← Eesti

3-2-1-111-02

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-111-02 Otsuse kuupäev Tartu,

  1. november
  2. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Rutt Padari hagi Margus Mitti ja AS Elumaja vastu tehingu Kohtuasi tühisuse tunnustamiseks ja erastamise kohustatud subjekti kohustuse täitmisele sundimiseks või kahju hüvitamiseks ning AS Elumaja vastuhagi Rutt Padari vastu üürilepingu tühisuse tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
  3. mai
  4. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-118/2002 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Rutt Padari kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev
  5. september
  6. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
  7. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
  8. mai
  9. a otsus AS Tremonte ja Rutt Padari vahel
  10. detsembril
  11. a sõlmitud Tartus Tiigi 6-432 asuva eluruumi üürilepingu tühisuse tunnustamise osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
  12. Tunnistada AS Tremonte ja Rutt Padari vahel
  13. detsembril
  14. a sõlmitud Tartus Tiigi 6-432 asuva eluruumi üürileping kehtetuks.
  15. Rahuldada Rutt Padari kassatsioonkaebus osaliselt.
  16. Tagastada Rutt Padarile
  17. juunil 2002 tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  18. Hagiavalduses taotles Rutt Padar AS Elumaja ja Margus Mitti vahel
  19. juunil
  20. a sõlmitud Tartus Tiigi 6-432 asuva eluruumi ostu-müügilepingu (ostu-müügileping) punktide 1 ja 2.8 tühisuse tunnustamist samuti taotles hageja põhinõude kõrvalnõudena ostu-müügilepingus ostja M. Mitti asendamist endaga lepingus märgitud tingimustel või müüja kohustamist sõlmima temaga ostumüügileping eluruumi erastamiseks lepingus märgitud tingimustel. Hageja tugines eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 p-le 1, § 5 lg-le 1, § 22 lg-le 5 ja TsÜS § 66 lg 2 p-le 3 ja sama paragrahvi lõikele
  21. Alternatiivse nõudena palus hageja 12 900 krooni suuruse kahju hüvitamist AÕS § 28 lg-te 1, 2 ja TsK § 477 alusel kas AS Elumaja või M. Miti poolt, kui kohus ei rahulda esimest nõuet. Hageja leidis, et eluruumi erastamiseks korraldatud avalikud enampakkumised on vastuolus Vabariigi Valitsuse
  22. aprilli
  23. a määrusega nr 189 "Riigiasutuste ja riigile kuuluvate ettevõtete valduses olevate eluruumide kasutamine" (määrus nr 189), sest juhul kui eluruum oli erastamata, tulnuks alustada avalikku enampakkumist 1 kuu jooksul. Seda AS Elumaja ei teinud. Ostu-müügileping on tühine TsÜS § 66 alusel, kuna tehing on vastuolus Vabariigi Valitsuse määruse nr 188 "Eluruumi erastamiseks korraldatava avaliku enampakkumise kord" (kord) p-ga
  24. Selle kohaselt korraldatakse avalikke enampakkumisi erastamise objektiks oleva üürilepingu alusel kasutatava niisuguse eluruumi erastamiseks, mille ostueesõigusega erastamiseks ei ole tähtaegselt avaldust esitatud. Hagejal oli õigus eluruum ostueesõigusega erastada, sest tal oli kehtiv üürileping ja ta oli esitanud tähtaegselt avalduse eluruumi erastamiseks.
  25. AS Elumaja leidis, et hagejaga sõlmitud üürileping on tühine. Vaidlustatud ostu-müügileping on sõlmitud seadusliku enampakkumise tulemusena vastavalt eluruumide erastamise seadusele ja määrusele nr
  27. AS Elumaja esitas vastuhagi, milles taotles
  28. detsembri
  29. a Tiigi 6-432 asuva eluruumi üürilepingu (üürileping), mille R. Padariga sõlmis AS Tremonte, tühisuse tunnustamist. Vastuhagi põhjenduste kohaselt on tehing tühine, kuna AS-l Tremonte puudusid volitused üürilepingu sõlmimiseks ning üürilepingu sõlmimisel on rikutud oluliselt EES § 3 lg 4 p 3 ja teisi eluruumide erastamise seaduse sätteid ning määrust nr
  30. Kostja tugines TsÜS § 66 lg-tele 2, 3; § 103 lg-le 1 ja ES § 57 lg-le
  32. Margus Mitt leidis, et hagejaga sõlmitud üürileping on tühine TsÜS § 66 lg 1 järgi. Samuti oli üürilepingu sõlmimine vastuolus määrusega nr
  33. Tiigi 6-432 korteri erastamine enampakkumisel on toimunud seaduspäraselt.
  34. Tartu Maakohus rahuldas
  35. novembri
  36. a otsusega R. Padari hagi osaliselt ja tunnustas eluruumi ostu-müügilepingu punktide 1 ja 2.8 tühisust. Ülejäänud osas jättis kohus hagi ja ka AS Elumaja vastuhagi rahuldamata. Kohus asus seisukohale, et
  37. novembril
  38. a AS-ga Elumaja sõlmitud teeninduslepingu (teenindusleping) alusel oli AS-l Tremonte õigus sõlmida üürilepinguid. Seetõttu ei ole üürileping tühine TsÜS § 103 lg 1 alusel. Kohus leidis, et hagejaga sõlmitud üürileping on pikenenud
  39. juulist
  40. a alates ES § 32 lg 2 alusel veel viieks aastaks. Hageja jätkas korteri kasutamist ka pärast
  41. juulit
  42. a, kuna üürileandja ega üürnik ei taotlenud lepingu lõpetamist. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  43. Tartu Ringkonnakohus tühistas
  44. mai
  45. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas AS Elumaja vastuhagi ja tunnistas eluruumi üürilepingu tühisust TsÜS § 66 lg 2 alusel ning jättis R. Padari hagi eluruumi ostu-müügilepingu tühisuse tunnistamiseks rahuldamata. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus tuvastas, et eluruum oli asustamata. Vaidlustatud üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud õigusaktide järgi tuli sellised eluruumid erastada avalikul enampakkumisel. Teeninduslepingu p 2.2.1 kohaselt pidi vabanenud eluruumi asustamiseks olema kokkulepe. AS Elumaja eitab kokkuleppe olemasolu, mille alusel AS-l Tremonte olnuks õigus sõlmida eluruumi üürilepingut. Sellistel asjaoludel üürilepingu sõlmimist tuleb lugeda oluliselt seadusvastaseks. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
  46. Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega rahuldati vastuhagi ja tunnistati eluruumi üürilepingu tühisust ning jäeti tema hagi eluruumi ostu-müügilepingu tühisuse tunnistamiseks rahuldamata. Hageja arvates ei ole ringkonnakohus mõistnud, et seadusega vastuolus sõlmitud üürileping ei ole iseenesest tühine, vaid see tuleb tunnistada kehtetuks kohtu kaudu. Elamuseadus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse suhtes erinormiks. AS Tremonte ja RAS Elumaja vahel oli kokkulepe üürilepingu sõlmimiseks hagejaga. Hageja käitus üürilepingut sõlmides heauskselt. Üürilepingu sõlmimisel ei ole rikutud EES § 5 lg 4 sätteid, kuna vaidlusalune eluruum ei kuulunud kohalikule omavalitsusele. Eluruumi erastamine avalikul enampakkumisel M. Mitile oli õigusvastane ja tühine. Hagejal on eluruumile siiani kehtiv üürileping. Ta esitas ettenähtud tähtaja jooksul avalduse tema kasutusse antud eluruumi erastamiseks. Rikutud on korra p
  47. Päevalehes enne enampakkumist ilmunud kuulutus ei sisaldanud selles punktis ette nähtud avaldamiseks kohustuslikku informatsiooni, sh teavet kas eluruum on asustamata või kasutatakse seda üürilepingu alusel jne. Korra p 22.1 ja 22.2 kohaselt tunnistatakse enampakkumine nurjunuks ja enampakkumise tulemust ei kinnitata, kui on rikutud enampakkumise läbiviimise korda. Käesoleva erastamise korraldamisel on rikutud seadusi ja teiste õigusaktide sätteid.
  48. M. Mitt vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Vaidlusalust eluruumi tuli erastada enampakkumisel, kuna tegemist oli asustamata eluruumiga. AS-l Tremonte ei olnud õigust hagejaga üürilepingut sõlmida. Õige ei ole hageja tuginemine hea usu ja õiguspärase ootuse põhimõttele. Erastamise objektiks oleva eluruumiga saab teha ainult seaduses ettenähtud tehinguid.
  49. AS Elumaja ei pea kassatsioonkaebust õigeks. AS Elumaja ei ole kunagi kiitnud heaks AS Tremonte ja R. Padari vahelist üürilepingut. Asustamata eluruumid tuli määruse nr 189 alusel erastada avalikul enampakkumisel. Hageja osalemine eluruumi esimesel enampakkumisel näitab, et ka ta ise pidas seda asustamata eluruumiks. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  50. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu üürilepingu tühisuse tunnustamise osas. Riigikohus saab tuvastatud asjaolude alusel teha selles osas uue otsuse.
  51. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et üürilepingu tühisust ei saanud kohus tunnustada ES § 57 lg-s 1 sätestatud erireegli tõttu. Kolleegium jagab Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
  52. novembri
  53. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-140-00 (RT III 2000, 27, 301) väljendatud seisukohta, et üürilepingu kehtivuse hindamisel on ES § 57 lg 1 erireegel, võrreldes
  54. juulini
  55. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadusega. Ringkonnakohus tuvastas, et eluruum oli erastamise objekt ja AS Elumaja erastamise kohustatud subjekt ning et eluruum oli asustamata. Nende asjaolude osas pooltel vaidlust pole. Vaidlus oli selles, kas AS Tremonte võis sõlmida hagejaga eluruumi üürilepingut. Ringkonnakohus asus seisukohale, et võis sõlmida ainult siis, kui selleks oli olemas kokkuleppe AS-ga Elumaja. Ringkonnakohus sellist kokkulepet ei tuvastanud.
  56. Vastavalt ES § 28 lg-le 2 võis üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. AS Tremonte selliseks isikuks ei olnud. Seega oli tema sõlmitud asustamata (vabanenud) eluruumi üürileping vastuolus elamuseadusega. ES § 57 lg 1 kohaselt tuleb selline üürileping tunnistada kehtetuks. TsÜS § 67 lg 2 järgi on see leping kehtetu algusest peale ning selle järgi saadu peavad pooled tagastama. Kuna ringkonnakohtu otsus üürilepingu tühisuse tunnustamine põhineb tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu andmisel, teeb Riigikohus tühistatavas osas TsMS § 362 p 5 alusel uue otsuse, millega tunnistab üürilepingu kehtetust.
  57. AS Elumaja tugines üürilepingut vaidlustades muuhulgas ka sellele, et tema ei sõlminud kokkulepet ega andnud nõusolekut, mille alusel AS-l Tremonte olnuks õigus eluruum hagejale üürida. Sellest lepingust ei tekkinud kohustusi RAS-le Elumaja. Sellest, et TsÜS § 67 lg 1 järgi oli üürnikul õigus nõuda üürilepingu täitmist kuni selle kehtetuks tunnistamiseni, ei tulene, et enampakkumise tulemusel sõlmitud eluruumi müügileping oleks tühine. H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.