KOHTUOTSUS Kohtuasja number Eesti Vabariigi nimel 3-3-1-5-03 Otsuse kuupäev 24. jaanuar 2003 Kohtukoosseis Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann Kohtuasi Menetluse alus Riigikohtus

§-de 6, 7, 22 ja 23 kohaselt kaasomanikele erastamisele.

1. Tallinna Halduskohtu
2. novembri
3. a otsusega haldusasjas nr 3-1214/2001 rahuldati kaebus osaliselt, kaebuse esitaja kasuks mõisteti linnalt välja hüvitis 290 000 krooni ja tehti Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus erastada kaebuse esitajale tema poolt taotletav 3/7 mõttelist osa maast Vabaduse pst 85 suurusega 1443 m². Kohus leidis, et kaebuse esitajal oli subjektiivne õigus erastada mõtteline osa 3007 m² suurusest maast. Alates
4. juuni
5. a Maareformi seaduse muudatusest kehtib põhimõte, mille kohaselt elamu omanikul on õigus erastada kogu tema senises õiguslikus kasutuses olev maa. Tallinna Linnavolikogu
6. veebruari
7. a otsuse nr 12 p 4 on tunnistatud halduskohtu otsusega seadusevastaseks ning uut detailplaneeringut kehtestatud korras vastu võetud ei ole. Kuna maatüki on heauskselt omandanud A. Saarne, on ostueesõiguse teostamine kogu ettenähtud ulatuses objektiivselt võimatu. Erastamisõigusest ilmajäämise põhjustas Tallinna Linnavalitsuse õigusvastane tegevus maa tagastamisel. Kaebuse esitajale tuleb hüvitada 1564 m² suuruse maa 3/7 mõttelise osa turuväärtus 290 000 krooni ulatuses.
8. Tallinna Linnavalitsus esitas apellatsioonkaebuse, milles palus Tallinna Halduskohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
9. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsusega muudeti Tallinna Halduskohtu
10. novembri
11. a otsust väljamõistetud hüvitise suuruse osas ning loeti välja mõistetava hüvitise suuruseks 274 918 krooni. Muus osas jäeti kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et alates
12. detsembrist 1994 kuni
13. juunini 1996 kehtinud Maareformi seaduse redaktsioon nägi ette, et tagastada tuli ka teise isiku hoonete ja rajatiste juurde krundina kuuluv maa, kui kehtivad õigusaktid võimaldasid krunti jagada. Alates
14. juunist 1996 kehtib põhimõte, mille kohaselt on elamu omanikul õigus ostueesõigusega erastada kogu tema õiguslikus kasutuses olev maa.

§ 7

lõikest 1 ei tulenenud enam kohustust kontrollida senise krundi jagamise võimalust krundi osalise tagastamise eesmärgil.

§ 7

lõike 5 mõtteks ei olnud mitte ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kaudu olemasolevate kruntide vähendamine, vaid planeeringu kaudu tuli kaaluda ehitise omanikule hoonestamiseks antud maa suurendamise võimalust ja lugeda ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu ehitise omaniku kasutuses olev maa, kui see on planeeringu kohaselt otstarbekas ja kui maa on kasutusse võetud enne Aluste jõustumist (

§ 7

lg 5 kolmas lause).

§ 7

uuest redaktsioonist nähtub selgelt seadusandja tahe kaitsta senisest kindlamalt praeguste maakasutajate huve. Maareformi käigus toimuv planeeringualane tegevus peab olema kooskõlas Maareformi seadusega ega tohi kitsendada maareformi õigustatud subjektide (maa tagastamist taotlevate isikute ja maa seniste kasutajate) seadusest tulenevaid õigusi. Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 16 lg 1 nägi ette, et kui katastriüksuse moodustamist on alustatud enne käesoleva seaduse jõustumist (s.o enne

1. juunit 1996), tuleb see lõpule viia seni kehtinud alustel ja korras. Kuna antud asjas ei olnud tagastatava katastriüksuse moodustamist alustatud enne
2. juunit 1996, pidi linnavalitsus maa tagastamisel lähtuma alates
3. juunist 1996 kehtinud Maareformi seaduse redaktsioonist. Ringkonnakohus ei nõustunud apellandi seisukohaga, et maa tagastamise otsustamisel tuli linnavalitsusel lähtuda kehtivast detailplaneeringust.
4. veebruaril 1996 Tallinna Linnavolikogu poolt kehtestatud detailplaneeringuga üksnes loodi eeldused Vabaduse pst 85 krundi jagamiseks ja sel hetkel kehtinud sätete järgi osaliseks tagastamiseks. Kaebuse esitaja kasutuses olevat krunti vähendati aga Tallinna Linnavalitsuse
5. mai
6. a korralduse nr 1366-k punktiga
7. Detailplaneeringust, milles ilma elamu omaniku loata nähti ette tema senises õiguslikus kasutuses oleva maa suuruse vähendamine ning mis osutus Maareformi seaduse uue redaktsiooniga vastuolus olevaks ja elamu omaniku õigusi piiravaks, ei saanud ega võinud linnavalitsus maa tagastamise küsimuses lähtuda. Vabaduse pst 85 asuva elamu juurde oli krunt kindlaks määratud juba
8. aastal ning selle suurust ei muudetud mitte planeeringukohasest otstarbekusest lähtudes, vaid eesmärgiga tagastada osa õigusvastaselt võõrandatud maast. Ringkonnakohus jättis muutmata ka halduskohtu otsuse maa erastamise ettekirjutust puudutavas osas, nõustudes halduskohtuga, et vastavalt Maakatastri seaduse § 20 lõikele 51 ei takista piiride kulgemise ettepanekuga mittenõustumine piiride määramist. Samuti leidis ringkonnakohus, et kuna käesoleva haldusasja lahendamisel ei ole kohus otsustanud riigi õiguste ja kohustuste üle, siis ei tulnud riigi esindajat menetlusse kaasata. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS
9. Tallinna Linnavalitsus esitas kassatsioonkaebuse, milles taotleb Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsuse tühistamist ja asja uueks läbivaatamiseks saatmist ringkonnakohtule teises koosseisus. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ebaõige ringkonnakohtu väide, et alates
10. a
11. juunist kehtib põhimõte, mille kohaselt on elamuomanikul õigus erastada kogu tema õiguslikus kasutuses olev maa.

§ 7

lg 5 kohaselt on selline õigus elamuomanikul vaid juhul, kui see on planeeringu järgi otstarbekas. 1996. a veebruaris kehtinud

§ 7

lõige 5 ei näinud ette elamuomaniku õigust erastada maad kogu nõukogudeaegse maakasutuse suuruses. Seda oleks saanud nõuda vaid maa jagamise võimatuse korral. Planeeringu kehtestamise ajal 1996. a veebruaris kehtinud

§ 7redaktsiooni kohaselt ei olnud takistusi V.

Nasti kasutuses olnud krundi suuruse vähendamiseks detailplaneeringu alusel ja seega vähendati tema maakasutust kehtivate õigusaktidega lubatud ulatuses. Tähtsust ei oma antud juhul tagastatava maa katastriüksuse moodustamise alguse kuupäev. Ringkonnakohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et linnavalitsus ei tohtinud maa tagastamisel 1997. a maikuus juhinduda sel ajal kehtinud detailplaneeringust. Seda põhjusel, et ka pärast 7. juunit 1996 oli

§ 7

lg 5 järgi lubatud senise maakasutuse vähendamine sõltuvalt planeeringujärgsest otstarbekusest. Ringkonnakohus on alusetult jätnud arvestamata Tallinna Linnavalitsuse seisukoha, et otstarbekus Vabaduse pst 85 senise maakasutuse vähendamiseks on põhjendatud Tallinna Linnavolikogu

1. juuni
2. a määrusega nr 17, millega kehtestati Nõmme linnaosa kruntide minimaalsuurused. Riigikohtu varasemate seisukohtade järgi on Maakatastriseaduse § 20 lg 51 kohaldatav ainult maa tagastamisel ja erastamisel plaani- ja kaardimaterjali alusel. Kuna käesoleval juhul on tegemist katastriüksuse moodustamisega mõõdistamise teel, ei saa seda sätet kohaldada. V. Nast on keeldunud piiriprotokollile alla kirjutamast, mistõttu ei saa linnavalitsus erastamist lõpule viia ning halduskohtu poolt on ebaõigesti tehtud ettekirjutus maa tagastamise toimingute tegemiseks Tallinna Linnavalitsuse poolt. Riiki asja läbivaatamisele kaasamata on rikutud riigi õigusi, kuna tegelikult kuulub erastamise ostuhind tasumisele riigile.
3. Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palub V. Nast jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsus muutmata. RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Alates
5. detsembrist 1994 kuni
6. juunini 1996 kehtis

§ 7

lg 1 järgmises redaktsioonis: "Linna või alevi piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ning kehtivad õigusaktid ei võimalda maa jagamist ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile." Sama paragrahvi viies lõige kehtis sel ajal järgmisel kujul: "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse määrab kindlaks kohalik omavalitsus ja volitatud riigiasutus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras." 30. aprillil 1996 vastu võetud ja 7. juunil 1996 jõustunud Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadusega muudeti muuhulgas ka ülaltoodud sätteid. Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse §-le 1 lg 6 p 2 vastavalt jäeti

§ 7

lõikest 1 välja sõnad "või alevi" ja sõnad "ning kehtivad õigusaktid ei võimalda maa jagamist".

§ 7

lõige 5 muudeti ja sõnastati järgmises redaktsioonis "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohalik omavalitsus planeerimis- ja ehitusseaduses sätestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse muutmine on planeeringu kohaselt otstarbekas. Kui ehitise omanikule anti hoonestamiseks ainult osa tema kasutuses olevast maast, loetakse ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu tema kasutuses olev maa, kui see on planeeringu kohaselt otstarbekas ja kui maa on kasutusse võetud enne Aluste jõustumist." Seega ei olnud alates 7. juunist 1996 kehtinud

§ 7

lg 1 kohaselt, erinevalt eelnevalt kehtinud redaktsioonist, enam võimalik hoonete või rajatiste juurde kuuluva krundi jagamine eesmärgiga tagastada osa maast õigustatud subjektile. Vastavalt

§ 7lg 5 ülaltoodud redaktsioonile, mis kehtis 7.

juunist 1996 kuni 26. märtsini 1999, oli olemasoleva krundi suuruse muutmine võimalik vaid juhtumil, kui see oli planeeringu kohaselt otstarbekas, st toimus maa-ala efektiivsema ja parema planeeringu huvides. Planeeringukohase otstarbekuse all ei saa aga antud juhul mõista eesmärki tagastada osa maast õigustatud subjektile. Seisukohta, et krundi osas ei saa maad tagastada, kinnitab ka Riigikogus Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse eelnõu kolmanda lugemise jätkamisel justiitsministri poolt esitatud selgitus: "Hoonete omanikele anti seadusega ettenähtud ulatuses võimalus saada ka maaomanikeks. See on mittetagastamise alus - kui hoone on peal, siis krundi osas ei tagastata. See on mittetagastamise alus ja maa on nüüd nendes vastavates piirides, nagu ta on." Lisaks ilmneb käesoleval ajal kehtivast

§ 7

redaktsioonist veelgi selgemalt, et elamu juurde kuuluva krundi suuruse muutmine ei ole võimalik.

1. Tallinna Ringkonnakohus asus seisukohale, et kuna antud asjas ei olnud tagastatava katastriüksuse moodustamist alustatud enne
2. juunit 1996, siis Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse §-st 16 lg 1 tulenevalt pidi linnavalitsus maa tagastamisel lähtuma alates
3. juunist 1996 kehtinud Maareformi seaduse redaktsioonist. Riigikohtu halduskolleegium nõustub selle seisukohaga. Seega oli Vabaduse pst 85 krundi jagamine vastavalt alates
4. juunist 1996 kehtinud

§ 7lõikele 5 võimalik vaid juhul, kui see oli planeeringu kohaselt otstarbekas.

Käesolevas haldusasjas asjassepuutuv planeering kehtestati Tallinna Linnavolikogu

1. veebruari
2. a otsusega nr
3. Selle otsuse punktiga 4 kehtestati Valguse tänava ja Vabaduse puiestee vahelise kvartali detailplaneering. Kassaatori väidete kohaselt otsustati selle planeeringuga muuhulgas Vabaduse pst 85 krunt jagada ja moodustada kaks eraldi krunti. Tallinna Linnavalitsuse
4. mai
5. a korraldusega nr 1366-k otsustati A. Šiškovile tagastada õigusvastaselt võõrandatud maa aadressil Vabaduse pst 85a suurusega 1564 m2 ja seoses maa tagastamisega vähendada Vabaduse pst 85 maakasutust 1564 m2 võrra, jättes krundi suuruseks 1443 m
6. Kohtud ei ole tuvastanud, et Tallinna Linnavolikogu
7. veebruari
8. a otsuse nr 12 punktiga 4 kehtestatud Valguse tänava Vabaduse puiestee vahelise kvartali detailplaneeringul oleks Vabaduse pst 85 krundi osas olnud mingit muud otstarvet peale eesmärgi tagastada osa krundist õigustatud subjektile. Tallinna Ringkonnakohus leidis oma otsuses, et Vabaduse pst 85 krundi suurust ei muudetud mitte planeeringukohasest otstarbekusest lähtudes, vaid eesmärgiga tagastada osa õigusvastaselt võõrandatud maast. Riigikohtu halduskolleegium ei nõustu kassaatori seisukohaga, et otstarbekus Vabaduse pst 85 senise maakasutuse vähendamiseks on põhjendatud Tallinna Linnavolikogu
9. juuni
10. a määrusega nr 17, millega on kehtestatud Nõmme linnaosas väikeelamute kruntide minimaalsuurused. Selles määruses ei ole kehtestatud kruntide maksimaalsuuruseid, mis võiks olla aluseks krundi suuruse vähendamisel, kui krundi suurus ületaks kehtestatud maksimaalsuurust. Kuna eeltoodust nähtuvalt ei ole asjas tuvastatud muud planeeringu otstarvet peale õigustatud subjektile maa tagastamise võimaldamise ja vastupidiseid aktsepteeritavaid seisukohti ei ole esitatud ka kassatsiooniastmes, siis nõustub Riigikohtu halduskolleegium Tallinna Ringkonnakohtu seisukohaga, et sellest planeeringust ei saanud linnavalitsus pärast
11. juunit 1996 maa tagastamise küsimuse otsustamisel lähtuda.
12. Tallinna Halduskohus tegi käesolevas asjas otsusega Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse erastada 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest V. Nastile tema poolt taotletav maa asukohaga Tallinnas Vabaduse pst 85 suurusega 1443 m2 (3/7 mõttelist osa). Ringkonnakohus jättis kohtuotsuse selles osas muutmata. Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebuse kohaselt on V. Nast keeldunud piiriprotokollile alla kirjutamast, mistõttu linnavalitsusel ei ole võimalik maa erastamist lõpule viia. Samas ei nähtu kassatsioonkaebusest, millal on V. Nastile tehtud ettepanek piiriprotokolli allkirjastamiseks ja millal on ta sellest keeldunud. Tallinna Linnavalitsusele tehti ettekirjutus erastada V. Nastile tema poolt taotletav maa Tallinna Halduskohtu
13. novembri
14. a otsusega. Kassatsioonkaebusest ega ka teistest asja materjalidest ei ilmne, et Tallinna Linnavalitsus oleks V. Nastile piiriprotokolli esitanud allkirjastamiseks pärast Tallinna Halduskohtu poolt ettekirjutuse tegemist. Kohtu poolt kohustatud toimingute sooritamata jätmisel ei saa haldusorgan tugineda asjaolule, et isik oli enne kohtu sellekohase ettekirjutuse tegemist ise vastavate toimingute sooritamiseks takistusi teinud. Kuna kassatsioonkaebusest ei nähtu, et Tallinna Linnavalitsus oleks V. Nastile teinud ettepaneku piiriprotokolli allkirjastamiseks pärast Tallinna Halduskohtu ettekirjutust, siis puudub alus Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsuste muutmiseks osas, millega kohustati Tallinna Linnavalitsust läbi viima V. Nastile maa erastamine.
15. Tallinna Ringkonnakohus leidis, et kuna antud haldusasja lahendamisel ei otsustatud riigi õiguste ja kohustuste üle, ei olnud riigi esindaja menetlusse kaasamine vajalik. Kassatsioonkaebuses väidetakse, et riigi kaasamine oli vajalik, kuna maa erastamise ostuhind kuulub tasumisele riigile. Ehkki õige on kassaatori väide, et maa erastamishind kuulub tasumisele riigile, ei teki sellest asjaolust veel vajadust kaasata riiki menetlusse. Riigikohtu halduskolleegium on
16. märtsi
17. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-6-01 asunud seisukohale, et kohaliku omavalitsuse poolt seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud maa erastamise eeltoimingute tegemine on riikliku haldusülesande täitmine ning et riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa erastamisel tuleb lugeda ühtseks menetluseks. Sellest seisukohast tulenevalt on kohalikul omavalitsusel ka maa erastamisega seotud kohtuvaidlustes riigi huvide kaitsmise õigus ja kohustus, mistõttu käesolevas haldusasjas ei olnud vaja riiki kaasata.
18. Ülaltoodud põhjustel tuleb Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus jätta rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata. Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann