KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-11-03 Otsuse kuupäev Tartu, 6. veebruar 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed H. Jõks ja J. Luik Kohtuasi Siiri-Ann Arrase hagi Tartu

) §-de 799 ja 809 kohaselt kinnisasja omandiõiguse saamiseks vajalik vara võõrandamine, valduse üleandmine ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna.

§ 3860kohaselt ei olnud müügilepingule kehtestatud vorminõuet.

See säte kehtis nii vallas- kui ka kinnisasjade võõrandamisel.

§ 3859

kohaselt loeti müügileping sõlmituks, kui poolte vahel oli saavutatud kokkulepe müügieseme ja selle hinna suhtes. Saksa Usaldusvalitsuse

1. oktoobri
2. a tõendist nähtub, et Tartus Aleksandri 22 asuv kinnisvara on A. Kriisale üle antud ja A. Kriisa on tasunud kinnisvara 2/3 mõttelise osa eest 14 660 krooni. Esimese makse (1 665 krooni) tasus A. Kriisa
3. aprillil
4. a. Maakohus tuvastas, et Aleksandri 22 kinnistu ostu-müügileping sõlmiti
5. aprillil
6. a, kuna sel päeval asus A. Kriisa lepingut täitma ja tuleks eeldada, et selleks hetkeks olid Saksa Usaldusvalitsus ja A. Kriisa saavutanud kokkuleppe müügieseme ja selle hinna suhtes. Kohus asus seisukohale, et kuna kinnistu valdus anti üle 14 660 krooni tasumise vastu, oli see summa kokkulepitud müügieseme hinnaks. Kirjalik ostumüügileping jäi allkirjastamata ostjast mitteolenevatel põhjustel, see ei välista aga suulise lepingu olemasolu. Kuna A. Kriisat ei kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu 2/3 mõttelise osa omanikuna, ei läinud omandiõigus üle enne
7. juunit
8. a.
9. Tartu Ringkonnakohus tühistas
10. jaanuari
11. a määrusega maakohtu otsuse ning lõpetas asjas menetluse, kuna asi ei kuulu läbivaatamisele tsiviilkohtumenetluse korras.
12. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
13. mai
14. a määrusega tühistati ringkonnakohtu määrus ja asi saadeti samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium leidis, et S.-A. Arrase avaldus kuulub läbivaatamisele tsiviilkohtumenetluse korras, kuna tegemist on väidetavalt varem eksisteerinud tsiviilõigussuhtest tuleneva vaidlusega. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
15. Tartu Ringkonnakohtu
16. oktoobri
17. a otsusega tühistati Tartu Maakohtu
18. oktoobri
19. a otsus ja uue otsusega tuvastati, et Tartus Aleksandri 20/22 asuva kinnistu 2/3 mõttelise osa omandiõigus läks Saksa Usaldusvalitsuselt üle A. Kriisale enne
20. juunit
21. a, A. Kriisa täitis lepinguga vara omandamiseks võetud kohustused ning tema omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja kohtukulu 8 039 krooni 40 senti. ORAS § 7 lg 4 kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigustatud nõudma ka isik, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne
22. aasta
23. juunit lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel ORAS §-s 8 sätestatud tähenduses ja tingimustel. Oma õiguste tõendamise kohustus lasub isikul või tema pärijatel. Kui sama vara tagastamist või kompenseerimist taotleb teine isik, lahendab nendevahelise vaidluse kohus. Apellatsioonikohus kinnitas maakohtu otsuse õigsust osas, millega loeti tuvastatuks lepingu sõlmimine, lepinguga võetud kohustuste täitmine ja omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine. Samas märgiti, et maakohtu otsusest ei nähtu, kas maakohus luges tuvastatuks ka selle, et A. Kriisa omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et pooled olid lepingu sõlminud ja ostja oma kohustused täitnud. Esitatud tõendite kohaselt oli ostja tasunud olulise osa lepingus fikseeritud müügihinnast. Ringkonnakohus asus seisukohale, et ostja tegi kõik temast sõltuva müügilepingu täitmiseks ja kogu summa tasumist takistas kujunenud poliitiline olukord. Tartu Linnavalitsuse vastuväited, et esitatud tõendist omandi üleandmise kohta hagejale ei nähtu, millal omand üle anti ning et müüjal olid lõpuni viimata vajalike kooskõlastuste vormistamine, üksnes kinnitavad hageja väidetud asjaolusid.
24. oktoobri
25. a tõend, millest nähtub, et vaidlusalune omand on üle antud, kinnitab kaudselt asjaolu, et omand anti pärast müügiobjektis ja hinnas
26. aprillil
27. a kokkuleppele jõudmist ostjale üle ning see põhjendab ka ostja edasist käitumist, miks ta enne omandiõiguse korrektset vormistamist asus lepingut täitma. Õige on hageja väide, et omandiõiguse kinnistusraamatusse kandmata jätmine ei tähendanud omandiõiguse puudumist ning kui Eestit ei oleks
28. a okupeeritud, oleks A. Kriisa saanud tehingu lõplikult vormistada. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
29. Kassatsioonkaebuses palus Tartu linn ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 277 lg 1 ning § 330 lg-te 4 ja 6 sätteid. Kohtuotsusest ei selgu, milliste asjaolude põhjal on kohus järeldanud, et Saksa Usaldusvalitsus ja A. Kriisa sõlmisid kinnistu ostu-müügilepingu. Ringkonnakohus ei vastanud apellatsioonkaebuse väitele, et
30. oktoobril
31. a oli leping sõlmimata ja et leping pidi olema kirjalikus vormis. Vastavalt ORAS § 7 lg-le 4 pidi leping olema sõlmitud enne
32. juunit
33. a. Seega pidanuks kohus tuvastama lepingu sõlmimise enne seda kuupäeva. Kui pooled polnud sõlminud kirjalikku ostu-müügilepingut, pidi kohus tuvastama, et nad olid saavutatud suulise kokkulepe ning et Balti eraseaduse järgi oli suuline leping kehtiv. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud asja õigeks lahendamiseks tähtsaid asjaolusid. Esitatud tõendite alusel võib järeldada, et A. Kriisa oli teinud pakkumuse kinnistu ostmiseks. Lepingu sõlmimise tuvastamiseks pidi kohus välja selgitama, kas oli olemas müüjate voliniku Saksa Usaldusvalitsuse nõustumus.
34. juunil
35. a on Saksa Usaldusvalitsuse Tartu agentuur andnud nõusoleku kinnistu müümiseks ja palunud saata lepingu projekti. Isegi kui seda käsitada nõustumusena, toimus see pärast
36. juunit
37. a. Nõusoleku andnud Tartu agentuuri juhatuse pädevuses ei olnud kinnisvara müümine. Kinnisvara võõrandamiseks vajalikku erivolitust toimikus ei ole. Asja materjalide kohaselt ei ole Saksa Usaldusvalitsus andnud nõusolekut kinnistu müümiseks enne
38. juunit
39. a. Seega ei saa lugeda lepingut sõlmituks enne
40. juunit
41. a. Seda, et pooled lepingut ei sõlminud näitab ka hilisem kirjavahetus. Ringkonnakohus ei ole nimetatud tõenditele ja asjaoludele hinnangut andnud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
42. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi rikkumise tõttu.
43. ORAS § 7 lg 4 kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigus nõuda ka isikul, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne
44. aasta
45. juunit lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel ORAS § 8 sätestatud tähenduses ja tingimustel. Oma õiguste tõendamise kohustus lasub isikul või tema pärijatel. Kui sama vara tagastamist või kompenseerimist taotleb teine isik, lahendab nendevahelise vaidluse kohus. Seega ei kuulu osundatud normi järgi tuvastamisele hagejal omandiõiguse tekkimine. See sai tekkida vastaval ajal kehtinud seaduse - Balti eraseaduse alusel. ORAS § 7 lg 4 alusel tuleb tuvastada lepingu sõlmimine omanikuga vara omandamiseks enne
46. juunit
47. a, lepinguga vara omandamiseks võetud kohustuste täitmine ning omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine pooltest mitteolenevatel põhjustel.
48. Kohtud on asja lahendanud Balti eraseaduse asjakohaste sätete alusel.

§ 3859

alusel loeti ostuleping sõlmituks pärast seda, kui poolte vahel on saavutatud kokkulepe esemes ja selle hinnas.

§-de 3860 ja 3030 järgi oli lubatav ka suuline ostuleping, sealhulgas kinnisasja ostuleping. Suulisest kinnisasja ostulepingust tulenes poole õigus nõuda kirjaliku lepingu vormistamist, mis oli üheks omandaja kinnistusraamatusse kandmise eelduseks. Maakohus leidis, et pooled saavutasid kokkuleppe müügiesemes ja selle hinnas (14 660 krooni), mille ostja ka tasus. Seega tuvastati ORAS § 7 lg-s 4 sätestatud kolmest asjaolust kaks. Apellatsioonikohtu otsus on aga vastuoluline. Ringkonnakohus kinnitas maakohtu tuvastatut, et ostuleping oli sõlmitud ja ostja oma kohustused lepingu järgi täitnud. Samas on märgitud, et ostja oli tasunud olulise osa müügihinnast ja kogu summa tasumist takistas kujunenud poliitiline olukord. Seega ei selgu ringkonnakohtu otsusest, milline oli kokkulepitud müügihind. Kokkulepitud müügihinna tuvastamine on oluline lepingu sõlmituks lugemise ja ostjapoolsete lepinguliste kohustuste täitmise hindamisel. Kolleegium on arusaamisel, et ORAS § 7 lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Selline seisukoht tuleneb ORAS § 7 lg-st 4, mis kehtestab erandi sama paragrahvi lõikes 1 sisalduvast üldreeglist, mille kohaselt omandireformi õigustatud subjektideks on õigusvastaselt võõrandatud vara endised omanikud või nende pärijad. Erandit ei või tõlgendada laiendavalt ja leida, et ORAS § 7 lg 4 alusel saavad vara tagastamist nõuda ka isikud, kes on oma lepingulised kohustused täitnud olulises osas. Samas võivad esineda asjaolud, mis annavad aluse lugeda omandaja või tema pärija omandireformi õigustatud subjektiks ka siis, kui ta pole lepingujärgseid kohustusi täielikult täitnud. Selliseid erandlikke asjaolusid apellatsioonikohtu otsusest ei nähtu. Seega on osalt õige kassaatori väide, et kohtuotsusest ei selgu, milliste asjaolude põhjal ringkonnakohus järeldas, et ostuleping oli sõlmitud ja omandaja selle järgi oma kohustused täitnud. 10. Samas ei nõustu kolleegium kassaatori ülejäänud väidetega, et apellatsioonikohus rikkus TsMS § 227 lg-t 1 ning 330 lg-id 4 ja 6. Apellatsioonikohus on kinnitanud, et nõustub esimese astme kohtu tuvastatud asjaoludega ning jagab nendest tehtud järeldusi lepingu sõlmimise kohta Balti eraseaduse sätete alusel, ega pidanud seetõttu oma otsuse põhjendavas osas kordama linnakohtu otsuses sisalduvat. 11. TsMS § 57 lg 4 järgi on kautsjoni tasumisest vabastatud riik ja kohalik omavalitsus. Ekslikult tasutud kautsjon tuleb Tartu linnale tagastada. V. Kõve, H. Jõks, J. Luik