Obsah (9)

§ 371§ 54§ 375§ 376§ 42§ 28§ 37§ 6§ 424

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-36-03 Otsuse kuupäev Tartu, 14. aprill 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed H. Jõks ja J. Luik Kohtuasi Jana Lorensi ja Anna Lorensi

itaja ja kaebuse liik Jana Lorensi ja Anna Lorensi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev

1. märts
2. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
3. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
4. novembri
5. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
6. Kassatsioonkaebus rahuldada.
7. Tagastada Jana Lorensile ja Anna Lorensile Advokaadibüroo Concordia Pärnu poolt
8. detsembril
9. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja
10. jaanuaril
11. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
12. Jana Lorens ja Anna Lorens on Pärnus Aia 4 asuva elamu võrdsete mõtteliste osade kaasomanikud. Elamu ostsid nad
13. märtsil
14. a Helene-Pauline Vitsutilt, kellele see omandireformi käigus tagastati. Elamus asuvat korterit nr 3 kasutavad Pärnu Linna RSN TK majavalitsusega
15. märtsil
16. a sõlmitud üürilepingu alusel Salme Ruusi ja Sirje Vjaznikova. Hagejad on kostjatelt nõudnud üüri

§ 371lg-st 2 lähtudes Pärnu Linnavolikogu 21.

septembri

1. a määrusega kehtestatud piirmääras 7 kr/m
2. Kostjad ei ole üüri tasunud, hoolimata

itatud arvetest.

1. a aprillist
2. a juulini on hagejad

itanud arveid kokku 9685 krooni 75 sendi saamiseks, kostjad aga tasunud ebaregulaarselt kokku 5423 krooni 60 senti. Kostjad ei ole hagejatele teatanud mõjuvatest põhjustest, mis takistasid neil üüri nõutud ulatuses tasumast. Hagejad palusid kostjatega üürilepingu lõpetada ja nad

§ 54lg 1 p 1 ja § 37 lg 3 alusel eluruumist välja tõsta.

Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad jätkasid majavalitsuse poolt nõutud üüri 2,95 kr/m2 tasumist. Üüri tõstmisest ei ole hagejad kostjatele teatanud. Elamus ei ole remonti tehtud

1. a-st alates, hagejad ei ole midagi teinud elamus elamistingimuste parandamiseks, korraldanud prügivedu, hooldanud maja ümbrust ega taganud korstna puhastamist.
2. Pärnu Maakohtu
3. mai
4. a otsusega hagi rahuldati. Kohus lõpetas kostjatega ennetähtaegselt üürilepingu ja tõstis nad eluruumist välja. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selle üle, et hagejad on õigeaegselt

itanud üüriarveid. Võlg on tekkinud sellest, et kostjad on tasunud üüri 2,95 kr/m2 nõutud 7 kr/m2 asemel. Kommunaalteenuste võlga kostjatel ei ole.

§ 375

ei ole asjas kohaldatav, kuna selle paragrahvi lg 1 ja üürilepingu p 2.2 koostoimes rakendatakse seda sätet üksnes üüri ühepoolsel suurendamisel üle kohaliku omavalitsuse kehtestatud piirmäära. Üürilepingu p 2.2 kohaselt on kostjad kohustatud tasuma üüri kindlaksmääratud suuruses, milleks on Pärnu linna haldusterritooriumil alates

1. septembrist
2. a 7 kr/m
3. Kostjatele õigeaegse üüriarvete kättetoimetamisega teatasid hagejad kostjatele ka üüri suurusest. Mõjuvaid põhjusi üüri osaliseks tasumiseks ei ole. Kostjad lähtusid üüri tasumisel eeldusest, et hagejatel puudus õigus suuremat üüri nõuda. Kostjad on üüri tasunud, lähtudes üürimäärast 2,95 kr/m2, vähendamata tasutavat üüri tehtud kulutuste võrra või teatamata hagejatele tehtud kulutustest. Liites kokku kõik kostjate poolt väidetavalt hagejate kohustuste täitmiseks tehtud kulutused, on võlgnetav summa suurem kui selle eluruumi kolme kuu üür. Kostjad ei ole vaidlusaluse perioodi jooksul pöördunud kordagi hagejate poole üüri vähendamise nõudega

§ 376

alusel või tuginedes üürilepingu p-dele 4.2 ja 4.3 ja/või

§ 42lg 4 või 424 alusel nõudnud tehtud kulutuste hüvitamist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohtu
2. novembri
3. a otsusega tühistati maakohtu otsus ja uue otsusega jäeti hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on õige maakohtu järeldus, et hagejatel oli õigus kehtestada üüri määraks 7 kr/m
4. Kuigi kostjad tasusid üüri väiksemas määras ja võlg ületab kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste summa, ei ole need asjaolud piisavad

§ 54

lg 1 p 1 alusel

itatud hagi rahuldamiseks. Üür tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks võib olla asjaolu, et üürileandja ei ole oma kohustusi täitnud. Üürilepingu p-de 4.1 ja 4.2 kohaselt peab üürileandja eluruumi üürnikule üle andma täielikult korrasolevana, edaspidi on tal aga kohustus teha selles õigeaegselt vajalikku kapitaalremonti, muuhulgas vahetada normaalse kulumise tõttu maja põhikonstruktsioone, laduda ümber ahjusid jms. Kuna üürilepingu sisuks on

§ 28

lg 1 järgi üürileandja ja üürniku kokkulepe selles, et üürileandja annab üürniku kasutusse eluruumi selles elamiseks, üürnik kohustub aga maksma selle eest üüri, siis tuleneb sellest, et üürilepingu

emeks olev eluruum peab olema vastavalt lepingu eesmärgile kasutatav, üürileandjal on aga kohustus hoida seda kogu üüriaja jooksul lepingujärgset kasutamist võimaldavas seisukorras.

§ 37

kohaselt kuuluvad üüri sisse kulud eluruumi hoolduseks ja remondiks ning hoone ümbruse hoolduseks. Sellestki tuleneb, et elamu remontimine ja nimetatud teenuste osutamine on üürileandja kohustuseks. Kostjad tuginevad oma vastuväites sellele, et hagejad ei ole oma üürileandja kohustusi täitnud. Hageja selgitas, et elamu remontimine ei ole üürileandja kohustus vaid üksnes õigus. Üürileandja kohustuseks on pidada hoonet tavaliselt

itatavatele nõuetele vastavas seisundis olenemata sellest, kas eluruumi üürist saadav tulu selle remondi maksumuse katab või mitte. Kui üürileandja oma kohustusi osaliselt ei täida, ei ole tal õigust nõuda üürilepingu teiselt poolelt kohustuste täitmist kogu ulatuses. Kostjad ei ole

itanud üüri vähendamise nõuet, seetõttu ei ole asjakohane maakohtu viide

§-le 376. Väljatõstmise aluste olemasolu üle otsustamisel ei saa lähtuda asjaolust, kas üürnik üüri vähendamise nõude üürileandjale

itas. Lähtuma peab sellest, kas üürileandja täitis oma lepingujärgseid kohustusi, või mitte. Kuna hagejad ei täitnud nõuetekohaselt üürilepingust tulenevat kohustust hoida eluruum korras, oli kostjatel

§ 54lg 1 p 1 mõttes mõjuv põhjus oma kohustuste osaliseks täitmata jätmiseks.

Asjas pole oluline, kas kostjad tuletasid hagejatele nende kohustusi meelde ja

itasid selle kohta pretensioone või mitte. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kassatsioonkaebuses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid. Kohtuotsusest ei ilmne, mil määral jätsid üürileandjad oma kohustused täitmata, millistest tõenditest ja asjaoludest nähtub, et eluruum ei võimalda selles elamist või on selles elamine üürileandjate süül oluliselt häiritud, milline seos on üürileandjate väidetaval tegevusetusel ja asjaolul, et eluruumi
2. a alates ei remonditud. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks oli üürileandjate poolt väidetav kohustuste täitmata jätmise hinnaks ja üürnike poolt mõjuval põhjusel tasumata jäetud üüri suuruseks just 4,05 kr/m
3. Ringkonnakohus tõlgendas ebaõigesti

§ 54lg 1 p 1.

Käesoleval juhul oleks tulnud kohaldada

§ 54

lg 1 p 1 koosmõjus

§ 376

lg-ga 1, mille kohaselt, juhul kui üürnik ei

ita mõjuvaid põhjendusi õigeaegselt või vähendab omaalgatuslikult üüri rohkem kui põhjendatud, tuleb vähemmakstud summa tasuda koos viivistega. Vaidlust pole selle üle, et vaidlusaluse perioodi jooksul ei nõudnud üürnikud üüri vähendamist ega teatanud hagejatele üüri omaalgatusliku vähendamise põhjustest. Juhul kui üürnik jätab selle seadusest tuleneva kohustuse täitmata, ei saa ta alles kohtumenetluses põhjendada üüri tasumata jätmist.

1. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas S. Ruusi ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-le 2, tuleb selle elamuvaidluse lahendamisel kohaldada
3. juulini
4. a kehtinud elamuseaduse sätteid.
5. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu üürileandja kohustuste käsitlusega. Samas ei nõustu kolleegium ringkonnakohtu järeldusega, et kui üürileandja oma kohustusi osaliselt ei täida, siis on see üürniku jaoks mõjuv põhjus üüri maksmata jätmiseks ning üürileandjal ei ole õigust üürnikult nõuda tema kohustuste täitmist kogu ulatuses.

§ 6

järgi pidi omanik tagama talle kuuluva eluruumi hoolduse ja remondi vastavalt seadustele ja teistele õigusaktidele. Elamuseadus nägi ette üürniku õiguskaitsevahendid, juhuks kui üürileandja oma hooldus- ja remondikohustust ei täitnud.

§ 376

lg 1 kohaselt võis üürnik nõuda üürileandjalt üüri vähendamist, kui lepingus ettenähtud eluruumi kasutamise tingimused või eluruumi seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastutanud. Kui üürileandja keeldus üüri vähendamisest, võis üürnik teha seda kuni puuduste kõrvaldamiseni omal algatusel. Üüri vähendamise konkreetsed põhjused tuli üürileandjale kirjalikult teatada viie kalendripäeva jooksul pärast vähendatud üüri tasumist. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt, võis üürnik üürileandja kohustuste hulka kuuluva remondi tegemisel, mille vajadus ei olnud tekkinud üürniku süül, nõuda üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra.

§ 424

nägi ette, et kui üürileandja ei täitnud hooldus- ja remondikohustust, teatas üürnik talle

inevatest puudustest ning kui üürileandja ettenähtud või kokkulepitud tähtajal ei asunud puudusi kõrvaldama, võis üürnik teha üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti oma vahenditega ja nõuda üürileandjalt tehtud ning dokumentaalselt tõestatud vajalike kulude hüvitamist. Seega oli üürnik seadusega piisavalt kaitstud üürileandja vastu, kes oma kohustusi ei täitnud. Kolleegium leiab, et sellises õiguslikus olukorras oleks põhjendamatu lugeda

§ 54

lg 1 järgi üürivõlgnevuse mõjuvaks põhjuseks ainuüksi seda, et üürileandja oma kohustusi ei täitnud. Kolleegiumi arvates võiks üürileandja kohustuste mittetäitmine olla üüri tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks siis, kui üürnik täidab üürileandja kohustused ja seetõttu ei jätku tal vahendeid üüri tasumiseks. Kolleegium märgib lisaks, et asjas pole tuvastatud, et vaidlusaluse, rohkem kui kaheaastase perioodi jooksul oleksid üürnikud üürileandja remondi- ja hoolduskohustuse täitmata jätmise tõttu neile seadusega ettenähtud kaitsevahendeid kasutanud. 8. Õige on kassaatori väide, et

§ 54lg 1 p 1 järgi pidi üürnik mõjuvatest põhjustest üürileandjale teatama.

Samas on Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. juuni
2. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-80-00 (RT III 2000, 19, 211) asutud seisukohale, et selle kohustuse täitmata jätmine ei võta üürnikult õigust tõendada mõjuvate põhjuste olemasolu kohtus. Seda seisukohta ei pea kolleegium vajalikuks muuta. V. Kõve, H. Jõks, J. Luik