KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-43-03 Otsuse kuupäev Tartu, 14. aprill 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja V. Kõve Kohtuasi Mihhail "evtsovi hagi Valent

§ 61

lg 1 mõttes oli suunatud ehitusloa üleandmise korral puuduoleva ostuhinna tasumisele, tähtaegadel oli distsiplineeriv iseloom ning hageja on oma lepingulised kohustused täitnud. Et kostja seda aktsepteeris, kinnitab asjaolu, et ta ei asunud ise ehitusluba taotlema. Ostu-müügilepingu p-dest 3.4 ja 3.5 tuleneb ühtlasi kostja kohustus hüvitada hagejale ehitusloa taotlemiseks tehtud kulutused.

1. Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt ei täitnud hageja tähtaegselt, s.o hiljemalt
2. juunil
3. a, endale võetud lepingulist kohustust anda üle lepingu p-s 2.3 nimetatud ehitusluba. Seega langes ära kostja kohustus tasuda 400 000 krooni. Pärast
4. juunit
5. a ei olnud hagejal enam kohustust esitada kostjale ehitusluba ning tema tegevus väljus lepingu raamidest. Ehitusloa taotlemiseks tehtud kulutusi ei ole kostja kohustatud hagejale hüvitama, sest pooled on sõlminud ostu-müügilepingu objekti hinna osas ainult need kokkulepped, mis on kirjas lepingu p-des 3.1-3.
7. Tallinna Linnakohtu
8. juuni
9. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 400 000 krooni põhivõlga ja 21 000 krooni riigilõivu katteks. Otsuse põhjenduste kohaselt oli hageja tahe

§ 61

lg 1 mõttes suunatud sellele, et üle anda ehitusluba ja saada puuduolev ostusumma (400 000 krooni), ning kostja tahe oli suunatud ehitusloa saamisele ja kokkulepitud ostuhinna maksmisele. Ehitusloa üleandmine kokkulepitud ajaks ei olenenud hagejast, vaid tähtaja järgimise tegi võimatuks mitmete ametkondade tegevus. Nii on toimiku materjalidega ja tunnistaja Aivo Schultsi ütlustega tõendatud, et hageja oli 1999. a lõpus või 2000. a alguses tellinud detailplaneeringu OÜ-lt SCHULTS JA PARTNERID. Arhitekt Jaak Kruusimägi andis aga töö valmimiseks liiga lühikese tähtaja ega suutnud seda hiljem täita. Tunnistaja ütluste kohaselt kulub ehitusloa vormistamiseks umbes aasta.

§ 108lg 1 paneb pooltele kohustuse käituda kohustuste täitmisel heas usus.

Kostja jaoks tekkinud soodsama olukorra (võimatus esitada ehitusluba kokkulepitud tähtpäevaks) ärakasutamine on vastuolus

§ 108lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega tsiviilkohustuste täitmisel.

Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas ka lepingulise õiguse kasutamine muul eesmärgil ja teistsugusel viisil, kui lepingu sõlmimisel oli kavandatud. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pärast

1. juunit
2. a asunud ise ehitusluba taotlema, küll aga kasutab ta hagejalt saadud ehitusloa alusel hoonestatud kinnistut elamiseks. Lepingu p-s 3.4 sätestatud ehitusloa üleandmise tähtaeg oli distsiplineeriva iseloomuga ning seega tulnuks nimetatud punktis ettenähtud tagajärge rakendada juhul, kui hageja ehitusloa saamiseks kehtestatud mõistliku tähtaja jooksul ei oleks kostjale ehitusluba üldse üle andnud. Hageja nõue ehitusloa taotlemiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks kogusummas 60 768 krooni on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Ostu-müügilepingu kohaselt on pooled kokku leppinud kinnistu müügihinnas, mis hõlmab ka ehitusloa taotlemise kulutusi. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja. Tallinna Ringkonnakohtu
4. detsembri
5. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega hagi rahuldati, samuti muudeti kohtukulude jaotust.

§ 64

lg 1 kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Hageja väitis hagiavalduses, et juhul kui hageja ei pea kinni kokkulepitud tähtajast ja esitab ehitusloa hiljem, siis tema suhtes ei rakendu lepingu p 3.5, kuna lepingu p 3.4 ja 3.5 on ainult distsiplineeriva iseloomuga. Samuti ei olnud poolte tahe suunatud sanktsiooni rakendumisele juhul, kui hageja ei täida lepingu p-s 3.4 sisalduvat kohustust anda ehitusluba üle tähtaegselt. TsMS § 91 lg 1 järgi peab pool tõendama oma väidete ja vastuväidete aluseks olevaid asjaolusid. Hageja ei ole tõendanud, et poolte tahe lepingu sõlmimisel oleks olnud vastupidine lepingus kirjapandule.

1. septembri
2. a lepingu sõlmimisel oli poolte tahteks, et hageja ei taga mitte ainult ehitusloa vormistamise, vaid vormistamise kokkulepitud ajaks. Seda tõendab asjaolu, et pooled sidusid tähtpäevaks ehitusloa vormistamise ostuhinna alandamisega, mis oma sisult oli sanktsioon juhuks, kui hageja oma kohustust tähtaegselt ei täida. Kostja ehitustegevus ostetud kinnistul sõltus hageja poolt dokumentide vormistamisest, seega oli kostja huvides saada ehitusluba võimalikult kiiresti. Tähtaja ja hinna alandamise kokkuleppe olulisusele viitab ka see, et pooled on
3. novembril
4. a hageja initsiatiivil notariaalse kokkuleppega pikendanud ehitusloa esitamise tähtaega
5. juunini
6. a, kuid pole muutnud hinna alandamise kokkulepet.
7. TsK § 173 lg 1 sätestab, et kohustised tuleb täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks. Hageja on hagiavalduses väitnud, et ta täitis kõik ostu-müügilepingu olulised tingimused. Hageja väide ei ole täpne, kuna hageja ei täitnud ehitusloa üleandmise kohustust kokkulepitud ajaks
8. juunil
9. a. Seega ei olnud hageja täitnud ostu-müügilepingust tulenevat kohustist nõuetekohaselt. TsK § 227 sätestab, et isik, kes ei täitnud kohustist või täitis selle mittenõuetekohaselt, kannab varalist vastutust ainult süü (tahtlus või ettevaatamatus) olemasolul, välja arvatud seaduses või lepingus ettenähtud juhud. Süü puudumist peab tõendama isik, kes on kohustist rikkunud. Hageja ei ole tõendanud asjaolusid, mis välistavad tema süü ehitusloa tähtpäevaks kostjale üleandmata jätmises. See, et hageja tegi detailplaneeringu vormistamise ülesandeks kolmandale isikule OÜ-le SCHULTS JA PARTNERID, kes väidetavalt ei suutnud tähtpäevaks tööd vormistada, ei ole TsK § 228 järgi asjaolu, mis välistaks hageja vastutuse kohustise tähtpäevaks täitmata jätmise eest. Kui kohustise tekitanud lepingu pool paneb lepingulise kohustuse täitmise kolmandale isikule, vastutab ta kohustise täitmata jätmise või selle mittenõuetekohase täitmise eest siiski ise. Kui hagejale tekib käesolevast vaidlusest kahju, mille tekitajaks on kolmas isik, võib ta kahju hüvitamise nõudega pöörduda kolmanda isiku vastu. Linnavalitsuse väidetavat pikaldast asjaajamist ehitusloa vormistamisel ei saa kolleegiumi arvates käsitleda asjaoluna, mis muudaks hageja lepingurikkumise vabandatavaks. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja tegi lepingu sõlmimisel ja selle hilisemal muutmisel ettepaneku ehitusloa kostjale üleandmise tähtaja osas. Seega pidi hageja hindama riske, mis võisid tekkida ametkondadega asjaajamise tõttu. Tunnistaja A. Schultsi ütluste kohaselt (tl 67 pöördel) pöördus hageja tema poole ehitusloa vormistamiseks
10. a lõpus või
11. a aasta alguses, st ajal, kui müügilepingu sõlmimisest oli möödunud mitu kuud. Eeltoodust saab järeldada, et hageja ei ajanud ehitusloa saamiseks asja piisava hoolsusega. Järelikult oli hageja süüdi kohustise mittenõuetekohases täitmises ning seetõttu ja lähtudes lepingu p-st 3.5, vähenes lepingu p-s 3.2 kokkulepitud ostuhind 400 000 krooni võrra ning kostja vabanes selle summa maksmise kohustusest. Ebaõige on hageja väide, et kuna kostja võttis
12. a detsembris ehitusloa ja muud dokumendid vastu, siis ei saa ta lepingu p-de 3.4 ja 3.5 alusel ostuhinda alandada ning on kohustatud tasuma 400 000 krooni. Lepingu p-st 3.5 tuleneb üheselt, et kui hageja ei esita kostjale kokkulepitud tähtajaks ehitusluba, siis alandatakse p-s 3.2 kokkulepitud ostuhinda 400 000 krooni võrra. Seega on ostuhinna alandamise oluliseks tingimuseks just ehitusloa tähtaegne üleandmine, mitte aga üleandmine, olenemata tähtajast kinnipidamisest. Õige ei ole linnakohtu järeldus, et kostja käitumine on vastuolus hea usu põhimõtetega, kuna ta kasutas ära talle soodsamat olukorda. Kostja on olnud hageja palvel nõus pikendama ehitusloa üleandmise tähtaega ja hüvitanud hagejale osa kuludest, mis viimane kandis seoses ehitusloa vormistamisega. Seega on kostja lepingu täitmisel hageja huvidega arvestanud. Poolte jaoks oli oluline lepingu tingimus, mille kohaselt hageja kohustus vormistama puuduva ehitusloa kokkulepitud tähtpäevaks. Kostja seletuse kohaselt ei saanud kinnistut enne ehitusloa vormistamist reaalosadeks jagada, kaasomandit lõpetada ega alustada kinnistu hoonestamist. Seega sõltusid kostja olulised huvid kinnistu kasutamisel ehitusloast. Selliste asjaolude korral oli kokkulepitud ostuhinna alandamine vastavuses kostjale tekkida võivate tagajärgedega, juhul kui hageja ei täida ehitusloa vormistamise kohustust kohaselt. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
13. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kinnistu ostmine iseenesest ei tähenda, et ostja peab sellele kinnistule midagi ehitama. Ostja sai tehinguga kinnistu omanikuks ilma piiranguteta. Seega ei ole ehitusloa hilinemisega esitamine lepingu oluliste tingimuste rikkumine. Kostja ei ole kunagi väitnud, et ehitusloa puudumine oleks talle mingil moel kahju tekitanud. Lepingu p 3.5 kohaselt on pooled kokku leppinud, et kui hageja kokkulepitud tingimusi ei täida, kohustub kostja ise ehitusluba taotlema. Seda kostja ei teinud, küll aga võttis ehitusloa vastu hagejalt. Seega kasutas kostja ära temale soodsama olukorra ning käitus vastuolus hea usu põhimõttega. Kassaator on teinud omalt poolt kõik, et ehitusluba vormistataks võimalikult kiiresti. Asja materjalidest nähtub, et ehitusloa saamise kiirus ei sõltunud tema tahtest. Lõppkokkuvõttes puudused kõrvaldati ning kinnistu ei ole oma väärtusest midagi kaotanud. Ostuhinna alandamine ligi poole võrra on ebaproportsionaalne lepingu hinnaga ja vastuolus hea usu põhimõttega.
14. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. Ringkonnakohus kohaldas materiaalõiguse normi õigesti. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks.
16. Ringkonnakohus on leidnud, et kostja on käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega. Ta on olnud nõus pikendama ehitusloa üleandmise tähtaega ning hüvitanud hagejale osa kuludest, mis viimane kandis seoses ehitusloa vormistamisega. Samuti on ringkonnakohus tuvastanud, et kostja oli oluliselt huvitatud lepingu täitmisest, kuna tema huvid kinnistu kasutamisel olid seatud sõltuvusse ehitusloast. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga.

§ 108

lg 1 järgi tuleb tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel toimida heas usus. Kostja vastutuleku tõttu sai hageja ehitusloa hankimiseks täiendavalt üle 6 kuu aega. Kostjalt ei saa eeldada, et ta oleks pidanud jätkuvalt nõustuma oma lepingus selgelt väljendatud õiguste rikkumisega. Vastupidine seisukoht tähendaks kõrvalekaldumist pacta sunt servanda põhimõttest. Kokkulepe müügihinna tasumise korra ning ehitusloa saamise tähtaja kohta oli vabatahtlik. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, et ta on sellise kokkuleppe sõlminud eksimuse, pettuse või muu sarnase asjaolu mõjul. Kokkulepe ehitusloa õigel ajal esitamata jätmise tagajärgede osas oli sanktsiooni iseloomuga. Ringkonnakohus on tuvastanud, et hageja ei ole tõendanud poolte teistsugust tahet lepingu sõlmimisel. TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei saa Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid.

1. Ringkonnakohus on piisavalt analüüsinud hageja süü küsimust lepingu täitmisel ja jõudnud TsK § 227 alusel ka õige lõppjärelduseni. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et hageja pidi hindama võimalikke riske, mis võivad kaasneda ehitusloa andmise menetluse kestuse tõttu. Lepingust nähtub, et just hageja on lepingu sõlmimisel kinnitanud, et ta on ehitusloa saamise avalduse esitanud ja et ehitusluba väljastatakse kahe kuu jooksul lepingu sõlmimise päevast arvates. Ringkonnakohus on ka õigesti viidanud TsK §-le 228, mille kohaselt vastutab lepingust tuleneva kohustise täitmise panemisel kolmandale isikule kohustise täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise korral kohustise tekitanud lepingu pool. Hageja on pannud lepingust tuleneva kohustuse täitmise osaliselt kolmandale isikule - OÜ-le SCHULTS JA PARTNERID - ning peab vastutama viimase tegevuse eest.
2. Kassatsioonkaebuses väidetakse, et tegemist oli ostuhinna alandamisega (400 000 kr) ja see pole kooskõlas hea usu põhimõttega. 400 000 krooni välja mõistmata jätmist ei saa vaadelda ostuhinna alandamisena. 400 000 krooni osas oli tehing tingimuslik. Sellele osale ostuhinnast oleks hagejal tekkinud õigus siis, kui ta
3. novembril
4. a kokkulepitud lõplikuks tähtpäevaks,
5. juuliks
6. a, oleks ehitusloa üle andnud. Seda tingimust hageja ei täitnud, nagu tuvastas kohus. J. Odar , A. Kull, V. Kõve