KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-44-03 Otsuse kuupäev Tartu, 24. aprill 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa Kohtuasi Stella-Ingrid Lippuse hag

§ 18

lõikes 1 sätestatud keelule muuta omandireformi objektiks oleva vara omandivormi.

1. Tallinna Linnakohus rahuldas
2. juuni
3. a otsusega hagi. Kohus tunnustas
4. augustil
5. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust, millega RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut müüs ASle Rime Kinnisvara Tallinnas Tartu mnt 29 asuvad hooned. Linnakohus leidis, et
6. augusti
7. a ostu-müügilepingu objektiks oli riigivara.
8. novembri
9. a aktiga anti vaidlusalune vara üle RAS-le Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut, kes jäi kuni
10. augusti
11. a ostu-müügilepingu sõlmimiseni riigivara majandama volitatud asutuseks riigivaraseaduse § 7 mõttes.
12. augusti
13. a ostu-müügilepingu sõlmimisega muutus omandireformi objektiks tunnistatud vara omandivorm. Kuivõrd

§ 18

lg 1 keelab kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni muuta selle vara omandivormi, on seda sätet rikkunud tehingud tühised. Hageja on õigustatud nõudma selle varaga tehtud tehingute tühisuse tunnustamist, mille osas ta on tunnistatud õigustatud subjektiks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 3. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. detsembri 2002. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuses toodud täpsustusi. Tehingu toimumise ajal kehtinud

§ 18

lg 1 redaktsiooni kohaselt oli kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni riigi- või kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel isikutel ning füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses oli vara, keelatud vara omandivormi muuta, kui samast seadusest ei tulenenud teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud. Selline regulatsioon võeti seadusse eesmärgiga tagada omandireformi õigustatud subjektidele õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine. Seadusandja on eeldanud, et juhul kui tehingute käigus muutub vara omandivorm, võib tagastamine olla raskendatud. Hagejal on õigus nõuda omandireformi objektiks olevate hoonetega toimunud tehingute tühisuse tunnustamist, kuna need tehingud puudutavad tema õigusi.

§ 18

lg 1 sätestas kõigi omandivormi muutvate tehingute kehtetuse, tegemata vahet, kas omandajaks on juriidiline või füüsiline isik. Omandireformi aluste seaduse vastuvõtmise ajal määratles omandivormid omandiseadus, mille § 2 lg 2 kohaselt olid omandivormideks eraomand, juriidilise isiku omand, munitsipaalomand ja riigi omand. Asjaõigusseaduse jõustumisega

1. detsembril
2. a tunnistati omandiseadus kehtetuks. AÕS § 6 lg-s 1 määrati kindlaks sisult samad mõisted, mis varem olid määratletud omandiseaduse § 2 lg-s
3. AÕS § 6 lg 1 sätestas isikud, kes võisid olla omanikeks - füüsiline isik, eraõiguslik juriidiline isik, riik või kohalik omavalitsusüksus. Seega olid omandivormid omandiseaduses liigitatud vara omanikust lähtudes, AÕS § 6 lg 1 sätestas aga isikud, kes võisid olla omanikeks. Järelikult tuleb

§ 18

lg 1 kohaldamiseks kontrollida, kas tehinguga ei muutunud AÕS § 6 lg-s 1 sätestatud vara omanik. Ka

§ 18lg 1 redaktsiooni muutmine 29.

jaanuaril 1997. a selliselt, et kõigil isikutel keelati võõrandada ja asjaõigusega koormata õigusvastaselt võõrandatud vara, väljaarvatud võõrandamine riigile või kohalikule omavalitsusüksusele, viitab asjaolule, et seadusandja eesmärgiks ei olnud

§ 18lg 1 sisalduva võõrandamiskeelu kaotamine koos omandiseaduse kehtivuse lõpuga.

Riiklike aktsiaseltside asutamise ajutise juhendi p 1 järgi moodustati riiklikud aktsiaseltsid riigiettevõtete baasil. Riikliku aktsiaseltsi vara jäi riigi varaks ega muutunud eraõigusliku juriidilise isiku varaks asjaõigusseaduse mõttes. Erastamisele kuulunud riigivara oli võimalik anda eraõigusliku isiku omandisse ainult omandireformi aluste seaduse alusel vastuvõetud õigusaktides sätestatud korras. Vaidlusalune vara müüdigi vastavalt "Riigi omandis oleva ettevõtte ja organisatsiooni vara koosseisu kuuluva üksiku asja võõrandamise korrale".

1. märtsil 1995 jõustunud AÕS § 6 lg 2 redaktsioon, mille kohaselt juriidilise isiku vara ega juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele, kehtestab tsiviilõiguse üldise põhimõtte, kuid ei ole omandi tekkimise aluseks. RAS Projekteerimisja Tehnoloogiainstituut pole ümber kujundatud ega äriregistrisse kantud. Vaidlustatud tehinguga võõrandati riigivara eraõiguslikule juriidilisele isikule. Seega on õige linnakohtu järeldus, et muutus omandivorm ehk AÕS § 6 lg 1 järgi omaniku liik.
2. augusti
3. a RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnisvara vahel sõlmitud ostumüügilepinguga rikuti

§ 18lg-s 1 sätestatud keeldu.

Tegemist on seadusega vastuolus oleva tehinguga, mis on kehtetu algusest peale. Riigivaraseaduse § 42 lg 2 järgi ei laiene seadus riigivarale, mis omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel tuleb anda teiste isikute omandisse. Olenemata sellest, kas käsitada vara erastatava varana või tagastatava varana, ei laiene sellele riigivaraseaduse sätted. Riigivara registrisse kantakse riigile kuuluv vara, mis ei ole erastamise ega tagastamise objektiks. Linnakohtu viide riigivaraseaduse §-le 7 on ebaõige, kuna riigi vara valitsemine RVS § 7 mõttes ei ole omandireformiseadusest tuleneva erastamise kohustatud subjekti tegevus. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED 4. Tallinna Ringkonnakohtu otsuse peale esitas kassatsioonkaebuse kostja AS Rime Kinnisvara, kes palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse põhjenduste järgi ei rikutud vaidlusaluse lepinguga hageja õigusi.

§ 12

lg 1 kohaselt on isik, kelle omandis on omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara, kohustatud selle õigustatud subjektile tagastama. Kostjal AS-l Rime Kinnisvara lasub

§ 12

lg 1 järgi sama kohustus, mis enne ostu-müügilepingu sõlmimist lasus RAS-l Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut või Eesti Vabariigil. Kohtupraktikas on seni loetud omandireformi õigustatud subjekti õigusi rikkuvateks üksnes selliseid omandireformi objektiks oleva varaga tehtud tehinguid, mille tulemusena võis õigustatud subjektile vara tagastamine muutuda

§ 12

lg 3 p 3 järgi võimatuks.

§ 18lg 1 tõlgendamisel tulnuks juhinduda Ts

ÜS §-st 3, mille kohaselt tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Riigikohus on oma parktikas asunud seisukohale, et

§ 18

lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, mis muudaksid õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatuks.

§ 12

lg 1 järgi on AS Rime Kinnisvara kohustatud vaidlusalused hooned hagejale tagastama. Ostu-müügileping ei ole

§ 18lg-ga 1 vastuolus.

Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et vaidlusalused hooned olid enne ostu-müügilepingu sõlmimist riigi omandis. Alates

1. märtsist
2. a, kui jõustus AÕS § 6 lg 2 redaktsioon, mille kohaselt ei saanud juriidilise isiku vara ega juriidiline isik kuuluda teistele isikutele, kuulusid hooned Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituudile kui eraõiguslikule juriidilisele isikule.
3. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu.

§ 18

lg 1 võimaldab vaidlustada omandireformi objektiks oleva varaga tehtud tehinguid, olenemata sellest, kas tehingu järgi omandas vara füüsiline või juriidiline isik. Kostjad rikkusid

§ 18lg-s 1 sätestatud piiranguid õigusvastaselt võõrandatud vara käsutamisel.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust.
3. juunist 1991 kuni
4. märtsini 1997 kehtinud

§ 18

lõike 1 redaktsioon nägi ette, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel isikutel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui samast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud.

1. Kuni asjaõigusseaduse jõustumiseni
2. detsembril
3. a olid omandivormid kindlaks määratud omandiseaduse § 2 lõikes
4. Selle sätte kohaselt võis omand Eestis olla eraomand, juriidilise isiku omand, munitsipaalomand või riigi omand. Asjaõigusseaduse jõustumisel kaotas see säte kehtivuse. Samas jättis seadusandja muutmata

§ 18lõike 1, mis endiselt keelas muuta õigusvastaselt võõrandatud vara omandivormi.

1. jaanuaril
2. a seadusandja muutis

§ 18

lõiget 1, keelates õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandamise ja asjaõigusega koormamise kuni vara tagastamise küsimuse otsustamiseni. Õigustatud subjekti nõusolekuta lubati õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandada vaid riigile ja kohaliku omavalitsuse üksusele. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et omandiseaduse kehtetuks tunnistamisega ei soovitud muuta

§ 18lõike 1 eesmärki.

9. Kolleegium soostub ringkonnakohtu seisukohaga, et

§ 18lõike 1 kuni 1.

märtsini 1997 kehtinud redaktsioonis sisalduvate kitsenduste eesmärgiks oli vältida omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omandivormi muutumisest tekkida võivaid takistusi vara tagastamisel õigustatud subjektile. Seadusandja on eeldanud, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine võib muutuda keerukamaks, kui omandireformi käigus muutub selle omandivorm. Selle seisukoha õigsust kinnitab ka see, et

§ 18

lg 1 ei sidunud tehingu kehtetust ainult vara omandamisega füüsilise isiku poolt, ehkki

§ 12

lg 3 p 1 kohaselt ei saa omandireformi objektiks olevat õigusvastaselt võõrandatud vara tagastada just siis, kui see on füüsilise isiku heauskses omandis. Seega on ringkonnakohus

§ 18lõiget 1 tõlgendanud koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse mõttest.

Kolleegium on oma varasemas,

1. jaanuari
2. a lahendis nr 3-2-1-158-00 (RT III 2001, 3, 26) asunud seisukohale, et

§ 18

lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute kehtetuse. Kolleegium ei pea vajalikuks oma varasemat seisukohta muuta. Olukorra tekkimist, kus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine osutub võimatuks, võib soodustada ka see, kui riigile kuuluva omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omandab juriidiline isik (näiteks juhul, kui eraõiguslik juriidiline isik erastab omandatud hoonete juurde maatüki, mis kantakse kinnistusraamatusse, ning ta võõrandab kinnistu). 10. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et vaidlustatud tehingule hinnangut andes tuleb

§ 18

lg 1 tõlgendamisel lähtuda tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS § 6 lõikest 1, mis sätestas omanike liigid (füüsiline isik või eraõiguslik juriidiline isik (eraõiguslikud isikud), riik või kohalik omavalitsusüksus ning avalik-õiguslikud juriidilised isikud), ning teha kindlaks, kas tehing oli suunatud omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omaniku liigi muutmisele. Kuna kohus tuvastas, et

1. augustil
2. a RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnisvara vahel sõlmitud lepinguga muutus AÕS § 6 lg 1 mõttes õigusvastaselt võõrandatud vara omaniku liik - riigi asemel sai vara omanikuks eraõiguslik juriidiline isik -, siis on hagi rahuldatud õigesti.
3. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et vaidlustatud tehingu objektiks olnud vara kuulus riigile. Samuti on otsuses vastatud AS Rime Kinnisvara esitatud väidetele vara kuuluvuse kohta. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et lepingu objektiks olnud vara lakkas olemast riigi vara
4. märtsil 1995, kui jõustus AÕS § 6 lg 2 redaktsioon, mis sätestas, et juriidilise isiku vara ega juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele. Apellatsioonikohtu otsuses on õigesti leitud, et selle sätte jõustumine ei lõpetanud riigi omandiõigust talle kuulunud varale. H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa