KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-91-03 Otsuse kuupäev Tartu, 1. oktoober 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja V. Kõve Kohtuasi Siiri-Ann Arrase hagi Tartu

§ 7lg 4 alusel tuvastada lepingu sõlmimine omanikuga vara omandamiseks enne 16.

juunit 1940. a, lepinguga vara omandamiseks võetud kohustuste täitmine ning omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine pooltest mitteolenevatel põhjustel. Kohtuotsusest ei selgu, milline oli kokkulepitud müügihind. Müügihinna tuvastamine on oluline lepingu sõlmituks lugemise ja ostja lepinguliste kohustuste täitmise hindamisel.

§ 7

lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Selline seisukoht tuleneb

§ 7

lg-st 4, mis kehtestab erandi sama paragrahvi lõikes 1 sisalduvast üldreeglist, mille kohaselt omandireformi õigustatud subjektideks on õigusvastaselt võõrandatud vara endised omanikud või nende pärijad. Erandit ei või tõlgendada laiendavalt ja leida, et

§ 7

lg 4 alusel saavad vara tagastamist nõuda ka isikud, kes on oma lepingulised kohustused täitnud olulises osas. Samas võivad esineda asjaolud, mis annavad aluse lugeda omandaja või tema pärija omandireformi õigustatud subjektiks ka siis, kui ta pole lepingujärgseid kohustusi täielikult täitnud. Selliseid erandlikke asjaolusid apellatsioonikohtu otsusest ei nähtu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tartu Ringkonnakohtu
2. aprillil
3. a otsusega tühistati Tartu Maakohtu
4. oktoobri 2001.a otsus ja uue otsusega tuvastati, et 2/3 mõttelise osa ostu-müügileping sõlmiti A. Kriisa ja Saksa Usaldusvalitsuse Eestis vahel enne
5. juunit
6. a ning A. Kriisa poolt vara omandamiseks võetud kohustused saab erandlike asjaolude esinemise tõttu lugeda täidetuks ja omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Tartu linnalt mõisteti S.-A. Arrase kasuks välja kohtukulu 8039 krooni 40 senti. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on

§ 7

lg 4 järgi õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigus nõuda ka isikul, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne

1. juunit
2. a lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel

§-s 8 sätestatud tähenduses ja tingimustel.

§ 7

lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Nimetatud sättest tulenevat erandit ei või tõlgendada laiendavalt, välja arvatud juhul, kui esinevad erandlikud asjaolud, mis annavad aluse lugeda omandaja või tema pärija omandireformi õigustatud subjektiks ka siis, kui ta pole lepingujärgseid kohustusi täielikult täitnud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et Aleksandri 20/22 kinnistu ostu-müügileping sõlmiti A. Kriisa ja Saksa Usaldusvalitsuse vahel

1. aprillil
2. a, s.o enne
3. juunit
4. a. Maakohus on teinud ebaõige järelduse, et ostu-müügilepingu järgi oli ostuhinnaks 14 660 krooni.
5. aprilli
6. a kviitungilt nähtuvalt tasuti esimese maksena ehk käsirahana Aleksandri 20/22 kinnistust 2/3 osa ostmisel 1665 krooni ja kviitungil ning ka hilisematel ostu-müügilepingu projektidel on objekti ostuhinnaks endiselt märgitud 16 665 krooni. Asjas pole tõendatud, et
7. aprillil
8. a või pärast seda oleks kokku lepitud teistsuguses müügihinnas. Toimiku materjalide hulgas olevate kviitungite kohaselt oli A. Kriisa ostu-müügilepingu täitmiseks seega tasunud 14 655 krooni. Ostuhinnast jäi tasumata 2000 krooni, mis ei sõltunud A. Kriisa tahtest. Arvesse tuleb võtta
9. aasta teiseks pooleks Eestis kujunenud poliitilist olukorda ning sellest tulenevaid võimalikke elanike õiguste ja võimaluste kitsendusi.
10. aasta oktoobris toimus esimene suurem hinnatõus ja sama aasta novembris rahareform ning käivitus uus maksusüsteem, mis tõi kaasa kaudsete maksude suure tõusu.
11. aasta jaanuaris natsionaliseeriti pankades olnud hoiused, kuid nende kasutamine oli uue võimu kontrolli all olnud juba varem. Samuti piirati isikule pangast väljastatavate summade suurust. See kõik võis takistada A. Kriisal oma kohustusi täies mahus täita.
12. aastal muutus Nõukogude Liidu poolt kompenseeritud Saksamaa Baltikumi jäänud vara Nõukogude Liidu varaks ja A. Kriisal puudus eeldatavasti võimalus Saksa Usaldusvalitsusele Eestis võlguolevat summat tasuda. Samuti jäi kirjalik ostu-müügileping poolte tahtest mitteolenevatel põhjustel sõlmimata ning ka seda asjaolu saab lugeda üheks põhjuseks, miks võis A. Kriisal jääda täielikult täitmata omapoolne kohustus tasuda ostuhind. A. Kriisa omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Seda tõendab ka Saksa Usaldusvalitsuse
13. oktoobri
14. a tõend, milles on märgitud, et A. Kriisale on Aleksandri 22 asuv kinnisvara üle antud ja ostja on sellest 2/3 osa ostuks tasunud 14 660 (kviitungite järgi 14 665 krooni) krooni, ning vastav ostu-müügileping on ostjast mitteolenevatel põhjustel allakirjutamata. Kuna kinnistu ostu kohta kirjaliku lepingu olemasolu oli peamiseks omandaja kinnistusraamatusse kandmise eelduseks, siis selle puudumisel ei olnud võimalik A. Kriisa omandiõigust lõplikult vormistada.
15. juulil
16. a läks maa riigi omandusse ja see ei saanud olla enam ostu-müügi objektiks. Kuna Balti eraseaduse kehtivuse ajal tähendas kinnistu endiselt maatükki koos sellel asuvate hoonetega, siis pärast
17. juulit
18. a ei olnud A. Kriisa ostetud Aleksandri 20/22 kinnistut enam võimalik kanda kinnisasjana kinnistusraamatusse. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
19. Kassatsioonkaebuses palus Tartu linn ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti

§ 7

lg 4.

§ 7

lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks, kui need on täidetud täies ulatuses. Ringkonnakohus tegi kindlaks, et A. Kriisa ei olnud oma lepingulisi kohustusi täies ulatuses täitnud. Ostu-müügilepingu järgi oli ostuhinnaks 16 665 krooni, millest A. Kriisa tasus 14 665 krooni. Sellele vaatamata luges kohus A. Kriisa poolt vara omandamiseks võetud kohustuse erandlike asjaolude esinemise tõttu täidetuks. Kohus ei tunnista isikut õigustatud subjektiks ega lahenda kohaliku komisjoni pädevusse antud asja. Ringkonnakohus tuvastas

§ 7lg-s 4 nimetatud kolmest asjaolust kaks: ostu-müügileping sõlmiti enne 16.

juunit

1. a ja omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Kuna kõik vajalikud tingimused ei olnud täidetud, pidanuks ringkonnakohus jätma hagi rahuldamata. Ringkonnakohus põhistas vara omandamiseks võetud kohustuste täitmata jätmist erandlike asjaoludega, mida hageja pole kunagi esitanud ja millega ei ole oma nõuet põhjendanud. Sellega rikkus kohus TsMS § 229 lg 2, mille kohaselt ei või kohus otsust rajada asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud. Asudes omal algatusel hagi põhjendama asjaoludega, millele hageja ei tuginenud, väljus ringkonnakohus apellatsioonkaebuse piiridest ja rikkus TsMS § 319 lg
2. Hageja saab muuta ja täiendada hagi alust TsMS § 73 lg 2 kohaselt ainult esimese astme kohtus. Apellatsioonkaebuses ei ole hagejal õigust hagi alust ega eset muuta, samuti esitada nõuet, mida esimese astme kohtus ei esitatud. Kuna erandlikke asjaolusid enne ringkonnakohtu otsust esitatud ei olnud, on rikutud kostja TsMS §-s 67 sätestatud õigust esitada põhjendusi kõigi asja kohtulikul arutamisel tõusetunud küsimuste kohta, esitada tõendeid ja oma vastuväiteid.
3. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada. Riigikohtul on võimalik teha uus otsus asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks andmata. 11.

§ 7

lg 4 kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigus nõuda ka isikul, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne

1. aasta
2. juunit lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel

§ 8sätestatud tähenduses ja tingimustel.

Oma õiguste tõendamise kohustus lasub isikul või tema pärijatel. Kui sama vara tagastamist või kompenseerimist taotleb teine isik, lahendab nendevahelise vaidluse kohus.

§ 7

lg 4 alusel tuleb tuvastada lepingu sõlmimine omanikuga vara omandamiseks enne

1. juunit
2. a, lepinguga vara omandamiseks võetud kohustuste täitmine ning omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine pooltest olenematutel põhjustel.
3. Maakohus tuvastas, et A. Kriisa ja Saksa Usaldusvalitsus sõlmisid
4. aprillil
5. a Tartus Aleksandri 20/22 asuva kinnistu ostu-müügilepingu ja ringkonnakohus nõustus sellega. Ringkonnakohus tuvastas, et kokkulepitud müügihind oli 16 665 krooni, millest jäi ostjal tasumata erandlike asjaolude -
6. a valitsenud poliitilise olukorra - tõttu 2000 krooni, ning et A. Kriisa omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest olenematutel põhjustel.
7. Kolleegium on endiselt seisukohal, et

§ 7

lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Selline seisukoht tuleneb

§ 7

lg-st 4, mis kehtestab erandi sama paragrahvi lõikes 1 sisalduvast üldreeglist, mille kohaselt omandireformi õigustatud subjektideks on õigusvastaselt võõrandatud vara endised omanikud või nende pärijad. Erandit ei või tõlgendada laiendavalt ja leida, et

§ 7

lg 4 alusel saavad vara tagastamist nõuda ka isikud, kes on oma lepingulised kohustused täitnud olulises osas. Samas võivad esineda asjaolud, mis annavad aluse kohtul lugeda lepingujärgsed kohustused täidetuks, isegi kui need ei ole täielikult täidetud.

1. Ringkonnakohus tuvastas, et A. Kriisal jäi 16 665 krooni suurusest müügihinnast tasumata 2000 krooni ehk umbes 12%. Kolleegium leiab, et kui ostja on oma lepingulised kohustused täinud vaid 88% ulatuses, siis ei saa ka erandlike asjaolude esinemise korral lugeda ostja kohustusi täielikult täidetuks. Kuna A. Kriisa lepingulisi kohustusi ei saa täidetuks lugeda, tuleb S.-A. Arrase hagi jätta rahuldamata.
2. Seoses sellega, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja Riigikohus teeb ise uue otsuse, ei hakka kolleegium hindama kassatsioonkaebuse väiteid protsessiõiguse normide rikkumise kohta. H. Jõks, A. Kull, V. Kõve