Obsah (6)

§ 56§ 57§ 64§ 65§ 120§ 641

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-128-03 Otsuse kuupäev Tartu, 20. november 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu Kohtuasi Silvia Koidula Jürgmann

§ 56

lg 3, § 57 ja § 65 alusel muuta ja kustutada hagiavalduses märgitud kinnistusraamatu kanded. Kinnistusraamatu järgi on kinnisasja omanik A. Lukk. Hageja soovib, et kinnisasja omanikuna kantaks kinnistusraamatusse teda ning kustutatakse

1. detsembri
2. a lepingu alusel kinnistusraamatusse kantud tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus kinnistul paiknevale ja selle oluliseks osaks olevale elamule Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks.

§ 56

lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust.

§ 56

lg 3 sätestab, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige.

§ 57

lg 1 järgi on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta, see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või kustutatud. Kanne A. Luku kui kinnistu omaniku kohta on tehtud õiguslikul alusel ja see ei ole ära langenud. Hageja ja Ardi Silla vahel

1. detsembril
2. a sõlmitud kinkelepingu kehtetuks tunnistamine ja sellega seoses Ardi Sillal kinnistu omandiõiguse puudumine ei toonud endaga automaatselt kaasa
3. detsembri
4. a tehingu alusel tehtud kannete tühisust. Hageja vastupidine seisukoht ei ole õige. Ekslik on ka hageja seisukoht, nagu oleks Ardi Sild seadnud mitteõigustatud isikuna enda kasuks kinnistu isikliku kasutusõiguse. Isikliku kasutusõigusega Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks koormas kinnistu selle uus omanik A. Lukk. On tõsi, et Ardi Sild teadis tehingu kehtetuse tinginud asjaolust ehk hageja eksitamisest juba tehingu tegemise ajal, kuid sama eeldus ei laiene teistele kostjatele, s.h A. Lukule. Hageja ei ole esile toonud ühtegi faktilist asjaolu, mille põhjal võiks väita, et A. Lukk oli pahauskne, s.t et ta vaidlusaluse tehingu tegemise ajal või kinnistamisavalduse kinnistusametile esitamise ajal oleks olnud või pidanud olema teadlik asjaoludest, mis olid aluseks hageja ja Ardi Silla vahelise tehingu tühisuse tunnustamisele. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et pahausksust ei saa tuletada üksnes sellest, et tehingu osalised olid perekonnaliikmed. Pereliikmete vahel tehtud tehingut ei saa eelduslikult pidada tsiviilõiguste pahauskseks kasutamiseks. Seda, et kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isik oli pahauskne - teadis või pidi teadma ebaõigest kandest - peab tõendama hageja. Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis jäävad

§ 56lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud õigused kehtima.

Eeltoodud asjaoludel jättis kohus hagi kinnistusraamatu kannete muutmise ja tühistamise osas õigesti rahuldamata. Seetõttu puudus ka õiguslik alus nõuda kinnistu kostjate valdusest välja. Apellatsioonikohus nõustus, et hagejal on õigus nõuda A. Sillalt kehtetuks tunnistatud tehinguga tekitatud kahju hüvitamist. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus on leidnud, et kuna kinkeleping ei riku hageja õigusi, tuleb lepingu tühisuse tunnustamise nõue jätta rahuldamata. Samas leidis kohus, et kohtul on võimalik hinnata hageja väiteid isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu osas. Ringkonnakohus ei ole viidanud seadusel, mis välistab kinkelepingu tühisuse nõude esitamise, kuid võimaldab esitada isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu tühisuse tunnustamise nõude. Hagejal on õiguslik huvi
2. detsembri
3. a kinkelepingu ja isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu tühisuse tuvastamiseks, kuna ta soovib endise olukorra taastamist, s.t ebaõigete kinnistusraamatu kannete parandamist. Ringkonnakohus leidis, et hageja väiteid tehingu vastuolu kohta heade kommetega on linnakohus otsuses analüüsinud ja ei korranud linnakohtu põhjendusi. Linnakohus ei ole hageja väiteid hinnanud. Ringkonnakohus rikkus sellega TsMS § 227 lg 1, § 228, § 231 lg 4 ja § 330 lg-id 4 ja
4. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01 märkinud, et lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise teel, arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke. Ringkonnakohus oleks tehingute heade kommete vastasuse kindlakstegemisel pidanud kogumis hindama kohtu tuvastatud asjaolusid. Ringkonnakohus jõudis järeldusele, et
5. detsembri
6. a tehingud ei ole näilikkuse tõttu tühised. Otsuse kohaselt ei anna ükski asjaolu alust väita, et tehingud tehti kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 227 lg 1 ja § 231 lg 4, kuna ei teinud tehingu tühisust kindlaks tuvastatud asjaoludele koguhinnangu andmise teel. Hageja nõustub ringkonnakohtu väitega, et ükski tuvastatud asjaolu eraldi ei pruugi anda alust järeldusele, et tehingud on näilikud, kuid kohtu tuvastatud asjaolude kogumis hindamine oleks võinud viia teistsuguse otsuse tegemiseni. Hageja nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et Ardi Sild teadis või pidi teadma tehingu kehtetust tingivatest asjaoludest. Samas ei ole kohus hinnanud teiste kostjate pahausksust. Ringkonnakohus rõhutas, et ainuüksi asjaolust, et tehingu osalised olid perekonnaliikmed, ei saa teha järeldust, et teised perekonnaliikmed Arne Sild, Anne Sild ja Annika Lukk olid tehingute tegemise ajal pahausksed. Ringkonnakohus ei ole kogumis hinnanud asjaolusid, mis tõendavad ka nende kostjate pahausksust. Vastavalt

§ 56

lg-le 3 jääb kinnistusraamatu kandele tuginedes omandatud asjaõigus kehtima vaid siis, kui omandaja on heauskne. Kuna Annika Lukk pidi olema teadlik, et tema isa oli viinud hageja

1. detsembri
2. a kinkelepingu sõlmimisel eksitusse, tegutses ta
3. detsembri
4. a kinkelepingu sõlmimisel pahauskselt. Ta pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne Ardi Silla kui omaniku kohta on ebaõige. Samuti pidid Ardi Sild, Arne Sild ja Anne Sild olema teadlikud, et Ardi Sild oli viinud hageja eksitusse, et kallutada teda sõlmima
5. detsembri
6. a kinkelepingut. Järelikult tegutsesid Ardi Sild, Arne Sild ja Anne Sild
7. detsembri
8. a isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimisel pahauskselt, kuna nad pidid olema teadlikud, et kinnistusraamatu andmed Ardi Silla kohta ei ole õiged, mistõttu pole tal õigust Annika Lukule omandit üle anda ja viimasel pole pahauskse omandajana õigust koormata kinnistut isikliku kasutusõigusega.
9. Kostjad vaidlesid kassatsioonkaebusele vastu ning pidasid ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.
10. Tallinna Ringkonnakohtu
11. augusti
12. a määrusega vabastati S. K. Jürgmann täielikult kassatsioonkautsjoni tasumisest. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja tõlgendamise tõttu.
14. Esmalt märgib kolleegium, et apellatsioonikohus on eksinud
15. detsembril
16. a sõlmitud lepingute kindlaksmääramisel, leides, et nimetatud kuupäevaga lepingudokument sisaldab vaid võlaõiguslikku kinkelepingut ja asjaõiguslikku isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut.
17. detsembri
18. a lepingudokument sisaldab võlaõiguslikku kinkelepingut, millega Ardi Sild kinkis oma tütrele Annika Lukule kinnistu asukohaga Tallinnas Linnu tee 16, ja võlaõiguslikku isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut, millega Annika Lukk kohustus andma Ardi Sillale, Anne Sillale ja Arne Sillale õiguse kasutada tasuta ja tähtajatult kinnisasjal asuvat ja selle oluliseks osaks olevat elamut. Samas lepingudokumendis sõlmiti asjaõiguslepingud kinnisomandi ülekandmiseks Annika Lukule ja kinnisasja koormamiseks tähtajatu ning tasuta isikliku kasutusõigusega.
19. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et võlaõiguslik kinkeleping, millest tekkinud võlasuhte osaliseks hageja ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta tema suhtes tsiviilõigusi ega -kohustusi. Samuti ei tekita, muuda ega lõpeta hageja tsiviilõigusi ega -kohustusi võlaõiguslik isikliku kasutusõiguse seadmise leping. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele.
20. Asjaõiguslepinguga toimub kinnisasjaõiguse käsutamine ja selle alusel tehti kuni
21. juunini
22. a kehtinud

§ 64lg 1 alusel kanne kinnistusraamatusse.

Kinnisomandi või piiratud kinnisasjaõiguse omandamise, sealhulgas heauskse omandamise eelduseks on kehtiv asjaõigusleping. Ilma kehtiva asjaõiguslepinguta (käsutustehinguta) oleks kinnistusraamatu kanne kuni 30. juunini 2003. a kehtinud

§ 57

lg 1 järgi ebaõige.

§ 57

lg 1 sätestas, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või kustutatud. Alates 1. juulist 2003. a ei sätesta asjaõigusseadus enam nii selgelt ebaõige kande mõistet, kuid

§ 65

lg-st 1 võib järeldada, et ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta ka kinnistusraamatu kanne, mis on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. Sellisest kandest nähtuv isik ei ole tegelikult kinnisasjaõiguse omanik, sest puudus üks kinnisomandi üleandmise või koormamise eeldus asjaõigusleping (30. juunini 2003. a kehtinud

§ 120lg 1 ja 1.

juulist 2003. a kehtiv

§ 641). 12.

Kinnistusraamatu ebaõige kande muutmist nõudev isik saab seega tugineda sellele, et kande aluseks olnud asjaõigusleping on tühine

1. juunini
2. a kehtinud TsÜS §-de 66, 69, 70, 75, 77, 78, § 93 lg 3 või § 103 järgi või on pärast
3. juulit
4. a sõlmitud asjaõigusleping tühine kehtiva TsÜS §-des 11-13, § 83 lg-s 1, §-des 87-89 ja 129 sätestatud alustel. Asjaõiguslepingu pooleks mitteoleval isikul puudus aga õigus vaidlustada seda enne
5. juulit
6. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduses ettenähtud vaidlustamise alustel või tühistada pärast
7. juulit
8. a sõlmitud asjaõiguslepingut kehtivas tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatud tehingu tühistamise alustel. Viimati nimetatud alustel võis lepingut vaidlustada
9. juunini
10. a kehtinud TsÜS §-de 67, 71-74, 76, 79 kohaselt vaid lepingu pool. Ka pärast
11. juulit
12. a sõlmitud asjaõiguslepingut ei saa tühistada isik, kes pole lepingupool, sest TsÜS §-de 90, 92, 94, 96, 97 kohaselt on selline õigus tehingu teinud isikul.
13. Ringkonnakohus on küll hinnanud isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu tühisuse asjaolusid, kuid ei ole välja selgitanud, kas hageja soovis ka
14. detsembri
15. a kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamist. Kui ta seda soovis, siis tuleb lahendada ka see hageja nõue.
16. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu seisukohaga, et asjaõigusleping kinnisasja koormamiseks isikliku kasutusõigusega ei ole hagis toodud alustel tühine. Selles osas pole apellatsioonikohus rikkunud otsuse seaduslikkusele ja põhjendatusele esitatavaid nõudeid.
17. Seoses hageja kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõudega märgib kolleegium kõigepealt järgmist. Hageja leiab, et kuna
18. detsembri
19. a leping tema ja Ardi Silla vahel on tunnistatud pettuse tõttu kehtetuks, siis on kande õiguslik alus ära langenud, kanne ebaõige ja temale kuuluvat asja on käsutanud õigustamata isik Ardi Sild. Kuna Annika Lukk teadis või pidi teadma asjaoludest, mis tõid kaasa eelnimetatud lepingu kehtetuse, siis ei ole ta omandanud kinnisasja heauskselt. Samuti pole teised kostjad omandanud heauskselt isiklikku kasutusõigust elamule.
20. Apellatsioonikohus leidis, et
21. detsembri
22. a lepingu tühisuse tõttu puudus Ardi Sillal omandiõigus kinnistule. Seega leidis apellatsioonikohus, et pettuse tõttu on kehtetu ka
23. detsembri
24. a lepingudokumendis sisalduv asjaõigusleping. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et Ardi Sillal kinnisasja omandiõiguse puudumisega ei kaasnenud automaatselt
25. detsembri
26. a tehingu alusel tehtud kannete ebaõigsus.
27. Kui kinnistusraamatu kanne Annika Luku kui omaniku kohta tehti tühise
28. detsembri
29. a asjaõiguslepingu (vt otsuse p 12) alusel, siis oli kanne tema kui kinnisasja omaniku kohta

§ 57lg 1 kohaselt ebaõige.

Kinnistusraamatu kandest nähtuv isik ei ole sellisel juhul tegelikult kinnisasjaõiguse omanik ja ei tõusetu küsimust sellest, kas ta oli hea- või pahauskne.

1. Kui Ardi Sild polnud kinnisasja omanik ja asjaõigusleping, mille alusel Annika Lukk kanti omanikuna kinnistusraamatusse on kehtiv, siis on vaja vastata küsimusele, kas ta on saanud kinnisasja omanikuks.
2. Ardi Sild käsutas kinnisomandit
3. detsembril
4. a, seega ajal, mil ta oli kinnistusraamatu järgi selle kinnisasja omanik ja selle kande aluseks olnud
5. detsembri
6. a asjaõigusleping polnud veel vaidlustamise tõttu tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistatud ja kande õiguslik alus polnud veel ära langenud. Kui
7. detsembri
8. a sõlmitud asjaõigusleping tunnistati
9. novembri
10. a kohtuotsusega tagasiulatuvalt kehtetuks, siis langes kande õiguslik alus ära ja

§ 57lg 1 kohaselt oli ebaõige ka kanne Ardi Silla kui omaniku kohta.

Kuna puudus üks kinnisasjaõiguse omandamise eeldus - asjaõigusleping -, siis ei olnud Ardi Sild kinnisasja omanik. 20.

§ 56lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust.

Kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis on tema õigused

§ 56lg 3 kohaselt seadusega kaitstud.

Seega võib kinnistusraamatu kandele tuginedes omandada heauskselt kinnisasja isikult, kes küll kinnistusraamatu järgi on asja omanik, tegelikult seda aga ei ole.

1. juunini
2. a kehtinud TsÜS § 109 (praegu kehtiva TsÜS § 139) kohaselt heausksust eeldatakse, kui seadus ei sätesta teisiti.
3. Kolleegium leiab, et olukorras, kus kande õiguslik alus langes tagasiulatuvalt ära pärast seda, kui kande järgi õigustatud isik kinnisasjaõigust käsutas, võib omandaja omandada tavakäibes kinnisasjaõiguse heausksena. Tema heausksus oleneb sellest, kas ta teadis või pidi teadma asjaoludest, mis olid kande aluseks olnud asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamise aluseks. Kui ta nendest teadis või teadma pidi, siis oli ta pahauskne. Heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes tehingulisel alusel omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise võimalus kaitseb tsiviilkäibe stabiilsust. Heauskse omandamise eesmärk on kaitsta ausat majanduskäivet. Heauskse omandamise instituudi eesmärgiga oleks vastuolus, kui see kaitseks absoluutselt kõiki tehingulisel alusel kinnisasjaõiguste omandamise juhtumeid. Kolleegium leiab, et usalduskaitse ei laiene juhtudele, kui õiguslikult on küll tegemist omaniku vahetusega, kuid tegelikult pole tegemist uue, juurdetuleva omandajaga, kes sõltub kinnistusraamatu õigsusest. Annika Lukk on Ardi Silla esimese järjekorra seadusjärgne pärija (pärimisseaduse § 13 lg 1). Ardi Sild, Anne Sild ja Arne Sild on omakorda Annika Luku teise järjekorra seadusjärgsed pärijad (PärS § 14 lg 1). Pärimise korral ei omandaks nimetatud isikud kinnisasjaõigust heauskselt, sest

§ 56

lg-s 3 sätestatud heausksuse kaitse laieneb vaid omandamisele asjaõiguslepingu läbi. Kolleegium leiab, et esimese ja teise järjekorra seadusjärgsed pärijad ei saa tugineda ka kinnisasjaõiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu järgi. Puudub mõistlik põhjus, miks peaksid nimetatud isikud olema tasuta tehingu järgi omandamisel rohkem kaitstud kui pärimise korral. Seega ei saa Annika Lukk üldistel alustel tugineda sellele, et ta omandas kinnisasja oma isalt heauskselt. Samuti ei saa Annika Luku vanemad ja vend omandada temalt kui mitteomanikult heauskselt tasuta ja tähtajatut isiklikku kasutusõigust. 22. Kuna asjas ei saa tõusetuda kinnisasjaõiguse heausksuse omandamise küsimust (vt otsuse p 21), siis ei käsita kolleegium seda, millise ajamomendiga tuleb määrata omandaja heausksus ja kas kohtud on selle tuvastanud. J. Odar, H. Jõks, T. Tampuu