Obsah (5)

§ 372§ 373§ 32§ 376§ 424

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-140-03 Otsuse kuupäev Tartu, 2. detsember 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa Kohtuasi AS Eesti Raudtee hagi

(ES) § 54 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga koos elavate isikute väljatõstmist teist eluruumi vastu andmata.

1. Kostja vastuväidete kohaselt maksis ta suulise üürilepingu alusel üüri perioodide kaupa ning hageja ei ole selle kohta pretensioone esitanud. Alles pärast 11-kuulist üüri maksmata jätmist esitas hageja
2. aprillil
3. a pretensiooni üüri tasumata jätmise kohta ning kostja asus võlgnevust kustutama. Võlgnevus on kohtumenetluse ajaks likvideeritud ning tasutud üüri ettemakse
4. aasta lõpuni. Kostjal on olnud üüri maksmata jätmiseks mõjuvad põhjused. Ta oli 1998.-
5. a töötu ning tema ülalpidamisel olid töötu elukaaslane ning kolm täisealist last, kellest üks on teise grupi invaliid. Ka ülejäänud kaks last on töötud. Üüri ei olnud võimalik iga kuu tasuda, kuid võimaluse korral seda tehti. Nüüdseks on kostjal töökoht ning ta on võimeline tasuma üüri vastavalt hageja esitatud arvetele. Ka väitis kostja, et on eluruumi igal aastal remontinud.
6. Tartu Maakohus jättis
7. veebruari
8. a otsusega hagi rahuldamata. Asjas kohaldati võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 2 järgi
9. juunini
10. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) ja

vastavaid sätteid.

1. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on üüriarvestusega tõendatud, et kostja on hagejale üüri tasunud, kuid teinud seda erinevate perioodide kaupa ning võlgneb hagiavalduse esitamise seisuga hagejale 1114 krooni 25 senti. Pärast hagiavalduse esitamist tasus kostja üürivõla ning üüri ette aasta lõpuni. Pooled ei olnud kokku leppinud üüri maksmise perioodi ja maksmise tähtpäeva. Kostja on tasunud alates
2. a üüri perioodide kaupa ja leidnud, et kuna hagejal ei olnud üüri maksmise viisile vastuväiteid, ongi selline üüri tasumine temaga kokku lepitud. Hageja ei taotlenud ES § 32 lg 2 kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist kostjalt üürilepingu lõpetamist, seega pikenes pooltevaheline üürileping viieks aastaks ja andis kostjale aluse arvata, et ta on üürnik, kes on täitnud lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt.
3. Hageja ei osutanud kostjale kõikvõimalikku abi kostjal lasuvate kohustuste täitmise selgitamisel, rikkudes sellega tsiviilkoodeksi (TsK) § 173 lg
4. Hageja ei pakkunud kostjale võimalust vormistada üürileping kirjalikult. Üürniku lepingujärgsete kohustuste määramatus on mõjuv põhjus, mille tõttu jättis kostja maksmata üüri rohkem kui kolm kuud, ja seega puudub alus kostjaga üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Kostja ei tõendanud, et ta jättis üüri tasumata raske varalise olukorra tõttu. Pealegi on üüri suurus väga väike. Kostja seletuste kohaselt ei ole ta olnud arvel tööbüroos ega taotlenud sotsiaalabi, mis oleks andnud talle võimaluse tasuda üür igal kuul. Kohtule ei ole teada asjaolud, miks on väidetavalt töötud teised kostja perekonnaliikmed ja kas nad on saanud sotsiaalabi eluasemekulude kandmiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5. Tartu Ringkonnakohtu
6. juuni
7. a otsusega tühistati maakohtu otsus ja uue otsusega hagi rahuldati. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi lõpetati ennetähtaegselt Aleksandr Tarassovi ja AS Eesti Raudtee vaheline eluruumi üürileping Tartu Maakonnas Tähtvere vallas Tähtvere külas Raudteemaja 2 asuva eluruumi kasutamiseks ning väljakolimisest keeldumise korral otsustati Aleksandr Tarassov ja kõik temaga koos elavad isikud elamispinnalt välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata.
8. Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus üürisuhte olemasolu üle. Üüriarvestusest ja üürnikule
9. aastal esitatud pretensioonist nähtuvalt ei ole üürnik tasunud üüri igal kuul ning ta on pidevalt rohkem kui kolme kuu üüri võlgu. Ka pärast pretensiooni esitamist ei asunud üürnik võlgnevust tasuma pretensioonis märgitud kahe nädala jooksul, vaid alles kümme kuud hiljem ning ei tasunud ka vahepealse perioodi eest igal kuul esitatud üüriarvetes märgitud summasid.

muutmise ja täiendamise seaduse § 45 järgi ei vabasta kirjaliku üürilepingu puudumine üürnikku üüri tasumise kohustusest.

§ 372

lg 1 järgi lepitakse üüri maksmise periood kokku üürilepingus ning kui seda pole lepingus ära näidatud, loetakse üüri maksmise perioodiks kalendrikuu.

§ 373lg 2 järgi tuleb üür maksta hiljemalt jooksva kuu 15.

kalendripäevaks, kui see langeb puhkepäevale või riiklikule pühale, siis nendele järgnevaks päevaks üüri maksmise perioodi algusest arvates, kui maksmise tähtpäevas ei ole kokku lepitud teisiti. Seega tuleneb

st, et juhul, kui poolte vahel on üürisuhe, kuid puudub kirjalik üürileping, kus oleks eraldi ära märgitud üüri maksmise periood, tuleb üürnikul üüri tasuda seadusest tuleneva üüritasumise tähtaja jooksul, s.o arvestades üüri maksmise perioodiks kalendrikuu ja tasudes üüri hiljemalt iga kuu

1. kuupäevaks või ES § 374 lg 2 järgi hiljemalt
2. kuupäeval üüriarve saamise päevast arvates.
3. Üürnik ei ole vaidlustanud ka üüri suurendamist
4. a jaanuaris 69 kroonilt 60 sendilt 82 kroonile 13 sendile kuus. Samuti ei teatanud ta üürileandjale mõjuvatest põhjustest, miks ta jättis üüri maksmata. Ka on kostja selgitanud, et tal ei olnud küll pool aastat töökohta, kuid juhutöödest saadud sissetulek oli ja nüüd on tal juba kaks aastat olemas põhitöökoht, kuid ta ei leidnud sellest hoolimata võimalust üürivõlga tasuda. Võttes arvesse Tartu linnas kehtinud ja kehtivaid keskmisi üürihindu, on üür, mida hageja kostjalt nõudis, märkimisväärselt väike. Seetõttu ei ole alust arvata, et üürnik ja temaga koos elavad neli täisealist perekonnaliiget jätsid üüri tasumata varalise kitsikuse tõttu.
5. Asjakohatu on maakohtu viide TsK § 173 lg-le 2, mille kohaselt kumbki pool peab täitma oma kohustused rahvamajandusele majanduslikult kõige otstarbekamal viisil ja osutama teisele poolele kõikvõimalikku abi temal lasuvate kohustuste täitmisel. Asja materjalidest ei nähtu, et üürileandja oleks mingil viisil oma käitumisega (üüriarvete esitamata jätmine vms) takistanud üürnikul üüri tasumise kohustuse täitmist. Üürileandjapoolse TsK § 173 lg-st 2 tuleneva teisele poolele kõikvõimaliku abi esitamise kohustuse rikkumisena ei saa käsitada seda, et üürileandja ei nõudnud üürnikult kirjaliku üürilepingu sõlmimist. Üürisuhte pooled peavad

järgi oma kohustusi täitma ka siis, kui kirjalik üürileping puudub, ning üürniku kohustus tasuda eluruumi kasutamise eest üüri tuleneb nii üürisuhte olemusest kui ka

st. 10.

§ 32

lg-st 2 ei järeldu, et kui hageja ei taotlenud enne üürilepingu tähtaja möödumist kostjalt üürilepingu lõpetamist, oli kostjal põhjendatud alus arvata, et ta ongi üürnik, kes on täitnud lepingujärgsed kohustused nõuetekohaselt ka siis, kui ta on igal kuul üüri tasumise asemel tasunud üüri 4-10 kuu tagant. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Apellatsioonikohtu otsuse peale esitas kassatsioonkaebuse kostja A. Tarassov, kes palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning jõusse jätta maakohtu otsuse. Kostja leidis, et ringkonnakohus on asjas vääralt kohaldanud materiaalõiguse normi ja oluliselt rikkunud protsessiõiguse normi, mis on kaasa toonud ebaõige kohtulahendi.
2. Kostja leidis, et vaidlusaluse eluruumi kuulumine hagejale pole tõendatud. Asja materjalidest nähtub, et AS Eesti Raudtee moodustati
3. oktoobril
4. a ümberkujundamise teel.
5. aprilli
6. a AS Eesti Raudtee jagunemiskava kohaselt anti osa varast üle uuele asutatud Elektriraudtee AS-le.
7. Kohus jättis käsitlemata, mis alusel nõudis hageja üüri
8. a esimesed 10 kuud. Samuti ei ole õige kohtu järeldus, nagu puuduks poolte vahel vaidlus selle üle, et hageja on kostjale saatnud iga kuu üürikviitungeid. Kohus jättis analüüsimata ka hageja esitatud üüriarvestuse kui tõendi. Esitatud dokumendil pole koostamise kuupäeva, koostaja nime ega allkirja.
9. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 68 lg 2 kohaselt ei tohi kohus lubada protsessiosalistel oma õigusi kuritarvitada ega kohut eksitusse viia. Kohus ei ole analüüsinud hageja esindaja ütlusi, et tegelikult soovitakse vaidlusalune eluruum lammutada. 15.

§-le 37 antud tõlgendus on väär. Kohus ei ole arvestanud, et kõik eluruumiga seotud hooldus- ja remonditööd ning elamu ümbruse hooldustööd tegi kostja. Hagejal ei ole üldse õigust üüri nõuda, kui hoolduseks ja remondiks kulutatud summad üürist maha arvata. Järelikult ei ole asjas tõendatud üürivõlgnevuse olemasolu. Kohtud oleksid pidanud analüüsima poolte käitumist. Alates

1. aastast oli välja kujunenud olukord, kus kostja kasutas eluruumi kui omanik ja maksis üüri perioodide kaupa.
2. Apellatsioonikohus on rikkunud TsMS § 333 lg 1 p 3, jättes tuvastamata ning asja kaasamata isikud, kes kohtuotsuse järgi tõstetakse eluruumist välja koos kostjaga.
3. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et kaebuse väited on alusetud ja põhjendamata. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-le 2 tuginedes tühistada osaliselt. Kohtuotsus ei ole õige osas, millega otsustati väljakolimisest keeldumise korral teist eluruumi vastu andmata välja tõsta vaidlusalusest eluruumist A. Tarassoviga koos elavad isikud. Kohtuotsus tuleb jätta muutmata osas, millega otsustati ennetähtaegselt lõpetada A. Tarassovi ja AS Eesti Raudtee vaheline eluruumi üürileping ning väljakolimisest keeldumise korral tõsta A. Tarassov elamispinnalt välja.
5. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-le 1 tuleb enne
6. juulit
7. a sõlmitud kestvuslepingutele alates
8. juulist
9. a kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadusest ei tulene, et pooleliolevates kohtuvaidlustes tuleks üürilepingu lõpetamise korra osas kohaldada võlaõigusseadust. Küll kehtestab osundatud seaduse § 12 lg 2, et sama paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne
10. juulit
11. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
12. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Seega ei mõjuta võlaõigusseadus enne selle jõustumist tekkinud õigusi ja kohustusi. Eelnevast järeldab kolleegium, et enne
13. juulit
14. a esitatud hagid üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks tuleb lahendada

s ettenähtud korras.

1. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on eluruumi üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine õigustatud ES § 54 lg 1 p 1 alusel, kuna otsuse järgi on asjas tõendatud, et A. Tarassov on jätnud mõjuvate põhjusteta maksmata enam kui kolme kuu üüri. Apellatsioonikohus ei lugenud mõjuvaks põhjuseks üüri tasumata jätmisel seda, et poolte vahel oli kujunenud tava, mille kohaselt ei toimunud üüri tasumine mitte iga kuu, nagu seda nägi ette ES § 373 lg 2, vaid üle mitme kuu perioodide kaupa. Kostja ei väida kassatsioonkaebuses, et üüri tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks oli poolte väljakujunenud praktika üüri tasumisel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 353 lg 1 kohaselt kontrollib Riigikohus kassatsioonkaebuse alusel ja piires, kas ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning järginud protsessiõiguse norme. Seega puudub kolleegiumil alus hinnata, kas poolte käitumist üüri tasumise osas võiks pidada mõjuvaks põhjuseks, miks üüri ei makstud seaduses ettenähtud ajal.
2. Kassatsioonkaebuse väiteid, mille kohaselt ei ole selge, kellele kuulub vaidlusalune eluruum, samuti, et kohtud oleksid pidanud välja selgitama hageja tõelise tahte üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja et kostjale ei ole esitatud korrektset üüriarvestust, on esitatud esimest korda kassatsioonimenetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 353 lg 1 kohaselt kontrollib Riigikohus apellatsioonikohtu otsust vaid kassatsioonkaebuse alusel ja piires. Sama paragrahvi
3. lõike järgi ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Riigikohtu otsus põhineb alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel. Nendest sätetest tuleneb, et Riigikohtus ei saa esitada hagiavaldusele vastuväiteid, mida ei ole esitatud alama astme kohtutes, sest Riigikohtul ei ole võimalik nende vastuväidete sisu hinnata. Järelikult tuleb eespool nimetatud väited tähelepanuta jätta. Üüriarvestuse kohta nähtub lisaks kohtuasja toimikust (toimik lk 31), et kohtumenetluses maakohtus ei vaielnud kostja vastu, et talle saadeti iga kuu üürikviitungeid.
4. Kostja väite kohta, et hagejal puudus üldse õigus üüri maksmist nõuda, sest nii eluruumi kui selle ümbrusega seotud hooldus- ja remonttöid on teinud kostja, märgib kolleegium järgmist. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
5. aprilli
6. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-36-03 (RT III 2000, 19, 211) on väljendatud seisukohta, et üürivõlgnevuse mõjuvaks põhjuseks ei saa ES § 54 lg 1 järgi lugeda ainuüksi seda, et üürileandja ei täitnud oma hooldus- ja remondikohustusi. Elamuseadus nägi üürnikule sellisteks juhtudeks ette teised õiguskaitsevahendid.

§ 376

lg 1 kohaselt võis üürnik nõuda üürileandjalt üüri vähendamist, kui lepingus ettenähtud eluruumi kasutamise tingimused või eluruumi seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastutanud. Kui üürileandja keeldus üüri vähendamisest, võis üürnik teha seda kuni puuduste kõrvaldamiseni omal algatusel. Üüri vähendamise põhjused tuli üürileandjale kirjalikult teatada viie kalendripäeva jooksul pärast vähendatud üüri tasumist. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt, võis üürnik üürileandja kohustuste hulka kuuluva remondi tegemisel, mille vajadus ei olnud tekkinud üürniku süül, nõuda üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra.

§ 424

nägi ette, et kui üürileandja ei täitnud hooldus- ja remondikohustust, teatas üürnik talle puudustest ning kui üürileandja ettenähtud või kokkulepitud tähtajal ei asunud puudusi kõrvaldama, võis üürnik teha üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti oma vahenditega ja nõuda üürileandjalt tehtud ning dokumentaalselt tõestatud vajalike kulude hüvitamist. Viidatud tsiviilkolleegiumi lahendis on leitud, et üürileandja kohustuste täitmata jätmine võiks olla üüri tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks siis, kui üürnik täidab üürileandja kohustused ja seetõttu ei jätku tal raha üüri tasumiseks. Kostja ei ole käesolevas asjas aga pidanud üüri maksmata jätmise põhjuseks seda, et ta tegi üürileandja kohustuste hulka kuuluvat elamu remonti ja hooldust.

1. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi on väljakolimisest keeldumise korral otsustatud välja tõsta vaidlusalusest eluruumist ka A. Tarassoviga koos elavad isikud teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsusest ei nähtu, keda peetakse silmas kostjaga koos elavate isikutena. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 243 lg 4 kohaselt täidetakse kohtuotsus täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras. Ruumidest väljatõstmise otsuse täitmist reguleerib TMS §
2. Selle paragrahvi
3. lõike järgi tõstetakse täitedokumendil märgitud ruumidest välja täitedokumendil märgitud isikud koos neile kuuluva varaga. Järelikult saab ruumidest välja tõsta vaid täitedokumendis (kohtuotsuses) nimeliselt märgitud isikuid (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
4. jaanuari
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-3-00; RT III 2000, 4, 43). Täitemenetluses kehtiva formaliseerituse printsiibi (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
6. oktoobri
7. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-02; RT III 27, 2002, 304) kohaselt peab kohtutäitur kontrollima, kas täitmiseks esitatud dokument vastab formaalselt seaduse nõuetele, kuid ei pea kontrollima materiaalõiguslikke asjaolusid. Antud juhul ei saaks kohtutäitur kindlaks teha, kes on need kostjaga "koos elavad isikud", kes tuleb eluruumist välja tõsta. Samas ei piisa ka vaid nimede märkimisest kohtuotsuse resolutsiooni. Kõik isikud, keda soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse kaasata kostjana. See kehtib ka alaealiste kohta, kes kaasatakse TsMS § 71 järgi seadusliku esindaja kaudu.
8. Apellatsioonikohtu otsuse resolutsioonist tuleb välja jätta osa, mis käsitleb A. Tarassoviga koos elavate isikute väljatõstmist vaidlusalusest eluruumist teist eluruumi vastu andmata. J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa