KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-138-03 Otsuse kuupäev Tartu, 3. detsember 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa Kohtuasi Rünno Meose hagi Maire

§ 37

järgi peab üürnik lisaks üürile tasuma ka osutatud teenuste eest ja vastavalt maakasutusele maamaksu. Hageja esitatud maamaksu nõuet ei ole võimalik esitatud dokumentide alusel kontrollida. Hageja esitatud vee tarbimise arvestus on subjektiivne. Pealegi puudub kostjal alates

1. aastast vee tarbimise võimalus. Seega on hageja rahaline nõue tõendamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohtu
3. juuni
4. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata ja TsMS § 330 lg-st 5 lähtudes ei peetud vajalikuks korrata linnakohtu otsuse põhjendusi.
5. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa TsMS § 94 lg 2 kohaselt ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Tallinna Linnakohtu
6. juuni
7. a otsusega, mis jõustus Tallinna Ringkonnakohtu
8. veebruari
9. a otsusega, on tuvastatud, et üürnik A. Laht, tema tütar H. Sillamäe ja kostja moodustasid perekonna ES § 10 mõttes. Kohus tuvastas, et kostja M. Kornov kasutab pärast üürniku A. Lahe surma vaidlusalust eluruumi üürnikuna ja tema suhtes ei tule kohaldada allüürniku õigusi ja kohustusi reguleerivaid

sätted.

1. Pooled ei vaidle selle üle, et üüri suuruse kohta puudub pooltel kirjalik kokkulepe ja et kostja tasub kulutuste eest varasema kokkuleppe alusel. Kuna hageja ei võta kostjalt üüriks makstavat raha vastu, siis deponeeritakse raha alates
2. a juulist hageja arvele Tallinna Peapostkontoris. Ringkonnakohtu istungil väitis hageja, et kostja poolt raha maksmine ja üüriarvete esitamise nõue on alusetud, sest majaraamatu väljavõtte järgi on ta sisse registreeritud õpilasena, mitte perekonnaliikmena. Ta on ajutine elanik, mitte üürnik.
3. Vaidlust ei ole selle üle, et majas puudub vesi, kanalisatsioon ja keskküte. Linnakohus on põhjendatult jätnud hageja rahalise nõude tõendamatuse tõttu rahuldamata. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
4. Hageja palub kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning teha uue otsuse, millega tema hagi rahuldada.
5. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4 sellega, et ei põhjendanud, miks ta jättis tähelepanuta dokumentaalse tõendi " majaraamatu väljavõtte, millest nähtub, et kostja on eluruumi sisse kirjutatud ajutise elanikuna. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et üürnik A. Laht, tema tütar H. Sillamäe ja kostja moodustasid perekonna ES § 10 mõttes. Majaraamatu järgi kirjutati kostja korterisse
6. jaanuaril
7. a õpilasena. Kostja on H. Sillamäe tütar ja kuulus ühte leibkonda oma vanematega, mitte A. Lahega. H. Sillamäe lahkus korterist koos abikaasaga
8. aastal. Sel ajal kehtinud elamukoodeksi § 51 lg 1 kohaselt loeti üürniku perekonnaliikmeteks tema abikaasa, nende lapsed ja vanemad. Kuna kostja ei olnud üürnikule ükski nimetatutest, elas ta oma vanaema juures ajutise elanikuna. Kostja ei ole A. Lahe perekonnaliige ka

mõttes.

1. Ringkonnakohus on asunud väärale seisukohale, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasus kulutuste eest vastavalt eelmisele kokkuleppele. Kokkulepet ei ole kohtule esitatud. Seega on kostja väide, et ta tasub üüri eelmise lepingu alusel, paljasõnaline ja tõendamata.
2. Hageja rahalised nõuded on tõendatud. Ta esitas
3. juunil
4. a üürnikule A. Lahele üüri kohta kalkulatsiooni, mille järgi oli korteri nr 2 üür 395 krooni 20 senti kuus. A. Laht seda ei vaidlustanud, järelikult oli ta üüri suurusega nõus. Seega oli alates
5. juunist
6. a üür 395 krooni 20 senti kuus. Kohus on leidnud, et üüri arvestamise aluseks olnud 8 krooni/m2 oli alusetu. Samas on kohus jätnud tähelepanuta, et üürnik on sellist arvestust aktsepteerinud. Kohus on eiranud ES § 375 lg 3, mille järgi võib üürileandja ühepoolselt üüri tõsta.
7. Ringkonnakohus on asunud väärale seisukohale, et kostja ei pea vee ja kanalisatsiooni eest tasuma ega maksma maamaksu, kuna nende arvestust ei ole võimalik kontrollida. Kostja kohustus nimetatud makseid tasuda tuleneb ES § 37 lg-st
8. Hageja on kostjale vee ja kanalisatsiooni eest arveid esitanud, kuid kostja ei ole neid tasunud. Kostja ei ole hageja arvestusi vaidlustanud. 13.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja kaebuse väiteid alusetuteks ja vaidles neile vastu.
9. Kolleegiumi istungil jäi hageja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palus kassatsioonkaebuse rahuldada. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 363 p 2 alusel osas, millega jäeti hageja rahaline nõue tõendamatuse tõttu rahuldamata.
11. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu ei saa vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 242 lg 2 kohaselt ei või asjaolu, mis ühes tsiviilasjas on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, vaidlustada teises tsiviilasjas, millest võtavad osa samad protsessiosalised või nende õigusjärglased. Tallinna Linnakohtu
12. juuni
13. a otsuses tsiviilasjas nr 2/3-2276042/96 (Rünno Meose hagi Maire Kornovi vastu väljatõstmise nõudes) on kohus viitega ES §-le 10 märkinud järgmist: "Selle paragrahvi lg 1 sätestab, et perekonnaliikmeteks on abikaasa, lapsed ja vanemad. Seega antud juhul moodustas perekonna Heljo Sillamäe, tema ema ja tütar Maire Kornov." Linnakohtu otsus jõutus Tallinna Ringkonnakohtu
14. veebruari
15. a otsusega. Seega on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et kostja oli üürniku A. Lahe perekonnaliige. Hageja ei saanud seda asjaolu enam tulenevalt TsMS § 242 lg-st 2 vaidlustada ning väita, et kostja oli ja on ajutine elanik. Kostja aga ei pidanud TsMS § 94 lg-st 2 lähtuvalt tõendama, et ta oli A. Lahe perekonnaliige. Kohtud leidsid õigesti, et seega kasutab kostja üürnikuna eluruumi õiguslikul alusel. Ringkonnakohus ei rikkunud tõendite hindamata jätmisel protsessiõiguse normi.
16. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne
17. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates
18. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi
19. lõike kohaselt ei välista ega piira lõikes 1 sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne
20. juulit
21. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
22. juulit 2002, kohaldatakse seni kehtinud seadust. Seega tuleb asjas kohaldada elamuseadust.
24. juulini
25. a kehtinud ES § 37 lg 1 järgi määrati tasu suurus eluruumi kasutamise eest (korteriüür) ning selle tasumise kord ja tähtajad kindlaks eluruumi üürilepinguga, lähtudes Eesti Vabariigi Valitsuse kehtestatud alustest. Alates
26. juulist
27. a kehtis ES § 37 lg 1 järgimises sõnastuses: "Üür on tasu eluruumi kasutamise eest. Üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest." Kohtud on tuvastanud, et pooled pole sõlminud kirjalikku üürilepingut. Linnakohus leidis, et kuna pooltel puudub kirjalik üürileping, siis ei ole nad üüri suurust kindlaks määranud ja kostja tasub üüri varasema kokkuleppe alusel. Ringkonnakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasub kulutuste eest varasema kokkuleppe alusel.
28. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus pole osundanud tõendile, millest ta tegi järelduse, et varasema kokkuleppe järgi oli üür 135 krooni kuus. Hageja on kogu aeg väitnud, et üürniku A. Lahe eluajal oli üürimäär 8 krooni/m2 ja üürnik selle suurust ei vaidlustanud. Kostja väidab, et üürimäär oli 135 krooni kuus ja vaatamata sellele, et hageja üüriarveid ei esitanud, on ta selles suuruses üüri maksnud. Kuna pooled vaidlevad varasema üüri suuruse üle, siis pidi kohus osundama tõendile, millest ta üüri suuruse järeldas. Kui kostja on aga kokkulepitud üüri maksnud, siis on hageja üüri nõue alusetu, mitte tõendamata.
29. Üürileandja kohustus esitada üürnikule nõuetekohane üüriarve sätestati

s alates

1. juulist
2. a (ES § 374).

§ 374

kohaselt oli üürileandja kohustatud esitama üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt seitse kalendripäeva enne üüri maksmise tähtpäeva saabumist. Üüriarvele märgiti makseperioodil võetava üüri suurus lahtikirjutatult erinevate arvestuslike kulude ning muude maksete ja võlgnevuste ning viiviste lõikes. Kui üürileandja jättis nõuetekohase üüriarve tähtpäevaks esitamata, pidi üürnik maksma üüri hiljemalt 15. kalendripäevaks nõuetekohase üüriarve saamise päevast arvates. Seega seadis ES § 374 üüri maksmise sõltuvusse nõuetekohase üüriarve saamisest. Hageja nõuab kostjalt üüri alates 8. maist 1998. a.

järgi pidi üürileandja üüriarveid esitama. Kui hageja ei ole kostjale nõuetekohaseid üüriarveid esitanud, on ta 1998. aasta juulikuust viivitav kreeditor ja kostja ei saanud oma kohustust täita (TsK § 232 lg 1) ning ta pole kohustuse täitmisega viivitanud. 21.

§ 37lg 2 kuni 16.

juulini

1. a kehtinud sõnastuse järgi pidi üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamise eest tasuma kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest. Alates
2. juulist
3. a kehtiva ES § 37 lg 3 järgi pidi üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamise eest tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ning soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest, katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastas üürniku maakasutusele, ja tasuma hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa. Üürileandja pidi üürniku nõudmisel tagama viimasele nimetatud kulusid tõendavate arvetega tutvumise võimaluse. Vabariigi Valitsuse
4. augusti
5. a määrusega nr 254 kinnitatud "Eluruumide üürileandmisel rakendatavad korteriüüri arvestamise metoodilised alused" p 7 alp 9 järgi võeti korteriüüri suuruse kindlaksmääramisel arvesse maamaks maa hindamise seaduse ja maamaksuseadusega kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse
6. jaanuari
7. a määrusega nr 38, mis jõustus
8. veebruaril
9. a, kinnitatud "Üüri arvestamise korra" (edaspidi kord) p 7 järgi peab üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamise eest tasuma muuhulgas veevarustuse eest ja katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele.
10. Hageja nõuab kostjalt lisaks üürile
11. maist
12. a
13. aprillini
14. a tasutud maamaksu 1289 krooni 50 senti ja perioodil
15. juuli
16. a kuni
17. mai
18. a tarbitud vee eest 730 krooni 40 senti. Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohtu otsus ei vasta hageja selle nõude osas TsMS 330 lg-s 4 (TsMS § 227 lg 1) sätestatud nõuetele. Nõustudes linnakohtu otsuse põhjendustega, leidis ringkonnakohus, et hageja maamaksukulu nõue ja vee tarbimise eest tasumise nõue on tõendamata, sest hageja arvestab maamaksu "omapärasel viisil" ja vee tarbimise osas on hageja arvestus "subjektiivne, meelevaldne ja kontrollimatu". Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks kostja ei pidanud kooskõlas seaduse ja korraga hüvitama hagejale maamaksukulu ning kas kostja tasus tegelikult tarbitud vee eest. Vastuses hagile ei vaidlustanud kostja põhjendatud kulutuste tasumist, vaid väitis, et maamaksu osas esitas hageja nõude alles
19. augustil
20. a, vee kasutamise eest on ta tasunud ja seetõttu on hageja nõue alusetu.
21. Asjakohatu on kassaatori viide
22. aastal üüritõstmise alusena ES § 375 lg-le 3, sest see säte hakkas kehtima alles
23. juulil
24. a. J. Luik, H. Jõks, L. Laarmaa