KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-144-03 Otsuse kuupäev Tartu, 10. detsember 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Lars Mikael Stormi hagi

(AÕS) § 72 lg 4 kohaselt kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. Poolte seletustest nähtub, et kostja rekonstrueeris korterit ühisomandi parendamiseks. Rekonstrueerimisega suurenes korteri kasulik pind. Kostja järgis rekonstrueerimisel Narva Linnavalitsuse

1. septembri
2. a määrusega nr 20/15 kinnitatud Narva ehituspõhikirja nõuded.
3. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kostja tegevus halvendab või takistab tal ühisvara valdamist. Hageja kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud.

§ 75

lg 1 kohaselt on hageja kaasomanikuna kohustatud kandma vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutusi.

1. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Hageja vaidlustas ka linnakohtu
2. veebruari
3. a täiendava otsuse. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 238 järgi peab täiendava otsuse tegema sama kohus, kes tegi asjas otsuse, kuid täiendava otsuse on teinud teine kohus. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4. Viru Ringkonnakohtu
5. juuni
6. a otsusega jäeti Narva Linnakohtu
7. detsembri
8. a otsus ja
9. veebruari
10. a täiendav otsus muutmata.
11. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on linnakohus õigesti tuvastanud, et korteri remondiga ei ole hageja kui kaasomaniku õigusi rikutud. Korteri remont kuulub selle säilitamise mõiste alla ja kohus on õigesti viidanud AÕS § 72 lg-le 4, mille kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. Seetõttu ei olnud hageja kirjalik nõusolek korteri remondiks vajalik.
12. Kuna remondi käigus likvideeriti üks mittekandev vahesein ja muudeti korteri planeeringut, siis võinuks tõusetuda küsimus, kas korteri planeeringu muutmine kahjustas teise kaasomaniku huve (AÕS § 72 lg 5). Kuigi hagiavalduses on hageja sellele viidanud, ei ole ta näidanud ega tõestanud, et korteri remont ja planeeringu muutmine tema õigusi kahjustaks ja pärast remonti poleks tal võimalik enam korterit kaaskasutada. Hageja tugineb üksnes asjaolule, et ta ei saa remondi ajal korterit kasutada, mis aga on loomulik ja ajutine. Seejuures on remont peatatud hageja enda initsiatiivil, mistõttu on ta remondi venimises ise süüdi.
13. Kostja ei kavatsenud korteri remondiga asja oluliselt muuta. Selleks oleks näiteks eluruumi muutmine mitteeluruumiks. Vaheseina lammutamiseks oli ehitusinspektsiooni luba. Narva Linnavalitsuse Ehitusinspektsiooni
14. detsembri
15. a kirjast kohtule nähtub, et loa andmine korteri rekonstruktsiooniks oli õige, sest mittekandva vaheseina lammutamiseks ja planeeringu muutmiseks ei ole vaja projekti. Ehitusinspektsioon pidas küll ebaõigeks korteri remonti kaasomaniku kirjaliku nõusolekuta. Korteri planeeringu muutmine ei kujuta endast ehituskonstruktsioonide muutmist ega arhitektuurilist muudatust ja korterit võis kaasomanik remontida teise kaasomaniku nõusolekuta. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
16. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada, samuti välja mõista kostjalt hageja kantud kohtukulud alama astme kohtutes kokku 3918 krooni.
17. Kohtud ei ole arvestanud, et kostja tegi vaidlusaluses kaasomandisse kuuluvas korteris ümberehituse. Kostja lammutas vaheseina, ühendades köögi, osa esikust, sisseehitatud kapi ja toa üheks kööktoaks. Tegemist ei olnud korteri remondiga. Korteri planeeringu muutmine takistas hagejal korterit kasutada, sest korter on täis ehitusprahti ja prügi. Kuna korterisse jäi endise kolme toa asemele kaks tuba, millest üks on teisest tunduvalt suurem, muutus kaasomand sellega oluliselt ilma hageja nõusolekuta. Kostja toimingud korteri ümberplaneerimisel ei ole vajalikud toimingud AÕS § 72 mõttes. Samuti tekitati hagejale kahju rekonstrueerimisega, mitte remondiga, nagu ekslikult arvas apellatsioonikohus.
18. Ehitusinspektsioon peatas rekonstrueerimistööd, mis tõendab, et hageja pöördus kohtusse õigustatult.
19. Kohus ei vastanud hageja apellatsioonkaebuse väidetele, millega vaidlustati linnakohtu
20. veebruari
21. a otsuse õiguspärasus.
22. Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta kaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
23. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-dele 1 ja 2 tuginedes tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
24. Apellatsioonikohus on asjas vääralt tõlgendanud kaasomandi valdamist ja kasutamist reguleerivat AÕS § 72 lg 4 ja § 74
25. juulini
26. a kehtinud redaktsioonis.
27. Hageja leidis apellatsioonkaebuses, et kostja ei ole viidanud asjaoludele, mis tõestanuks, et asja säilimine on ohus ja nõudnuks korteri renoveerimist hageja nõusolekuta. Järelikult vaidlustas hageja esimese astme kohtu seisukoha, et vaidlusaluste toimingutega säilitati asja. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 330 lg 6 kohaselt peab ringkonnakohus vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Kohus ei ole neile kaebuse väidetele vastanud, vaid on leidnud üldsõnaliselt, et tegemist oli korteri remondiga.
28. Ringkonnakohus leidis, et korteri planeeringu muutmine ei kujuta endast ehituskonstruktsioonide muutmist ega arhitektuurilist muudatust ja seepärast võis kaasomanik korterit remontida teise kaasomaniku nõusolekuta. Kolleegium ei nõustu apellatsioonikohtu seisukohaga, et remonti, mis seisnes vaheseina lammutamisega planeeringu muutmises, oleks õige arvata asja säilitamise mõiste hulka. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt võiks asja oluliseks muutmiseks olla näiteks eluruumi muutmine mitteeluruumiks. Toodud näite puhul on aga tegemist asja otstarbe muutmisega. Asja oluline muutmine ja selle otstarbe muutmine ei ole samastatavad. Asja otstarbe muutmine võib küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati. Kas korterit remontides või ümber ehitades on seda oluliselt muudetud, on fakti küsimus, mida kohus peab hindama, ning sõltuvalt sellest kohaldama AÕS §
29. 21.

§ 72

kohaldamisel kaasomanikevahelistele asja valdamisel ja kasutamisel põhinevatele suhetele tuleb esmalt lähtuda eeldusest, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas (lg 1). Kuna vaidlus on kahe kaasomaniku vahel, oleks asja valdamine ja kasutamine pidanud toimuma ühe kaasomaniku kokkuleppel teise kaasomanikuga.

§ 72

lg 4 näeb ette erandi vaid nende asjaga seotud toimingute suhtes, mis on vajalikud asja säilitamiseks neid võib teha teise kaasomaniku nõusolekuta.

1. Eeltoodud põhjendustest (vt otsuse p 20 ja 21) järeldub, et oluline on see, kas korterit muudeti oluliselt ja kas korteris tehti selle säilitamiseks vajalikke toiminguid, mitte see, kas korteris tehtuga muudeti selle otstarvet. Seetõttu leiab kolleegium, et asi tuleb saata ringkonnakohtule uueks arutamiseks.
2. Hageja on esitanud nõude taastada korteris ümberehitamiseelne olukord. Kolleegium kordab oma
3. aprilli
4. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03 (RT III 2003, 14, 139) väljendatut, et kui korteri ümberehitus sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saa nõuda endise olukorra taastamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest.
5. Lisaks on hageja esitanud nõude hüvitada talle tekitatud kahju. Esimese astme kohus on leidnud, et hageja nõutud summa koosneb osaliselt korteri eest tasutud ülalpidamiskuludest, mille kandmiseks oli hageja AÕS § 75 lg 1 kohaselt igal juhul kohustatud. Ringkonnakohus ei ole hageja kahju hüvitamise nõuet otsuses üldse käsitlenud. Kohtu seisukoht, et AÕS § 75 lg 1 kohaselt on kaasomanik kohustatud kandma vastavalt tema osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi, on küll õige, kuid kohtul tuleb arvestada, et hagejal võis kahju tekkida ka seoses takistusega tema nõusolekuta korteris tehtud ümberehituste ajal korterit kasutada. Selle, mida kahjuks loetakse, peab kohtumenetluses määrama hageja. Kohus saab lasta tal selgitada, milles kahju seisneb. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
6. aprilli
7. a eelviidatud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-3103 leidis kolleegium, et kui avaldus korteri viimiseks endisesse olukorda jääb rahuldamata, võib teisel kaasomanikul tekkida alus nõuda mõistlikku hüvitist tema nõusolekuta korteri ümberehitamise eest.
8. Ringkonnakohus on rikkunud oluliselt TsMS § 330 lg 6, jättes vastamata hageja apellatsioonkaebuse väitele, et Narva Linnakohtu
9. veebruari
10. a otsuse ei vasta TsMS § 238 nõuetele.
11. Kohtukulude jaotuse otsustab asja lõplikult lahendav kohus vastavalt asja sisulise lahendamise tulemusele. J. Odar, H. Jõks, V. Kõve