KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-9-04 Otsuse kuupäev Tartu, 10. veebruar 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja T. Tampuu, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Korteriühistu Vikerlase 1

(EES) § 15 lg 1 kuni

1. märtsini
2. a kehtinud redaktsiooni ja alates sellest kuupäevast kehtinud EES § 15š lg 1 kohaselt kuni korteriühistu asutamiseni korraldama elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele erastatud eluruumide omanikud olid kohustatud maksma halduskulusid vastavalt pooltevahelisele kirjalikule kokkuleppele.
3. augustil
4. a sõlmisid Tallinna Lasnamäe LOV ja Pae Kinnisvarahoolduse ME (Pae Kinnisvarahoolduse AS õiguseelneja) teeninduslepingu nr 3, mille alusel viimane kohustus tagama hoonete varustamise kommunaalteenustega ja teostama lisas 1 loetletud töid. Lepingu p-s 2.1 lepiti kokku, et nende tööde eest tasumise finantsallikateks on üüri- ja kommunaalteenuste eest laekunud summad, mitteeluruumide rentimisest laekuvad vahendid, Tallinna Lasnamäe LOV eraldatavad sihtotstarbelised vahendid ja muud vahendid. Tasu üüri- ja kommunaalteenuste eest ning mitteeluruumide renti kogus teeninduslepingu järgi Pae Kinnisvarahoolduse ME.

§ 15

š lg 5 sätestab, et eluruumide erastamise kohustatud subjekt annab elamu haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele üle kolme kuu jooksul pärast vastava avalduse saamist, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Elamu haldamise üleandmise korra kehtestab Vabariigi Valitsus. Vastav kord kehtestati Vabariigi Valitsuse

1. juuli
2. a määrusega nr 198 (Eluruumide erastamise kord). Tallinna Lasnamäe LOV oli õigustatud korraldama vastavalt nimetatud korra p-le 9š Vikerlase 17 asuva elamu haldamise üleandmist korteriühistule. Selle üle pooltel vaidlust ei olnud. Vastavalt eelnimetatud korra p-le 9š pidi eluruumide erastamise kohustatud subjekt andma elamu haldamise ja majandamise korteriühistule üle sama korra lisas 8 ettenähtud akti alusel. Aktis tuli muu hulgas fikseerida elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates
3. juulist
4. a ja rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ning kokkulepe vahendite üleandmises kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile. Tallinna Lasnamäe LOV andis Vikerlase 17 asuva elamu korteriühistule üle
5. aprilli
6. a aktiga. Korteriühistu Vikerlase 17 palus eelnimetatud akti p-d 4 ja 6 tunnistada kehtetuks põhjendusega, et nendes kajastatud summad ei ole õiged, sest elamu katuse remont, mille tegi OÜ Mostvarin, ei ole kvaliteetne ja tarbija ei pea maksma puuduliku teeninduse eest ning remondirahade hulka on ebaseaduslikult arvestatud käibemaks. Linnakohus märkis otsuses õigesti, et vaidlusalune akt on seaduses sätestatud korras koostatud kohustuslik dokument, mis fikseerib elamu majandamise üleandmise kohustatud subjektilt korteriühistule. Ringkonnakohus ei nõustunud aga linnakohtu järeldusega, et akti ei saa kehtetuks tunnistada, kuna see ei ole tehing, mille sätteid oleks võimalik tsiviilkorras vaidlustada. Ringkonnakohus leidis, et kuna vaidlustatud punktidest 4 ja 6 tulenevad KÜ-le rahalised kohustused, on neid võimalik käsitada tehinguna ning tsiviilkorras vaidlustada. Samas nõustus ringkonnakohus linnakohtu järeldusega, et hagi on selles osas esitatud ebaõige kostja vastu. Pae Kinnisvarahalduse AS ei olnud elamu haldamise ja majandamise üleandja. Selleks oli Tallinna Lasnamäe LOV. Asjaolu, et akti p-s 6 märgitud summa saaja on Pae Kinnisvarahalduse AS ja tema esindaja võttis akti koostamisest osa, ei anna alust teistsuguse järelduse tegemiseks.
7. Ringkonnakohus leidis, et KÜ Vikerlase 17 rahalisel nõudel puudub õiguslik alus. Ringkonnakohtu istungil täpsustas korteriühistu esindaja, et tema rahaline nõue tuleneb Vabariigi Valitsuse
8. juuli
9. a määruse nr 198 p 9š alapunktis 6 ning Vabariigi Valitsuse
10. augusti
11. a määruse nr 254 punktis 3 sätestatust. Vabariigi Valitsuse määruse nr 198 p-l 91 ei ole alapunkte ning korteriühistu nõude alus ei tulene ka määruse ülejäänud sätetest. Vabariigi Valitsuse
12. augusti
13. a määrus nr 254 on tunnistatud kehtetuks alates
14. veebruarist
15. a. Seega ei kehtinud see Vikerlase 17 asuva elamu korteriühistule üleandmise ajal ning korteriühistu tuginemine nimetatud määrusele ei ole põhjendatud. Kuigi korteriühistu leiab, et OÜ Mostvarin teostas elamu katuse remondi ebakvaliteetselt, ei ole tal sellel alusel õigust nõuda remondi tellinud ja selle eest töövõtjale OÜ-le Mostvarin tasunud Pae Kinnisvarahalduse AS-lt selle raha tagastamist korteriühistule. Tarbijakaitseseadus, mille rikkumisele korteriühistu hagiavalduses viitab, ei ole selles vaidluses kohaldatav, sest korteriühistu ei ole nimetatud seaduse mõttes tarbija ning Pae Kinnisvarahoolduse AS ei olnud isik, kes osutas ebakvaliteetset teenust. Ka ei anna selleks alust väidetav käibemaksuseaduse rikkumine. Korteriühistul ei ole ka õiguslikku alust nõuda rendisummade tagastamist. Renditasu suurus fikseeriti elamu haldamise- ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 5 ja see on p 6 kohaselt tasaarvestatud laekumata remondirahaga. Tsiviilkoodeksi § 173 lg 1 ja § 174 sätestavad, et kohustised tuleb täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks ning ühepoolne keeldumine kohustise täitmisest ei ole lubatud. Vaidlust ei ole selle üle, et Pae Kinnisvarahalduse AS esitas KÜ-le Vikerlase 17 akti p 6 täitmiseks arveid ning viimane ei ole neid tasunud. Seega ei ole KÜ Vikerlase 17 oma kohustist vabatahtlikult täitnud ning kohus mõistis vastuhagi alusel temalt põhjendatult välja 112 294 krooni 10 senti. Kohus juhindus vastuhagi rahuldamisel ekslikult TsK §-st 222, mis reguleerib võlgniku kohustust hüvitada kahjud, mille all mõistetakse kreeditori tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti ka tema saamata jäänud tulu. Antud juhul ei ole tegemist Pae Kinnisvarahalduse AS-le tekitatud kahjuga. KÜ Vikerlase 17 peab täitma akti p-s 6 võetud kohustust nõuetekohaselt. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
16. Kassatsioonkaebuses palub KÜ Vikerlase 17 tühistada ringkonnakohtu otsuse ning saata asja uueks läbivaatamiseks.
17. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330, jättes vastamata apellatsioonkaebuses esitatud põhjendusele, mille kohaselt ei saa vastuhagi põhjendamiseks esitatud arved olla selles tsiviilasjas tõenditeks, sest need ei vasta käibemaksuseaduse §-s 24 toodud nõuetele.
18. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330, jättes vastamata apellandi poolt ringkonnakohtu istungil esitatud väidetele selle kohta, et linnakohus rikkus TsMS § 118, § 163, § 169 lg-d 3 ja 4 ning § 172 lg
20. Ringkonnakohus tegi ebaõige järelduse, et põhihagis on tegemist mittekohase kostjaga. Toimikust nähtub Lasnamäe Linnaosavalitsuse ja Pae Kinnisvarahoolduse ME vaheline leping
21. aastast, mille lisas 1 on öeldud, et ME-le Pae Kinnisvarahooldus olid üle antud elamufondi ekspluatatsiooni õigused ja kohustused, s.o korteriga seonduvate maksete sissenõudmine, remonditööde tegemine jne. Nimetatud leping kohustab AS Pae Kinnisvarahaldus kandma vastutust remondifondi rahaliste vahendite õigus- ja sihipärase kulutamise eest. Samuti ei hinnanud ringkonnakohus TsMS § 330 rikkudes eeltoodud põhjustel hageja esitatud kahte ekspertiisiakti, millest nähtub katusekatmise tööde mittekvaliteetne teostamine.
22. OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus ei ole kassatsioonkaebusele vastest esitanud.
23. Riigikohtu
24. jaanuari
25. a istungile osalejaid ei ilmunud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
26. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb saata samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
27. Kolleegium analüüsib esmalt kassatsioonkaebuse väidet, et põhihagis oli tegemist kohase kostjaga.

§ 15lg 1 (kuni 27.

märtsini

1. a kehtinud redaktsiooni) ja alates sellest kuupäevast kehtinud EES § 151 lg 1 (kehtis
2. juunini
3. a) kohaselt pidi kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist korraldama eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele erastatud eluruumide omanikud olid kohustatud maksma halduskulude eest sellekohase kirjaliku kokkuleppe järgi. Võimaluse anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt lepingu alusel üle avalikul konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule näeb EES § 152 lg 1 ette alates
4. märtsist
5. a. Käesoleval juhul on Tallinna Lasnamäe Linnaosavalitsus andnud elamu haldamise Pae Kinnisvarahoolduse ME-le üle
6. aastal. Kolleegium leiab, et kuna haldamise üleandmine ei olnud enne
7. aastat seadusega selgelt keelatud, oli see seaduse mõtte kohaselt eluruumide erastamise tõhususe huvides lubatud ka enne
8. märtsi
9. a. Alates
10. märtsist
11. a sätestab EES § 152 lg 1 teine lause, et elamu haldamise üleandmisel vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste täitmisest. Kui arvestada asjaolu, et enne nimetatud kuupäeva ei olnud seaduses kehtestatud nõuet leida haldamise korraldaja avalikul konkursil ning eluruumide omanike enamuse nõusolekul, siis ei vabanenud eluruumide erastamise kohustatud subjekt kolleegiumi arvates enne
12. märtsi
13. a toimunud haldamise üleandmise korral vastutusest haldamise nõuetekohase korraldamise eest.
14. Kuna eluruumide erastamise seadus ei näinud kuni
15. märtsini
16. a otsesõnu ette võimalust, et haldamise nõuetekohase korraldamise eest vastutaks isik, kellele haldamine oli üle antud, tuleb järgnevalt analüüsida küsimust, kas haldust korraldava isiku vastutus ebakorrektse haldamise eest võiks tuleneda mõnest õigusaktist või lepingust. Kolleegium näeb vastutuse tekkimise võimaliku alusena lepingulisi suhteid. Selle vastutuse tekkimise võimaliku aluse on kohtud jätnud analüüsimata. Praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn hoolduslepingu. Tavaliselt oli nendes lepingutes sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda elamu korrashoiu ja remondiga. Teisalt kohustusid korteriomanikud tasuma elamu haldamise korraldajale makseid, s.h remondifondi. Kui elamu haldamise korraldaja jättis täitmata oma kohustused, nt kontrollimata teostatud remonditööde nõuetekohasuse, võivad korteriomanikud esitada hoolduslepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid haldamise korraldaja vastu. Kui elamus ei olnud kõik korterid erastatud, sõlmiti haldamise korraldaja ja üürnike vahel tavaliselt üürilepingud ja nendest tulenes samuti remonditegemise ja vastavate maksete tasumise kohustus. Seega peab ringkonnakohus asja uuel arutamisel tagama TsMS § 171 lg 1 täitmise ja andma võimaluse tõendada, kas OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus oli korteriomanike ning üürnikega sõlminud vastavad lepingud ja kas neid lepinguid rikuti, mis annaks aluse esitada nõudeid OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus vastu.
17. Ringkonnakohus on iseenesest õigesti järeldanud, et
18. aprilli
19. a elamu üleandmise akti on võimalik vaidlustada tsiviilkorras. Akti p-s 4 on hageja kolleegiumi arvates tunnistanud varasemast perioodist pärineva võla olemasolu (TsK § 272 lg 3). Seega on akt tõendiks võla olemasolu kohta, kuid seda on võimalik ka vaidlustada. Samuti on võimalik tõendada võla puudumist. Hagiavalduses tõigi korteriühistu välja arvutused, miks ta leiab aktis kirjeldatud remondifondi vahendid olevat kajastatud ebaõigesti - eelkõige ei saavat katusekatmise tööde eest makstud raha arvata remondifondi kulude hulka. Seetõttu leidis hageja, et tal ei ole aktis näidatud võlgu, ja palus akti osaliselt kehtetuks tunnistada. Kuigi hagis toodud asjaolud ei ole aluseks, et tunnistada akti sellekohased punktid kehtetuks, saab ja tuleb selle hagi alusel lahendada küsimus võla olemasolu või selle puudumise kohta. Selles haginõudes võib olla kostjaks OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus (vt otsuse p 21).
20. Tallinna Linnakohus on otsuses muuhulgas leidnud, et KÜ Vikerlase 17 ei ole maksnud kostjale tasu katuse parandamise eest, vaid selle maksid erastatud korterite omanikud ja et ükski õigusakt ei anna korteriühistule õigust nõuda eluruumide erstamise kohustatud subjektilt elamu haldamise ja majandamise ülevõtmise korral tagasi korteriomanike poolt elamu remondiks makstud tasusid. Ringkonnakohus muutis linnakohtu otsuse põhjendavat osa ning leidis muuhulgas, et korteriühistu rahalisel nõudel puudub õiguslik alus. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga. Nõude võimalikule alusele on kolleegium viidanud otsuse p-s
21. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtutel vastata ka küsimusele, kas korteriühistu on kohane hageja. Korteriühistu ei ole tasunud makseid, seda tegid erastatud korterite omanikud ja üürnikud.

§ 151

lg 5 kohaselt annab eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele üle kolme kuu jooksul pärast vastava avalduse saamist, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kolleegium peab selle sätte eesmärgiks ka enne eluruumide haldamise üleandmist haldamisega seoses tekkinud õigussuhete korrastamist. Käesoleval juhul on tuvastatud, et haldamine anti üle korteriühistule. Korteriühistu seaduse § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmete ühiseks huviks on ka vahendite saamine ja nende säästlik kasutamine mõtteliste osade majandamiseks. Korteriühistu seaduse § 2 lg-s 1 kasutatud sõna "esindamine" ei saa samas mõista kui korteriühistu seadusjärgset esindusõigust - õigust tegutseda esindatava ehk korteriühistu liikme nimel. Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et enne elamu haldamise üleandmist tekkinud korteriomanike ja üürnike poolt tasutud remondirahadest tuleneva nõude osas saab korteriühistu KÜS § 2 lg 1 järgi oma liikmete õiguste kaitseks kohtusse pöörduda oma nimel. Seetõttu võib korteriühistu oma nimel endale täitmiseks esitada neid korteriomanikele kuuluvaid nõudeid, mis tulenevad eluruumide kohustatud subjekti või muu haldaja tegevusest elamute haldamisel enne haldamise üleandmist korteriühistutele. Korteriomanikud saavad otsustada, kuidas saadud vahenditega edasi toimida. 24. Vastuhagi tuleb lahendada sõltuvalt põhihagi lahendamise tulemustest. 25. Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 330, jättes vastamata apellandi poolt ringkonnakohtu istungil esitatud väidetele selle kohta, et linnakohus rikkus TsMS § 118, § 163, § 169 lg-d 3 ja 4 ning § 172 lg 2. Toimiku materjalide kohaselt ei ole hageja ringkonnakohtu istungil selliseid väiteid esitanud. T. Tampuu, H. Jõks, V. Kõve