KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-19-04 Otsuse kuupäev Tartu, 3. märts 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Tampuu Kohtuasi ALG Liisingu AS hagi Albert

§ 65

lg 3 kohaselt ei saa ebaõige kande parandamise nõuet suunata selle isiku vastu, kes oli kinnistamisavalduse kinnistusametile esitamise hetkel heauskne, olenemata sellest, mida ta on hiljem teada saanud. Kuna käesolevas asjas on tegemist kinnisasja omandamisega, ei saa kohaldada AÕS § 95 lg

1. Linnakohus ei rikkunud protsessiõiguse norme. Kohus hindas asjas esitatud tõendeid objektiivselt ja igakülgselt. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Kassatsioonkaebuses palub hageja ALG Liisingu AS ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks arutamiseks teises koosseisus. Kassatsioonkaebuse kohaselt on hageja nõue kustutada A. Balojani kui kinnistu omaniku kohta tehtud kanne AÕS § 65 alusel seaduslik ja põhjendatud. Kostja Ühisliisingu AS kinnisomand tekkis AÕS § 118 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kandmisest
3. jaanuaril
4. a ning sel hetkel oli Ühisliisingu AS teadlik, et A. Balojani kui omaniku kohta tehtud kanne on ebaõige. Seega ei saanud kostja omandada kinnisasja heauskselt. Kohtud leidsid ebaõigesti, et kostja omandas kinnisasja
5. novembril
6. a ning hilisem kande ebaõigsusest teadasaamine ei muutnud teda teadasaamise hetkest pahauskseks.
7. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja Ühisliisingu AS ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja õigeks. Hageja õigusi saaks rikkuda üksnes kehtiv kanne. Kinnistusraamatu kanne A. Balojani kui kinnistu omaniku kohta on kustutatud. Seadus ei seosta heauskset omandamist hetkega, mil kinnistusraamatusse tehakse kanne, vaid hetkega, mil sõlmiti ostu-müügileping ja esitati kinnistamisavaldus. Kande tegemise kuupäeva ei saa pooled mõjutada. Kostja omandas kinnistu heauskselt ning AÕS § 56 lg 3 kohaselt jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima.
8. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ning kostja esindaja oma vastuväidete juurde. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja tõlgendamise tõttu.
10. Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kustutada kinnistusraamatust A. Balojani kui kinnistu omaniku kohta
11. augustil
12. a tehtud kanne. Kohtud on tuvastanud, et kinnistusraamatus pole kehtivat kannet A. Balojani kui vaidlusaluse kinnistu omaniku kohta.
13. jaanuaril
14. a on Tallinna Linnakohtu kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa omanikuna sisse kantud Ühisliisingu AS ning samast registriosast on kustutatud kanne A. Balojani kui omaniku kohta. Vastavalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-le 52 on kinnistusregistrisse tehtud nõuetekohane kustutuskanne ning kandele, mis kustutati, on alla tõmmatud punane joon. Kustutatud kannet ei saa teistkordselt kustutada ja see ei riku ka hageja õigusi. Hageja nõude - kustutada kinnistusraamatu varasem kanne A. Balojani kui omaniku kohta rahuldamata jätmist on kohtud piisavalt põhjendanud.
15. Seoses hageja väitega, et Ühisliisingu AS pole kinnisasja heauskselt omandanud, tuleb järgnevalt peatuda kinnisasja heauskse omandamise problemaatikal. Tulenevalt AÕS § 56 lg-st 1 eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust ning seadusandja kaitseb ausa majanduskäibe kindlustamise eesmärgil isikut, kes on omandanud asjaõiguse heauskselt kinnistusraamatu õigsusele tuginedes.

§ 56

lg 3 sätestab, et kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige.

1. Kohtuotsuste kohaselt esitati kinnistamisavaldus Ühisliisingu AS omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks
2. novembril
3. a. Kinnistamisavalduse alusel tehti kanne kinnistusraamatusse
4. jaanuaril
5. a. Tallinna Linnavalitsuse
6. veebruari
7. a korraldus nr 759-k A. Balojanile maa ostueesõigusega erastamise kohta tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse
8. detsembri
9. a korraldusega nr 4968-k. Kohtud on leidnud, et
10. detsembril
11. a sai kostja hageja saadetud kirjast teada, et ALG Liisingu AS on vaidlustanud Sireli tn 2 asuva maaüksuse erastamise.
12. Pooled vaidlevad selle üle, millise ajahetkega tuleks määrata kinnisasjaõiguse omandaja heausksus ning kas sellest tulenevalt omandas kostja kinnisasjaõiguse heauskselt või mitte. Kohtud on leidnud, et heausksus tuleb määrata kinnistusametile kinnistamisavalduse esitamise aja seisuga. Sellise seisukoha põhistamiseks on apellatsioonikohus viidanud AÕS § 65 lg-le 3 ja märkinud, et tähtsust ei oma AÕS § 118 lg-s 1 (kehtis kuni 30.06.
13. a) sätestatu. Kolleegium selle järeldusega ei nõustu.
14. Küsimus, millise ajahetkega määrata kinnisasjaõiguse omandaja heausksus taandub suuresti sellele, kelle kanda jääb kinnistusameti tegutsemise kiirusest tulenev risk. Nii õigustatud isikul kui omandajal on võimalik esitada nõudeid kinnistusraamatust nähtuva, kuid tegelikult õigustamatult asja käsutanud isiku vastu. Risk võib seisneda nii selles, et omandaja ei tarvitse olla heauskne kinnistusraamatu kande tegemiseni kui ka selles, et kinnistusraamatust nähtuv õigustatud isik muutub maksejõuetuks.
15. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 3 kohaselt tuleb seadust tõlgendada koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Samad põhimõtted seaduse tõlgendamiseks sätestas ka
16. juunini
17. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadus.

§ 56

lg 3 sätestab, et kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima.

§ 65lg 3 kehtestab, et sama paragrahvi 1.

ja

1. lõikes nimetatud nõuet ei saa esitada kolmanda heauskse isiku omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud. Mõlemad normid pakuvad omandajale kaitset siis, kui ta on heausksena kinnisasja omandanud. Meelevaldne on kohtu väide, et AÕS § 65 lg 3 seab heausksuse suhtes määravaks ajamomendiks kinnistamisavalduse esitamise.
2. juunini
3. a kehtinud AÕS § 118 lg 1 sätestas, et kinnisomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega (kinnistamisega). AÕS § 120 lg 1
4. juunini
5. a kehtinud redaktsiooni järgi oli kinnisomandi ülekandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega nõutav asjaõigusleping ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Alates
6. juulist
7. a. kehtestab sama eelduse AÕS § 641, mille kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Eelnevast tuleneb, et Eesti kehtinud ja kehtiva õiguse järgi tuleb omandaja heausksus määrata selle ajamomendiga, mil kinnisasjaõiguse omandamine lõpeb, ehk kinnistusraamatu kande tegemise ajaga. Heausksuse määramine kande tegemise ajaga ei nõrgesta tugeva kinnistusraamatu põhimõtet ega väära heauskse omandamise võimalust. Samas on tagatud ka tegelikult õigustatud isiku õiguslik positsioon. Sel moel on mõistlikult tasakaalus tegelikult õigustatud isiku ja omandaja õigused ning tagatud vastavate sätete üks eesmärk. Kolleegium leiab, et

selline tõlgendus vastab seaduse mõttele ning on praegusel ajal põhjendatud ka sellega, et tulenevalt maareformi käigus esmakinnistamise iseärasustest võrreldes tavapärase kinnisasjakäibega, on tõenäosus ebaõigete kannete tekkimiseks ning seega ka oht tegelikult õigustatud isiku huvidele suurem. 18. Kolleegium möönab, et kui kinnistamisavalduse esitamisega on omandaja oma tahte realiseerinud heausksena, siis eelneva käsitluse tõttu võib ta muutuda pahauskseks temast mitte olenevatel põhjustel, näiteks sõltuvalt kinnistamismenetluse pikkusest. Seega on võimalik olukord, kus omandaja muutub pahauskseks pärast tema poolt kinnistamisavalduse esitamist, kuid enne kande tegemist. Kolleegium leiab, et selles punktis märgitu võiks olla argumendiks siiski vaid seaduse muutmisel. 19.

rakendamise seaduse § 10 lg-st 5 ja § 11 lg-st 5 tuleneva nõude eeldusi ja selle nõude tagamise võimalust on analüüsitud ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendites nr 3-2-1-37-02 (RT III 2002, 11, 117), nr 3-2-1-26-03 (RT III 2003, 14, 137) ja nr 3-2-1-51-03 (RT III 2003, 19, 179). Käesolevas asjas puudub alus peatuda kassatsioonimenetluses neil küsimustel põhjalikumalt. 20. Kostja kassatsiooniastmes kantud õigusabikulu 7 080 krooni hüvitamine otsustatakse asja sisulisel läbivaatamisel. H. Jõks, J. Luik, T. Tampuu