3-2-1-22-04

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-22-04 Otsuse kuupäev Tartu,

1. märts
2. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Olga Ka"leva hagi Priit Kajari vastu üürilepingu lõpetamise kokkuleppe kehtetuks tunnistamiseks, üürileandja algatusel üürilepingu lõpetamise ebaseaduslikuks tunnistamiseks ja kahju hüvitamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. oktoobri
4. a otsus asjas nr 2-2/1037/
5. Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Olga Ka"leva kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev
6. veebruar
7. a Istungil osalenud isikud Hageja Olga Ka"leva, hageja esindaja vandeadvokaat Edith Sassian ja kostja esindaja vandeadvokaat Peeter Kutman. Juures viibis tõlk Lüüli Lomp. Resolutsioon
8. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
9. oktoobri
10. a otsus muutmata osas, millega jäeti rahuldamata Olga Ka"leva nõue tunnistada
11. a jaanuarist üürileping SuurKarja / Müürivahe 13/15 korteri 3 suhtes lõpetatuks üürileandja ebaseaduslikul algatusel, sest üürileandja tõstis hageja ja tema poja omavoliliselt välja, s.o tunnistada üürilepingu lõpetamine kehtetuks.
12. Muus osas Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
13. oktoobri
14. a otsus tühistada ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
15. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
16. Hagiavalduse kohaselt kasutas Olga Ka"leva üürnikuna koos alaealise lapsega eluruumi Tallinnas Suur-Karja / Müürivahe 13/15 korterit
17. Pärast elamu tagastamist omandireformi käigus õigusjärgsetele omanikele sai üürileandjaks Priit Kajari, kes
18. aprillil
19. a ostis kinnistu omandireformi õigustatud subjektidelt. Kostja muutis oma tegevusega majas elamise võimatuks, sest alustas remonti ning lülitas
20. aasta novembris välja kütte-, elektri- ja veevarustuse. Majaomaniku esindajad ähvardasid hagejat korduvalt ja sundisid teda eluruumist lahkuma.
21. aasta jaanuaris viidi hageja kodune vara kostja korraldusel prügimäele ja sissepääs eluruumi suleti.
23. märtsil
24. a kirjutas hageja alla üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppele. Sellal oli hageja rase, tema kuupalk oli umbes 1000 krooni, tal puudus kindel elukoht ja ta kirjutas sellele kokkuleppele alla kostja vaimse surve all. Hageja sai kokkuleppest aru, et ta saab 10 000 USA dollarit ja ta lootis kostjalt saadud raha eest soetada uue elamispinna. Kuna hageja eesti keelt ei valda, selgus alles
25. aastal, et kostja esindajad tõlkisid kokkuleppe sisu sihilikult valesti ja lepingu punkti 4 järgi on hoopis tema kohustatud maksma üürileandjale 10 000 USA dollarit kompensatsiooni eluruumi vabastamisega viivitamise korral. Suuliselt lubas kostja kogu aeg hüvitist.
26. O. Ka"leva leidis, et poolte kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks on tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-de 66, 73 ja 74 alusel kehtetu, sest see sõlmiti kostja sunnil (vara hävitamine, korduvad vägivalla kasutamise ähvardused) ja hageja jaoks raskete asjaolude kokkusattumisel (rasedus, raske vaimne ja majanduslik olukord). Tegelik kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks puudus, sest hageja oli juba
27. aasta jaanuarist eluruumist ebaseaduslikult välja tõstetud. Kostja tegevuse tagajärjel on hageja kaotanud omandireformi aluste seaduses tagastatud eluruumi üürnikule ettenähtud tagatised. Hageja palus kostjat kohustada hüvitama talle eluaseme kaotusega tekitatud kahju, mõistes viimaselt välja 165 704 krooni, mis vastab lubatud 10 000 USA dollarile. Samuti palus hageja tunnistada kehtetuks üürilepingu lõpetamine üürileandja poolt seoses hageja omavolilise väljatõstmisega
28. aasta jaanuaris ja tunnistada kehtetuks
29. märtsi
30. a kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks.
31. Kostja vaidles hagile vastu.
32. märtsi
33. a kokkulepe vastas poolte tahtele ning hageja sai selle tähendusest aru. Lepingu punktis 4 ettenähtud leppetrahvi ei ole kostja hagejalt nõudnud. Hageja vabastas eluruumi
34. märtsil
35. a. Kahju hüvitamise nõue on põhjendamata ja väidetava kahju suurus tõendamata. Hageja esitas
36. aasta novembris hagi elamuseaduse § 44 järgi, kuid loobus sellest
37. veebruaril 1996 ja linnakohus lõpetas
38. märtsil 1996 menetluse tsiviilkohtupidamise seadustiku § 218 p 4 alusel. Hageja ei teatanud linnakohtule, et loobus oma nõudest kostja vastu kostja survel.
39. Tallinna Linnakohus rahuldas
40. aprilli
41. a otsusega hagi täielikult: tunnistas ebaseaduslikuks ja õigustühiseks Priit Kajari poolt üürisuhte lõpetamise Olga Ka"levaga
42. aasta jaanuaris seoses Olga Ka"leva ja tema alaealise poja väljatõstmisega, tunnistas kehtetuks pooltevahelise
43. märtsi
44. a kokkuleppe üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 165 704 krooni kahjuhüvitist.
45. Linnakohus leidis, et kostja tõstis hageja elamuseaduses sätestatud õigusliku aluseta eluruumist välja ilma teist eluruumi vastu andmata, millega rikkus põhiseaduse §-s 33 ja ES §-s 5 sätestatut.
46. aasta lõpuks oli kostja tegevuse tulemusena elamu viidud sellisesse seisundisse, et seal ei olnud võimalik elada, ja hageja koos alaealise lapsega jäi kostja ebaseadusliku tegevuse tõttu eluruumist ilma.
47. Linnakohtu hinnangul on
48. märtsil
49. a sõlmitud kokkuleppe punkt 4, millega hageja kohustus tasuma kostjale 10 000 USA dollarit kompensatsiooni eluruumi vabastamisega viivitamise eest, sisult ebamõistlik ja vastuolus kokkuleppe sisu ja eesmärkidega. Hageja tõsteti eluruumist välja juba
50. aasta suvel. Linnakohus leidis, et olukorras, kus hageja oli pikemat aega koduta, oli võimalik hageja närvilisus või isegi vaimne tasakaalutus tema raseduse ajal
51. aasta märtsis, millest tulenevalt ta sõlmis kostjaga enda jaoks äärmiselt ebasoodsa lepingu. Kostja ei käitunud heauskselt ja kasutas tehingu tegemisel ära hagejale raskete asjaolude kokkusattumist TsÜS § 74 lg 1 mõttes. Sellest tulenevalt on
52. märtsi
53. a kokkulepe kehtetu. TsÜS § 74 lg 3 alusel võib isik, kelle nõudel raskete asjaolude kokkusattumisel tehtud tehing kehtetuks tunnistatakse, nõuda teiselt poolelt kahju hüvitamist.
54. Kostjal üürileandjana oli õigusvaidluse tekkimise ajal kehtinud ES § 54 lg 2 kohaselt kohustus anda üürniku soovil tema kasutusse varisemisohtliku eluruumi asemel teine samaväärne eluruum. Kostja on oma süülise käitumisega põhjustanud hagejale pikema aja vältel moraalseid kannatusi, kuna hageja on alates
55. aastast pidanud oma alaealiste lastega elama aastaid tuttavate juures, omamata oma kodu, milles seisneb hageja üldise heaolu ja elukvaliteedi langus. Kohus hindas hagejale tekitatud mittevaralise kahju suuruseks 165 704 krooni. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
56. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
57. oktoobri
58. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis O. Ka"leva hagi rahuldamata. Hagejalt mõisteti kostja kasuks välja õigusabi kulude katteks 9114 krooni ja riigilõivu 10 000 krooni.
59. Linnakohus ületas hagi rahuldamisel nõude piire. Hageja leidis, et ta on korterist ebaseaduslikult välja tõstetud ja talle ei laiene omandireformi aluste seaduses sundüürnikule ettenähtud tagatised. Seetõttu peaks kostja hüvitama kahju, mis peaks korvama uue eluruumi soetamise kulud. Seda on kostja talle kogu aeg lubanud. Hageja ei esitanud nõuet moraalse kahju hüvitamiseks ning ei esitanud sellekohaseid asjaolusid hagiavalduses. Mõistes kostjalt hageja kasuks mittevaralise kahju hüvitamiseks välja 165 704 krooni, rikkus linnakohus TsMS § 229 lg
61. Pooled vaidlevad selle üle, millal ja mis alusel lõpetati vaidlusaluse korteri üürileping. Hageja kasutas korterit suulise üürilepingu alusel. Ringkonnakohus leidis, et hageja lahkumine eluruumist
62. a jaanuaris hagiavalduses kirjeldatud viisil ja asjaoludel lõpetas küll faktilise üürisuhte, kuid ei lõpetanud üürilepingut. Selline seisukoht oleks äärmiselt ebaõiglane just hageja enda suhtes. Hagejal säilisid pärast
63. aasta jaanuari kõik üürilepingust ja elamuseadusest tulenevad tagatised (õiguskaitsevahendid). Seega ei saa rahuldada hageja nõuet, milles ta palub tunnustada, et üürileping lõppes poolte vahel
64. aasta jaanuaris.
65. Hageja palus tunnistada tühiseks
66. märtsi
67. a kokkulepe, sest see oli sõlmitud kostja sunnil (vara hävitamine, korduvad vägivallaga ähvardused) ning raskete asjaolude kokkusattumisel (hageja rasedus, raske vaimne ja majanduslik olukord). Kostja märkis apellatsioonkaebuses, et linnakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta tunnistaja A. Rauki ütlused selle kohta, et tema tõlkis hagejale lepingu sisu ning hageja pidi sellest aru saama, nagu lepingus kirjas on. Linnakohus jättis tähelepanuta, et tunnistaja F. Gumenjuk on hageja elukaaslane ja tema tütre isa, mis annab alust suhtuda kriitiliselt F. Gumenjuki ütlustesse. Tõendatud ei ole, et hagejal ei olnud kostja tegevuse tõttu võimalik leida talle lojaalset tõlki, et saada aru lepingu sisust. On väheusutav, et hageja usaldas kostjat pärast seda, kui kostja oli hageja suhtes toime pannud hagiavalduses nimetatud tegusid. Hageja ei ole tõendanud, et üürilepingu lõpetamine toimus teistel tingimustel kui kokkuleppes märgitud.
68. Ringkonnakohus leidis, et hageja nõuded on vastuolulised ja teineteist välistavad. Kui hageja leiab, et üürileping lõppes
69. aasta jaanuaris, siis puudub õiguslik alus nõuda kostjalt uut korterit või selle maksumust. Õige on kostja väide, et hageja esitas linnakohtule hagist loobumise avalduse varem, kui sõlmis kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks. Sellest nähtub, et hageja tahe oli lõpetada üürileping poolte kokkuleppel lepingus märgitud tingimustel. Hageja täitis ka lepingus nimetatud tingimused, registreerides ennast vaidlusaluselt elamispinnalt välja.
70. Elamuseaduse §-st 44 ja ka omandireformi aluste seaduse §-st 121 ei tulene hageja õigus nõuda kostjalt talle uue korteri ostmist või kompensatsiooni tasumist sellises ulatuses, mis võimaldaks hagejal endale korterit osta. ORAS § 121 hakkas kehtima
71. aastal. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
72. Kassatsioonkaebuse esitas O. Ka"leva, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
73. Hageja leiab, et Tallinna Linnakohus tuvastas hageja eluruumist lahkumise ja
74. aasta jaanuaris eluruumi üürilepingu lõpetamise asjaolud õigesti. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja eluruumist lahkumine
75. aasta jaanuaris lõpetas küll faktilise üürisuhte, kuid ei lõpetanud üürilepingut. Eluruumi üürilepingu kehtivuse tingimuseks on eluruumi olemasolu ja selle kasutamise kohustuslikkus. Enne
76. märtsi
77. a kokkuleppe sõlmimist ei olnud eluruum enam endisel kujul säilinud, s.t eluruum puudus. Hageja lahkus eluruumist kostja sunnil. Alates
78. aasta jaanuarist on täitmata ka teine üürilepingu kohustuslik tingimus - eluruumi kasutamine. Elamuseaduse § 53 nägi ette, et kui üürnik ja temaga koos elavad perekonnaliikmed lähevad elama teise kohta, loetakse eluruumi üürileping lõppenuks lahkumise päevast alates. Seega lõppes eluruumi üürileping
79. aasta jaanuaris, kui üürnik jäädavalt lahkus vaidlusalusest eluruumist. Vääralt tuvastatud asjaolu, et üürileping ei olnud
80. aastal poolte vahel lõppenud, tingib ringkonnakohtu ebaõiged järeldused
81. märtsi
82. a kokkuleppe osas.
83. Hageja leidis, et tulenevalt TsÜS §-s 108 sätestatud hea usu printsiibist, peab kohus kontrollima, kas üürniku suhtes on käitutud hea usu põhimõttest lähtuvalt ning kas poolte kokkulepped on tasakaalus ega riku poolte võrduse põhimõtet. Ringkonnakohus nende põhimõtete järgimist ei kontrollinud.
84. Väär on ringkonnakohtu järeldus, et hageja nõuded on vastuolulised ja üksteist välistavad. Hageja jäi kostja tegevuse tulemusena ilma eluruumist ning tal on õigus saada hüvitist.
85. Linnakohus ei ületanud hagi rahuldamisel nõude piire. Hageja ei ole 165 704 krooni nõuet nimetanud ei materiaalseks ega moraalseks kahjuks, vaid ta on esile toonud asjaolusid, mida on võimalik hinnata nii moraalse kui materiaalse kahju tekitamisena. Juhul kui ringkonnakohus leidis, et tegemist pole moraalse kahjuga, siis oli tal õigus seda hinnata kui materiaalset kahju. Ringkonnakohtul puudub alus väita, et linnakohus ületas haginõude piire.
86. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus kohaldas õigesti üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist reguleerivaid elamuseaduse sätteid. Üürilepingu saab ES § 53 alusel lõpetada üürniku algatusel ja tema vabal tahtel. Hageja ei ole nimetatut väitnud ega tõendanud, mistõttu on tuginemine sellele sättele asjakohatu.
87. Ringkonnakohus analüüsis poolte väiteid ja asjas kogutud tõendeid ning leidis, et puudub alus
88. märtsi
89. a kokkuleppe kehtetuks tunnistamiseks hagis toodud asjaoludel. Kassatsioonkaebusest ei nähtu, milles seisneb materiaalõiguse väidetav ebaõige kohaldamine
90. märtsi
91. a kokkulepet puudutavas osas. Hageja väljendab üksnes mittenõustumist ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludele ja tõenditele antud hinnanguga. Ringkonnakohus ei ole rikkunud protsessiõiguse norme. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
92. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb osaliselt tühistada TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi rikkumise tõttu.
93. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et hageja lahkumine eluruumist
94. a jaanuaris ei lõpetanud pooltevahelist üürilepingut, lõppeda sai vaid hageja elamine eluruumis. Ringkonnakohus on piisavalt põhjendanud, miks ta leidis, et üürileping ei lõppenud
95. aasta jaanuaris. Selles osas on hagi rahuldamata jätmine seaduslik ja põhjendatud ning kolleegium jätab ringkonnakohtu otsuse muutmata.
97. juulini
98. a kehtinud TsÜS § 74 lg 1 järgi tunnistab kohus tehingu, mille tegemisel üks pool kasutas ära, et füüsiline isik oli sunnitud tegema tehingu raskete asjaolude kokkusattumise mõjul talle äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kannatanud poole nõudel kehtetuks. Linnakohus tunnistaski
99. märtsi
100. a kokkuleppe kehtetuks, leides muuhulgas, et hageja koos alaealise lapsega jäi kostja ebaseadusliku tegevuse tagajärjel ilma eluruumist, oli pikemat aega (
101. aasta talvest
102. aasta märtsini) koduta, ning leidis endale ja oma lapsele peavarju tuttavatelt. Seega oli võimalik hageja närvilisus või isegi vaimne tasakaalutus tema raseduse ajal
103. aasta märtsis. Kuhjunud raskete asjaolude tulemusena sõlmis ta kostjaga enda teadmata äärmiselt ebasoodsa kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks, lootes seeläbi lahendada oma eluasemeprobleemi. Kostja kasutas hageja rasket olukorda ära. Sellistel asjaoludel sõlmiti kokkulepe TsÜS § 74 lg 1 tunnustel. Kolleegium leiab, et linnakohtu tuvastatud asjaoludel võib
104. märtsi
105. a kokkuleppe TsÜS § 74 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada.
106. Leides, et
107. märtsi
108. a kokkulepe ei ole kehtetu, märkis apellatsioonikohus, et hageja ei ole tõendanud, et raseduse tõttu ei olnud tal võimalik leida tõlki, kes oleks talle
109. märtsi
110. a kokkuleppe tõlkinud. Kolleegium märgib esmalt, et TsÜS § 74 lg 1 kohaldamise seisukohalt ei oma ringkonnakohtu märgitu tähtsust. Kui hagejal oligi võimalus otsida tõlk, siis ei välista see TsÜS § 74 lg 1 koosseisu. Samuti ei välista kokkuleppe õige tõlkimine selle kehtetuks tunnistamist TsÜS § 74 lg-s 1 sätestatud asjaoludel. Kui kokkulepet tõlgiti hagejale valesti, siis ei välista ka see, et tegelikult oli kokkulepe sõlmitud raskete asjaolude kokkusattumise tõttu, mida teine pool ära kasutas. Ka siis, kui hageja nõuaks valetõlkimise tõttu kokkuleppe kehtetuks tunnistamist eksimuse või pettuse tõttu, ei välistaks tema nõuet see, et tal oli võimalik lasta kokkulepet tõlkida ka kellelgi teisel.
111. Kolleegium nõustub kassaatori väitega, et ringkonnakohus ei andnud hinnangut linnakohtu tuvastatule ega kontrollinud, kas vaidlusaluses
112. märtsi
113. a kokkuleppes on poolte kohustused tasakaalus. Apellatsioonikohtu otsuses puudub seisukoht nende asjaolude suhtes, millest linnakohus järeldas, et vaidlusalune kokkulepe sõlmiti TsÜS § 74 lg 1 tunnustel. TsMS § 330 lg 4 kohaselt tuleb ringkonnakohtu otsuses märkida muuhulgas tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused. Eelnevast tuleneb, et kui apellatsioonikohus otsustab erinevalt esimese astme kohtust hagi rahuldamata jätta, siis tuleb tal võtta seisukoht kõigi hageja poolt hagi põhistamiseks esitatud asjakohaste asjaolude kohta. Ringkonnakohtu otsus ei vasta sellele nõudele.
114. Hagiavalduses palus hageja temale eluaseme kaotamisega tekitatud kahju hüvitamiseks välja mõista 165 704 krooni, mis vastab kostja lubatud 10 000 USA dollarile. Linnakohus mõistis selle summa kostjalt välja kui moraalse kahju. Ringkonnakohus leidis, et kuna hageja ei esitanud moraalse kahju hüvitamise nõuet, siis on kohus ületanud hagi rahuldamisel nõude piire, ja jättis kahju hüvitamise nõude rahuldamata. Kolleegium ei nõustu apellatsioonikohtuga.
115. Kohus on TsMS § 229 lg 2 kohaselt seotud hageja esitatud asjaoludega, kuid mitte sellega, kas hageja loeb talle tekitatud kahju varaliseks või mittevaraliseks (moraalseks) kahjuks. Kahju liigi määratlemine on õiguslik küsimus, mille lahendamisel kohus pole seotud hageja arvamusega. Kui hageja on ekslikult pidanud oma nõuet varalise kahju hüvitamise nõudeks, tegelikult on aga tegemist mittevaralise kahju hüvitamise nõudega ja kohus selle rahuldab, siis ei ole kohus rikkunud TsMS § 229 lg 1 ega teinud otsust nõude kohta, mida ei esitatud. Sama põhimõte kehtib, kui hageja nõuab mittevaralise kahju hüvitamist, kuid tema esitatud ja tõendatud asjaolude kohaselt on tegemist varalise kahjuga. Selles asjas põhjendas hageja kahju hüvitamise nõuet kostja tegevuse tagajärjel eluruumist ilmajäämise, omandireformi aluste seaduses sundüürnikele ette nähtud tagatiste kaotamisega ja kulutustega uue eluruumi soetamiseks. Eelnev võimaldab pidada hageja nõuet varalise kahju hüvitamise nõudeks. Apellatsioonikohus on teinud hageja vastutavaks selle eest, et esimese astme kohus määras kahju liigi valesti. Selle asemel, et hageja esitatud asjaoludel kahju hüvitamise nõue lahendada ja vajadusel kohaldada TsMS § 171 lg 1, on apellatsioonikohus varalise kahju hüvitamise nõude jätnud sisuliselt lahendamata. L. Laarmaa , H. Jõks, V. Kõve