Obsah (5)

§ 186§ 317§ 326§ 327§ 313

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-47-04 Otsuse kuupäev Tartu, 1. aprill 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu Kohtuasi Mall Sagari, Ann Toone j

sätteid. Kumbki pool ei ole ES § 32 lg 2 kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist teavitanud teist poolt üürilepingu lõpetamisest ning üürileping on pikenenud kuni

1. novembrini
2. a. Ülesütlemisavalduses puudub üürilepingu ülesütlemise seaduslik alus ja avaldusel pole elamu kolmanda omaniku allkirja. Elamu ehitustehnilise ekspertiisi aktist ei tulene alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest sellest ei nähtu, et elamu kasutamine on seotud ohuga inimese tervisele.
3. Tallinna Linnakohus jättis
4. augusti
5. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt reguleerib ES § 73 järgi omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse ORAS § 121 lg-s 3 kehtestatud tähtaja lõpuni. Vara üleandmise aktiga läks elamu omandiõigus hagejatele üle
6. novembril
7. a. Kehtiv üürileping pikenes ORAS § 121 lg 1 järgi
8. novembrini
9. a. Üürilepingu 3-aastase tähtaja möödumisel oli üürileandja ORAS § 121 lg 3 kohaselt õigustatud vaidlustama üürilepingu pikenemist järgmiseks 5-aastaks sama seaduse § 121 lg-s 4 sätestatud juhtudel. Üürileping on ORAS § 121 lg 3 alusel juba pikenenud
10. novembrini
11. a, mistõttu pole nimetatud säte rakendatav. Kohaldada ei tule ka ORAS § 121 lg 5 ning kohalik omavalitsusüksus pole käesoleva kohtuvaidlusega seotud. Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 11 näeb ette, et selle paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. ORAS § 121 alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada elamuseaduse §-des 32 ja 33 sätestatud alustel. Seega ei tule asjas kohaldada

eluruumi üürilepingu sätteid ja kohus jätab tähelepanuta

1. augusti
2. a ülesütlemisavalduse kui asjasse mittepuutuva. Hagejad ei ole ES § 33 lg 1 alusel üürilepingu tähtaja möödumisel vaidlustanud üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele.
3. Hagejad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ja palusid linnakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hagejad leidsid, et kohus jättis tähelepanuta elamu varisemisohtlikkuse. Üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele kohaldatakse

sätteid. Kostja ei ole üürilepingu pikenemist taotlenud ega esitanud nõuet uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingu lõppemisest on teatatud enne üürilepingu tähtaja möödumist ja seda elamu seisundi halvenemise tõttu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
2. novembri
3. a otsusega linnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja rahuldas hagi. Linnakohtu seisukoht, et

sätteid ei tule kohaldada, on vastuolus

, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lgga 1. ES § 33 reguleerib erinormina

eluruumi üürilepingu sätete osas uue üürilepingu sõlmimisest keeldumist üürilepingu tähtaja möödumisel. Elamuseadus ei reguleeri üürilepingu erakorralist ülesütlemist ja seetõttu tuleb kohaldada

vastavaid sätteid. Hagejate nõue põhineb sellel, et nad ei saa kostjaga üürisuhet jätkata.

1. augusti
2. a avaldusega teatasid hagejad kostjale VÕS § 317 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest eluruumi terviseohtlikkuse tõttu. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud korras vaidlustanud. Seega on üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud ning üürnik on VÕS § 334 lg-st 1 tulenevalt kohustatud üüritud asja tagastama. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
3. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja menetluse asjas lõpetada. Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohtu otsus vastuolus ORAS § 2 lg-ga 2, § 121 lg-ga 11 ning TsMS § 229 lg-ga
4. Kostja ei pidanud vaidlustama üürilepingu ülesütlemisteadet, kuna see oli VÕS § 325 lg 5 järgi tühine. Ülesütlemisteade ei vastanud nimetatud paragrahvi lõigetele 1-
5. Ringkonnakohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et hagejate väide, et eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga kostja tervisele, on paljasõnaline.
6. Vastuses kassatsioonkaebusele leiavad hagejad, et kostja pole kassatsioonkaebuses esitanud asjaolusid, mis oleks aluseks ringkonnakohtu otsuse tühistamisele. Ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse normi ega rikkunud protsessiõiguse normi. VÕS § 329 lg 1 näeb ette ülesütlemise vaidlustamise, mida kostja seaduses ettenähtud tähtajal ja korras ei teinud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise tõttu.
8. Hagejad tuginesid hagis muuhulgas asjaolule, et
9. augusti
10. a avaldusega teatasid nad kostjale VÕS § 317 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest eluruumi terviseohtlikkuse tõttu ja kuna kostja üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud korras ei vaidlustanud, lõppes üürileping ennetähtaegselt
11. septembril
12. a ning küsimust üürilepingu pikenemisest uueks tähtajaks ei tõusetu.
13. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtuga selles, et asjas tuleb kohaldada

sätteid.

, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne

1. juulit
2. a sõlmitud kestvuslepingutele alates
3. juulist
4. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja

s sätestatut. Hagejad esitasid üürilepingu ülesütlemisavalduse

1. augustil
2. a. Lepingu ülesütlemist reguleerivad

üldosa §-d 186, 195 ja 196. Üürilepingute ülesütlemise erinormid on

üürilepingute kestust ja lõppemist sätestavas alajaos. 11.

§ 186p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega.

Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda normi VÕS § 313, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314"319 nimetatud asjaoludel.

§ 317

kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

1. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et
2. augusti
3. a ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on märgitud ka selle vaidlustamise kord.
4. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et kuna kostja ülesütlemisavaldust ei vaidlustanud, siis on üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud. VÕS §-d 326 ja 329 reguleerivad üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.

§ 326

lg 1 järgi võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.

§ 327

sätestab loetelu juhtudest, mille puhul eelkõige võib sedastada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Ülesütlemise vaidlustamise korda reguleerib VÕS § 329 lg 1, mille kohaselt peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Nimetatud sätetest tuleneb, et VÕS § 329 lg-s 1 kehtestatud ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav juhtumeil, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1). Alates 27. detsembrist 2003. a on seadusandja mõtte täpsustamise eesmärgil VÕS § 329 lg 1 redaktsiooni täiendatud ja VÕS § 329 lg-s 1 märgitakse ka otsesõnu, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt

§-le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Käesolevas asjas pole kostja väitnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu ei tule VÕS § 326 ja § 329 asjas kohaldada ning kostja ei pidanud hagejate üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustama VÕS § 329 lg 1 ettenähtud korras.

1. Kuna kostja väitis vastuses hagiavaldusele, et elamu ei ole sedavõrd varisemisohtlik, et see oleks inimese tervisele ohtlik (linnakohtu tlk 38), siis leidis ta, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus VÕS §-s 317 sätestatud alus. Oma vastuväidete kinnituseks esitas kostja kohtule veebruaris
2. a vaidlusaluse elamu kohta koostatud ehitustehnilise ekspertiisi akti, mille kohaselt ei ole Maakri tn 34b asuv hoone varisemisohtlik ning on konstruktiivses mõttes püsiv, kuid vajab hooldusremonti. Samuti esitas kostja vastuväiteid hageja esitatud ehitustehnilise ekspertiisi aktile, mis koostati septembris
3. a.

§ 313

lg 1 järgi peab lepingupoolel üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. Kui üürnik leiab, et ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust, võib ta esitada sellekohase vastuväite üürileandja algatatud kohtuvaidluses. Selle vaidluse lahendamisel kontrollitakse, kas ülesütlemiseks oli alust ja kas ülesütlemise korra osas järgiti seadust.

1. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata tõendeid, s.h kostja vastuväiteid, ja tuvastada, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli seaduslik alus, s.o kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus VÕS §-s 317 sätestatud alus, s.o eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga inimese tervisele, siis üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud ja ülesütlemisega üürileping ei lõppenud.
2. Kolleegium märgib, et kui üürileandja ei taga VÕS § 276 lg 1 järgi lepingu kehtivuse ajal üüritud asja hoidmist samas seisundis kui see oli üürnikule üleandmise ajal ja seetõttu on eluruumi kasutamine seotud olulise ohuga inimese tervisele ning üürileping öeldakse VÕS § 317 alusel erakorraliselt üles, siis võib üürnikul tekkida üürilepingu lõpetamisel kahju hüvitamise nõue. H. Jõks, L. Laarmaa, T. Tampuu