KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-42-04 Otsuse kuupäev Tartu, 21. aprill 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Luik, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa Kohtuasi Põllu tn 123 Korteriühist

ja korteriühistu poolt vastu võetud aktide järgi tasuma mitteeluruumide majandamisega seotud kulutusi.

1. Tallinna Linnakohtu
2. septembri
3. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja põhivõlg 14 527 krooni ja viivis 3501 krooni 60 senti. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hageja kohustatud

(KÜS) § 7 lg 3 järgi tasuma ka võõrandaja AS ETRE võla. Asjas ei oma tähtsust AS ETRE ja korteriühistu vahelised suhted aastatel 1999-2000 ega see, millal AS-le ETRE esitati arved. Hageja ja AS ETRE kirjavahetusega on tõendatud, et AS ETRE oli enne mitteeluruumide võõrandamist teadlik võlgadest. Õige ei ole kostja seisukoht, et korteriühistul puudub nõudeõigus, sest teised korteriomanikud on ühistule AS ETRE võla tasunud. Kostja võlgnevuse tasumine teiste liikmete poolt ei vabasta kostjat seadusest tuleneva kohustuse täitmisest korteriühistu ees. Vaidlusaluse võla tasumine toimus korteriühistu ja teiste liikmete vahelise kokkuleppe alusel. 3.

§ 151

lg 1 kohaselt on eluruumi omanik kohustatud tasuma lisaks majanduskuludele veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning tasuma maamaksu. Kostja ja AS ETRE poolt majandusteenuste kasutamine ja nende eest tasumisele kuuluvad summad on tõendatud arvete ja muude kulutusi tõendavate dokumentidega. Kostja ei esitanud nendele dokumentidele sisulisi vastuväiteid. Kohtumenetluse käigus tasus kostja hagejale 3862 krooni, mis tuleb arvestada põhivõla katteks (põhivõlg seega 18 389-3862 = 14 527 krooni).

1. Alates
2. märtsist
3. a kehtib KÜS § 7 lg 4, mis sätestab majandamiskulude maksmisega viivitamise korral viivise arvestamise õiguse ja kehtestab korteriühistu juhatuse õiguse nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast alates. Seega on seadusega sätestatud viivise ülemmäär ja hageja seda ületav otsustus on tühine. Viivisvõlgnevuse arvutamisel tuleb lähtuda viivise arvestamise algkuupäevast, s.o maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast. Kohtule esitatud arvetest nähtub, et kostja on saanud need kätte
4. oktoobril
5. a. Seega tuleb viivist arvestada alates
6. novembrist
7. a. Nimetatud kuupäevast kuni arvete osalise tasumiseni
8. märtsil
9. a, oli kostja viivitanud 148 päeva ja sealt edasi kuni kohtuistungini 157 päeva. Seega on hageja õigustatud nõudma kostjalt viivist 148 x 0,07 x 18 389 = 1905 krooni 10 senti ja 157 x 0,07 x 14 527 = 1596 krooni 50 senti, s.o kokku 3501 krooni 60 senti.
10. Apellatsioonkaebuse linnakohtu otsuse peale esitas kostja AS K.S. Kostja väitel kohaldas linnakohus vääralt KÜS § 151 lg
11. Kostja on mitteeluruumi omanik ning ei pea kandma kulutusi võrdselt eluruumide pinnaga. Need kulud võivad mitteeluruumide ja eluruumide osas erineda, nt ei ole kostjale kuuluvad mitteeluruumid köetavad.

§ 151

lg-st 1 tulenevalt peab majandamiskulude hüvitamine korteriühistu ja mitteeluruumide omaniku vahel olema reguleeritud lepinguga. Pooled ei ole sellist lepingut sõlminud. Kohus leidis vääralt, et kuigi kolmandad isikud on kostja kohustuse täitnud, on tal ikkagi kohustus hageja ees. Kostjal võivad olla kohustused kolmandate isikute ees. Korteriühistu esitatud arved ei tõenda kostja poolt tasumisele kuuluvaid summasid. Menetluse käigus tasus kostja osa summast, soovides vältida edaspidiseid segadusi. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohtu
2. novembri
3. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Vastavalt TsMS § 330 lg-le 5 ei korranud ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus märkis, et apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud kohtu tuvastatud asjaolu, et Põllu tn 123 asuva mitteeluruumi endine omanik (kaasomanik) AS ETRE oli ja kostja on Põllu tn 123 Korteriühistu liige.

§ 15

š kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt. Asjaõigusseaduse § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Tulenevalt eelnimetatud sätetest peab kostja mitteeluruumi omanikuna (kaasomanikuna) ja korteriühistu liikmena tasuma ühistule makseid vastavalt temale kuuluva osa suurusele, nagu tasuvad ka eluruumide omanikud. Seadus ei sätesta erandit eluruumide ja mitteeluruumide kulutuste arvestamisel. Kostja kohustus tasuda korteriühistule majandamiskulusid tuleneb seadusest mitte lepingust. Esimese astme kohtus ei esitanud kostja sisulisi vastuväiteid esitatud arvetele ega muudele kulutusi tõendavatele dokumentidele. Sellest tulenevalt jätab kolleegium tähelepanuta ega anna hinnangut apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, nagu ei peaks kostja soojusenergia eest üldse maksma. Kuna kostja nõudis hagejalt korteriühistu kulutusi tõendavate dokumentide esitamist, ei ole tal alust apellatsioonkaebuses ette heita seda, et hageja esitas kohtule muu hulgas ka dokumendid soojusarvesti ostu-müügi, projekti ja montaa"i kohta. Apellatsioonikohtul puudub alus hinnata tõendeid teisiti ning teha teistsuguseid järeldusi, kui tegi esimese astme kohus. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Kohtud on vääralt kohaldanud KÜS § 151 lg 1. See säte ei ole mitteeluruumi omanikule siduv. Mitteeluruumi omaniku ja korteriühistu suhted majandamiskulude, elamu mõtteliste osade, elamu ümbruse osa hoolduse ning elamu remondikulude osas peavad olema reguleeritud lepingutega. Hageja ei ole selliste lepingute sõlmimist soovinud. Kuna KÜS § 151 lg 1 reguleerib hooldus- ja remondikulude kandmist ainult eluruumi omanike poolt, siis tuleb mitteeluruumi omaniku kaasomandis olevate ruumide majapidamiskulude kandmine AÕS § 72 lg 1 järgi reguleerida lepinguga. 8. Ringkonnakohus ei ole oma otsuses TsMS §-de 231 lg 4 ja 330 lg 6 kohaselt põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja väitega, et kostjal puudub võlgnevus hageja ees, sest teised ühistu liikmed on selle tasunud. Seni kuni puudub kokkulepe hageja ja kostja vahel elamu reaalosade majandamiskulude ja

s märgitud kulude katmiseks, oli eluruumi omanikel seadusjärgne kohustus KÜS § 151 lg 1 järgi tasuda kõik korteriühistu majandamiskulud ja lisaks ka veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksta maamaksu.

1. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 171 lg
2. Apellatsioonikohus kohaldas kostjale üllatuslikult lisaks KÜS § 151 lg-le 1 AÕS § 72 lg 1 ja § 75 lg
4. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus selle muutmiseks.
5. Riigikohtu istungil jäid kostja esindajad kassatsioonkaebuses esitatud seisukohtade juurde. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
6. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks.
7. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et kostja on kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi mitteeluruumi majandamiskulude eest ning et selline kohustus tuleneb kostjale

st. Kohtud on tuvastanud, et AS ETRE oli ja

1. augustist
2. a on AS K.S. Põllu tn 123 Korteriühistu liige. Kostja leiab, et KÜS § 151 lg-s 1 nimetatud kulutuste eest peavad tasuma vaid korteriühistu eluruumide omanikest liikmed. Selline seisukoht ei ole kolleegiumi hinnangul kooskõlas

mõtte ja eesmärgiga. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. Kostja viidatud AÕS § 72 lg 1 reguleerib kaasomandi kasutuskorda, mida teostatakse kaasomanike kokkuleppel. Kaasomandi olemasolu ja kasutamisega seotud kulude (kaasomandi säilitamiseks) eest tasumist reguleerib muu kokkuleppe puudumisel AÕS §

1. Kostja ei ole kassatsioonkaebuses esitanud väidet, et talle ja AS-le ETRE ei ole osutatud teenuseid, mille eest esitatud arvete põhjal on alama astme kohtud hagi rahuldanud.
2. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et võlgnevuse tasumine teiste korteriühistu liikmete poolt kokkuleppel korteriühistuga ei anna alust hagi rahuldamata jätta. AS K.S. võla kustutamiseks oleksid korteriühistu liikmed pidanud väljendama ka vastavat tahet. Korteriühistu liikmed võisid need summad tasuda ka selleks, et võimaldada korteriühistu tõrgeteta tegutsemist. Kuna asjas ei ole tuvastatud korteriühistu liikmete tahet kustutada kostja võlg ühistu ees, jäi võlgnevus kehtima ka pärast korteriühistu liikmete poolt ühistule maksete tegemist.
3. Vastuseks kassatsioonkaebuses esitatud väitele, et ringkonnakohus kohaldas kostjale üllatavalt asjaõigusseaduse sätteid, märgib kolleegium, et hagiavalduses tugines hageja AÕS §-le 75, leides, et kostja kui elamu kaasomanik on kohustatud tasuma kaasomandiga seotud kulutusi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 228 kohaselt otsustab kohus tuvastatud asjaolude alusel, millist seadust või seaduse alusel antud õigusakti tuleb asjas kohaldada. J. Luik, V. Kõve, L. Laarmaa