KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-61-04 Otsuse kuupäev Tartu, 11. mai 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa Kohtuasi Sergei Saveljevi hagi Õie Me

(AÕS) § 95 lg-st 3 tulenevalt ei ole vaidlusaluse korteri omandiõigus S. Trummile üle läinud, mistõttu pole kostja asja omandanud, isegi kui ta oli heauskne. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja ostis korteri oma poja kinnisvaramaakleri Siim Mesila vahendusel 250 000 krooni eest, mis oli soodne, kuid mitte odav hind. Korterit pakuti müüa maaklerite kaudu ja kostjal ei olnud alust arvata, et A. Di"kovtsovil puudub õigus omandit üle anda. Kostja omandas vaidlusaluse korteri heauskselt.

1. aprilli
2. a ostu-müügilepingu p 4 kohaselt läks korteri omandiõigus ja valdus kostjale üle lepingu allakirjutamisel ning vahetult pärast lepingu allakirjutamist anti kostjale üle korteri võtmed. Hageja võttis korteri valduse
3. a detsembris kostjalt jõuga tagasi. Hageja valdusest oli korter välja läinud tema tahte kohaselt, sest kriminaalasja toimikus asuvate materjalide kohaselt rentis hageja korteri
4. märtsil
5. a Juta Tulbile OÜ-st Tulbi Kinnisvara. Seega puudub alus AÕS § 95 lg 3 kohaldamiseks antud vaidluses.
6. Tallinna Linnakohtu
7. mai
8. a otsusega hagi rahuldati ning tunnustati hageja omandiõigust Tallinnas Weizenbergi tn 10-2a asuvale korterile.
9. veebruaril
10. a sõlmitud ostumüügilepinguga on tõendatud, et hageja ostis Tallinnas Weizenbergi tn 10-2a asuva korteri Enver Biljalovilt ja sai korteri omanikuks. Hageja on tõendanud oma omandiõigust AÕS § 81 mõttes, mis annab aluse tema omandiõiguse tunnustamiseks. Asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks soovinud tema omandis olevat korterit müüa. Käesoleva tsiviilasja lahendamise juurde võetud kriminaalasjas läbiviidud käekirjaekspertiisi aktiga
11. juulist
12. a on tõendatud, et S. Saveljevi allkiri
13. detsembri
14. a volikirjal E. Ivanovile ei ole hageja kirjutatud. Seda kinnitavad ka hageja seletus, kes volikirja väljaandmise ajal viibis Tallinna Vanglas, ja Kodakondsus- ja Migratsiooniameti vastus kohtule, mille kohaselt Eesti kodaniku pass nr. K0079205, mille alusel Rakvere notari M. Saaveri asendaja T. Saaver tõestas S. Saveljevi isikusamasuse, oli tegelikult väljastatud Passiameti Hiiumaa büroos Egon Jurjevile ja tunnistatud
15. detsembril
16. a kehtetuks seoses passi vargusega. Volituseta võõra varaga tehingu tegemine on
17. veebruari
18. a ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS §-de 103 lg 1 ja 66 lg 2 kohaselt tühine. Seega ei ole seaduspärased ka järgnenud ostu-müügitehingud sama korteriga. Tunnistaja J. Tulbi ütluste kohaselt sõlmis ta
19. a veebruaris hagejaga vaidlusaluse korteri rendilepingu ning
20. a sügisel vabastas ta korteri ja andis võtmed üle hageja esindajale. Tunnistaja S. Mesila ütluste kohaselt oli korter tühi, kui ta selle oma emale ostis. Korter anti ESS valve alla, kuid hageja lõhkus
21. a lukud ning pani oma lukud ette. Sellega on linnakohtu arvates tõendatud, et
22. a läks korter uuesti hageja valdusse. Kriminaalasja materjalidega on tõendatud, et vaidlusalune korter läks hageja omandist välja tema tahte vastaselt. Seega ei saanud kostja AÕS § 95 lg-st 3 tulenevalt korterit heauskselt omandada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
23. Tallinna Ringkonnakohtu
24. detsembri
25. a otsusega linnakohtu otsus tühistati materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise ja tõendite väära hindamise tõttu ning uue otsusega jäeti hagi rahuldamata. Linnakohus jõudis ekslikule järeldusele, et asjas tuleb kohaldada AÕS § 95 lg 3, mille kohaselt ei toimu asja omandamist, kui asi on omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt läks korter hageja tahte vastaselt tema valdusest välja
26. veebruaril
27. a, mil E. Ivanov müüs võltsitud volikirja alusel hagejale kuulunud korteri S. Trummile. See seisukoht ei ole aga kooskõlas asjas esitatud tõenditega.
28. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hageja andis
29. a veebruaris sõlmitud üürilepingu alusel korteri valduse J. Tulbile tähtajaga 1 aasta. Üürilepingut pikendati hiljem veel üheks aastaks.

§ 39

lg 1 kohaselt lõpeb valdus, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil, samuti reaalservituudi lõppemisega. Seega on põhjendatud kostja väide, et korter läks hageja valdusest välja üürilepingu alusel, seega kooskõlas hageja tahtega. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-148-01 (RT III 2002, 3, 20) leidnud, et korteri otsesest valdusest loobumine seoses selle üürile andmisega pole vaadeldav tegeliku võimu teostamise mööduva katkestusena, mis AÕS § 39 lg 2 alusel valdust ei lõpeta. Korteri valduse üleandmisel üürnikule loobus hageja vabatahtlikult korteri valdusest, s.o tegelikust võimust oma korteri üle ja järelikult ei tule asjas kohaldada AÕS § 95 lg 3. 5. Põhjendatud on kostja väide, et Õ. Mesila sai korteri omanikuks AÕS § 92 lg 1 kohaselt 4. aprillil 2000. a sõlmitud notariaalse ostu-müügilepingu alusel.

§ 95

lg 1 kohaselt on isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusesse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Omandaja heausksust eeldatakse ning hageja ei ole tõendanud, et kostja oli teadlik või pidi teadma, et korteri võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel ei olnud müüja õigustatud korteri omandiõigust üle andma. Korter oli Õ. Mesila valduses kuni hageja vabanemiseni vanglast, kui viimane lõhkus korteri lukud lahti. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
2. Hageja leidis, et ringkonnakohus jõudis ekslikule järeldusele, nagu oleks hageja eluruumi võõrandamise ajal loobunud vabatahtlikult korteri valdusest. Hageja andis eluruumi valduse üle küll üürnikule J. Tulbile, kuid see ei tähenda, et valdus läks üle ka kolmandatele isikutele, kes teostasid korteriga võõrandamistehinguid.

§ 95lg 1 oleks käesolevas vaidluses kohaldatav, kui J.

Tulp oleks asja valduse üle andnud isikutele, kes tegid eluruumi suhtes käsutustehingu. Seda ei ole ringkonnakohus tuvastanud. Kui omandamist ei ole toimunud, ei pea hageja tõendama ka kostja pahausksust korteri omandamisel. Hageja leidis, et AÕS § 95 lg-s 3 sätestatud põhimõte on kohaldatav ka otsese valdaja suhtes, st omandamist ei toimu juhul, kui asi on otseselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil tema valdusest tema tahte vastaselt välja läinud.

1. Käesolevas asjas ei ole kohaldatav Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-14801 väljendatud seisukoht. Osundatud kaasuses andis eluruumi omanik valduse üle isikule, kes vahetult asja käsutusõigust omamata võõrandas asja kolmandale isikule. Käesoleval juhul oli korter hageja ja otsese valdaja J. Tulbi valdusest väljunud nende tahte vastaselt.
2. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et ringkonnakohus kohaldas seadust õigesti. Tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS § 95 lg 3 järgi ei toimunud heauskset omandamist, kui asi oli omanikult varastatud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Vale ja vastuolus asjas kogutud tõenditega on väide, et eluruum väljus hageja ja otsese valdaja J. Tulbi valdusest nende tahte vastaselt.
3. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja oma kassatsioonkaebuses toodud seisukohtade juurde, kuid palus Riigikohtul teha asjas uue otsuse, sest puudub vajadus asjaolude täiendavaks uurimiseks. Samuti esitas hageja esindaja kohtukulude nimekirja, mille alusel palus kostjalt välja mõista 13 157 krooni hageja kohtukuludena. Kostja esindaja jäi vastuses toodud seisukohtade juurde. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu ning asi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
5. Hageja on hagiavalduses ja kohtumenetluses väitnud, et korter läks tema valdusest välja tema tahte vastaselt ning seetõttu ei ole Õ. Mesila AÕS § 95 lg 3 järgi omandanud korterit heauskselt. Ringkonnakohus leidis aga, et asjas ei saa AÕS § 95 lg 3 kohaldada, sest korter läks hageja valdusest välja
6. jaanuaril
7. a sõlmitud üürilepingu alusel, st tema tahte kohaselt. Seejuures on viidatud ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
8. detsembri
9. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-148-01 (RT III 2002, 3, 20).
10. Kolleegium ei nõustu tõlgendusega, mille apellatsioonikohus andis AÕS § 95 lg-le
11. Eelmises punktis viidatud otsuses käsitles kolleegium olukorda, kus korteri võõrandas edasi kolmandale isikule korteri üürnik, s.o isik, kellele korteri valdus oli üle läinud omaniku tahte kohaselt. Seetõttu ei ole käesoleval juhul analoogia selle otsusega õigustatud.
12. a veebruaris kehtinud AÕS § 95 lg 1 sätestas, et isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Sama paragrahvi
13. lõike järgi ei toimu omandamist
14. lõike kohaselt, kui asi oli omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Selle sätte eesmärk oli ja on kaitsta tsiviilkäibe stabiilsust juhul, kui omanik ise on vallasasja valduse ära andnud. Selline kaitse kehtib aga ikkagi vaid siis, kui omanikult valduse saanud isiku valdusest pole asi välja läinud tema tahte vastaselt. Raske oleks põhjendada heauskse omandamise võimaldamist näiteks juhul, kui omanik on kaudne valdaja ja asi on varastatud otseselt valdajalt. Eelnev tähendab, et kui käesoleval juhul oli hageja kaudne valdaja ja korter läks J. Tulbi kui otsese valdaja valdusest välja tema tahte kohaselt, ei oleks saanud asjas AÕS § 95 lg 3 kohaldada. Kui korteri valdus läks aga J. Tulbi kui otsese valdaja käest välja tema tahte vastaselt, siis välistab heauskse omandamise AÕS § 95 lg
16. Muuhulgas tugines hageja kohtumenetluses sellele, et korterit ei võõrandanud mitte otsene valdaja J. Tulp, vaid "keegi" E. Ivanov. Seega tuli hagejale TsMS § 171 lg 1 kohaselt anda võimalus tõendada, et korter läks otsese valdaja valdusest välja viimase tahte vastaselt.
17. Kui hageja oli omanikuna kaudne valdaja ja korter läks otsese valdaja J. Tulbi valdusest välja tema tahte vastaselt, on AÕS § 95 lg 3 järgi korteri edasine heauskne omandamine välistatud. Kui aga sellised asjaolud kinnitust ei leia, tuleb kohtul vastata küsimusele, kas Õ. Mesila võis saada korteri omanikuks. Ringkonnakohus on oma otsuses leidnud, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oli teadlik või pidi teadma, et korteri võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel
18. aprillil
19. a ei olnud müüja A. Di"kovtsov õigustatud korteri omandiõigust ostjale üle andma. Käesoleval juhul on tegemist korteri kolme käsutustehinguga. Kui
20. veebruari
21. a asjaõiguskokkulepe on tühine volituste puudumise tõttu omandi üleandmiseks (AÕS § 92), siis ei saanud S. Trumm korteri omanikuks asjaõiguslepingu puudumise tõttu TsÜS § 103 lg 1 järgi. Küll võis aga heauskse omandamise eelduste olemasolul (AÕS § 92 lg 1) korteri heauskselt omandada A. Di"kovtsov. Kui A. Di"kovtsov sai korteri omanikuks, omandas Õ. Mesila korteri
22. aprillil
23. a omanikult ning seega ei tõstatu küsimust tema heausksest omandamisest. Kui A. Diskovt"ev korterit ei omandanud, tuleb võtta seisukoht, kas Õ. Mesila omandas selle heauskselt.
24. Hageja taotlus kohtukulude väljamõistmiseks lahendatakse asja uuel läbivaatamisel olenevalt asja sisulise lahendamise tulemustest. A. Kull, H. Jõks, L. Laarmaa