KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-62-04 Otsuse kuupäev Tartu, 21. mai 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu Kohtuasi Tulundusühistu Gals hagi T

sätete kohaselt ning oli tingitud avalikust huvist kasutada lepingu objektiks olevaid hooneid Vanalinna Hariduskolleegiumi kooliruumidena.

, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (edaspidi rakendamise seadus) § 12 lg 1 kohaselt tuleb alates 1. juulist 2002. a asjas kohaldada tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja

s sätestatut.

§ 341

järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja nõue rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks ning kostja kohustamiseks lepingut täitma on põhjendatud. Kostja pole veenvalt tõendanud, et lepingu ülesütlemiseks oli VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuv põhjus. Ainus kostja esitatud arvestatav tõend − väljavõte vaidlusaluste hoonete arhitektuurehituslikust projektist " ei oma lepingu ülesütlemise põhjuste tõendamisel tähtsust. Hageja leidis ekslikult, nagu ei oleks VÕS § 318 lg 1 järgi võimalik üle 30-aastase tähtajaga rendilepingut üles öelda enne 30 aasta möödumist. Nimetatud sättest tuleneb, et pärast 30 aasta möödumist on ülesütlemise seisukohalt tegemist tähtajatu lepinguga (kohaldatakse VÕS § 312), mis aga ei välista üldistel alustel ülesütlemist enne 30 aastat. Hageja nõue tunnustada rendilepingu lõpetamise tehingu tühisust tuleb jätta rahuldamata, sest see ei ole TsMS § 4 lg 1 mõttes iseseisev tsiviilõiguslik nõue, vaid rentniku vastuväide rendileandjale lepingu kehtivuse vaidluses. Ülesütlemisavalduse kehtivusele hinnangu andmine on üks osa lepingu lõpetamise vaidlusest.

1. Kostja palus apellatsioonkaebuses linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonikohtu istungil loobus kostja asja menetluse lõpetamise nõudest. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
3. detsembri
4. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjenduste järgi lahendas linnakohus asja ebaõigesti, sest rikkus protsessiõiguse norme. Linnakohus ei andnud kostjale TsMS § 171 lg 1 kohaselt võimalust tõendada tema poolt oluliseks peetavat asjaolu. Linnakohus ei lugenud õigesti Vanalinna Hariduskolleegiumi direktori kirjalikku seletust tõendiks, kuid rikkus samas TsMS § 92 kui ei juhtinud kostja tähelepanu, et ta pole esitanud tõendeid tuvastamisele kuuluva asjaolu kohta. Samuti rikkus linnakohus TsMS § 227 lg 1, jättes hindamata tõendid, mis kinnitavad kostja vastuväidete tõendamise aspektist tähtsust omavaid asjaolusid. Lisaks ei andnud linnakohus hinnangut ülesütlemisavaldusele ja selles sisalduvatele faktilistele asjaoludele. Kostja apellatsioonimenetluses esitatud dokumendid tõendavad piisavalt, et rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli VÕS § 313 järgi mõjuv põhjus, st avalik huvi. Tallinna linnal oli õigusaktidest lähtuv kaalukas avalik huvi tagada kooli ülalpidamine, sh kindlustada kool vajalike ruumide ning vahenditega. Hageja ei ole menetluse vältel vaidlustanud asjaolu, et rendilepingu objektiks olevad ruumid on Vanalinna Hariduskolleegiumi tegevuseks vajalikud ning et ruumide andmine koolile on avalikes huvides. Hageja ärilised huvid ei kaalu üles Tallinna linna huvi tagada lastele põhiseaduse §-st 37 tulenevat õigust haridusele ja täita kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse §-st 6 tulenevaid ülesandeid. Kostjalt ei saanud mõistlikult eeldada, et ta jätkab hageja kasuks rendilepingu täitmist lepingu tähtaja lõpuni
5. oktoobril
6. a. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse põhjenduste järgi kohaldas ringkonnakohus vääralt VÕS § 313 lg
8. Eraõiguslikus lepingus osaleva Tallinna linna avalik huvi ei ole mõjuv põhjus rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja ei kasutanud ülesütlemise õigust mõistliku aja jooksul. Võlaõiguse dispositiivsuse põhimõtte kohaselt leppisid pooled kokku Eesti Vabariigi rendiseaduse kohaldamises ja sätestasid lepingus ammendavalt selle ühepoolse lõpetamise korra. Seega kohaldas ringkonnakohus vääralt lepingulise regulatsiooni asemel VÕS § 313 lg
9. Juhul, kui kohus peab lepingu erakorralist ülesütlemist VÕS § 313 järgi põhjendatuks, tuleb jätta asjas kohaldamata rakendamise seaduse § 12 lg 1 selle vastuolu tõttu põhiseadusega (ebaproportsionaalne sekkumine ettevõtlusvabadusse). Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4 kui jättis põhjendamata, miks ta ei nõustu hageja väidetega ja neid väiteid kinnitavate tõenditega. Ringkonnakohtu otsus ei vasta TsMS § 227 lg 1 ja § 330 lg 4 nõuetele.
10. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. Ringkonnakohus kohaldas seadust õigesti ega rikkunud menetlusnorme.
11. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete ja kostja esindaja oma vastuväidete juurde. Mõlemad pooled taotlesid kassatsiooniastmes kantud õigusabikulude väljamõistmist vastaspoolelt. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
13. Kohtud on tuvastanud, et poolte vahel
14. oktoobril
15. a sõlmitud rendileping on rendileandja ülesütlemisavalduse kohaselt ennetähtaegselt üles öeldud
16. oktoobril
17. a. Kostja teatas
18. juuli
19. a ülesütlemisavalduses VÕS § 313 lg 1 alusel rendilepingu erakorralisest ülesütlemisest avaliku huvi tõttu kasutada lepingu objektiks olevaid hooneid kaasaja tasemel remonditud kooliruumidena. Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas kostjal oli lepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, s.o kas lepingu ülesütlemine on kehtiv.
20. Apellatsioonikohus on põhjendatult nõustunud linnakohtuga, et asjas tuleb kohaldada

sätteid. Rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne

1. juulit
2. a sõlmitud kestvuslepingutele alates
3. juulist
4. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja

s sätestatut. Kostja esitas rendilepingu ülesütlemisavalduse 23. juulil 2002. a.

§ 341

järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingu kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Samas ei ole poolte vahel sõlmitud rendilepingu näol tegemist rendilepinguga

tähenduses, vaid üürilepinguga. Kassaaator leiab, et kuna pooled leppisid kokku sõlmida rendileping, siis tuli käesolevas vaidluses kohaldada rendiseadust. Kohtud on õigesti leidnud, et tulenevalt rendisuhete jätkuvast iseloomust kohaldatakse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingutele kui kestvuslepingutele

regulatsiooni. Rakendamise seaduse § 12 lg 2 teise lause järgi ei kohaldata võlaõigusseadust kestvuslepingutega seotud asjaoludele, mis on tekkinud enne

1. juulit
2. a. Seega ei kohaldata võlaõigusseadust enne
3. juulit
4. a sõlmitud rendilepingute osas nende asjaolude suhtes, mis tekkisid enne seda kuupäeva. Käesolevas asjas on kostja tuginenud pärast
5. juulit
6. a tekkinud asjaoludele.

sätete kohaldamine poolte vahel sõlmitud rendilepingule pärast selle seaduse jõustumist tekkinud asjaolude suhtes ei kujuta kolleegiumi arvates endast põhiseaduse §-ga 31 kaitstud ettevõtlusvabaduse rikkumist. 12.

§ 186p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega.

Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda sätet VÕS § 313 lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. 13. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §des 314−319 nimetatud asjaolud. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürniku poolne üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut.

§ 313

lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole välistatud ka õigus üles öelda üürileping ennetähtaegselt VÕS § 313 lg 1 alusel siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. 14. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla pelgalt asjaolu, et avaliku võimu kandjast üürileandja soovib üürilepingu esemeks olevaid ruume ise kasutada avalikes huvides.

§ 313

lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Avaliku võimu kandjat, kes osaleb isikuna tsiviilõigussuhtes, ei saa tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse põhimõttest lähtuvalt seada tsiviilõigussuhtes eelisseisundisse. Seega ei ole Tallinna linnal õigus üürileandjana hagejaga sõlmitud üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda, tuginedes ainuüksi avalike funktsioonide täitmisega seonduvale avalikule huvile. 15. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et kostja rikkus VÕS § 196 lg 3 ning ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul. Üürilepingu kui kestvuslepingu ülesütlemise alused, sh VÕS § 313 lg 1, sätestati 1. juulist 2002. a jõustunud

ga. Kostja esitas lepingu ülesütlemisavalduse

1. juulil
2. a, seega koheselt pärast ülesütlemise instituudi regulatsiooni jõustumist.
3. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et hinnangu andmisel pooltevahelise rendilepingu ülesütlemise seaduslikkusele on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 330 lg-s 4 ja § 231 lg-s 4 kohtuotsuse põhjendavale osale esitatud nõudeid. TsMS § 309 sätestab, et apellatsioonimenetluses kohaldatakse esimese astme kohtu menetluse kohta käivaid sätteid. Kui ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse ja teeb uue otsuse, peab ta uut otsust põhjendama kooskõlas esimese astme kohtu otsusele esitatavate nõuetega. Ringkonnakohtu otsuses on jäänud tähelepanuta hageja väited, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks ei saa olla kostjast endast sõltunud asjaolu. Ringkonnakohus on muuhulgas tuginenud asjaolule, et hageja ei ole aastate jooksul maksnud renditasu, kuid ei ole selles osas viidanud tõenditele.
4. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul lähtuda poolte võrdsusest ning kõiki esitatud ja tõendatud asjaolusid arvestades kaaluda, kas kostja huvi leping üles öelda kaalub üles hageja huvi lepingulistest lubadustest kinnipidamise ja lepinguliste suhete jätkamise vastu. Ekslik on linnakohtu otsuse seisukoht, et hagejal puudub õigus nõuda lepingu ülesütlemise tehingu tühisuse tuvastamist. Kestvuslepingu ülesütlemine on iseseisev tehing. Teisel poolel on põhjendatud huvi korral õigus esitada tuvastushagi, mille käigus selgitatakse, kas ülesütlemine oli kehtiv. Samas ei võta lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine pooltelt õigust tugineda hilisemas vaidluses sellele, et ülesütlemiseks puudus alus (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
5. aprilli
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04, RT III 2004, 10, 127). Linnakohus on õigesti leidnud, et VÕS § 318 lg 1 ei välista üle 30-aastase tähtajaga üürilepingu erakorralist ülesütlemist enne 30 aasta möödumist.
7. Kolleegium märgib, et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, siis toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib tekkida ülesütlemist teostanud poolel kahju hüvitamise kohustus. Juhul, kui üürilepingu lõppemisel erakorralise ülesütlemise tõttu ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik VÕS § 286 lg 1 alusel nõuda üürileandjalt selle eest mõistlikku hüvitist.
8. Poolte kassatsiooniastmes kantud õigusabikulude hüvitamine otsustatakse asja sisulisel läbivaatamisel. L. Laarmaa, H. Jõks, T. Tampuu