KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-79-04 Otsuse kuupäev Tartu, 17. juuni 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja T. Tampuu, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Kohtuasi TÜ Madara hagi AS LASREF

(TsÜS) § 93 lg-st 3 oli ehitiste ja kinnistu võõrandamisele suunatud kapitalirendilepingu vastav säte tühine.

§ 66lg 4 järgi ei pea tühist tehingut täitma.

Seetõttu ei saanud kohus kohustada kostjat sõlmima hagejaga asjaõiguslepingut Majaka põik 17a asuva objekti suhtes. Kuna

1. juuli
2. a lepingu p 3.1 on tühine, siis puudub ka alus leppetrahvi nõude rahuldamiseks.
3. Tallinna Ringkonnakohtu
4. juuni
5. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osaliselt ning hagi rahuldati 1 500 000 krooni nõude osas. Ülejäänud osas jäeti linnakohtu otsus muutmata.
6. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
7. novembri
8. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi saadeti samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse põhjenduste kohaselt nõustus ringkonnakohus linnakohtuga selles, et poolte vahel sõlmitud lepingus sisaldus hageja soov osta renditud vara ning kostja soov seda müüa, s.t rendisuhtest kujunes välja soov võõrandada rendiobjekt hagejale. Ringkonnakohus asus seisukohale, et tegemist ei ole ehitiste võõrandamise tehinguga, vaid rendilepinguga, mis sisaldas tingimusi renditud vara väljaostuks tulevikus, kohustust jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ning kohustustest, samuti kohustust sõlmida rendile antud vara suhtes asjaõigusleping. Selline leping ei vajanud notariaalset tõestamist. Kuna kostja jättis oma kohustused täitmata, siis on ta kohustatud maksma kohustise rikkumise eest viivist ja leppetrahvi. Riigikohus ei nõustunud ringkonnakohtu eelnimetatud seisukohaga. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millisel materiaalõiguslikul alusel ta leidis, et "tehing, mis oli suunatud renditud vara ostu-müügilepingu (s.h asjaõiguslepingu) sõlmimisele tulevikus", on kehtiv ja kostja on kohustatud kohustuste täitmata jätmise tõttu maksma hagejale viivist ja leppetrahvi. See, et praktikas sõlmiti ehitiste võõrandamise tingimusi ja kohustust sisaldavaid lihtkirjalikke lepinguid, ei ole õiguslik põhjendus. Kolleegium nõustus kohtute tuvastatuga, et
9. juulil
10. a sõlmitud kapitalirendileping sisaldas renditud vara väljaostu tingimusi ning hageja soovi osta rendiobjekt ja kostja soovi seda müüa. Rendiseadusega (RenS) ei olnud vastuolus kapitalirendilepingus renditud vara väljaostu tingimustes kokkuleppimine, sest RenS § 13 lg 1 järgi võis lepingus ette näha tingimused renditud vara täielikuks või osaliseks väljaostmiseks rentniku poolt. Hageja on seda lepingut pidanud ostu-müügilepinguks, kostja rendilepinguks, millele pidi järgnema notariaalselt tõestatud ostu-müügileping. Ringkonnakohus on leidnud, seda küll sõnaselgelt välja ütlemata, et tegemist on ostu-müügi eellepinguga. Kuid ringkonnakohtu otsuse põhjendustest ei nähtu, et kohus oleks
11. juuli
12. a lepingu ja
13. novembri
14. a lisakokkuleppe tõlgendamisel arvestanud
15. juulini
16. a kehtinud TsÜS § 64, mille esimese lõike kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel eelkõige tehingu teinud isikute tegelikust tahtest. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole tuvastanud, millise pooltevahelise müügilepingu täitmiseks oli kostja kohustatud sõlmima asjaõiguslepingu.
17. juuli
18. a lepingu p 6.2.
19. järgi kohustus rendileandja andma lepingu objekti omandi üle pärast 1 500 000 krooni maksmist või enne seda, kui on sõlmitud omandiõiguse üleminekuks notariaalselt tõestatud ostumüügileping. Omand ehitisele kui vallasasjale anti AÕS § 92 lg 1 järgi üle asjaõiguslepinguga ehk kokkuleppega omandi ülemineku kohta. Kuid ehitise kui vallasasja võõrandamise lepingu vormi osas kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 lepingu sõlmimise ajal kehtinud sõnastuses, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Poolte kokkulepitu võis tähendada ka seda, et pärast lepingust tulenevate maksete tasumist sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping või et sõlmitakse notariaalne müügileping koos asjaõiguslepinguga. Kokkulepe sõlmida tulevikus notariaalne müügileping ei välista seda, et
20. juulil
21. a sõlmisid pooled ehitiste järelmaksuga ostu-müügilepingu seda notariaalselt tõestamata.
22. novembri
23. a lisakokkuleppe p-s 4.1 muutsid pooled
24. juuli
25. a lepingu p 3.1, milles oli sätestatud rendilepingu lõppemine, ja leppisid kokku notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja. Sama kokkuleppega lõpetasid pooled ka
26. juuli
27. a ostu-müügi eellepingu ja otsustasid sõlmida rendiobjekti osas notariaalse asjaõiguslepingu hiljemalt
28. aprilliks
29. a. Ka
30. novembri
31. a lisakokkulepe võib tähendada seda, et pooled pidasid kapitalirendilepingut ehitiste järelmaksuga ostu-müügilepinguks, mille täitmiseks tuleb sõlmida asjaõigusleping.
32. aprillist
33. a kehtinud AÕS § 119 sõnastuse järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud.
34. juulini
35. a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt on seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestuse nõude järgimata jätmise korral tehing tühine. Tühine tehing oli TsÜS § 66 lg 3 järgi kehtetu algusest peale ja sama paragrahvi
36. lõike järgi ei pea tühist tehingut täitma. Sellest järeldub, et kui müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei teki kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist ja leppetrahvi. Ringkonnakohus ei ole kaalunud, kas kohustus jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ja kohustustest oleks mõjunud ka kostja teistele kohustustele.

§ 68

järgi ei toonud tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
2. veebruari
3. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse leppetrahvi välja mõistmata jätmise ja kohtukulude osas ja tegi selles osas uue otsuse, millega mõistis AS-lt LASREF välja 300 000 krooni leppetrahvi ja 22 833 krooni tasutud riigilõivu TÜ Madara kasuks. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus linnakohtu otsuse muutmata.
4. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas
5. oktoobri
6. a lepingust, sellele järgnevast
7. juuli
8. a kapitalirendilepingust ja
9. novembri
10. a lisakokkuleppest on tekkinud kostjal kohustus, mille täitmata jätmise eest on ta kohustatud maksma hagejale viivist 1 200 000 krooni ja leppetrahvi 300 000 krooni. Linnakohus, hinnates poolte tegelikku tahet, jõudis järeldusele, et poolte vahel oli tegemist ostumüügilepinguga. Selline järeldus on ringkonnakohtu arvates põhjendatud ja tuleneb sõlmitud lepingute sisust ja eesmärgist.
11. oktoobri
12. a rendileping,
13. juuli
14. a kapitalirendileping ja
15. novembri
16. a lisakokkulepe olid algselt suunatud Majaka põik 17a asuvate ehitiste kui vallasasjade võõrandamisele ja hiljem kinnisasjast Majaka põik 17 Majaka põik 17a eraldamisele ja võõrandamisele.
17. juulil
18. a sõlmitud kapitalirendileping sisaldas renditud vara väljaostu tingimusi ning hageja soovi osta rendiobjekt ja kostja soovi seda müüa. Lepingu p 6.2.
19. järgi kohustus rendileandja andma lepingu objekti omandi üle pärast 1 500 000 krooni maksmist või enne seda, kui on sõlmitud omandiõiguse üleminekuks notariaalselt tõestatud ostu-müügileping.
20. novembri
21. a lisakokkuleppe p-s 4.1 muutsid pooled
22. juuli
23. a lepingu p 3.1, milles oli sätestatud rendilepingu lõppemine, ja leppisid kokku notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja. Sama kokkuleppega lõpetasid pooled ka
24. juuli
25. a ostu-müügi eellepingu ja otsustasid sõlmida rendiobjekti osas notariaalse asjaõiguslepingu hiljemalt
26. aprillil
27. a. Sellest lisakokkuleppest nähtub, et pooled pidasid kapitalirendilepingut ehitiste järelmaksuga ostu-müügilepinguks, mille täitmiseks tuleb sõlmida asjaõigusleping. AÕS § 119, mis kehtis alates
28. aprillist
29. a, sõnastuse järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Samuti kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 lepingu sõlmimise ajal kehtinud sõnastuses, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud.
30. juulini
31. a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt on seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestuse nõude järgimata jätmise korral tehing tühine. Tühine tehing oli TsÜS § 66 lg 3 järgi kehtetu algusest peale ja sama paragrahvi
32. lõike järgi ei pea tühist tehingut täitma. Sellest järeldub, et kuna müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei tekkinud kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist.
34. novembril
35. a sõlmitud lisakokkuleppega ei võtnud rendileandja endale mitte üksnes omandi üleandmise kokkuleppe sõlmimise kohustust, vaid kohustus ka hiljemalt
36. aprillil
37. a vabastama lepingu objekti kõigist koormatistest ja kolmandate isikute pretensioonidest ning eraldama moodustatavast kinnistust objekti Majaka põik 17a. Selle kohustuse täitmata jätmisel kohustus Rendileandja maksma Rentnikule leppetrahvi 300 000 krooni.

§ 68

järgi ei toonud tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Seega tuleb hinnata, kas kohustust jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ja kohustustest saab pidada lepingu iseseisvaks osaks, mis jäi kehtima ka ilma kinnistu võõrandamise kohustuseta. Linnakohus selles osas seisukohta ei võtnud ja luges kogu lepingu tühiseks. Ringkonnakohus leidis, et kohustust kinnistu jagada ja koormatistest vabastada saab käsitada iseseisva kohustusena, milles pooled leppisid kokku sõltumata müügitehingu võimalikust tühiseks osutumisest. Sellisele kokkuleppele seadus kohustuslikku notariaalset vormi ette ei näe. Lepinguvabaduse printsiibist lähtuvalt võivad pooled ise otsustada, milles kokku leppida. Kinnistu jagamise ja koormatistest vabastamise kohustuste täitmiseks leppisid pooled kokku ka eraldi sanktsioonis. Rentnik ei kaotanud huvi kohustuse täitmise vastu. Võetud kohustus on rendileandja poolt täidetav ka iseseisvana ilma rentnikuga müügilepingut sõlmimata. Rentnikul on õigus nõuda rendiobjekti vastavusseviimist lubatuga ja nõuda selle täitmata jätmisel leppetrahvi. Lepinguline kohustus kuulub täitmisele sõltumata sellest, kas võlgniku arvates on kohustuse täitmine võlausaldajale vajalik või mitte. Kehtinud TsK § 173 alusel tuli kohustus täita nõuetekohaselt ja kooskõlas lepinguga. Puudub vaidlus selles, et lepingulist kohustust ei täidetud. Tõendamist ei leidnud kostja vastuväited, et ta ei ole süüdi kohustuste täitmata jätmises. TsK § 227 kohaselt pidi süü puudumist tõendama isik, kes on kohustust rikkunud. Ainuüksi paljasõnaline väide, et kinnistu jagamine ei sõltunud temast, kuna see toimub vastavalt detailplaneeringule, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses, ei tõenda kohustuse täitmise võimatust. Kostja ei esitanud ühtki tõendit näitamaks, et ta soovis kinnistut jagada, kuid tal ei olnud see võimalik. Kostja ei toonud esile asjaolusid, mis oleksid takistanud rendiobjekti koormatistest vabastamist. Seega ei ole alust vabastada kostjat leppetrahvi tasumise kohustusest. Hagi 300 000 krooni leppetrahvi väljamõistmise osas tuleb rahuldada. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kassatsioonkaebuses palub AS LASREF tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta TÜ Madara apellatsioonkaebus rahuldamata.
2. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole ringkonnakohus TsÜS § 68 kohaselt kaalunud, kas kohustus jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ja kohustustest oleks mõjunud ka kostja teistele kohustusele, vaid on ebaõigesti kaalunud seda, kas eelnimetatud kohustust saab pidada lepingu iseseisvaks osaks. Need on erinevad kaalutlused.
3. Kassaator on seisukohal, et kohustustel jagada kinnistu ja vabastada see pretensioonidest on sisu ja mõte siis, kui on tegemist kinnistu müügilepinguga " sellised kohustused kuulusid müügilepingu juurde. Kuna kinnistu müügikohustus on ära langenud, on tegemist rendilepinguga. Rentnikurendileandja suhetes ei ole kinnistu vabastamisel kolmandate isikute pretensioonidest tähendust. Kinnistu jagamist ja pretensioonidest vabastamise sätted lepiti kokku alles
4. novembri
5. a lisaga kapitalirendilepingule. Ülejäänud osas ei sisalda lisa rendilepingule omaseid sätteid, vaid üksnes kinnistu omandamisele suunatud sätteid.
6. Ringkonnakohus ei ole arvestanud samas asjas tehtud Riigikohtu
7. novembri
8. a otsuse p- ga 21, milles Riigikohus leidis linnakohtu seisukohta korrates, et kostjal ei tekkinud kohustusi, mille täitmata jätmise tõttu peaks leppetrahvi maksma.
9. Ringkonnakohus ei ole TsMS § 330 lg 4 rikkudes märkinud, miks ta ei nõustu kostja väidetega, et asjaõiguslepingu sõlmimine, kinnistu vabastamine kolmandate isikute nõuetest ja kinnistu jagamine ei ole üksteisest lahutatavad kohustused.
10. Ringkonnakohus ei ole arvestanud samas asjas tehtud Riigikohtu
11. novembri
12. a otsuse pga 26, milles Riigikohus jõudis järeldusele, et kui müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei teki kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist ja leppetrahvi.
13. TÜ Madara leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu osas, millega mõisteti kostjalt hageja kasuks välja leppetrahv 300 000 krooni ja kohtukulu 28 883 krooni. Selles osas saab kolleegium teha uue otsuse, millega jätab TÜ Madara hagi leppetrahvi nõudes rahuldamata ning kohtukulud poolte endi kanda. Ülejäänud osas tuleb ringkonnakohtu otsus jätta muutmata.
15. Riigikohus on oma
16. novembri
17. a otsusega samas asjas andnud ringkonnakohtule suunise analüüsida seda, et kui pooled pidasid nende vahel
18. juulil
19. a sõlmitud kapitalirendilepingut ja
20. novembri
21. a lisakokkulepet ehitise järelmaksuga ostu-müügilepinguks, siis tähendanuks see lepingu notariaalse tõestamise vajalikkust ja tühisust notariaalse vorminõude täitmata jätmise korral. Samuti andis Riigikohus juhise kaaluda TsÜS § 68 kohaldamise võimalust.
22. Ringkonnakohus tuvastas, et pooled pidasid nimetatud kapitalirendilepingut ehitise järelmaksuga ostu-müügilepinguks. Samuti leidis ringkonnakohus, et kohustust jagada kinnistu ja see koormatistest vabastada saab käsitada iseseisva kohustusena. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu viimatimainitud seisukohaga. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud TsK § 242, mille kohaselt müüja kohustus ostu-müügilepingu järgi vara andma üle ostja omandisse, ostja aga kohustus vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud rahasumma. Selles sättes kirjeldati ostu-müügi lepingu põhikohustusi. Ostu-müügilepingu olemusest tulenevalt ei ole võimalik käsitada kinnistu jagamise ja koormatistest vabastamise kohustust iseseisva kohustustena. Põhikohustustega seotud kõrvalkohustusi aga kolleegiumi arvates põhikohustustest eraldada ei saa.
23. Tehingu vorminõue hõlmab kuni
24. juulini 2002 kehtinud TsÜS § 91 mõtte kohaselt kõiki kokkuleppeid, s.h kokkuleppeid kõrvalkohustuste ja kõrvalkohustuste tagamiseks sõlmitud leppetrahvi kohta. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et poolte vahel oli sõlmitud ehitise järelmaksuga ostu-müügileping ja see on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis on tühine ka pooltevaheline kokkulepe kõrvakohustuste kohta. Seega ei ole kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks kostja maksma leppetrahvi.
25. Vastuseks kassatsioonkaebuse teistele väidetele märgib kolleegium järgmist. Asjas ei toonud ebaõiget lahendit kaasa ainuüksi see, et ringkonnakohus on kaalunud seda, kas kohustust kinnistu jagada ning vabastada see koormatistest saab pidada lepingu iseseisvaks osaks. See ei ole sisuliselt erinev Riigikohtu antud juhisest kaaluda seda, kas kohustus jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest oleks mõjunud ka kostja teistele kohustustele. Mõlemal juhul tulnuks kaaluda TsÜS § 68 kohaldamist ning seda on ringkonnakohus teinud.
26. Riigikohtu
27. novembri
28. a otsuse p 21 ei sisaldanud hinnangut, et kostjal ei tekkinud kohustusi, mille täitmata jätmise tõttu peaks leppetrahvi maksma. See punkt sisaldas üksnes linnakohtu otsuse vastava osa refereeringut.
29. Riigikohtu
30. novembri
31. a otsuse p 26 tuleb vaadelda koostoimes sama otsuse p-ga
32. Otsuse p-s 26 jõudis Riigikohus järeldusele, et kui ostu-müügileping oleks vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei ole kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist ja leppetrahvi. Samas juhtis Riigikohus otsuse p-s 27 tähelepanu vajadusele kontrollida TsÜS § 68 kohaldamise eeldusi.
33. Ringkonnakohus ei ole rikkunud TsMS § 330 lg 4, sest kohtuotsuses on esitatud põhjendused, miks ringkonnakohtu arvates saab kohustust jagada kinnistu ja vabastada see koormatistest käsitada iseseisva kohustusena. T. Tampuu, L. Laarmaa, J. Luik