KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-85-04 Otsuse kuupäev Tartu, 6. september 2004. A Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Anne Magero hagi Risto Rau

) § 269 lg-s 1 ettenähtud ostuhinda.

1. Kostja ei tunnistanud hagi.
2. juulini
3. a kehtinud

§ 261

lg 1 kohaselt võib ostueesõigust teostada päevast, mil ostueesõigusega koormatud kinnisasja omanik on sõlminud kinnisasja ostumüügilepingu. Nimetatud leping sõlmiti

1. veebruaril
2. a. Hageja sai lepingu ärakirja
3. märtsil
4. a ja tal oli aega ostueesõigust teostada kuni
5. maini
6. a. Ostueesõiguse teostamiseks peab sellest soovist müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega teatama. Hageja seda ei teinud. Hageja esitas
7. mai
8. a kuupäevaga dateeritud notariaalmärkega dokumendi ² Taotlus teate esitamiseks² . Notar on dokumendile märkinud, et selles avaldatud fakte ei ole notar kontrollinud. Nimetatud dokument ei ole sisuliselt notariaalne, vaid see on teade kavatsusest esitada notariaalselt tõestatud avaldus ostueesõiguse teostamiseks. Seda ei saa vaadelda õiguslikult siduvana

§ 264mõttes.

Notar informeeris hagejat tehingu tähenduse õiguslikest tagajärgedest ja tehingu tegemise erinevatest võimalustest. Hageja oli teadlik oma tegevuse tagajärgedest ja ta soovis seda. Hageja ei ole nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendanud.

1. Tallinna Linnakohtu
2. novembri
3. a otsusega hagi rahuldati.
4. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on vaidlusaluse vara puhul tegu õigusvastaselt võõrandatud varaga. Tallinna Linnavalitsuse
5. detsembri
6. a korraldusega nr 3050-k tagastati Raudtee 29 asuvad hooned õigustatud subjektile. ORAS § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja oli elamu tagastamise hetkel Tallinnas Raudtee 29 asuva korteri üürnik. Seda asjaolu kinnitab kohtule esitatud üürileping.
7. veebruaril
8. a sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt müüsid Mart-Lennart Lindeberg-Lindvet, Valter Lindeberg-Lindvet, Reet-Marie Lindeberg-Lindvet-Ruppel Tallinnas Raudtee 29 asuva kinnisasja Risto Rausile. Hageja sai ostu-müügilepingu sõlmimisest teada
9. märtsil
10. a ja esitas
11. mail
12. a müüjatele ja ostjale notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-le 16 kohaldatakse võlaõiguses ostueesõiguse kohta sätestatut juhul, kui ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast
13. juulit
14. a. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud

§ 264

lg 3 kohaselt avalduse esitamisega asub ostueesõigust omav isik sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja saab õiguse nõuda kinnistusraamatu kande tegemist ning ostja või müüja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. Hageja on täitnud

§ 269lg-st 1 tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse.

Hageja kandis Tallinna Linnakohtu deposiitarvele 504 000 krooni, mis on lepingujärgne objekti ostu-müügihind. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus luges hageja esitatud 7. mai 2002. a avalduse nõuetekohaseks ja sellega ostueesõiguse teostatuks.

§ 264

lg 1 kohaselt peab ostueesõiguse teostamiseks ostueesõigust omav isik teavitama müüjat notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Teatest tuleneb üheselt hageja soov teostada ostueesõigust ja täidetud on ka vorminõue notariaalse tõestuse osas. Kostja kinnitas, et on hagejalt teate kätte saanud.

1. Apellatsioonkaebuse esitas kostja, kes palus tühistada linnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus jättis
3. märtsi
4. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse muutmata.
5. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ebaõige apellandi seisukoht, et hageja allkirjaga dokumenti, mille notar edastas müüjatele ja ostjale, ei saa pidada

§ 264lg-s 1 sätestatud ostueesõiguse teostamise avalduseks.

Nimetatud dokumendi tekstist tuleneb üheselt, et hageja soovib kasutada temale ORAS § 121 lg-s 10 ettenähtud ostueesõigust ja astub

1. veebruaril
2. a sõlmitud kinnisasja ostu-müügilepingus ostja asemele. Tekstis ei ole ühtegi lauset, millest võiks järeldada, et tegemist on üksnes eelteatega ja tegeliku ostueesõiguse teostamise avalduse kavatseb avaldaja esitada kunagi hiljem. Ebaõige on ka apellandi teine väide, et avaldus ei vasta seaduses ettenähtud vorminõudele ja on seetõttu tühine. Alusetu on apellandi tuginemine seejuures tõestamisseadusele. Tõestamisseadus ei kehtesta tehingute vorminõudeid, mille järgimata jätmine toob kaasa tehingu tühisuse.

§ 264

lg 1 kohaselt pidi ostueesõiguse teostamise avaldus olema notariaalselt tõestatud. Kohus ei ole segi ajanud tehingu notariaalset kinnitamist ja notariaalset tõestamist, nagu väidab apellant. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 ei kehtestanud eraldi kahte notariaalset vormi. Notariaalselt tõestatud avaldus

§ 264

lg 1 mõttes tähendaski seda, et notar kinnitas avalduse tegemise fakti tema poolt tuvastatud isiku poolt. Avaldust ei saa pidada lihtkirjalikuks, nagu leiab apellant. Notar kinnitas tahteavalduse tegemise Anne Magero poolt ja edastas avalduse tehingu pooltele. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kassatsioonkaebuses palub Risto Raus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
2. Kassatsioonkaebuse kohaselt tuleneb ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise ajal kehtinud TsÜS § 92 lg-st 2, et notariaalselt tõestatud allkirjadega dokument on oma olemuselt kirjalik dokument, mis ei ole võrdsustatav notariaalselt tõestatud dokumendiga. Kui seadus nõuab tehingu või toimingu notariaalset tõestamist, tuleb seda järgida.

§ 264

lg 1 kohaselt oli käesoleval juhul toiminguks notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldus. 11. Kuigi tõestamisseadus ei sätesta otseselt tehingu vorminõudeid, sätestab tõestamisseadus nõuded, mis peavad teatud vormi järgimiseks olema täidetud. Notariaalselt tõestatud avaldus on avaldus, mis on vormistatud notariaalaktina tõestamisseaduse tähenduses. Notaril puudub kohustus koostada notariaalakt, kui notar kinnitab vaid allkirja ehtsust. Seega on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et avaldus, millel on allkirjad notariaalselt tõestatud, ongi notariaalselt tõestatud avaldus

§ 264lg 1 mõttes.

1. Anne Magero leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
3. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, mis ei erista allkirja notariaalset tõestamist tehingu notariaalsest tõestamisest.
4. juulini
5. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 92 lg 1 kohaselt oli kirjalik tehing lihtkirjalik või notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi teise lõike esimese lause kohaselt kirjutavad kirjalikus vormis tehtud tehingule alla tehingu teinud isikud ning teise lause järgi peab seaduses sätestatud juhtudel allkiri olema notariaalselt tõestatud. Kolleegiumi arvates nähtub TsÜS § 92 lgtest 1 ja 2 selgelt see, et seadus eristas kahte erinevat notariaalset toimingut: ühel juhul (lõige 1) vajas notariaalset tõestamist kogu tehing, teisel juhul (lõige 2) üksnes allkiri. Selline eristamine nähtus ka
6. juulini 2002 kehtinud TsÜS §-st
7. Nimetatud paragrahv eristas lg-tes 1 ja 3 allkirja notariaalse tõestamise nõude täitmata jätmise tagajärge ja tehingu notariaalse tõestamise nõude täitmata jätmise tagajärge. Sellist järeldust kinnitasid ka eriseadused, mis nägid teatud juhtudel ette tehingu notariaalse tõestamise (nt perekonnaseaduse § 10 lg 4) ja teatud juhtudel avaldusel allkirja notariaalse tõestamise (nt mittetulundusühingute seaduse § 79 lg 2, äriseadustiku § 321 lg 1) nõude.
8. juulist
9. a kehtiva TsÜS § 81 kohaselt on allkirja notariaalse tõestamise asemel kasutusele võetud termin tehingu notariaalne kinnitamine.
10. Asjaõigusseaduse
11. juulini
12. a kehtinud § 264 lg 1 kohaselt pidi ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamiseks teatama müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Kolleegium leiab, et selles lõikes peeti silmas avalduse, mitte üksnes allkirja notariaalset tõestamist. Vastavalt sama paragrahvi
13. lõikele astus ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele. Seega sõlmis ostueesõiguse teostaja avalduse esitamisega sisuliselt müügilepingu. Asjaõigusseaduse §-de 119 ja 120 järgi peavad kinnisasja omandamise või võõrandamise tehing ja asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Eelnevat arvestades oli kolleegiumi arvates asjaõigusseaduse § 264 lg 1 eesmärk kaitsta ostueesõiguse teostajat - avalduse notariaalne tõestamine pidi tagama, et notar talle tema õigusi ja kohustusi selgitab. Asja materjalide kohaselt on käesolevas asjas sõlmitud just kinnisasja müügileping. Tehingu notariaalse tõestamise funktsioone on tsiviilkolleegium käsitlenud muuhulgas oma lahendis asjas nr 3-2-1-49-03 (RT III 2003, 19, 178). Üheks nende hulgast on nn hoiatusfunktsioon, mis on kehtestatud tehingupoolte kaitseks läbimõtlematu tegevuse eest. Ka kinnisasja ostueesõiguse teostamisel on oluline, et ostueesõiguse teostaja teaks, millised tagajärjed saabuvad, kui ta avalduse esitab. Seevastu allkirja notariaalsel tõestamisel ei ole notar kohustatud kinnitama muud kui tehingu tegija isikusamasust. Seega ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et notariaalselt tõestatud avaldus

§ 264

lg 1 mõttes tähendas notari poolt avalduse tegemise fakti kinnitamist selles märgitud isiku poolt. Kolleegium märgib, et kinnisasjade korral nõuab avalduse notariaalset tõestamist ka kehtiv õigus võlaõigusseaduse § 244 lg 5 koostoimes

§-dega 119 ja

2. Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel tuvastama, kas käesoleval juhul on tegemist allkirja notariaalse tõestamisega või tehingu notariaalse tõestamisega ning lahendama vaidluse sellest lähtuvalt. A. Kull, H. Jõks, V. Kõve