KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-83-04 Otsuse kuupäev Tartu, 16. september 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed P. Jerofejev ja L. Laarmaa Kohtuasi Korteriühistu Nar

(KOS) § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ehituslikeks muudatusteks ja tavalise korrashoiu piire ületava tegevuse puhul on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. Alternatiivküttele üleminekuks on korteriomanik kohustatud esitama vastava projekti ja kooskõlastused. 4. Kostja on jätnud korduvalt täitmata KOS §-s 11 loetletud kohustused ja seetõttu on ta kohustatud korteriomandi võõrandama. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 5. Viru Ringkonnakohtu 2. märtsi 2004. a otsusega tühistati maakohtu otsus ja asi saadeti samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. 6.

§ 14

lg-te 1 ja 5 kohaselt otsustab korteriomandi võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Käesoleval juhul on hagi esitanud korteriühistu, kellel puudub viidatud sättest tulenevalt hagemisõigus korteriomandi sundvõõrandamiseks. Korteriühistu ei ole ka korteriomandi eseme valitseja. Valitseja nimetamist reguleerib KOS § 20 ning kohtule ei ole esitatud tõendeid valitseja nimetamise kohta. Kohtule ei ole esitatud ka tõendeid, et korteriühistule oleks antud volitus korteriomandi sundvõõrandamise nõudes hagi esitamiseks. Järelikult on maakohus korteriühistu hagi korteriomandi sundvõõrandamiseks ebaõigesti menetlenud.

§ 14lg 2 p 2, mille alusel on hagi sundvõõrandamise nõudes esitatud, jõustus 1.

juulil

1. a. Seega ei oleks korteriomandi sundvõõrandamist saanud otsustada korteriomanike üldkoosolekul enne
2. aprilli
3. a (
4. juuli
5. a + 6 kuud + 3 kuud).
6. Maakohtu otsus ei vasta TsMS § 227 lg 1 nõuetele. Kohtuotsusest ei nähtu, millistele tõenditele ja arvestustele tuginedes rahuldab kohus hagi teenustasu ja kommunaalkulude 17 701 krooni 84 sendi nõudes. Asja materjalides puudub usaldusväärne kommunaalkulude ja teenustasu arvestus. Maakohus mõistis kostjalt välja viivisena 4 352 krooni 40 senti. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, milliselt perioodilt ja tasumata summadelt on viivis arvestatud. Puuduvad ka tõendid leppetrahvi 500 krooni nõude osas. Maakohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta ei arvesta kostja esitatud tõenditega kommunaalkulude tasumise kohta. Hagiavaldusest nähtub, et kostja kasuks on hagetavast summast juba 1 362 krooni 85 senti välja mõistetud ning selle summa teistkordne väljamõistmine ei ole õigustatud. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normide väära kohaldamise ning protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
8. Hageja leiab, et ringkonnakohus jõudis väärale järeldusele, et hagejal puudub korteriomandi võõrandamise nõude osas hagemisõigus.

§ 15lg 1 järgi valitsevad korteriomanikud korteriomandi eset ühiselt.

Sama sätte

1. lõike järgi võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise raamesse. Korteriomanike
2. märtsi
3. a üldkoosoleku otsuse p 4 kohaselt on korteriomanikud delegeerinud korteriühistule õiguse pöörduda sundvõõrandamise nõudega kohtusse. Ka arvestas apellatsioonikohus vääralt sundvõõrandamise nõude esitamise tähtaega. Hageja arvates võis pärast

jõustumist R. Bõkova vastu hagi esitada. Kostjat oli pärast

jõustumist hoiatatud sundvõõrandamise võimalikust otsustamisest. Kostja jättis tasumata vähemalt kuue kuu majandamiskulude eest ja ka kolme kuu jooksul pärast hoiatuse saamist pole ta oma võlga tasunud.

1. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et asjas puuduvad tõendid, millele tuginedes saaks kostjalt välja mõista leppetrahvi 500 krooni. Leppetrahv määrati põhikirjaliste kohustuste täitmata jätmise eest ja selline sanktsioon on kirjeldatud põhikirjas.
2. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei nähtu kohtule esitatud tõenditest, millise perioodi eest ja millistelt summadelt on arvestatud viivist. Hageja esitas maakohtule tõendi viivise arvestamise ja tasumise kohta, milles on välja toodud kõik vajalikud andmed. Tõendit tuleb vaadelda koos teenustasu ja kommunaalmaksete arvestamise ja tasumise tõendiga.
3. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja nõuab kostjalt kohtuotsusega varem väljamõistetud summade teistkordset väljamõistmist. Hageja ei ole sellist nõuet esitanud. Samuti ei ole kostja sellele väitele tuginenud.
4. Apellatsioonikohus leidis, et hageja esitatud kommunaalkulude ja teenustasude arvestus ei ole usaldusväärne. Ringkonnakohus ei ole aga oma sellist järeldust põhjendanud, rikkudes sellega TsMS § 227 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse põhjendamise nõuet. Arvestuse tariifid on vastu võetud korteriühistu üldkoosolekutel ja kohtule on esitatud koosolekute protokollid. Üldkoosolekute otsuseid ei ole kostja seadusega ettenähtud korras vaidlustanud. Viru Ringkonnakohtu
5. novembri
6. a jõustunud otsusega on tuvastatud, et kostja on kohustatud tasuma teenustasu võrdselt teiste korteriühistu liikmetega. Summad, mis kostja on teenustasu ja kommunaalmaksete eest tasunud, kajastuvad hageja arvestuses.
7. Ringkonnakohus sai asja lahendada ilma maakohtusse uueks arutamiseks saatmata. Kostja soovis asja tagasisaatmist esimese astme kohtusse, et kuulata üle kõik tunnistajad ja läbi vaadata esitatud tõendid, kuid ei põhjendanud, miks see on vajalik. Ka ringkonnakohus oleks saanud esitatud tõendeid läbi vaadata.
8. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kaebus ei ole põhjendatud ning palus jätta see rahuldamata. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on põhjendamatult kitsalt ainult grammatiliselt tõlgendanud KOS § 14 lg-t 5, leides, et hagi korteriomandi võõrandamiseks võib korteriomaniku kõrval esitada ainult kaasomandi eseme valitseja KOS § 20 tähenduses. Asjaolu, et seadus ei sätesta otsesõnu korteriühistu hagi esitamise õigust, ei välista viimase õigust nimetatud hagi esitada. Korteriühistu õigus nimetatud hagi esitamiseks tuleneb korteriühistuseadusest. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 järgi on korteriühistu ka korteriomanike, kes on KÜS § 5 lg 1 järgi samaaegselt ka korteriühistu liikmed, ühiste huvide esindaja.

§ 20

mõttes valitseja on samuti korteriomanike ühiste huvide esindaja, kuid tulenevalt KOS § 8 lg 1 teise lause mõttest toimub korteriühistu asutamisel kaasomandi mõttelise osa valitsemine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine korteriühistu kaudu. Kui korteriomanikud asutavad korteriühistu, siis varem nimetatud valitseja volitused lõpevad, s.o korteriühistu ja valitseja samaaegne eksisteerimine ja tegutsemine on välistatud. Korteriühistu asutamisega esindab korteriomanike ühiseid huve valitseja asemel korteriühistu. Valitseja funktsioonid tulenevad KOS §-dest 15, 18, 21, 22 ning need on valdavalt samad, mis korteriühistul KÜS §-de 2, 15, 151 järgi, s.o korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Järelikult puudub ka mõistlik põhjus, miks korteriühistu ei võiks nimetatud hagi esitada. Valitsejal on õigus esitada KOS § 14 lg-s 5 nimetatud hagiavaldus ilma selleks spetsiaalset volitust omamata. Valitsejal on õigus esitada hagi korteriomandi võõrandamise otsustamiseks tulenevalt KOS § 14 lg-st 3 korteriomanike enamuse otsuse alusel. Korteriomanike häälteenamusega tehtavad otsused võetakse KOS § 17 lg 1 järgi vastu korteriomanike üldkoosolekul. Otsuse vastuvõtmisele kehtestab nõuded KOS § 19 lg 2, mille kohaselt on üldkoosolek otsusevõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamus üldkoosolekul osalejatest.

1. Ringkonnakohus leidis õigesti, et KOS § 14 lg 2 p 2 jõustus
2. juulil
3. a ning teised korteriomanikud said kohustada kostjat sel alusel oma korteriomandit võõrandama alates
4. aprillist
5. a. Korteriühistu Narva mnt 49 üldkoosolek, kus otsustati, et kostja edasine kuulumine Narva mnt 49 korteriomanike hulka ei ole võimalik, toimus
6. märtsil
7. a. Samas heideti üldkoosoleku protokolli kohaselt kostjale ette ka seda, et ta on hoolimata kirjalikest nõuetest korduvalt keeldunud oma korteris asuvate üldkommunikatsioonide olukorra plaanilisest kontrollist ja hooldetöödest. Sellega võis kostja rikkuda KOS § 11 lg 1 p 3, mis võib olla samuti võõrandamisnõude esitamise aluseks KOS § 14 lg 2 p 1 järgi.
8. Apellatsioonikohus tühistas esimese astme kohtu otsuse, millega hagi rahuldati, ning saatis asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus ei vasta TsMS §-de 227 lg 1 ja 231 lg 4 nõuetele. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub asjas usaldusväärne kommunaalkulude, teenustasu ning viivise arvestus, samuti puuduvad asjas sellised tõendid, millele tuginedes saaks kostjalt välja mõista leppetrahvi ning maakohus ei arvestanud kommunaalkulude maksmist kinnitavate tõenditega. Samas rikkus apellatsioonikohus ise TsMS § 330 lg-t 4, sest ei põhjendanud, miks maakohtu poolt usaldusväärseks ja piisavaks loetud tõendid seda ei ole. Samuti ei ole ringkonnakohus otsuses leidnud, et maakohus oleks rikkunud hagi rahuldamisel menetlusnorme, sealhulgas jätnud täitmata TsMS § 164 lg 1 p 2 kohaselt eelmenetluse ülesande selgitada välja tõendid, mis protsessiosalistel on esitada oma väidete põhjendamiseks ja mida iga tõendiga tõendada tahetakse. Hageja esitas tehtud remonttööde, kommunaalmaksete, teenustasu ja viivise arvestuse kohta tõendid, mida maakohus luges piisavaks nõude rahuldamiseks. Ringkonnakohus oleks pidanud põhjendama, miks ta ei nõustu esimese astme kohtu otsusega, millega samadele tõenditele tuginedes hagi rahuldati ning mida peaks maakohus asja uuel läbivaatamisel tõendite hindamisel arvestama. Kuna hageja esitatud kostja võlgnevuse arvestustel on kajastatud ka kostja tasutud summad, oleks apellatsioonikohus pidanud märkima, milliseid kostja esitatud maksedokumente ei ole maakohus konkreetselt arvestanud. Ka oleks ringkonnakohus ise saanud teha nõudearvestusse põhjendatud arvestuslikke korrektuure, sest tegemist ei ole nõude olemasolu tuvastamisega. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ei ole hageja esitatud asjaolude pinnalt võimalik kostjalt välja mõista leppetrahvi, kuigi maakohus pidas selle väljamõistmist põhjendatuks.
9. Ringkonnakohus on tühistanud maakohtu otsuse täies ulatuses, s.o ka välja mõistetud sisseastumismaksu osas, kuid ei ole põhjendanud, miks ta selles osas otsuse tühistas.
10. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, nagu oleks maakohus mõistnud kostjalt hageja kasuks välja juba eelnevalt Viru Ringkonnakohtu
11. novembri
12. a jõustunud kohtuotsusega väljamõistetud summad. Hageja esitas hagiavalduses küll arvestuse, milles ta märkis ka juba kohtuotsusega varem väljamõistetud 1 362 krooni 85 senti, kuid summast, mille ta palus kostjalt käesolevas menetluses välja mõista, oli 1 362 krooni 85 senti juba maha arvestatud. Ka ei ole kostja oma apellatsioonkaebuses esitanud väidet, nagu oleks temalt maakohtu otsusega mingi summa teistkordselt välja mõistetud, mistõttu on ringkonnakohus selle küsimuse arutamisel ületanud apellatsioonkaebuse piire. H. Jõks, P. Jerofejev, L. Laarmaa