KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-91-04 Otsuse kuupäev Tartu, 16. september 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja P. Jerofejev, liikmed H. Jõks ja J. Luik Kohtuasi Jakov Golunovi hagi

§ 531

lg 2 kohaselt kaotavad eluruumist alatiselt lahkunud üürnik või temaga koos elanud perekonnaliige õiguse eluruumile lahkumise päevast alates. Kostja ei ole tõendanud, et hageja on korterist vabatahtlikult alatiseks lahkunud ning kaotanud sellega õiguse eluruumile. Hageja seletuse ning tema poolt politseisse esitatud avaldusega kriminaalasja algatamiseks ning hagiavaldusega kohtusse oma rikutud õiguste kaitseks on tõendatud, et OÜ Beetahansa asendas korteri ukse ja tõstis omavoliliselt välja korteris asunud hageja vara. Hageja ei ole alates

1. märtsist
2. a korterisse pääsenud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohtu
4. märtsi
5. a otsusega leiti, et linnakohtu otsus on lõppjärelduses õige ning kostja ja kolmanda isiku K. Pahka apellatsioonkaebuses toodud asjaolud ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Asja materjalist nähtub, et A. Golunov ja J. Golunov sõlmisid
6. novembril
7. a eluruumi üürilepingu tähtajaga 36 aastat. Selle lepingu tähtaeg ei ole möödunud. Linnakohus on õigesti asunud seisukohale, et nimetatud leping on kehtiv ja et TMS § 649 kohaselt üürileantud varale sissenõude pööramise korral ei ole ostjal õigust ühepoolselt lepingut lõpetada. Linnakohus on samuti õigesti lähtunud hageja ja kostja suhete käsitlemisel
8. juulini 2002.

§-st 34, mille kohaselt jääb eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku suhtes. Kostja viide AÕS

1. juulini
2. a kehtinud §-dele 92"117 kui korteri omandiõiguse tekkimise alusele on ekslik, sest tegemist ei ole vaidlusega omandiõiguse üle ja omandi üleminek ei lõpeta iseenesest võlaõiguslikku lepingut " eluruumi üürilepingut, mille kehtimajäämine oli sõnaselgelt sätestatud ES §-s
3. Võlaõigusliku lepingu " eluruumi üürilepingu " kehtimise seisukohast ei ole oluline, kas ostja oli teadlik sellest, et korteri kohta oli sõlmitud kehtiv eluruumi üürileping. Seetõttu ei ole õige ka apellantide viide AÕS §-le
4. Apellandid ei ole vaidluse lahendamise käigus esitanud tõendeid selle kohta, et üürileping oleks
5. juulini
6. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse järgi tunnistatud kehtetuks või tuvastatud selle lepingu tühisus. Seda lepingut ei ole tühistatud ka kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse järgi. Õige on apellantide väide käibe kindluse ja usaldatavuse kaitse vajadusest, kuid käibe kindluse ja usaldatavuse kaitse ei tohi kaasa tuua üürniku seadusega kaitstud õiguste rikkumist. Kooskõlas asja materjalidega ei ole apellantide väide, et eluruumi üürileping on igal juhul lõppenud ka
7. juulini 2002.

§ 531lg 1 alusel vastustaja alatiseks elama asumisega teise kohta.

Linnakohus on õigesti asunud seisukohale, et hageja ei ole vabatahtlikult asunud mujale elama, vaid oli seda sunnitud tegema, sest tal ei võimaldatud eluruumi kasutada. Üürileping ei lõpe, kui uus omanik teeb korteri kasutamise võimatuks ja üürnik ei muutu alatiseks teise kohta elama asunuks. Üürnikul on õigus nõuda oma õiguste rikkumise kõrvaldamist, milleks hageja esitaski hagi. Üürilepingut ei lõpeta ja hagi rahuldamist ning hageja rikutud õiguste taastamist ei saa mõjutada ka asjaolu, et korteris elab juba kolmas isik K. Pahka. Linnakohtu otsuse põhjenduste hulgast tuleb tõendamatuse tõttu välja jätta osa, mis käsitleb kostja hea- või pahausksust ja kostja tegevusetust üürilepingu olemasolu väljaselgitamisel. Nimetatud põhjenduste otsusest väljajätmine ei anna alust lõppjärelduses õige otsuse tühistamiseks. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kostja AS Hansa Liising Eesti ja kolmas isik K. Pahka vaidlustasid ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses ning palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
2. Väär on kohtute seisukoht, et üürilepingu kehtivuse seisukohalt ei ole oluline, kas ostja oli lepingust teadlik või mitte. Kassaatorid leiavad, et kui üürilepingujärgne üürnik on loobunud valdusest asjale ning kui omandaja ei teadnud ega pidanud teadma üürniku väidetavatest õigustest asjale, siis lõppevad üürniku väidetavad õigused AÕS § 116 alusel heauskse omandamise sätete alusel. Õige ei ole kohtute seisukoht, et TMS § 649 ja ES § 34 on erinormideks AÕS § 116 lg 1 suhtes. Erinormiks tuleb lugeda AÕS § 116 lg 1, sest see reguleerib sama paragrahvi
3. lõike kohaselt vaid nende võlaõiguslike lepingute lõppemist, mille olemasolu ei nähtu asja valdusest. Vastasel juhul tekiks ebamõistlik olukord, kus seadus kaitseks rohkem üürilepingujärgse üürniku õigusi kui asja tegeliku omaniku õigusi. Samuti on ostjal võimatu kontrollida üürilepingu olemasolu. Käesoleval juhul oli korter tühi ja sinna ei olnud ka kedagi sisse kirjutatud.
4. Kostjal AS Hansa Liising Eesti ei ole võimalik täita kohtuotsuse nõuet võimaldada J. Golunovile pääsu korterisse. Korter on kostja ja K. Pahka vahel
5. juunil
6. a sõlmitud liisingulepingu alusel K. Pahka valduses ning liisinguperioodi lõppemisel on kostja kohustatud viimasele korteri võõrandama. Tsiviilkoodeksi sätted välistavad asja äravõtmise isikult juhul, kui asi on juba antud üle kolmandale isikule, kellel on samasugune õigus sellele asjale (TsK § 225). Ka
7. juulist
8. a kehtiva VÕS § 108 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt ei või nõuda kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine on võimatu või kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas. Tsiviilkoodeksi §-d 252 ja 254 sätestavad müüja vastu pretensioonide ja hagide esitamise tähtajaks ostetud asja suhtes maksimaalselt 1 aasta. AS Hansa Liising Eesti kaasati kohtuprotsessi ligikaudu 1,5 aastat pärast korteri omandamist. Seetõttu on kostjal hagi aegumise tõttu ära langenud võimalus nõuda müüjalt ostuhinna vastavat alandamist, lepingu lõpetamist koos kahjude hüvitamisega ostjale jne.
9. Kohtud on jätnud tähelepanuta kassaatorite väited selle kohta, et hageja ei elanud Kolde puiesteel asuvas korteris. Üürileping võis hageja alalise lahkumise tõttu lõppeda. Enne
10. juulit 2002.

§ 531

lg 2 kohaselt kaotavad eluruumist lahkunud üürnik või temaga koos elanud perekonnaliige õiguse eluruumile lahkumise päevast alates. Väited selle kohta, et hageja tõsteti eluruumist ebaseaduslikult välja, on täielikult tõendamata. Paljasõnalised on väited, et

1. märtsil
2. a asendas OÜ Beetahansa korteri ukse ja tõstis omavoliliselt välja korteris asunud hageja vara. Tõendiks ei saa olla ainuüksi hageja seletus või kriminaalasja algatamise avaldus, sest antud juhul puudub kriminaalasjas tehtud lõplik otsus.
3. Hageja ei ole kassatsioonkaebusele kirjalikult vastanud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.
5. Kooskõlas tuvastatud asjaoludega leidis ringkonnakohus õigesti, et vaidlusalune
6. novembril
7. a sõlmitud eluruumi üürileping jäi kehtima ka korteri võõrandamistel ning üürileandjaks on AS Hansa Liising Eesti.
8. juulini
9. a kehtinud AÕS § 116 lg 2 p 3 järgi ei lõppenud seaduses sätestatud juhtudel vallasomandi üleminekul uuele omanikule üleandmise teel kolmanda isiku õigused asjale, mis olid tekkinud enne omandi üleminekut. Elamuseaduse
10. juulini
11. a kehtinud § 34 kohaselt jääb eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku suhtes. Täitemenetluse seadustiku § 649 lg 2 kolmanda lause järgi ei ole ostjal õigust üürile antud varale sissenõude pööramise korral ühepoolselt üürilepingut lõpetada. Osundatud normidest tuleneb üheselt, et omaniku muutumisel läksid üürileandja õigused ja kohustused üürilepingu järgi üle uuele omanikule. Osundatud normid ei võimalda teha järeldust, et üürileping ei läinud omandajale üle siis, kui omandaja üürilepingust ei teadnud ega pidanud teadma ja üürnik ei olnud asja otsene valdaja. Kas taolises olukorras eelistada omaniku või üürniku huve, see on seadusandja otsustada ja see otsus oli üürniku huve eelistav.
12. Käesoleval juhul oleks AS Hansa Liising Eesti omandanud korteri ilma kehtiva üürilepinguta, kui hageja üürileping oleks lõppenud nt ES § 531 alusel eluruumist alatiselt lahkumise tõttu. Eluruumist alatiseks lahkumiseks loeti ES § 531 lg 1 järgi faktilist elama asumist teise kohta. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võis kohus üürileandja hagi alusel tunnistada üürniku ja temaga koos elavad perekonnaliikmed eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks nende alatiselt lahkumise tõttu. Asjas pole üürileandja sellist hagi esitanud ning seega puudus kohtul vajadus võtta seisukohta ES § 531 osas. Vaatamata sellele on kohtud tuvastanud, et hageja oli sunnitud korterist lahkuma OÜ Beetahansa tegevuse tõttu, mitte vabatahtlikult sooviga elama asuda mujale. Kolleegium leiab, et eelnevat tuvastades pole kohtud rikkunud protsessiõiguse norme. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 91 lg 1 järgi peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 90 lg 1 järgi on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seadusega sätestatud protsessivormis ja mille alusel teeb kohus kindlaks poolte või teiste protsessiosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Tõendiks võib sama paragrahvi teise lõike kohaselt olla tunnistaja ütlus, poole ja kolmanda isiku seletus ja ka dokumentaalne tõend. Eluruumist lahkumise asjaolusid võib järelikult tõendada ka kriminaalasja algatamise avaldusega, mitte ainult "kriminaalasjas tehtud lõpliku otsusega", nagu märgib kostja. Kohus peab kõiki tõendeid hindama seadusest juhindudes igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 95 lg-d 1 ja 2). Kohtud leidsid, et hageja esitatud tõendid on piisavad, kinnitamaks asjaolu, et ta ei ole vabatahtlikult kaotanud korteri valdust ega asunud omal soovil elama teise kohta.
13. Kolleegium märgib, et kui hagejal ongi kehtiv üürileping Tallinnas asuva korteri kohta, ei pruugi sellest tuleneda õigus korterit üürnikuna faktiliselt kasutada. Kohtud on tuvastanud, et korter on kolmanda isiku valduses liisingulepingu alusel. Sellisel juhul ei saa panna kostjale ka kohustust mitte teha takistusi hagejale korteri kasutamisel.
14. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne
15. juulit
16. a sõlmitud kestvuslepingutele alates
17. juulist
18. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Sama seaduse § 12 lg 2 järgi ei välista ega piira sama paragrahvi esimeses lõikes sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne
19. juulit
20. a. ning kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
21. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. Seega kuuluvad asjas kohaldamisele Tsiviilkoodeksi sätted. Kui kostja oli vaidlusaluse korteri andnud kolmandast isikust liisinguvõtja valdusse ja üürileandjana rikkus üürilepingut juba enne
22. juulit
23. a, siis kuni
24. juulini
25. a kehtinud TsK § 225 teise lause järgi langes ära võlgniku kohustus üle anda individuaalselt piiritletud asi, kui asi oli juba üle antud kolmandale isikule, kellel on samasugune õigus sellele asjale. Kolleegium märgib, et ka Võlaõigusseaduse § 108 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt ei saa võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, mis ei seisne raha maksmises, kui kohustuse täitmine on võimatu või võlgnikule ebamõistlikult kulukas või koormav.
26. Asja uuel lahendamisel on kohtul võimalik teha otsus, kus küll tunnustatakse üürilepingu olemasolu, kuid viidatud õigusnormide tõttu ei ole hagejal õigust korterit kasutada ja kostjat ei saa kohustada võimaldama hagejale pääsu korterisse ning mitte tegema takistusi korteri kasutamisel. Samas see, et võlausaldaja ei saa vaatamata lepingu rikkumisele nõuda võlgnikult lepingu täitmist, ei võta võlausaldajalt õigust kasutada teisi õiguskaitsevahendeid, s.h nõuda kahju hüvitamist. P. Jerofejev, H. Jõks, J. Luik