KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-94-04 Otsuse kuupäev Tartu, 28. oktoober 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed P. Jerofejev ja L. Laarmaa Kohtuasi Liivo Lehiste hagi

) § 325 lg 2 p 3 ja lg 5 mõttes tühiseks, kuna üürileandja lähtus ülesütlemisel ebaõigetest seadusesätetest ja põhjendustest.

1. Kohtu arvates ei oma tähtsust asjaolu, et üürnik ülesütlemisavaldust üürikomisjonis või kohtus ei vaidlustanud, sest kohus peab kontrollima lepingu ülesütlemise sisulist põhjendatust.
2. Hagejal puudus materiaalne eeldus üürilepingu ülesütlemiseks, sest ülesütlemisavalduse tegemise hetkel, s.o
3. veebruaril
4. a, ei olnud ta üürileandja. Üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad

§ 291järgi üle kinnisasja omaniku vahetumisel.

Hageja korteriomand vaidlusalusele korterile tekkis AÕS § 118 kohaselt alles

1. veebruaril
2. a omaniku kande tegemisega kinnistusraamatusse. Seega ei ole ülesütlemisavaldus kehtiv ka põhjusel, et hageja ei olnud avalduse tegemiseks õigustatud isik.
3. Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, millega palus tühistada Pärnu Maakohtu otsuse ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei kajastu esimese astme kohtu kohaldatud

§ 325

lg 2 punktis 3 ja

§ 325

lõikes 5 hagi rahuldamata jätmise aluseks saanud asjaolu, et eksimus üürilepingu tähtajalisuses muudab lepingu ülesütlemisavalduse tühiseks. Seega on kohus nimetatud õigusnormi ebaõigesti kohaldanud. Kohus on nentinud, et endine ja praegune üürileandja ei ole suutnud vastustajate soovimatuse tõttu sõlmida nendega kirjalikku üürilepingut. Seetõttu on väär kohtu järeldus üürilepingu tähtajalisusest.

§-st 291 tulenevalt läksid üürileandja õigused ja kohustused temale üle asja omandamisel

1. detsembril
2. a korteriomandi ostu-müügi- ja asjaõiguslepinguga. Viidatud võlaõigusseaduse säte ei seo omandamist kinnistusraamatu kande tegemisega, mistõttu on kohtuotsus ebaseaduslik osas, mille kohaselt ei olnud apellant ülesütlemisavalduse tegemise hetkel üürileandjaks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus muutis
4. aprilli
5. a otsusega maakohtu otsust põhjenduste osas ja rahuldas apellatsioonkaebuse osaliselt.
6. Ringkonnakohus asus seisukohale, et kuigi hageja ja kostjate vahel ei ole kirjalikku üürilepingut sõlmitud, on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja ja kostja A. Liidemaa vahel eksisteerib üürisuhe. A. Liidemaal on tekkinud õigus kasutada eluruumi
7. mail
8. a välja antud eluruumi orderi alusel. Üürisuhte tekkimise ajal kehtinud ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 305 lg 1 järgi oli eluruumi üürilepingu tähtajaks viis aastat ja viieaastase tähtaja möödumisel uuenes leping TsK § 333 lg 1 kohaselt järgmiseks perioodiks. Alates
9. oktoobrist
10. a reguleeris üürisuhteid elamukoodeks, mille kohaselt oli üldreeglina üürileping tähtajatu. Seega oli alates
11. oktoobrist
12. a üürileandja ja A. Liidemaa vahel tähtajatu üürileping. Maakohus on ebaõigesti lugenud ka elamukoodeksi kehtimise ajal eluruumi üürilepingu sõlmituks tähtajaga viis aastat. Alates
13. juulist
14. a reguleeris eluruumi üürisuhteid elamuseadus, mille § 67 sätestas, et tähtajatult sõlmitud üürilepingud tuli lugeda sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumisest. Seega kehtis üürileandja ja A. Liidemaa vaheline üürileping kuni
15. juunini
16. a. Elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist. Seega pikenes üürileping kuni
17. juunini
18. a. Kuna enne
19. juunit
20. a ei taotlenud üürileandja ega üürnik lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist, oli kostjatel õigus eeldada, et leping pikenes alates
21. juulist
22. a järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks. Alates
23. juulist
24. a reguleerib üürisuhteid võlaõigusseadus. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RS) § 15 lõike 3 kohaselt loeti enne

1. juulit
2. a sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks lepingu sõlmimisest. ES § 32 lg-t 2 ja

RS § 15 lg-t 3 koosmõjus tõlgendades tuleb asuda seisukohale, et üürilepingud, mille tähtaeg tulenes ES §-st 67 ja mis

1. juulil
2. a pikenesid järgmiseks viieks aastaks, pikenesid
3. juulist
4. a järgmiseks viieks aastaks ehk kuni
5. juunini
6. a. Vastupidine tõlgendus rikuks oluliselt üürniku õigusi, sest võlaõigusseadus annab tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale laiemad õigused lepingu lõpetamiseks, kui see oli elamuseaduse kehtimise ajal.
7. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et vaatamata

§ 329

lg-s 1 sätestatud üürniku võimalusele vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kohtus või üürikomisjonis, oli üürnikul õigus esitada väljatõstmise nõudele vastuväide, et ülesütlemiseks puudusid materiaalsed või formaalsed eeldused. Kuna kohus tuvastas, et poolte vahel on tähtajaline üürileping, siis ei olnud seda võimalik üles öelda

§-des 311 ja 312 sätestatud alustel.

§ 325

lg-s 5 on sätestatud nõuetele mittevastava ülesütlemise tühisus.

§ 325lg 2 p 3 kohaselt peab ülesütlemisavalduses olema kirjas ülesütlemise alus.

Seega on ülesütlemine tühine aluse puudumise tõttu.

1. Maakohtu otsus on ebaõige osas, mille kohaselt hagejal puudus materiaalne eeldus üürilepingu ülesütlemiseks, sest ülesütlemisavalduse tegemise hetkel,
2. veebruaril
3. a ei olnud ta üürileandja. Ebaõige on maakohtu järeldus, et üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle alles kinnistusraamatusse omaniku kande tegemisest. Kinnisasja omandiõiguse ülekandmises on kokku lepitud
4. detsembril
5. a sõlmitud asjaõiguslepingus, seega on apellant omandanud korteriomandi
6. detsembril
7. a ja sellest hetkest läksid üle ka üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused, sealhulgas õigus üürilepingut üles öelda. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8. Kassatsioonkaebuses palub L. Lehiste tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
9. aprilli
10. a otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu otsus on tervikuna ebaõige materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtu seisukoht, et üürisuhe hageja ja kostja vahel on jätkuvalt tähtajaline ning lõppeb alles
11. juunil
12. a, ei põhine seadusel. Kohus on hinnanud poolte põhjendusi ja kirjalikke tõendeid ebaobjektiivselt ning põhjendamatult eluruumi omaniku kahjuks.
13. Vastustajad vaidlesid kassatsioonkaebusele vastu ning leidsid, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
14. Kohtuistungil jäi kassaator oma seisukohtade juurde. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks, kuid muuta tuleb osaliselt otsuse põhjendusi.
16. Vaidluse põhiküsimusteks on, kas pooltevaheline üürileping pikenes
17. juulist
18. a viieks aastaks või muutus leping tähtajatuks ja kas üürilepingu üleütlemine on kehtiv.
19. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et tähtajatu üürileping muutus tähtajaliseks, alates elamuseaduse jõustumisest, s.o
20. juulist
21. a. Samuti on õige ringkonnakohtu järeldus, et üürileping pikenes tähtaja möödudes alates
22. juulist
23. a veelkord viieks aastaks.
24. Kolleegium nõustub ka selle ringkonnakohtu seisukohaga, et ES § 32 lg 2 järgi võis üürileping pikeneda viieks aastaks alates
25. juulist
26. a, vaatamata sellele, et alates
27. juulist
28. a piirati ES § 32 lg 2 rakendusala. Võlaõigusseaduse jõustumisel jäi ES § 32 lg 2 kehtima sama paragrahvi neljanda lõike järgi ainult ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega, hoolimata sellest, et vaidlusalune leping ei ole ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürileping, tuleb olukorras, kus üürilepingu tähtaeg lõppes
29. juunil
30. a kell 24.00 ja
31. juulil
32. a kell 00.00 hakkas kehtima ES § 32 lg 2 piiratud redaktsioonis, mis ei ole vaidlusaluse üürilepingu suhtes enam kohaldatav, lugeda seni kehtinud eluruumi üürileping eelmärgitud hetkel pikenenuks viieks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist ja kui lepingus ei olnud ette nähtud teisiti. Üürilepingu poolte vaikimine tõi ES § 32 lg 2 järgi kaasa lepingu pikenemise viieks aastaks ja ei ole mõistlik eeldada, et pooled soovisid lepingu muutumist tähtajatuks.
33. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et üürileping pikenes alates
34. juulist
35. a viieks aastaks tulenevalt

RS § 15 lg-st 3.

RS § 15 lg 3 järgi loetakse enne

1. juulit
2. a sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks, alates lepingu sõlmimisest.

RS § 15 lg 3 sisuline mõte on asendada ES § 31 lg-s 2 sätestatud regulatsiooni ja tagada elamuseaduse kehtimise ajal tähtaega määramata sõlmitud üürilepingute viieaastane tähtaeg, alates üürilepingu sõlmimisest, ka võlaõigusseaduse jõustumisel. Nimetatud sätte mõtteks ei ole aga kindlustada enne

1. juulit
2. a sõlmitud eluruumi üürilepingute pikenemist viieks aastaks alates
3. juulist
4. a. Seega ei ole õige järeldada, et vaidlusalune üürileping pikenes
5. juulist
6. a viieks aastaks tulenevalt

RS § 15 lg-st

2. Ringkonnakohtu otsust tuleb muuta põhjenduste osas, milles kohus leidis, et üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel lähevad üürilepingust tulenevad õigused kinnisasja omandajale üle, alates võõrandamis- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest.

§ 291

lg 1 kohaselt lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused kinnisasja võõrandamisel üle asja omandajale. Kuni

1. juulini
2. a kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 120 lg 1 järgi oli kinnisomandi ülekandmiseks vajalik võõrandaja ja omandaja notariaalselt tõestatud kokkulepe ülekandmise kohta ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Sama tuleneb kehtiva AÕS §-st 64š. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja on kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna sisse kantud
3. veebruaril
4. a. Kuna üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused ei saanud üle minna enne kande tegemist kinnistusraamatusse, siis ei olnud hagejal õigust üürilepingut üles öelda. V. Kõve, P. Jerofejev, L. Laarmaa