KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-3-1-70-04 Otsuse kuupäev 7. detsember 2004 Kohtukoosseis Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Jüri Põld Kohtuasi Menetluse alus Riigi

§ 12

lg 2 ja

RS § 13 lg 4 ei ole praktilisel kohaldamisel selged ja üheselt mõistetavad normid. Nende sätete mõistmine viisil, kuidas seda tegi kaebuse esitaja, oli

1. a õiguspraktikas tavaline. Lepingu tõestamisel lähtus notar kaasomanike kokkuleppest ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjalikust kinnitusest, mille kohaselt ehitise jagamine ei ole vastuolus maakorralduse nõuetega. Vaidlusaluste lepingute tõestamisel ei leidnud notar kohusetundliku töö tulemusel ning tuginedes mõistlikele kaalutlustele alust notariaaltoimingu tegemisest keeldumiseks ning oli kohustatud notariaaltoimingu teostama. Notar sai tehingute tõestamisel kaaluda üksnes õiguslikke asjaolusid, kuid maakorralduslike ja ehitustehniliste asjaolude hindamisel pidi lähtuma pädeva haldusorgani seisukohtadest. Sellises olukorras oli kaebaja arvates välistatud notari süü õigusnormi ebaõigel rakendamisel.
2. Tallinna Halduskohtu
3. septembri
4. a otsusega haldusasjas nr 3-875/03 jäeti kaebus rahuldamata. Kohus leidis, et kui leping või selle osa on vastuolus seadusega, on notari kohustuseks keelduda sellise notariaaltoimingu teostamisest. Vastasel korral on tegemist distsiplinaarsüüteoga. Käesoleval juhul on tegemist notari ametikohustuste süülise täitmata jätmisega. Kaebuse esitaja ei ole lepingu tõestamisel lähtunud talle teada olevatest asjaoludest ning on seaduse rakendamisel eksinud selgelt sätestatud ja üheselt mõistetava õigusnormi vastu. Süü seisneb eelkõige selles, et notar ei mõistnud, et tulenevalt faktilistest asjaoludest ei ole võimalik tõestada lepingut esitatud kujul ega kaasomandit poolte soovitud viisil lõpetada, kuid oleks seda kohusetundlikult tegutsedes ja mõistlikele kaalutlustele tuginedes pidanud mõistma. Vaidlustatud käskkirjas on õigesti leitud, et notar jättis süüliselt täitmata NotS § 52 lg 1 p-s 1 sätestatud ametikohustuse.
5. Apellatsioonkaebuses palus M. Saar-Johanson tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega tühistada vaidlustatud käskkiri.
6. Tallinna Ringkonnakohtu
7. mai
8. a otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustus halduskohtu põhjendustega ja vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele leidis järgmist:
9. Karistuse määramise ajal kehtinud Notari distsiplinaarvastutuse seaduse (NotDVS) § 2 p 1 redaktsioonist ja Riigikohtu praktikas selle sätte varasemale redaktsioonile antud tõlgendusest lähtuvalt tuleb ametikohustuste täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmisena eelkõige mõista notari eksimist selgelt sätestatud ja üheselt mõistetava õigusnormi vastu seaduse rakendamisel.
10. Käesoleval juhul on tõestamistoimingute käigus kohaldatud normide puhul tegemist selgelt sätestatud ja üheselt mõistetavate normidega, mille kohaldamisel eksimine on olnud süüline.

§ 12

lg 2 ja

RS § 13 lg 4 pinnalt peaks mõistlikule seaduse lugejale olema selge, et ehitist saab jagada üksnes juhul, kui reaalosad moodustavad terviku, võimaldades eesmärgipärast kasutamist ilma teise reaalosata.

1. Apellandi poolt viidatud kaalutlused (notarile ei jäänud tähelepanuta, et ühele reaalosale ei jää trepikoda ehk sissepääsu, millele ta juhtis ka Tallinna linna tähelepanu, kuid viimane jäi arvamusele, et tehing on kooskõlas seadusega; Tallinna Linnavalitsus pädeva organina planeerimise, ehituse ja maakorralduse alal on leidnud, et ehitise jagamine on võimalik; jagamise tulemusena tekkiva reaalosa kasutamine on võimalik, kuna sõlmitakse võlaõiguslik kokkulepe trepikoja kasutamiseks) ei ole käsitletavad mõistlike kaalutlustena ega viita notari kohusetundlikule tööle.
2. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukoht ehitise jagamise võimalikkusest ega ka linnavalitsuse korraldused elamute reaalosadeks jagamise kohta ei võtnud notarilt kohustust kontrollida tehingute vastavust seadusele.
3. Kaasomanike õigus asja jagamise viisis kokku leppida ei ole piiramatu, seadus võimaldab reaalosadeks jagada vaid asju, mis on seaduse kohaselt jagatavad. Osade terviklikkuse hindamisel ei oma lepingupoolte vaheline võlaõiguslik kokkulepe tähtsust. Mõistlikuks ei saa pidada kaalutlust, et pooled soovisid just sellistel tingimustel lepingut sõlmida ja leppisid kokku tulevikus seatavate servituutide osas. Notarile pidi olema teada, et korterite erastamise tõttu muutuvad reaalosade omanikud, kokkulepe servituutide seadmiseks ei olnud aga igale järgmisele omanikule siduv.
4. Kuigi mitmed notarid on selliseid tehinguid tõestanud ja teada on ka üks vastav kohtulahend, ei ole alust arvata, et tegemist oli
5. aastal juristide hulgas valdava seisukohaga, vaid see viitab pigem teatud väärpraktikale. Ka Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes (Tallinn 1996) on selgitatud, millistel tingimustel on ehitiste reaalosadeks jagamine võimalik. Kohusetundlik notar peab olema tutvunud ka õiguskirjandusega. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS
6. Kassatsioonkaebuses palub M. Saar-Johanson tühistada ringkonnakohtu otsuse teda puudutavas osas ning saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassaator leiab:
7. Ringkonnakohus on tähelepanuta jätnud mõistlikke kaalutlusi puudutavad argumendid ja tõendid, kuigi asjaolu, kas notar lähtus mõistlikest kaalutlustest, on käesolevas asjas määrav. Tähelepanuta jäeti ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohad ehitise jagamise võimalikkuse kohta ja kinnistusregistri asjakohased väljavõtted, samuti trepikojata reaalosa omanike õiguste tagamist puudutavad argumendid.
8. Notari kaalutluste mõistlikkuse hindamisel tuleb arvestada, mida lugesid vaadeldaval ajal sarnastel asjaoludel mõistlikuks teised kõrgharidusega juristid, mitte sellest, millise tõlgenduse annab hilisem kohtupraktika. On ebaõiglane, et notareid karistatakse seaduse tõlgendamise eest, kui suur osa kõrgkvalifitseeritud juristkonnast on asunud samasugustele seisukohtadele.
9. Notar ei saa jätta tehingut tõestamata seetõttu, et teoreetiliselt on võimalik vaidluse tekkimine või ühe poole keeldumine võetud kohustuse täitmisest. Samuti ei saa keelduda notariaaltoimingu tegemisest põhjusel, et tal on kahtlused õigusnormi tõlgenduse osas.
10. Kohus on vääralt kohaldanud tehingu tõestamise ajal kehtinud NotDVS § 2 lg-t
11. Käesoleval juhul ei eksinud notar nii oluliselt, et tegemist oleks distsiplinaarsüüteoga. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et tehingud olid põhjalikult ette valmistatud ning puudus tahtlus või ettevaatamatus. Notar on

§ 12

ja

RS § 13 lg-t 4 tõlgendades ja rakendades lähtunud faktilistest asjaoludest, poolte poolt esitatud informatsioonist, maakorralduse küsimustes pädeva haldusorgani seisukohast ning jõudnud järeldusele, et ehitis on jagatav reaalosadeks. 5.

§ 12

ja

RS § 13 lg 4 ei ole selgelt sätestatud ja üheselt mõistetavad õigusnormid. Asjaõigusseadus ei sätestanud jagamatu asja mõistet ega täpsustanud, milliste kriteeriumide järgi tuleb hinnata, kas asi moodustab terviku ning kas asja olemust on rikutud. Asjaõiguse üldpõhimõtetega vastuolus on kohtute seisukoht, et kinnistud, mille sissepääs ei asu samal kinnistul, võivad küll esineda ja olla kinnistusraamatusse kantud, kuid ehitist ei või jagada selliselt, et niisugused kinnistud tekiksid. 7. Justiitsministeeriumi kirjalikus vastuses leitakse, et ringkonnakohtu otsus on õige ja õiglane ning kassatsioonkaebus põhjendamatu. Vastuse kohaselt ei ole ringkonnakohus jätnud tähelepanuta esitatud tõendeid ega argumente. Ringkonnakohus on osundanud üksikutele väärpraktika juhtudele, millest ei saa järeldada, et kohtunikkonna seas valitsesid erimeelsused

§ 12

ja

RS § 13 lg 4 tõlgendamisel. Osundatud normid on selgelt sätestatud ja üheselt mõistetavad. Seda, kas notar lähtus toimingu tegemisel mõistlikest kaalutlustest, saab hinnata konkreetsete asjaolude pinnalt. Käesolevas asjas ei nähtu, millistele mõistlikele kaalutlustele tõlgendus tugines. Mõistlikuks kaalutluseks ei saa pidada lähenemist, et ehitis on vaja igal juhul reaalosadeks jagada. Reaalosa moodustamine on võimalik vaid siis, kui ühe reaalosa majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast. Poolte kokkulepe ei saanud olla notari mõistlike kaalutluste alus, poolte seisukohad asja jagatavuse kohta ei ole notarile siduvad. Vastuses ei nõustuta kassaatori väitega, et trepikojata reaalosa omanike õigused oleksid igal juhul tagatud. Käesoleval juhul ei taganud notari tõestatud elamu reaalosadeks jagamise leping, et osade omanikud saavad oma osa kindlasti eesmärgipäraselt kasutada. RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
2. mai
3. a otsusega haldusasjas nr 2-3/307/04 jäeti rahuldamata nelja notari apellatsioonkaebus ja rahuldamata nende kaebused justiitsministri käskkirjade tühistamiseks, millega neile määrati distsiplinaarkaristus ametikohustuse süülise mittetäitmise eest. Kassatsioonkaebuse ringkonnakohtu nimetatud otsuse peale esitas vaid notar M. Saar-Johanson.
4. Vaidlustatud käskkirja järgi mõisteti notar M. Saar-Johansonile distsiplinaarkaristus
5. aastal toime pandud rikkumise eest. Sel ajal kehtinud Notari distsiplinaarvastutuse seaduse (NotDVS) § 2 sätestas: "Notari distsiplinaarsüüteod on:
6. ametikohustuste süüline täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine, sealhulgas omakasu ajendil notari tasumääradele mittevastava tasu võtmine;
7. vääritu tegu, s.o. süüline tegu, mis on vastuolus üldtunnustatud kõlblusnormidega või diskrediteerib notariametit, sõltumata sellest, kas niisugune tegu pandi toime ametikohustuste täitmisel või mitte." Selle sätte alates
8. veebruarist 2002 kehtiva redaktsiooni kohaselt võib ametikohustuste süüline täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine seisneda ka eksimises selgelt sätestatud ja üheselt mõistetava õigusnormi vastu. Vaidlustatud käskkirja kohaselt seisnes ametikohustuse süüline täitmatajätmine selles, et tehingu tõestamisel ei saanud notar aru, et tehing on seadusega vastuolus ega keeldunud sellise tehingu tõestamisest. Tehing oli väidetavalt vastuolus Asjaõigusseaduse § 12 lg-ga 2 ja Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg-ga 4, mis käskkirja kohaselt on piisavalt selged ja üheselt mõistetavad normid.
9. Nii Notariaadiseaduse (NotS) kehtiva redaktsiooni § 2 lg-s 2 kui ka varem kehtinud seaduse § 3 lg-s 2 rõhutatakse notari sõltumatust ametitoimingute tegemisel. Ka Riigikohtu halduskolleegiumi
10. septembri
11. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-35-00 (RT III 2000, 21, 234) rõhutati, et notariaadi ees seisva eesmärgi saavutamiseks peab notar suhetes notariaaltoimingus osalejaga olema erapooletu ning sõltumatu nii klientidest kui riigist.
12. Notariaadiseadus sätestab justiitsministri järelevalveõiguse notari ametitegevuse üle. NotDVS § 4 kohaselt on justiitsministril notarile distsiplinaarkaristuse määramise õigus. Alates
13. veebruarist 2002 kehtiva NotS § 5 lg 3 sätestab, et järelevalve ei laiene ametitoimingute sisule. Notari sõltumatus ei tohi kujuneda küll takistuseks tema üle seadusega ette nähtud järelevalve teostamisel, kuid riigi järelevalvepädevus notari ametitegevuse üle peab jääma piiridesse, mis võimaldavad notaril oma ametit pidada täitevvõimust sõltumatult. Ka tõlgendades kuni
14. veebruarini 2002 kehtinud NotS § 11 leidis halduskolleegium (
15. septembri
16. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-35-00), et justiitsministri järelevalveõigus notari ametitegevuse üle pole absoluutne. Samas märgiti: "Ka Notari distsiplinaarvastutuse seaduse § 2 punktist 1, mis muuhulgas nimetab notari distsiplinaarsüütegudena ametikohustuste süülise täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise, ei saa järeldada, et kogu notari ametialane tegevus kuulub distsiplinaarmenetluse raames justiitsministri järelevalve alla. Notarile esitatav sõltumatuse nõue piirab täitevvõimu kontrolli ulatust notari tegevuse üle. Justiitsministril ega ühelgi riigiorganil ei ole õigust anda notarile kui avaliku halduse kandjale kohustuslikke juhendeid konkreetse notariaaltoimingu tegemisel ega muul moel sekkuda notariaaltoimingute tegemisse. Samuti puuduvad täitevvõimul volitused teostada järelevalvet notari ametialase tegevuse otstarbekuse üle."
17. Notar peab oma tegevuses juhinduma seaduslikkuse põhimõttest. Tema õigus ja kohustus ametitoimingute teostamisel iseseisvalt otsustada toob kaasa valikud erinevate tõlgenduste vahel, samuti otsustuse, kas teatud normi kohaldada või mitte. Halduskolleegiumi eelpool juba viidatud lahendis leiti veel: "Notar, tehes notariaaltoiminguid oma nimel ja vastutusel, peab lahendama õiguslikud küsimused kohusetundlikult ja professionaalselt, kuid vastavalt oma isiklikule arusaamisele. Isegi siis, kui notari seisukoht osutub kohtumenetluse käigus ebaõigeks, ei ole täitevvõimu sekkumine lubatav, kui notari arvamus tugines kohusetundliku töö tulemusel mõistlikele kaalutlustele. Üksnes siis, kui notar on seaduse rakendamisel eksinud selgelt sätestatud ja üheselt mõistetava õigusnormi vastu, on tegemist ametikohustuse süülise täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmisega, mis võib kaasa tuua distsiplinaarmenetluse."
18. Vaidluse ajendanud käskkirjas, millega tuvastati notari distsiplinaarsüütegu ja määrati talle distsiplinaarkaristus, leiti, et "süü vormiks on hooletus, kuna notari asendaja ei saanud aru oma teo laadist ja tähendusest, ei näinud ette, et tehingu tõestamine sellisel kujul on seadusega oluliselt vastuolus ning võib tulevikus kahjustada isikute õigusi, kuigi võis ja pidi seda ette nägema". Halduskolleegiumi arvates saab notari eksimine materiaalõiguse tõlgendamisel olla distsiplinaarkorras karistatav tegu vaid siis, kui on tuvastatud notari tahtlik või raske eksimine õigusnormi kohaldamisel (näiteks kui notar kohaldab mittekehtivat normi, normi tõlgendus hälbib ilmselgelt väljakujunenud kohtupraktikast vms). Käesolevas asjas ei ole tuvastatud, et käskkirjas kirjeldatud tegu on toime pandud tahtlusega. Notar jõudis distsiplinaarkaristuse kohaldamiseni viinud tehingu tõestamiseni asjakohaseid õigusnorme tõlgendades. Asjas pole tuvastatud, et vaidluse ajendanud tehingu tõestamise ajal oli välja kujunenud kaasomandis oleva ehitise reaalosadeks jagamise küsimuses ilmselgelt teistsugune kohtupraktika, sealhulgas Riigikohtu lahendite näol, millest notar oleks saanud kohaldatavate normide tõlgendamisel juhinduda. Tuvastatud pole ka muid asjaolusid, mis võimaldaksid pidada notari eksimist õigusnormi kohaldamisel raskeks. Eeltoodud tõttu ei olnud käesoleval juhul põhjendatud distsiplinaarkaristuse määramine ametikohustuse täitmata jätmise eest.
19. Halduskohtu ja ringkonnakohtu otsused tuleb tühistada. Kolleegium peab võimalikuks teha asjas uue otsuse, millega rahuldatakse M. Saar-Johansoni kaebus ja tühistatakse justiitsministri
20. veebruari
21. a käskkiri nr 158-k.
22. HKMS § 93 lg 1 kohaselt mõistetakse poolele, kelle kasuks kohtuotsus tehti, välja tema poolt kantud kohtukulud. HKMS § 93 lg 6 sätestab, et kui kõrgema astme kohus teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta ka kohtukulude jaotust. Kuna Riigikohus tühistab halduskohtu ja ringkonnakohtu otsused ning teeb asjas uue otsuse, tuleb lahendada ka kohtukulude väljamõistmise küsimus. Halduskohtus taotles M. Saar-Johansoni esindaja 7009 krooni ja 20 sendi suuruse kantud õigusabikulu ja 10 krooni suuruse riigilõivu väljamõistmist (halduskohtu tl-d 112, 114 ja 117). Ringkonnakohtus on taotletud apellatsiooniastmes tasutud riigilõivu (10 krooni) ja kantud õigusabikulu väljamõistmist 9787 krooni ja 10 sendi ulatuses (ringkonnakohtu tl-d 56, 58, 64 ja 65). Riigikohtu halduskolleegiumi istungil
23. novembril 2004 esitas kassaatori esindaja taotluse kassatsiooniastmes kantud kohtukulude väljamõistmiseks ja kohtukulude nimekirja. Kassatsioonimenetluses õigusabi eest tasutud summa, mille väljamõistmist taotletakse, on 23 484 krooni ja 36 senti. Seega on kogu kohtumenetluse jooksul kantud õigusabikulude suurus, mille väljamõistmist taotletakse, 40 280 krooni ja 66 senti, ning tasutud riigilõiv 20 krooni. HKMS § 87 lg-st 2 tulenevalt võib kohus õigusabikulusid vähendada, kui need on põhjendamatult suured. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et summat, mille väljamõistmist taotletakse, tuleb vähendada. Arvestades kohtuasja mahtu ja keerukust peab kolleegium mõistlikuks ja põhjendatuks välja mõista Justiitsministeeriumilt Merle Saar-Johansoni kasuks kantud õigusabikulu 20 000 krooni ja tasutud riigilõivu 20 krooni. Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Jüri Põld