Obsah (8)

§ 228§ 334§ 324§ 207§ 291§ 179§ 13§ 323

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-136-04 Otsuse kuupäev Tartu, 8. detsember 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja J. Luik Kohtuasi OÜ Aaber Kinnisvara hagi

§ 228

lg 6 järgi ei ole kostjal õigust kasutada hoonet pärast üürilepingu lõppemist.

§ 334järgi tuleb üüritud asi tagastada. 3. Mc

Donald"s Eesti AS vaidles hagile vastu. Kinnistu kaasomanikud, Kawe Kinnisasja AS ja kostja sõlmisid

1. märtsil
2. a kokkuleppe, millega tagati allrentnikule õigus kasutada hoonet ka pärast rendilepingu lõppemist. Poolte ühine tahe
3. aasta kokkuleppe sõlmimisel oli tagada allrentniku ja kinnisasja omanike vahel rendisuhte jätkumine ka pärast rendilepingu lõppemist.
4. McDonald"s Eesti AS esitas vastuhagi
5. augustil
6. a OÜ Aaber Kinnisvara, Gabriel Abramsoni ja David Abramsoni vastu, milles palus kohustada OÜ Aaber Kinnisvara täitma üürileandjana McDonald"s Eesti AS kui üürniku kasuks
7. märtsil
8. a sõlmitud lepingut kui rendilepingut
9. juuli
10. a rendilepingu tingimustel, keelata OÜ-l Aaber Kinnisvara kostja valduse rikkumine hoones ja kohustada hoiduma edasisest valduse rikkumisest ning teha üürilepingu kohta märge kinnistusraamatu registriossa nr
11. Vastuhagi kohaselt on
12. märtsi
13. a kokkulepe õiguslikult hinnatav tingimusliku lepinguna. Rendileping jõustus
14. juulil
15. a sõlmitud lepingu lõpetamisel alates
16. juulist
17. a omanike ja Kawe Kinnisasja AS vahel. Rendilepingu lõpetamine oli edasilükkavaks tingimuseks. Üürisuhe kostjaga tekkis
18. juulil
19. a
20. a lepingus ettenähtud tingimustel. Üürileping on kostjale hoone valdamise õiguslikuks aluseks. Kostja on olnud hoone otsene valdaja alates allrendilepingu sõlmimisest ja tema valdus on tekkinud seega õiguslikul alusel. Hageja on hoone omanik
21. augustist
22. a. Hoonestusõiguse omandajale lähevad üle üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused.

§ 324

lg 1 järgi on üürnikul õigus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, mis muudaks kostja õigused nähtavaks. Kinnistu omanikud on hagejaga sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingusse viinud sisse tingimused, mis kinnitavad kostja kasutusõigust vaidlusaluses hoones. Hageja on keeldunud kostja kasutusõigust tunnustamast. Ta on asunud kostja valdust rikkuma. Kostja palub teha üürilepingu kohta märge kinnistusraamatu registriossa nr

2. OÜ Aaber Kinnisvara tema vastu esitatud hagi ei tunnistanud.
3. märtsi
4. a leping ei ole tingimuslik leping. Seda lepingut tuleb käsitada eellepinguna põhirendilepingu ülevõtmiseks. Kostja tõlgendus on vastuolus heade kommetega ja mõistlikkuse põhimõttega. Lepingu ülevõtmine eeldab kehtiva lepingu olemasolu. Põhirendilepingu lõppemisega lõppes ka
5. aasta kokkulepe. Samaaegselt lõppes kostjal hoone kasutamiseks õiguslik alus. Kostja on kinnistu omanikega peetud läbirääkimiste käigus oma tegudega kinnitanud tahet, mis ei ole kooskõlas kostja käsitlusega
6. aasta kokkuleppe olemusest. Kawe Kinnisasja AS ei ole rendilepingu lõpetamisel käsitanud
7. aasta kokkulepet kui tingimuslikku lepingut. Antud asjaolu kinnitab, et viimane andis valduse ja hoonet koormavad lepingud hagejale üle. Kawe Kinnisasja AS on kompenseerinud McDonald"s Eesti AS-ile hoonesse tehtud investeeringud 900 000 USA dollari väärtuses. Kostjal on õigus pärast lepingu lõppemist nõuda investeeringute hüvitamist.
8. David Abramson ja Gabriel Abramson vastuhagi ei tunnistanud.
9. aasta kokkuleppe sõlmimisel oli poolte tahe suunatud senise rendilepingu jätkamisele. McDonald"s Eesti AS loobus õigusest astuda rentniku asemel
10. aasta lepingusse. Pärast rendilepingu lõppemist ei olnud lepingusse astumine võimalik. Kinnisasja omanikud tegid kostjale ettepaneku rendilepingusse astumiseks, mida kostja ei kasutanud.
11. Tallinna Linnakohus rahuldas
12. aprilli
13. a otsusega OÜ Aaber Kinnisvara hagi osaliselt ja tunnustas OÜ Aaber Kinnisvara omandit vaidlusalusele hoonele. Kohus jättis hagi hoone McDonald"s Eesti AS valdusest väljanõudmises ja valduse rikkumisest hoidumises rahuldamata. Sama otsusega rahuldas linnakohus McDonald"s Eesti AS hagi ja: 1) kohustas OÜ-d Aaber Kinnisvara täitma
14. juulil
15. a üürilepingust tulenevaid üürileandja kohustusi lepingus ettenähtud korras; 2) kohustas OÜ-d Aaber Kinnisvara, David Abramsoni ja Gabriel Abramsoni edasiselt hoiduma McDonald"s Eesti AS valduse rikkumisest vaidlusaluses hoones
16. juuli
17. a üürilepingus ettenähtud ulatuses; 3) kohustas tegema David Abramsonile ja Gabriel Abramsonile kuuluva kinnistu esimesele vabale järjekohale märke
18. juuli
19. a sõlmitud üürilepingu kohta McDonald"s Eesti AS kasuks. Kohtuotsuse kohaselt ei vaielda selle üle, et kostja kasutas kuni
20. juulini
21. a vaidlusalust hoonet õiguslikul alusel, s.o
22. juunil
23. a sõlmitud allrendilepingu alusel. Allrendileping põhineb
24. juuli
25. a rendilepingul. Vaieldakse selle üle, kas kostjal säilis vara kasutamise õigus ka pärast seda, kui omanik ja rentnik lõpetasid
26. juuli
27. a lepingu.
28. Linnakohus leidis, et
29. aasta kokkuleppe sisust tuleneb üheselt, et tehingu teinud isikud sõlmisid kokkuleppe allrentnikul rentniku õiguste ja kohustuste tekkimises
30. juuli
31. a rendilepingus ettenähtud tingimustel alates hetkest, kui õigussuhe rentnikuga mistahes põhjustel lõpeb. Kokkuleppe sõlmimise ajal puudus õiguslik regulatsioon lepingu ülevõtmise institutsioonile. Õiguslikult on kaitstud kõik kokkulepped, mis ei ole vastuolus tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Seadusest ei tulene keeldu sellise kokkuleppe sõlmimiseks. D. Abramson andis kohtus seletuse, milles kinnitas, et sai
32. aasta kokkuleppe sõlmimisel aru, et allrentnik astub kehtivasse rendilepingusse. Seadusliku esindaja seletusel oli sama arusaam lepingu ülevõtmisest ka allrentnikul. Kuna hageja ei kuulu tehingu teinud isikute ringi, siis ei ole hageja seadusliku esindaja seletus kaalukaks tõendiks
33. aasta kokkuleppe tõlgendamisel. Linnakohus leidis, et
34. juulil
35. a võttis allrentnik rendilepingu üle. Õige ei ole kinnistu kaasomanike väide, et allrentnik pidanuks lepingusse astuma nendelt sellekohase ettepaneku saamisel
36. aastal. Kaasomanike ja rentniku vahel sõlmitud kokkulepe rendilepingu lõpetamises
37. juulil
38. a on käsitatav rendilepingu ükskõik millistel põhjustel tühistamisena ning seeläbi ka McDonald"si rendilepingu tühistamisena. Seega sai allrentnik üle võtta
39. juuli
40. a rendilepingust tulenevad üürniku õigused ja kohustused
41. juulil
42. a. Õige ei ole kostja väide selles, et rendileping tuleb lugeda temaga sõlmituks
43. juulil
44. a.
45. aasta kokkuleppest tuleneb, et lepingusse astumisel jäävad kõik lepingu sätted muutmata. Seega peab jääma muutmata ka lepingu tähtaeg. Õige ei ole kinnisasja kaasomanike väide, et lepingusse astumiseks oleks olnud vajalik täiendava kokkuleppe sõlmimine.
46. Kohus leidis, et kostjal on õigus üürnikuna kasutada vaidlusalust hoonet
47. juuli
48. a rendilepingus ettenähtud tingimustel alates
49. juulist
50. a. Hoonestaja oli lepingu sõlmimisel teadlik asjal lasuvatest kasutusõigustest ja nende ülevõtmise kohustusest ning pidi sellega lepingu sõlmimisel arvestama. Kohus leidis, et kostja on tõendanud, et ta valdab hageja asja õiguslikul alusel ehk üürnikuna.
51. Kostja nõue valduse rikkumisest hoidumisele kohustamises on põhjendatud.
52. Samuti on põhjendatud kostja nõue kinnistusraamatusse märke sissekandmiseks, kuna

§ 324

järgi võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et hageja kasuks on seatud hoonestusõigus vaidlusalusel maatükil. Seega on tõendatud ja õiguslikult põhjendatud hageja nõue omandi tunnustamiseks.

1. Kostja ei vaidlustanud hageja omandit hoonele ja hageja ei ole esile toonud, millega kostja hageja omandit on rikkunud. Hagi esitamine valduse kaitseks ei eelda omandi tunnustamise hagi esitamist. Kohus luges omandi tunnustamise hagi esitamist pahatahtlikuks kohtusse pöördumiseks.
2. Hageja nõude vara väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest jättis kohus rahuldamata, kuna kostja vastuhagi rahuldamine välistab hageja nõuete rahuldamise. Kostja on tõendanud, et valdab asja õiguslikul alusel ehk üürnikuna. Kostja õigusi ei mõjuta kokkulepped Kawe Kinnisasja AS ja hageja vahel. Õige ei ole hageja väide selles, et
3. aasta kokkulepe on vastuolus heade kommetega ega ole mõistlik.
4. Linnakohtu otsusele esitasid apellatsioonkaebuse OÜ Aaber Kinnisvara ning D. Abramson ja G. Abramson. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
6. mai
7. a otsusega linnakohtu otsuse osaliselt protsessinormide olulise rikkumise tõttu ja saatis asja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks linnakohtule.
8. Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus tunnustas hageja OÜ Aaber Kinnisvara omandit vaidlusalusele hoonele. Hageja vaidlustas kohtuotsuse osas, millega tema nõue McDonald"s Eesti AS vastu jäeti rahuldamata.
9. Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga selles, et
10. aasta kokkuleppe sisust tulenes üheselt, et tehingu teinud isikud sõlmisid kokkuleppe allrentniku õiguste ja kohustuste tekkimises
11. juulil
12. a rendilepingus ettenähtud tingimustel alates hetkest, kui õigussuhe rentnikuga mis tahes põhjustel lõpeb. Kokkuleppe sõlmimise ajal puudus õiguslik regulatsioon lepingu ülevõtmise institutsioonile. Kohus leidis õigesti, et kokkulepe allrentniku astumises rendilepingusse hetkest, kui õigussuhe rentnikuga lõpeb, ei olnud selle sõlmimise ajal vastuolus tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Allrentnik võttis rendilepingu üle
13. juulil
15. juulist
16. a kohaldatakse kestvuslepingu täitmisel võlaõigusseaduse sätteid. Nõusoleku lepingu ülevõtmiseks olid omanikud andnud
17. aasta kokkuleppe sõlmimisel. Kohus leidis õigesti, et kostjal on õigus üürnikuna kasutada vaidlusalust hoonet
18. juulil
19. a rendilepingus ettenähtud tingimustel
20. juulist
21. a ja hageja tuleb lugeda alates
22. august
23. a astunuks
24. juuli
25. a lepingusse üürileandja asemele ning talle läksid üle kõik üürileandja õigused ja kohustused.
26. Linnakohtu otsus on vaidlustatud osas hagi rahuldamata jätmises põhjendatud ja seaduslik. Hageja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja kostjate D. Abramsoni ja G. Abramsoni vastavate apellatsioonkaebuse väidetega nõustumiseks puudub alus. Kohus on otsust piisavalt põhjendanud ja kohtu järeldused tulenevad asjas kogutud tõendite analüüsist nende kogumis.
27. Samuti on põhjendatud ja seaduslik kohtuotsus osas, millega kohus rahuldas McDonald"s Eesti AS hagi OÜ Aaber Kinnisvara vastu ja kohustas hagejat täitma üürilepingust tulenevaid üürileandja õigusi ja kohustusi ning hoiduma edasistest valduse rikkumistest üürilepingus ettenähtud ulatuses.
28. Protsessiosalised vaidlustasid märke tegemist kinnistusraamatusse põhjendusel, et

§ 324

sisu kohaselt saab märke teha vaid üürniku kasuks, kes kasutab ruume kehtiva üürilepingu alusel. Kuna linnakohus tuvastas kehtiva üürilepingu olemasolu ja ringkonnakohus selle seisukohaga nõustus, ei ole nimetatud osas vaja otsust täiendavalt motiveerida TsMS § 330 lg 5 kohaselt.

1. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse osas, milles rahuldati nõuded kostjate D. Abramsoni ja G. Abramsoni vastu ja kohustati neid hoiduma valduse rikkumisest. Ringkonnakohus rahuldas kostjate apellatsioonkaebuse osaliselt. Kohus ületas hagi piire, tehes otsuse nõude kohta, mida ei ole esitatud. Kohus kohustas kostjaid D. Abramsoni ja G. Abramsoni edasiselt hoiduma McDonald"s Eesti AS valduse rikkumisest vaidlusaluses hoones
2. juuli
3. a üürilepingus ettenähtud ulatuses. Sellist nõuet kostja oma hagiavalduses ei esitanud. Apellandid on seisukohal, et kohus on kostja hagi nende vastu põhjendamatult rahuldanud. Asja materjalidest nähtuvalt on McDonald"s Eesti AS esitanud nõude kolme kostja vastu, kuid jätnud hagiavalduses konkretiseerimata oma taotluse, st mida ta igalt kostjalt soovib. Kohtul oli kohustus eelmenetluse ülesande täitmisel selgitada välja hageja nõue ja anda hagejale aega hagiavalduse seaduse nõuetega kooskõlla viimiseks. Linnakohus on rikkunud TsMS § 147 lg 1 p 5, menetledes ebaselget nõuet. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ka kohtukulude väljamõistmise osas ja märkis, et kohtukulude jaotus tuleb lahendada asja uuel arutamisel. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
4. Kassatsioonkaebuse esitasid OÜ Aaber Kinnisvara ning David Abramson ja Gabriel Abramson. OÜ Aaber Kinnisvara palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ning teha asjas uus otsus, millega jätta McDonald"s Eesti AS hagi rahuldamata ning rahuldada OÜ Aaber Kinnisvara hagi.
5. Kaebuse kohaselt ei võimalda seadus õigussuhte ülevõtmist pärast õigussuhte lõppemist.

§s 179 toodud lepingu ülevõtmise regulatsioonile on kohaldatavad vastavad nõude loovutamise ja võla ülekandmise sätted.

1. juuli
2. a rendileping lõppes
3. juulist
4. a poolte kokkuleppel. Poolte kokkulepe on kooskõlas

§ 207lg-s 1 sätestatuga üks võlasuhte lõppemise aluseid.

Järelikult puudus

1. juulil
2. a õigussuhe, mida kostja oleks saanud eriõigusjärgluse korras üle võtta. Kokkulepe, mille kohaselt lepingu ülevõtmise korras võetakse üle lõppenud õigussuhe, on vastuolus tsiviilseaduse sisu ja mõttega, mistõttu kohus kohaldas ebaõigesti kehtinud TsÜS § 58 lg-t
3. Tsiviilkoodeksi kehtivusajal oli küll võimalik kokkuleppe sõlmimine lepingu ülevõtmise kohta, kuid kokkulepe lõppenud õigussuhte ülevõtmise kohta ei ole kooskõlas tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Valdus on üürilepingu kehtimajäämise vältimatuks eeltingimuseks kinnisasja hoonestusõiguse koormamisel, mistõttu on kohus ebaõigesti kohaldanud

§ 291lg-t 2.

Hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise kuupäeval (

1. augustil
2. a) ei olnud hoone kostja valduses vastavalt
3. juulil
4. a sõlmitud rendilepingus sätestatule.

§ 291

lg 2 alusel saavad hoonestajale üle minna vaid nendest üürilepingutest tulenevad kohustused, mille alusel on asi antud üürniku tegeliku võimu alla enne kinnistusraamatu kande tegemist. Ringkonnakohtule esitati dokumendid, millest nähtus, et alates

1. augustist
2. a on hoonestusõiguse ja vaidlusaluste hoonete omanik OÜ Fixor Invest. Kuivõrd OÜ Aaber Kinnisvara ei ole otsuse jõustumise ajal kinnisasja omanikuks, ei saa ta täita üürileandjana
3. juuli
4. a üürilepingut. OÜ Aber Kinnisvara ei saa rikkuda kostja võimalikke tsiviilõigusi.
5. Kohus on asunud seisukohale, et võimalikul kinnisasja koormamisel hoonestusõigusega koormab üürileping hoonestusõigusega koormatud kinnisasja, mistõttu on kohus ebaõigesti kohaldanud

§ 324lg-t 1.

Hageja leiab, et

§ 324lg 1 annab kinnisasja üürnikule õiguse nõuda märke kandmist kinnistusraamatusse.

Märke kinnistusraamatusse kandmise eelduseks on üürilepingulise suhte olemasolu kinnisasja omaniku ja üürniku vahel. Kuivõrd kinnistu on koormatud hoonestusõigusega, ei saa võimalik üürileping koormata mitte kinnistut, vaid hoonestusõigust. Hoonestusõiguse kinnistusregistriossa üürilepingu kohta märke tegemiseks ei ole kostja taotlust esitanud.

1. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 330 lg-st 4 tulenevat põhjendatuse nõuet ning ei ole oma otsuses vastanud kõikidele apellatsioonkaebuse põhjendustele. Ringkonnakohus ei ole oma otsuses üheselt ja arusaadavalt põhjendanud, miks ta leiab, et kokkulepe, mille kohaselt võetakse üle õigussuhe, mis on lõppenud seaduses sätestatud alustel ja korras, on kooskõlas tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Ringkonnakohus ei ole analüüsinud järgnevaid apellatsioonkaebuse väiteid: 1) seadus ei võimalda võlasuhte ülevõtmist pärast võlasuhte lõppemist ning selline seisukoht ei ole kooskõlas ka tsiviilseaduse sisu ja mõttega; 2) märke tegemine eeldab üürisuhte olemasolu; 3) omandi tunnustamise hagi esitamist ei saa lugeda pahatahtlikuks kohtusse pöördumiseks; 4)
2. märtsi
3. a kokkulepe on vastuoluline.
4. David Abramson ja Gabriel Abramson peavad OÜ Aaber Kinnisvara kassatsioonkaebust õigeks ning nõustuvad täielikult kassatsioonkaebuses toodud seisukohtade ja põhjendustega.
5. McDonald"s Eesti AS ei nõustu OÜ Aaber Kinnisvara kassatsioonkaebusega ning vaidleb sellele vastu. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et
6. aasta rendileping oleks lõppenud ning kostja oleks üle võtnud juba lõppenud võlasuhte. Ringkonnakohus märkis, et kostja sai üle võtta üürniku õigused ja kohustused samaaegselt rentniku väljumisega tehingust. Kassatsioonkaebuse väited, nagu oleks rendileping kõigepealt lõppenud ning alles mõni aeg hiljem oleks kostja astunud lepingusse, ei vasta ringkonnakohtu otsuse sõnastusele, mõttele ega eesmärgile. McDonald"s Eesti AS leiab, et
7. juuli
8. a rendilepingu lõpetamise kokkulepe lõpetas võlasuhte üksnes Kawe Kinnisasja AS jaoks, mitte aga D. Abramsoni ja G. Abramsoni jaoks, sest
9. aasta kolmepoolse kokkuleppe kohaselt kehtis võlasuhe pärast Kawe Kinnisasja AS väljumist rendilepingust automaatselt edasi kostja ning D. Abramsoni ja G. Abramsoni vahel. Võlasuhe ei ole kunagi lõppenud ning hageja väited lõppenud võlasuhte ülevõtmise võimatuse kohta on asjakohatud. Lepingu ülevõtmine ei saagi toimuda muul viisil, kui üksnes ühe poole lepingust väljumisega ning samal ajal uue poole lepingusse astumisega. Hageja tõlgendus

§ 291

lg 2 kohta ei ole õige.

§ 291

lg 2 räägib asja valdusesse andmisest üldiselt, kindlustades sellega, et hoonestajale läheksid üle vaid sellised üürisuhted, mille olemasolust ta on või saab olla üürniku valduse tõttu teadlik. Nimetatud sättest ei tulene, et üürilepingu kehtivus sõltuks konkreetselt üürniku valduses olevate hoonete ruutmeetrite arvust.

§ 291

lg-s 2 nimetatud valduse nõude mõtteks ja eesmärgiks on selliste olukordade vältimine, kus hoonestajale lähevad üle sellised üürilepingud, millest ta hoonestusõiguse seadmisel teadlik ei ole.

1. Kostja palub jätta tähelepanuta hageja kassatsioonkaebuses esitatud väite, et märkega saaks koormata kinnistule seatud hoonestusõigust, kuid kostja ei ole sellist taotlust esitanud. See väide on esmakordselt esitatud alles kassatsioonimenetluse käigus.
2. Ringkonnakohus ei ole rikkunud TsMS § 330 lõikeid 4 ja
4. Riigikohus on küsimust, kas OÜ Aaber Kinnisvara saab pärast hoonestusõiguse üleandmist OÜ-le Fixor Invest käesolevas asjas menetlusosalisena jätkata, ühe korra hinnanud (3-2-1-28-04) ning leidnud, et protsessiosalisena jätkamine on õiguspärane.
5. D. Abramson ja G. Abramson palusid kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta McDonald"s Eesti AS hagi täielikult rahuldamata. Kassaatorid vaidlustavad ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses.
6. Kassaatorid on seisukohal, et ei ole võimalik üle võtta lõppenud lepingut. Et lepingulisi õigusi ja kohustusi üle anda, peavad need olemas olema ja kehtima. Lepingu lõppemisel lõpevad sellest tulenevad õigused ja kohustused mõlema poole jaoks ning see muudab võimatuks kolmanda isiku õigusjärgluse selles lepingulises suhtes. Ringkonnakohus kohaldas vääralt

§ 324

. Märke seadmine eeldab kehtiva üürilepingu olemasolu märkega koormatava kinnisasja omaniku ja üürniku vahel. Antud juhul on kohus õigesti tuvastanud, et 7. augustist 2002. a on aadressil Viru 24 asuva hoone omanikuks OÜ Aaber Kinnisvara.

§ 291

lg 2 kohaselt lähevad hoonestusõiguse seadmisel üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle hoonestajale. Isegi kui leida, et kassaatorite ja kostja vahel oli mingil hetkel üürisuhe, ei saanud see kesta kauem kui

1. augustini
2. a. Kui isikul on üürisuhe hoonestajaga, saab märke teha hoonestusõiguse kohta avatud registriossa, mitte põhikinnistule. Hoonestusõigusele üürilepingu kohta märke tegemist kostja taotlenud ei ole.
3. Kassaatorid ei nõustunud sellega, et ringkonnakohus saatis oma otsusega asja linnakohtusse uueks läbivaatamiseks, kuna linnakohus ületas hagi piire ja tegi otsuse nõude osas, mida kohtule ei esitatud. Juhul, kui linnakohus on teinud otsuse nõudes, mida esitatud ei ole ja mille asjaolusid esile toodud ei ole, saab ringkonnakohus rikkumist kõrvaldada ka ilma asja linnakohtusse tagasi saatmata. Vastasel juhul venitatakse olematut nõuet menetledes asjatult protsessi.
4. Ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Ringkonnakohus tuvastas, et
5. augustist
6. a on aadressil Viru 24 asuva hoone omanikuks OÜ Aaber Kinnisvara ja et nimetatud ajast läksid üürilepingu järgsed õigused ja kohustused üle OÜ-le Aaber Kinnisvara. Samal ajal jäeti jõusse linnakohtu otsus, mis kohustas üürilepingu kohta märke tegemiseks üürilepingu pooleks mitteolevate kassaatorite kinnistule.
7. Ringkonnakohus ei vastanud kassaatorite apellatsioonkaebuses toodud väidetele TsÜS § 58 lg 1 ja

§ 179ebaõige kohaldamise kohta.

Kohus ei ole viidanud mitte ühelegi materiaalõiguse normile, mis sellist lõppenud võlasuhtesse astumist võimaldaks.

1. OÜ Aaber Kinnisvara peab David Abramsoni ja Gabriel Abramsoni kassatsioonkaebust õigeks ning nõustub selles esitatud väidete ja põhjendustega.
2. McDonald"s Eesti AS ei ole vastanud D. Abramsoni ja G. Abramsoni kassatsioonkaebusele. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu osas, millega ringkonnakohus otsustas teha D. Abramsonile ja G. Ambramsonile kuuluva kinnistu kinnistusregistriossa esimesele vabale järjekohale märke
4. juulil
5. a sõlmitud üürilepingu kohta McDonald"s Eesti AS kasuks. Selles osas tuleb hagi rahuldamata jätta. Samuti tuleb apellatsioonikohtu otsus tühistada TsMS § 363 p 2 alusel osas, millega kohus saatis McDonald"s Eesti AS hagi David Abramsoni ja Gabriel Abramsoni vastu uueks läbivaatamiseks linnakohtule. Muus osas ei anna kassatsioonkaebuste väited alust kohtuotsuse tühistamiseks.
6. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 järgi kohaldatakse enne
7. juulit
8. a tekkinud võlasuhtele suhte tekkimise ajal kehtinud seadust. Sama seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse kestvuslepingule alates
9. juulist
10. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Rendileping on suunatud püsivate ja korduvate kohustuste täitmisele, seega on rendileping kestvusleping, mille täitmisel kohaldatakse
11. juulist
12. a võlaõigusseaduses sätestatut.
13. aastal kokkulepitud lepingu ülevõtmise eeldus realiseerus
14. juulil
15. a, s.o ajal, kui lepingu ülevõtmist reguleeris võlaõigusseadus.

§ 179

järgi võib lepingupool teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Lepingu ülevõtmisega loetakse, et kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused on lepingu ülevõtjale üle läinud.

1. Pooled vaidlevad
2. märtsi
3. a kokkuleppe tõlgendamise ja selle õigusliku kvalifitseerimise üle. Kolleegium märgib, et nimetatud kokkuleppe p-s 3 (vt otsuse p 1) võib olla kokku lepitud kas lepingu ülevõtmises või edasilükkava tingimusega rendilepingu sõlmimises McDonald"s Eesti ASiga samadel tingimustel, millistel oli sõlmitud
4. juuli
5. a rendileping Kawe Kinnisasja AS-iga. Lepingu ülevõtmises võimaldas kokku leppida enne
6. juulit
7. a kehtinud TsÜS § 58 lg 1, tingimusliku lepingu sõlmimist reguleerisid TsÜS §-d 81-
8. Kohtud on tuvastanud, et
9. märtsil
10. a leppisid rendileandja, rentnik ja allrentnik kokku, et allrentnik võtab rendilepingu üle samast ajast, kui rendileping peaks ükskõik mis põhjusel lõppema. Seda järeldust on kohtud seaduse nõuete kohaselt piisavalt põhjendanud ning kolleegium nõustub nende põhjendustega.
11. Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, et kuna rendileping lõppes
12. juulist
13. a, siis
14. juulil
15. a puudus õigussuhe, mida kostja oleks saanud üle võtta. Selline arusaam välistaks lepingu ülevõtmise üldse, sest samaaegselt ei saaks lepingupooleks olla üleandja ja ülevõtja ning ajaliselt ei toimu ka üleandja lepingust lahkumine ja ülevõtja lepingusse astumine täpselt ühel ajal. Lepingu ülevõtmine ei saagi toimuda muul viisil, kui ühe poole lepingust väljumisega (tema suhtes leping lõpeb) ning samal ajal uue poole lepingusse astumisega. Kohtud on õigesti leidnud, et kokkulepe allrentniku astumises rendilepingusse hetkest, kui leping rentnikuga mis tahes alusel lõpeb, tähendab seda, et samaaegselt rentniku väljumisega lepingust võttis selle üle kostja. Järelikult on ekslik hageja arusaam, et kohtuotsuse kohaselt võeti üle lõppenud leping.
16. Järgnevalt tuleb vastata küsimusele, kas OÜ-l Aaber Kinnisvara hoonestusõiguse tekkimisel
17. augustil
18. a. läksid talle kinnisasja omanikelt üle üürileandja õigused ja kohustused.

§ 291

lg 2 sätestab, et hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asjaõiguse omajale. Selle normi eesmärk on vältida üürilepingu üleminekut piiratud asjaõiguse omajale ainult lepingu enda alusel, ilma et tal üürniku tegeliku valduse läbi oleks võimalust teada üürilepingu olemasolust. Vaidlust pole selle üle, et McDonald"s Eesti AS valdas vaidlusalust hoonet. Eelmises punktis toodud põhjenduste kohaselt valdas ta hoonet rendilepingu alusel rentnikuna. Hageja väidab, et kuna McDonald"s Eesti AS-il puudus valdus hoonele sellises ulatuses, nagu selleks andis õiguse 27. juuli 1993. a rendileping, siis ei läinud sellest lepingust üürileandja õigused ja kohustused üle omanikult hoonestajale. See hageja seisukoht on ekslik. Hoone valdusega oli informeeritud hoonestajat üürilepingust ja hoonestajal oli võimalik selgitada üürniku kasutusõiguse ulatust. Asjas on kinnisasja omanikud juba hoonestusõiguse seadmise lepingus informeerinud hoonestajat üürilepingu olemasolust. Seadusest ei tulene, et üürilepingu üleminekuks

§ 291

lg 2 alusel omanikult hoonestajale peaks üürnik valdama üüritud asja kogu lepingus ettenähtud ulatuses. Samuti ei võimalda

§ 291

lg 2 järeldada, et kui üürnik ei valda asja samas mahus, nagu võimaldab leping, siis läheb üürileping üle vaid osaliselt, st valduses olevate ruumide osas. Selline käsitus tähendaks sisuliselt rendilepingu muutmist, mis aga

§ 13

lg 1 kohaselt saaks toimuda vaid poolte kokkuleppel või lepingus või seaduses ettenähtud muul alusel. 43. Täiendavalt märgib kolleegium, et

§ 291

lg 2 alusel tuleb lugeda üürileping üleläinuks hoonestajale ka siis, kui üürnik kaotab valduse üürileandja omavoli tulemusel. 44. Järgnevalt analüüsib kolleegium, millise kinnistu kohta avatud kinnistusraamatusse (kinnistusregistriossa) tuleb teha märkus üürilepingu kohta, kui üürileandjaks ei ole kinnisasja omanik, vaid hoonestaja. McDonald"s Eesti AS esitas märkuse tegemise nõude pärast hoonestusõiguse tekkimist ja hoonestaja üürileandjaks muutumist.

§ 324

lg 1 järgi võib kinnisasja omanik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt sama seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Seega kaitseb kinnistusraamatusse üürilepingu kohta tehtud märkus üürnikku üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vastu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 241 lg 4 järgi kohaldatakse hoonestusõigusele kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt on ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas ja millele hoonestusõigus laieneb, hoonestusõiguse oluline osa. Kinnistusraamatuseaduse § 493 lg 1 kohaselt avatakse kinnistu koormamisel hoonestusõigusega hoonestusõigusele ametiülesande korras iseseisev registriosa. Seega saab hoonestusõiguse oluliseks osaks olevas ehitises ruumide üürimisel üürileandjaks olla hoonestaja, mitte aga kinnisasja omanik. KRS § 493 lg 5 kohaselt on määravaks hoonestusõiguse registriosas olev kanne, kui hoonestusõiguse sisu osas on hoonestusõiguse ja hoonestusõigusega koormatud maatüki registriosade kannetes erinevusi. Eelnevast tuleneb, et hoonestusõiguse võõrandamisel saab üürnik uue hoonestaja suhtes

§ 324

lg-s 2 sätestatud kaitse vaid siis, kui märkus üürilepingu kohta on tehtud hoonestusõiguse registriossa. Seega tuleb märkus kanda sellesse kinnistusregistriossa, mida peetakse üüritud asja kohta.

1. Kostjate David Abramsoni ja Gabriel Abramsoni kassatsioonkaebuses palutakse apellatsioonikohtu otsus tühistada ka seetõttu, et märkus üürilepingu kohta on tehtud neile kuuluva kinnisasja registriossa. Kostjad D. Abramson ja G. Abramson vaidlesid neile kuuluva kinnisasja kinnistusregistrisse üürilepingu kohta märkuse tegemise nõudele vastu esimese astme kohtumenetluses ja palusid apellatsioonkaebuses linnakohtu otsuse tühistada ka osas, millega otsustati teha märkus neile kuuluva kinnisasja kinnistusraamatusse. Seega pidid kohtud ja peab ka Riigikohus lahendama õigusliku küsimuse, kas märkuse tegemine kinnisasja registriossa on õige. See õiguslik küsimus oleks tulnud kohtutel lahendada ka siis, kui kostjad D. Abramson ja G. Abramson ei oleks märkuse tegemisele vastu vaielnud, sest tegemist on õigusliku küsimusega " kas märkust saab kanda selle kinnistu kinnistusregistriossa, mida ei peeta üüritud asja kohta. Kolleegium leiab, et vastus sellele küsimusele on eitav. AÕS § 53 lg 1 ja § 63 lg 1 p 4 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud andmed ning märkuse võib kinnistusraamatusse kanda seadusega lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. Üürilepingu kohta märkuse tegemise eesmärk on teha üürileping nähtavaks üüritud asja omandajale. Kui üüritud asi on hoonestusõiguse oluline osa, tuleb vastav märkus kanda hoonestusõiguse kohta avatud registriossa. Üürnikul pole sel juhul mingit üürilepingust tulenevat õigust kinnisasja suhtes, mida nähtavaks teha kinnisasja omandajale. Seega märkuse tegemine kinnisasja registriossa tooks sisuliselt kaasa kinnistusraamatu ebaõigsuse, kuna AÕS § 65 lg-st 1 järeldub, et ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja Riigikohus saab teha uue otsuse ning McDonald"s Eesti AS hagi märkuse kandmiseks Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr 10 rahuldamata jätta.
2. Üürilepingu kohta märkuse tegemise nõudega seonduvalt peab kolleegium seaduse ühetaolise kohaldamise tagamiseks vajalikuks käsitleda ka sellise hagi tagamise võimalust. TsMS § 155 lg 1 lubab hagi tagamist, kui tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Üürniku esitatud märkuse kinnistusraamatusse kandmise hagi tagamata jätmine võib välistada hagi rahuldamise. Kui üürileantud asja omanik kohtumenetluse ajal vahetub, siis ei saa hagi rahuldada eelmise omaniku suhtes. Kui uus omanik üürilepingu

§ 323

alusel üles ütleb, siis puudub üürileping, mis on

§ 324kohaselt märke nõudmise eeldus. Seega tuleb üürilepingu kohta märkuse tegemise hagi vastava taotluse korral tagada. Ts

MS § 156 lg 1 p 2 võimaldab hagi tagada keelumärkega. Samas ei või hagi tagamine olla aga kostjale põhjendamatult koormav. Kostja jaoks oleks keelumärge märkuse nõude hagi tagamise vahendina reeglina põhjendamatult koormav, sest see piirab omanikku rohkem, kui on vaja hagi rahuldamise või kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Kolleegium leiab, et sellises olukorras on põhjendatud leebema hagi tagamise abinõu valik, mis ei piira kostjat rohkem, kui on vajalik hagi rahuldamise ja kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Selliseks hagi tagamise abinõuks sobib ka AÕS §-s 63 lg 1 p-s 1sätestatud eelmärge. AÕS § 631 lg 2 võimaldab hagi tagada eelmärkega. Kui hagi jääb rahuldamata vastava nõude puudumise tõttu, siis eelmärke aktsessoorsuse tõttu ei ole sellel

-i § 324 lg-s 2 ettenähtud toimet ja hagi tagamine tuleb TsMS § 160 korras tühistada. Hagi rahuldamisel oleks aga üürilepingu ülesütlemine

§ 323lg 1 alusel AÕS § 63 lg-st 3 tulenevalt tühine.

Kolleegium möönab, et oma olemuselt ei sobiks eelmärge märkuse nõuet tagama, kuid igal juhul on see sobivam hagi tagamise vahend kui keelumärge.

1. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et McDonald"s Eesti AS ei ole hagiavalduses esitanud selget nõuet, mida saaks menetleda ja mille suhtes saaks kohus teha hagi rahuldava või rahuldamata jätva otsuse. Hagiavalduse nõuet väljendavas osas palus McDonald"s Eesti AS kohustada OÜ-d Aaber Kinnisvara täitma üürileandjana rendilepingut, keelata OÜ-l Aaber Kinnisvara tema valduse rikkumine vaidlusaluses hoones ning kohustada teda hoiduma valduse rikkumisest. Samuti palus McDonald"s Eesti AS teha märke üürilepingu kohta tema kasuks kinnisasja kohta käivasse kinnistusregistriossa nr
2. Viimati märgitu osas on kostjateks kinnisasja omanikud D. Abramson ja G. Abramson ning see nõue on ka lahendatud. Ka hagiavalduse põhjendavast osast ei nähtu, et kinnisasja omanike vastu oleks veel mingi nõue esitatud. TsMS § 154 lg-s 1 ettenähtud korras hagi eset muudetud ega täiendatud ei ole. Seega tühistas apellatsioonikohus põhjendatult TsMS § 229 lg 1 rikkumise tõttu linnakohtu otsuse osas, millega kohustati D. Abramsoni ja G. Abramsoni hoiduma valduse rikkumisest. Küll on aga ekslik apellatsioonikohtu arusaam, et kostjate D. Abramsoni ja G. Abramsoni vastu on esitatud veel mingi nõue, mis pole selge ja selles osas tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks Tallinna Linnakohtule. Kuna McDonald"s Eesti AS esitatud nõuded on kohus lahendanud, siis tuleb apellatsioonikohtu otsus tühistada osas, millega asi saadeti Tallinna Linnakohtule uueks läbivaatamiseks.
3. OÜ Aaber Kinnisvara kassatsioonkaebuse väite kohta, et kuna tema ei ole otsuse jõustumise ajal kinnisasja omanikuks, ei saa ta täita üürileandjana
4. juuli
5. a üürilepingut, märgib kolleegium järgmist. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma
6. märtsi
7. a määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-28-04 (RT III 2004, 9, 109) märkinud: "Ringkonnakohtu määruse järgi võõrandas OÜ Aaber Kinnisvara hoonestusõiguse OÜ-le Fixor Invest pärast esimese astme kohtu otsuse tegemist. OÜ Aaber Kinnisvara ei ole apellatsioonimenetluses soovinud enda asendamist õigusjärglasega. TsMS § 78 lg 1 mõtte kohaselt peab poole eriõigusjärglane ise avaldama soovi astuda protsessi. Kui apellatsioonimenetluses on kohus õigusjärglasele andnud võimaluse astuda protsessi ja viimane mõistliku aja jooksul seda ei tee, võib kohus asja menetlust jätkata samade protsessiosalistega." Samas määruses märgiti: "Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 76 annab hagejale (ka vastuhagis) õiguse kohtumenetluses kostja asendada teise kostjaga ning sama seadustiku § 77 annab kohtule kostja kaasamise õiguse, kuid pärast kostja asendamist või kaasamist tuleb alustada asja läbivaatamist algusest peale. See tähendab aga kohtumenetlust esimese astme kohtus." OÜ-l Fixor Invest pole õigusjärglasena protsessi astumise võimalust, vaatamata Tallinna Ringkonnakohtu
8. oktoobri
9. a kirjale, kasutanud. McDonald"s Eesti AS pole taotlenud kostja asendamist ja kohus pole omal algatusel kostjat kaasanud. Seega on kohus kooskõlas Riigikohtu juhisega jätkanud menetlust ja teinud otsuse samade menetlusosaliste suhtes. OÜ Aaber Kinnisvara ei põhjendanud kogu apellatsioonimenetluse kestel linnakohtu otsuse tühistamise nõuet sellega, et ta pole enam hoonestaja ja seega on üürileandja keegi teine. Esitades alles kassatsioonimenetluses kohtuotsuse tühistamiseks argumendi, et hoonestusõigus on pärast linnakohtu otsust võõrandatud, ei kasuta ta oma protsessiõigusi heauskselt. Kolleegium jätab TsMS § 68 alusel kassatsioonkaebuse vastava väite arvestamata. Kui OÜ Aaber Kinnisvara ei ole enam üürileandja, siis ei saa ja ei pea ta üürileandjana üürilepingut täitma.
10. Õige on OÜ Aaber Kinnisvara kassatsioonkaebuse väide, et apellatsioonikohus pole vastanud nende apellatsioonkaebuse p-le 1.
11. Selle rikkumise tõttu ei pea aga ringkonnakohtu otsust tühistama, sest see ei toonud kaasa ebaõiget kohtulahendit. Kuna McDonald"s Eesti AS valdas asja seaduslikul alusel, siis jäeti põhjendatult rahuldamata OÜ Aaber Kinnisvara hagi.
12. Kokkuvõttes kuulub ringkonnakohtu otsus tühistamisele osas, millega ringkonnakohus 1) saatis McDonald"s Eesti AS hagi D. Abramsoni ja G. Abramsoni vastu uueks läbivaatamiseks linnakohtule; 2) otsustas teha D. Abramsonile ja G. Abramsonile kuuluva kinnistu kohta kinnistusregistrisse esimesele vabale järjekohale märke
13. juulil
14. a sõlmitud üürilepingu kohta McDonald"s Eesti AS kasuks. Selles osas teeb kolleegium uue otsuse ja jätab McDonald"s Eesti AS hagi rahuldamata. Ülejäänud osas jääb apellatsioonikohtu otsus muutmata.
15. Jättes täielikult rahuldamata McDonald"s Eesti AS hagi D. Abramsoni ja G. Abramsoni vastu, tuleb TsMS § 60 lg -te1 ja 11 kohaselt hagejalt kostjatele sisse nõuda kohtukulu, mille kandmine on tõendatud, s.o apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv kokku 260 krooni. A. Kull, H. Jõks, J. Luik