← Eesti

3-2-1-146-04

Obsah (4)§ 313§ 101§ 196§ 334

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-146-04 Otsuse kuupäev Tartu, 20. detsember 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed P. Jerofejev ja J. Luik Kohtuasi OSAÜHINGU CAPITA

§-le 329 ja § 326 lg-le 1 oli üürilepingu ülesütlemist võimalik vaidlustada üürikomisjonis või kohtus 30 päeva jooksul, arvates teate saamisest. Kostja vastavat nõuet ei esitanud. Seega väljub ülesütlemise hea usu põhimõttele vastavuse tuvastamine eluruumi vabastamise hagi läbivaatamisel asja piiridest. Kostjal on õigus tõendada lepingu ülesütlemiseks mõjuva põhjuse puudumist ning kohtul on õigus kontrollida, kas ülesütlemiseks oli alus ja kas ülesütlemise korra osas järgiti seadust.

  1. Üürilepingu ülesütlemise teatega ja hageja seadusliku esindaja seletusega on tõendatud, et üürileandja ütles lepingu üles, sest üürnik ei tasunud eluruumi kasutamise eest lepingus kokkulepitud makseid.
  2. jaanuari
  3. a seisuga oli kostja võlgnevus 8 709 krooni 23 senti. Kuni
  4. aasta oktoobrini hageja arvele laekumisi kostjalt ei olnud. Ülesütlemise hetkeks oli võlg 19 023 krooni 86 senti. Seda asjaolu kostja ei vaidlustanud. Kostja esindaja seletuse ja kirjalike vastuväidete kohaselt ei tasunud kostja alates
  5. juunist
  6. a üüriarveid, sest jäi töötuks. Ta arvas, et seda teeb sotsiaalhoolekande osakond. Ülesütlemisteate esitamise ajaks oli kostja kasutanud eluruumi selle eest ühtki makset tasumata üle ühe aasta, saades samas sotsiaalhoolekande osakonnalt toimetulekutoetust, mille maksmisel arvestati eluaseme kuludena kostja esitatud jooksva kuu üüriarveid. Üürilepingu ülesütlemiseks oli mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõttes ja üürileandjalt ei saanud eeldada sellistel asjaoludel lepingu täitmise jätkamist. Isegi juhul kui kostja ei saanud algselt aru toimetulekutoetuse maksmise korrast, oli tal piisavalt võimalust pöörduda selguse saamiseks linnaosavalitsuse või üürileandja poole. Linnaosavalitsusele igakuiselt esitatud üüriarved pidid sisaldama ka jooksva kuu alguseks kogunenud võlgnevuse summat. Asjaolu, et kostja ei nõustunud
  7. aasta sügisel üürimäära muutmisega üürileandja poolt, ei saanud samuti olla mõistlikuks aluseks ka senimääratud summa ulatuses üüri maksmata jätmisele. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  8. Tallinna Ringkonnakohtu
  9. juuli
  10. a otsusega jäeti T.S apellatsioonkaebus rahuldamata ja linnakohtu otsus muutmata. Kolleegium ei pidanud TsMS § 330 lg 5 alusel vajalikuks korrata esimese astme kohtu põhjendusi.
  11. Asja materjalidest nähtub, et hageja on kostjale üürilepingu erakorraliselt üles öelnud VÕS §-de 313 ja 316 alusel. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaolud. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürnikupoolne üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja ei maksnud alates
  12. aasta juunist kuni hagi esitamiseni üüri ja kõrvalkulusid (tasu teenuste eest). See andis hagejale VÕS § 316 lg 1, § 196 lg 2 ja § 116 lg 2 p-de 1-4 alusel võimaluse leping üles öelda ilma kostjale rikkumise lõpetamiseks tähtaega andmata. Asjaolu, kas üürnik, kes ei tasu üüri ja kommunaalteenuste eest, töötab, on pensionär või töötu, ei oma üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel tähtsust. Kostja väide, et üüri maksmata jätmisel puudub tema süü, on põhjendamatu. Kostja sai eluasemetoetust ja pidi teadma, milleks sellist toetust anti. Saades toimetulekutoetust (eluruumi alalised kulud ja toimetulekupiir), ei olnud tal alust arvata, et lisaks talle makstud toimetulekutoetusele maksab kohalik omavalitsus kinni ka tema üüriarved. Kui kostja ei tundnud huvi, mis otstarbeks talle toimetulekutoetust maksti, siis on tegemist tema enda raske hooletusega. Kostja teadis, et ta peab vastavalt lepingule tasuma hagejale üüri ja kõrvalkulusid, kuid ei teinud seda. Kostja pidi ise üüriarveid saades pidama arvestust, kas ta on võlgu ja kui palju ta on võlgu. Seetõttu ei ole asjakohane kostja väide, et teda ei ole VÕS § 7 järgi võlast teavitatud. Asjaolu, et hageja ei esitanud varem üürilepingu ülesütlemise avaldust, ei tähenda, et ta oleks kaotanud võimaluse kasutada õiguskaitsevahendina üürilepingu ülesütlemist, kuna kostja ei tasunud ka vahetult enne ülesütlemisavalduse esitamist üüri ja kõrvalkulusid. Kostja on kõik oma vastuväited eluruumi üürilepingu ülesütlemise vastu saanud esitada kohtus, mistõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust asjaolu, et ülesütlemisavalduses oli jäänud märkimata, mis päevast hakata lugema VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud 30-päevast tähtaega. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
  13. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning lõpetada asja menetlus või saata asi uueks läbivaatamiseks. Samuti palus kostja välja mõista hagejalt kassatsiooniastmes kantud õigusabikulu 2000 krooni.
  14. Kostja leiab, et pärast
  15. novembrit
  16. a pikenes pooltevaheline üürileping veel viieks aastaks, s.o
  17. novembrini
  18. a. Üürileping sõlmiti
  19. novembril
  20. a, s.o elamuseaduse kehtivuse ajal. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 järgi kohaldatakse enne
  21. juulit
  22. a sõlmitud kestvuslepingutele alates
  23. juulist
  24. a võlaõigusseaduses sätestatut, kuid see ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne
  25. juulit
  26. a. Kostja leiab, et see väide ei pruugi hetkel olla oluline, kuid võib muutuda hiljem põhimõtteliseks küsimuseks.
  27. Asjas ei saa kohaldada asjaõigusseaduse sätteid. Üürileping on võlaõiguslik leping, mistõttu poolte vahel on võlaõiguslik, mitte asjaõiguslik suhe. Seega on ebaõige nõuda üürilepingu lõppemisel eluruumi tagastamist asjaõigusseaduse sätete alusel. Järelikult on oluliselt rikutud VÕS §-de 101 ja 334 sätteid.
  28. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 kohaselt peab poolel olema lepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Üürileandjal lepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus puudus. Lepingu üleütlemise alusena märkis hageja VÕS § 316, s.o üüri või kõrvalkulude maksmata jätmine või maksmisega viivitamine. Üürilepingu p 4.2 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma maksed eluruumi kasutamise ja muude talle osutatavate teenuste eest hiljemalt maksustatava kuu kahekümnendaks kuupäevaks. Kui üürileandja ei ole teatanud korteriüüri suurust hiljemalt maksustatava kuu kümnendaks kuupäevaks, on üürnik kohustatud tasuma korteriüüri 10 päeva jooksul, arvates teate saamisest korteriüüri suuruse kohta. Kostja ei ole saanud üürileandjalt ühtegi teadet korteriüüri suuruse kohta. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kostjale üüriarveid saatnud või et kostja oleks neid saanud. Seega ei olnud üürilepingu ülesütlemise teate saatmise ja hagiavalduse esitamise hetkeks kostja üürimaksmise kohustus sissenõutavaks muutunud ning hageja poolt lepingu ülesütlemine VÕS §-le 316 tuginedes oli alusetu ja ebaseaduslik.
  29. Kohus luges ekslikult kostja üürivõla tõendatuks. Hageja esitatud "tõendi korteriüüri arvestuse ja laekumise kohta" on väljastanud firma OSAÜHING URBUSON, kes ei ole vaidluses pool. Selline dokument ei saa olla tõend üürivõla kohta.
  30. Vastuses kassatsioonkaebusele leiab hageja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks. Väite, et tegemist ei ole tähtajatu üürilepinguga, on kostja esimest korda esitanud kassatsioonkaebuses. Alates
  31. juulist
  32. a kohaldatakse üürilepingutele võlaõigusseaduses sätestatut ning VÕS § 310 lg 1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Hageja on tõendanud kostja üürivõlgnevuse olemasolu ja selle üle pooled ei vaidle. OSAÜHING URBUSON ja hageja olid sõlminud raamatupidamisteenuste osutamise lepingu. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  33. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Riigikohus saab asjas teha TsMS § 362 p 5 järgi ise uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.
  34. Hageja on esitanud kostja vastu hagi eluruumi kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kohtud on tuvastanud, et kostja sai üürilepingu ülesütlemise teate kohtult koos hagimaterjalidega
  35. novembril
  36. a, ja selle, et kostja oli pikemat aega üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses.
  37. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste järgi on kostja valdus ebaseaduslik, sest hageja on VÕS § 316 lg 1 alusel lepingu üles öelnud ning hageja ei pidanud VÕS § 196 lg 2 ja § 116 lg 2 p 3 alusel kostjale rikkumise lõpetamiseks tähtaega andmata. Kostja leiab, et üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud. Seega vaidlevad pooled selle üle, kas hageja on
  38. novembril
  39. a sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles öelnud ja kas tal on õigus nõuda vaidlusalune eluruum kostja valdusest välja.
  40. Lepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mis lõpetab tulevikku suunatult kestvuslepingu. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, millega soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe. Kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi
  41. lõike järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Ringkonnakohus tuvastas, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate sai kostja kohtu poolt saadetuna koos hagimaterjalidega. Kuna üürilepingu lõppemine kuulub selles asjas hagi alusesse ja kohtud on tuvastanud, et hagi esitamise ajal, s.o
  42. novembril
  43. a ei olnud kostja üürilepingu ülesütlemise teadet saanud, siis ei olnud hageja üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Seega ei ole kostjalt eluruumi väljanõudmiseks õiguslikku alust.
  44. Kolleegium peab vajalikuks analüüsida võlaõigusseaduse sätteid, mis on seotud üürilepingu erakorralise ülesütlemisega üüri tasumisega viivituse tõttu. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on

§ 313lg-le 2 lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel.

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu on sätestatud VÕS §-s

  1. Üürileandja võib üürilepingu selle paragrahvi
  2. lõike esimese punkti järgi üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; sama lõike teise punkti järgi siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa ning kolmanda punkti järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa. Seega, kui üürnik on üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses, võib üürileandja nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda.
  3. Õiguskaitsevahendid kohustise rikkumise eest on sätestatud VÕS §-s 101.

§ 101

lg 1 p-le 1 võib võlausaldaja võlgniku kohustuse rikkumise korral nõuda kohutuse täitmist ning sama lõike punkti 4 järgi taganeda lepingust või lepingu üles öelda. Raha maksmise kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (VÕS § 108 lg 1). Üüri ja kõrvalkulude maksmine on üürniku rahaline kohustus. 22. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196.

§ 196

lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii VÕS §-st 108 kui ka sama seaduse § 196 lg-st 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 3, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda.

  1. Ringkonnakohus leidis, et kui kostja ei tundnud huvi, mis otstarbeks talle toimetulekutoetust maksti, siis on tegemist tema enda raske hooletusega ja hageja ei pidanud kostja üüri maksmise kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks talle mõistlikku täiendavat tähtaega andma. Kolleegium märgib, et kui seadusest tulenevalt eeldatakse kohustuse rikkumise olulisust (VÕS § 116 lg 2 p 3), on oluline see, milline on lepingu rikkuja enese suhtumine rikkumisse (tahtlus) või hooletus olulisel määral lepingu täitmisel (raske hooletus). Tahtlust või rasket hooletust ei eeldata. Vaidluse korral peab seda tõendama lepingu üles öelnud isik. Kuna üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmine on piiramatu, oleks näiteks VÕS § 196 lg 2 teise lause ja VÕS § 116 lg 2 p 3 juhuga tegemist siis, kui üürnik on üüri maksmisest tahtlikult keeldunud.
  2. Õige ei ole kassatsioonkaebuse väide, et üürilepingu lõpetamisel ei saa kohaldada asjaõigusseaduse sätteid. Üüritud asja tagastamine on sätestatud võlaõigusseaduse
  3. peatüki
  4. jaos.

§ 334

lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda ka asjaõigusseaduses sätestatud alustel. Vastavalt AÕS § 80 lg-le 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

  1. Kassatsioonkaebuse väited lepingu pikenemise ning üüriarvete esitamata jätmise kohta tuleb jätta tähelepanuta, sest tegemist on uute asjaolude väljatoomisega kassatsioonkaebuses.
  2. Kuivõrd hagi jäetakse rahuldamata, tuleb hagejalt TsMS § 60 lg 1 järgi välja mõista kostjale apellatsioonkaebuse esitamisel makstud 60 krooni. Kolleegium ei saa arvestada kostja kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulusid, kuna vastavalt TsMS § 61 lg-le 1 mõistetakse poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vaid tema esindaja osutatud õigusabi kulud. Käesoleval juhul on kostja esitanud kassatsioonkaebuse isiklikult. L. Laarmaa, P. Jerofejev, J. Luik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.