Obsah (4)

§ 71§ 72§ 77§ 76

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-143-04 Otsuse kuupäev Tartu, 21. detsember 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja J. Luik Kohtuasi Erkki-Ruben Vedderi hagi

) § 77 lg-le 2 otsustama asja jagamise viisi pärast poolte arvamuste ärakuulamist. Kostja oli vaidluse lahendamiseks nõus kõigi võimalustega, pidades kõige otstarbekamaks lõpetada kaasomand asja müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagamisega kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele.

1. detsembril
2. a esitatud vastuhagi täienduses märkis kostja, et kuna kaasomanike vahel on varem jõutud sisulisele kokkuleppele lõpetada kaasomand kinnistu korteriomanditeks jagamise teel, peab kostja muuhulgas võimalikuks ka kinnistu jagamist reaalosadeks, arvestades kolmandate isikute sooviga säilitada senine elukorraldus.
3. Protsessi kaasatud kolmandad isikud Leili Raja ja Lembit Raja leidsid, et elamu kasutuskorda ei ole põhjust muuta ja kostja tehtud parendustöid lammutada. Kinnistu müümisega kolmandad isikud ei nõustunud.
4. Tartu Maakohus rahuldas
5. jaanuari
6. a otsusega hagi osaliselt ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus jättis hagi rahuldamata osas, millega nõuti küttekolde taastamist ja du"i demonteerimist, kuna kostjat ei ole mõistlik ega proportsionaalne sundida taastama küttekollet ja demonteerima du""i, sest ülejäänud kaasomanikud, kellele kuulub kokku 1/2 mõttelist osa kinnistust, ei ole nõudnud olukorra ennistamist ega ole leidnud, et nende huve oleks rikutud. Kohus leidis, et kostja peab demonteerima elektrikütte, mis suure tõenäosusega võib olla inimesele eluohtlik ja põhjustada elamus tuleõnnetuse.

§ 71

lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduse või tehinguga ei ole sätestatud teisiti.

§ 72

lg 2 kohaselt ei või aga kaasomaniku nõusolekuta vähendada tema osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada. Seega on hageja tasunõue 40 krooni ruutmeetri eest kostja poolt suurema pinna kasutamise eest põhjendatud, arvestades keskmise rendihinnaga antud piirkonnas. Asjas ei oma tähtsust pinna heakorratase ega asjaolu, et renditav pind on kaasomandi mõtteline osa. Tasu enamkasutatava pinna eest tuleb kostjalt välja mõista alates

1. veebruarist
2. a, kui kostja sai kaasomandi omanikuks ja on vaidlusalust pinda kasutanud. Kostja ise XXXXXXXX X ei ela vaid üürib elamispinda välja, kuid saadava üüri suuruse kohta tõendeid ei esitanud. Kohus leidis, et kostja mõistliku inimesena saab üüri keskmise üürimäära järgi selles piirkonnas. Hageja on saatnud juba
3. novembril
4. a kostjale tasu nõude ja lepingu, mis tõendab, et hageja on püüdnud leida kohtuvälist lahendust. Hagejal on õigus tasule enamkasutatava pinna eest, kuni kostja pinna kasutamist jätkab. Maakohus mõistis kostjalt kohtuotsuse tegemise päeva seisuga välja 24 500 krooni ja 40 senti. Vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõude osas leidis kohus, et alates
5. juulist
6. a kehtiva

§ 77

lg 2 kohaselt otsustab kohus hageja nõudel kaasomandi jagamise viisi, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes. Kuna hageja ei ole kohtult konkreetset kinnisasja jagamise viisi nõudnud, ei ole kohtul võimalik otsustada kinnisasja jagamise viisi üle. Korteriomandite kinnistamisel tuleb koos kinnistamisavaldusega esitada ka muud kinnistamiseks vajalikud dokumendid, kostja ei ole neid esitanud.

1. Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebused nii hageja kui ka kostja. Hageja palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata tema nõue demonteerida du"", ja teha uue otsuse, millega nõue rahuldada. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati, ning teha uue otsuse, millega jätta rahuldamata nõue elektrikütte demonteerimiseks, muuta kohtuotsust tasu väljamõistmise osas ja mõista kostjalt tasu välja alates
2. veebruarist
3. a arvestusega 25 krooni ruutmeetri eest kuni kohtuotsuse tegemiseni ning rahuldada vastuhagi ja lõpetada kaasomand E.-R. Vedderile ja K. Sillale kuuluva 1/2 majaosa müümisel kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kolmandad isikud vaidlesid E.-R. Vedderi apellatsioonkaebusele vastu. Vastuhagi osas märkisid nad, et ei soovi oma eluruumi müüa ega juurde osta. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4. Tartu Ringkonnakohus tühistas
5. juuni
6. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt ja tegi uue otsuse, millega jättis rahuldamata hageja nõude demonteerida elektriküte köögist ja ümberehitatud esikust ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja ettenähtust suurema kasuliku pinna kasutamise eest 15 281 krooni ning kohtukulu 2164 krooni.
7. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on asunud põhjendatud seisukohale, et kui kaasomandis oleva korteri ümberehitus ei riku sisuliselt kellegi huve, ei saa nõuda endise olukorra taastamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest, kuid kaasomanikul võib tekkida alus nõuda mõistlikku hüvitist tema nõusolekuta tehtud ümberehituste eest, ning leidnud tõendeid hinnates, et du"i demonteerimiseks ei ole põhjust. Elektrikütte demonteerimise osas tuleb maakohtu otsus tühistada, kuna ei ole tõendatud, et elektriküte oleks eluohtlik või võiks põhjustada tuleõnnetuse.
8. Kasuliku pinna kasutamise eest on põhjendatud kostjalt välja mõista tasu arvestusega 25 krooni ruutmeetri eest alates
9. veebruarist
10. a, kuna alates sellest ajast on kostja kasutuses tema osale vastavast osast suurem kasulik pind kaasomandist. Samas ei moodusta kostja poolt kasutatav suurem pind iseseisvat ruumi. Esitatud arvamused üüri suuruse kohta lähtuvad aga eeldusest, et tegemist on iseseisva ruumiga. Samuti on arvamused üüri suuruse kohta esitatud
11. a ja
12. a seisuga, kuid tasu nõutakse alates
13. veebruarist 2000.a.

§ 71

lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti.

§ 72

lg 2 kohaselt ei või kaasomaniku nõusolekuta vähendada tema osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada. Arvestades eeltoodut, mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja 15 281 krooni. 10. Maakohus on õigesti jätnud vastuhagi rahuldamata. Vastavalt

§ 76

lg-le 1 on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise alusega. Kostja on esitanud kaasomandi lõpetamise nõude. Tema nõue saab olla suunatud oma osas kaasomandi lõpetamisele, s.o " mõttelisele osale kinnistust. Kostja ei saa nõuda kaasomandi lõpetamist 1/2 mõttelises osas. Nii kolmandad isikud kaasomanikena kui ka hageja vaidlevad kaasomandi lõpetamise nõudele vastu. Õige on maakohtu seisukoht, et põhjendatud ei ole kostja nõue korteriomandite seadmiseks

§ 77lg 2 alusel.

Juhul, kui hageja ei anna nõusolekut korteriomandite kinnistamiseks, on kostjal õigus taotleda tema nõusolekut tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) sätete kohaselt, kuid seda ei lahendata antud vastuhagi raames. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks osas, millega ringkonnakohus jättis kaasomandi lõpetamata ja mõistis välja kaasomandi osast suurema pinna kasutamise eest tasu 15 281 krooni.
2. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohtud jätnud vastuhagi sisuliselt lahendamata ning eksinud protsessinormide vastu, jättes asja lahendamiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata. Ühtlasi on kohus jätnud põhjendamata vastuhagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise. Kassaator on esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks ja põhimõtteliselt nõustunud erinevate kaasomandi lõpetamise viisidega ning leiab, et kaasomandi lõpetamise küsimus tuleb lahendada käesoleva vaidluse raames. Asjas on olemas nii sisuline kui õiguslik alus kaasomandi lõpetamiseks ning kaasomandi lõpetamine hoiaks ära edaspidised vaidlused.
3. Ühtlasi leiab kassaator, et ringkonnakohus on vääralt kohaldanud

§ 71lg-t 2 ja § 72 lg-t 2 tasu küsimuse lahendamisel.

Nimetatud sätted ei ole käesolevas vaidluses kohaldatavad. Kassaator ei nõustu kohtu seisukohaga, et tasu tuleb maksta alates hetkest, mil kostja sai kaasomanikuks. Kinnisasja omandamise ajal ei olnud kostja teadlik, et asub kasutama oma osast suuremat pinda. Ühtlasi ei ole kohtud selgitanud, kas kostja ka tegelikult alates omandamise hetkest kaasomandiosast suuremat pinda kasutas. Kassaator leiab, et kuna ta ei olnud elamu mõttelise osa omandamise hetkel teadlik, et tema korter ei vasta kaasomandi osa suurusele, ja temalt suurema pinna kasutamise eest tasu ei nõutud, ei pea kostja selle aja eest tasu maksma. Tulenevalt õiguse üldpõhimõtetest, mis käesoleval hetkel sisalduvad ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg-s 3 ja §-s 1038, tuleb tasu välja mõista hetkest, mil kostja sai teada kaasomandi osast suurema pinna kasutamisest, s.o konkreetse nõude esitamisest hageja poolt

1. veebruaril
2. a. Sellest tulenevalt tuleks kostjalt välja mõista kaasomandi osast suurema pinna kasutamise eest 3 593 krooni 60 senti.
3. Hageja kassatsioonkaebusele kirjalikult vastanud ei ole. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule osas, millega jäeti rahuldamata kaasomandi lõpetamise nõue. Kassatsioonkaebus ei anna alust otsuse tühistamiseks muus osas ning kolleegium ei pea vajalikuks korrata ringkonnakohtu otsuse põhjendusi kaasomandi osast suurema pinna kasutamise eest tasu väljamõistmise osas.
6. juulil
7. a jõustunud

§ 76

lg-te 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Käesolevas vaidluses kaasomandi lõpetamist välistavat kokkulepet tuvastatud ei ole. Seega peab kohus hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Kuni 31. juunini 2003. a kehtinud

§ 77

lg 1 kohaselt jagati kaasomandi lõpetamisel asi reeglina vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustas kohus, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (

§ 77lg 2).

Kolleegium on asjaõigusseaduse varasema redaktsiooni § 77 lg-t 2 kohaldades

1. detsembri
2. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-140-02 (RT III 2003, 1, 13) märkinud, et

§ 77

võimaldab kohtul valida ka sellise kaasomandi lõpetamise viisi, mida hagis ei nõutud. Siiski võib kohus valida

§ 77

lg-s 2 sätestatud viiside hulgast vastavalt asjaoludele ainult sellise viisi, millega vähemalt üks kaasomanikest on kohtumenetluses nõustunud. Nõustumine võib olla vormivaba. Seega ei tohi kohus teha otsust kaasomandi lõpetamiseks viisil, mis ei vastaks ühegi kaasomaniku huvidele. 17. Alates 1. juulist 2003. a jõustunud

§ 77lg 2 kohaselt otsustab kohus kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel.

Seega saab kohus alates

1. juulist
2. a valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud kas hagis või vastuhagis. Samuti on võimalik ja silmas pidades kaasomandi lõpetamise vaidluse lahendamist ühes menetluses ka otstarbekas esitada kaasomandi lõpetamise viisid hagiavalduses alternatiivselt. Käesolevas vaidluses esitas K. Sild vastuhagi, millega palus kaasomandi lõpetada. Vastuhagi esitaja oli vaidluse lahendamiseks nõus kõigi jagamise viisidega, pidades kõige otstarbekamaks lõpetada kaasomand asja müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagamisega kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Vastuhagi täienduse (tl 186) kohaselt soovis K. Sild kaasomandi lõpetamist ükskõik millisel

§ 77

lg-s 2 sätestatud viisil, eelistades kinnisasja jagamist korteriomanditeks, s.o reaalosadeks. Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et vastuhagi esitaja soovis kaasomandi lõpetamist ning nõustus kõigi kaasomandi jagamise viisidega. Kui kohtud leidsid, et vastuhagis ja selle täienduses ei ole esitatud selget nõuet kaasomandi jagamise osas, oleks kohtud pidanud TsMS § 154 lg 1 ja § 149 lg 4 alusel andma tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja selgitama, et hagis tuleb näidata soovitav kaasomandi lõpetamise viis ja et lõpetamise viisid võib esitada ka alternatiivsena. Selle rikkumise tõttu peab kolleegium vajalikuks saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule, et selgitada välja nii kostja vastuhagi nõue kui ka asja lahendamiseks vajalikud asjaolud. Samuti tuleb kaasomandi lõpetamise vaidlusse TsMS § 77 lg 1 alusel kaasata kostjana kõik kaasomanikud. 18. Kolleegium märgib täiendavalt, et kostja soovis lõpetada kaasomand kinnistu korteriomanditeks jagamise teel. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, miks ei ole kostja nõue jagada kinnisasi

§ 77lg 2 alusel korteriomanditeks põhjendatud.

Kaasomandis oleva kinnisasja võib

§ 77lg 2 kohaselt jagada muuhulgas reaalosadeks.

Kolleegium leiab, et kuigi korteriomandi puhul säilib korteriomanikel ka kaasomand, on kinnisasja ja sellel asuva elamu jagamine korteriomanditeks üks asja reaalosadeks jagamise viise. Seega saab kohus

§ 77lg 2 alusel lõpetada kaasomandi asjale, jagades selle korteriomanditeks.

1. Õiguslikult põhjendamata on ka ringkonnakohtu väide, et kui kaasomandis oleva kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks puudub hageja nõusolek, on kostjal õigus taotleda tema nõusolekut tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätete kohaselt. Milliseid sätteid silmas peeti, kohtuotsusest ei selgu. Võimalik, et silmas peeti TsÜS § 68 lg-t 5, mille kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Seega on TsÜS § 68 lg 5 kohaldamise eelduseks kohustus teha tahteavaldus. Apellatsioonikohtu otsusest ei selgu, millest tuleneb kostja kohustus teha vaidluses kaasomandi lõpetamise viisi üle tahteavaldus korteriomandi seadmiseks. TsÜS § 68 lg 5 kohaldamisega seonduvat on kolleegium käsitlenud ka
2. novembri
3. a kohtuotsuses tsiviilasjas 3-2-1-134-04 (RT III 2004, 34, 360) p-s
4. 20.

§ 72

lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike otsuse kohaselt. Käesolevas vaidluses on kaasomandi kasutamise kord määratud kindlaks kaasomanike enamuse otsusega, millega jäeti hageja valdusesse 12,95 m" võrra väiksem osa, võrreldes temale omandiõiguse alusel kuuluva kaasomandi mõttelise osaga. Tartu Maakohtu

1. novembri
2. a otsusega muudeti kaasomandis oleva elamu kasutuskorda ja jäeti elamu trepikojad kõigi kaasomanike ühiskasutusse. Muus osas jäi kehtima kaasomanike enamuse otsus. Seega valdab K. Sild oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat osa asjast enamuse otsuse alusel. Kohtud on tuvastanud, et kostja kasutab oma mõttelisest osast suuremat osa alates kaasomanikuks saamisest. Kostja ei väida, et seda tuvastades oleks kohus rikkunud protsessiõiguse norme. Ka apellatsioonkaebuses ei väitnud kostja, et ta ei kasutanud alates kaasomanikuks saamisest kaasomandiosast suuremat pinda. Samuti on ringkonnakohus nõustunud maakohtu tuvastatuga, et kostja ise XXXXXXXX XX X ei ela ja üürib elamispinda välja. Kuna pooled ei vaidle selle üle, et kostja peab tema mõttelisest osast suurema asja reaalosa kasutamise eest hagejale maksma, ja vaidlust pole ka tasu arvestamise aluste üle, siis ei kontrolli kolleegium apellatsioonikohtu otsust nimetatud osas. Vaidlus on selle üle, millise ajavahemiku eest peab kostja tasuma. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et tuvastatud asjaoludel tuleb kaasomandi osast suurema pinna kasutamise eest tasu välja mõista selle aja eest, mil kostja kaasomandi osast suuremat pinda kasutab, s.o alates kaasomanikuks saamisest. Kolleegium nõustub kohtute käsitlusega

§-de 71 lg 2 ja 72 lg 2 osas ning märgib täiendavalt, et ka TsÜS § 62 lg-st 4 tuleneb kaasomanik(e)u õigus saada vilja kogu ajavahemiku eest, mil teine kaasomanik oma kaasomandi osast suuremat pinda kasutas. A. Kull, H. Jõks, J. Luik