Obsah (7)

§ 329§ 317§ 186§ 334§ 325§ 326§ 313

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-4-05 Otsuse kuupäev Tartu, 02. märts 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja P. Jerofejev Kohtuasi Mall Sagari, Ann Toone ja

) § 317 alusel üürilepingu erakorraliselt üles ja paluvad elamispinna hiljemalt 15. septembriks 2002. a vabastada. Kuna kostja

§ 329

lg-s 1 ettenähtud korras üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, paluvad hagejad tunnistada õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest kostjaga eluruumile asukohaga Tallinn, Maakri 34b-12 ja väljakolimisest keeldumisel tõsta kostja elamuseaduse (ES) § 33 lg 2 alusel eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.

1. Vastuses hagiavaldusele vaidles kostja hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et hagejad ise pole üürilepingu pikenemist ORAS § 12¹ lg-s 4 sätestatud alustel vaidlustanud. Hagejate nõue on arusaamatu. Hagejad ütlesid üürilepingu erakorraliselt üles, kuid hagis soovivad tunnistada nende õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada ES §-des 32 ja 33 sätestatud alustel ja ei kohaldata võlaõigusseaduse sätteid. Kumbki pool ei ole ES § 32 lg 2 kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist teavitanud teist poolt üürilepingu lõpetamisest ning üürileping on pikenenud. Ülesütlemisavalduses puudub üürilepingu ülesütlemise seaduslik alus ja avaldusel pole elamu kolmanda omaniku allkirja. Elamu ehitustehnilise ekspertiisi aktist ei tulene alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, sest sellest ei nähtu, et elamu kasutamine on seotud ohuga inimese tervisele.
2. Tallinna Linnakohus jättis
3. augusti
4. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt reguleerib ES § 73 järgi omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 12¹ sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse ORAS § 12¹ lg-s 3 kehtestatud tähtaja lõpuni. Vara üleandmise aktiga läks elamu omandiõigus hagejatele üle
5. novembril
6. a. Kehtiv üürileping pikenes ORAS § 12¹ lg 1 järgi
7. novembrini
8. a. Üürilepingu 3-aastase tähtaja möödumisel oli üürileandja ORAS § 12¹ lg 3 kohaselt õigustatud vaidlustama üürilepingu pikenemist järgmiseks 5 aastaks sama seaduse § 12¹ lg-s 4 sätestatud juhtudel. Üürileping on ORAS § 12¹ lg 3 alusel juba pikenenud
9. novembrini
10. a, mistõttu pole nimetatud säte rakendatav. Kohaldada ei tule ka ORAS § 12¹ lg-t 5 ning kohalik omavalitsusüksus pole käesoleva kohtuvaidlusega seotud. ORAS § 12¹ lg 11 näeb ette, et selle paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. ORAS § 12¹ alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada ES §-des 32 ja 33 sätestatud alustel. Seega ei tule asjas kohaldada võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätteid ja kohus jätab tähelepanuta
11. augusti
12. a ülesütlemisavalduse kui asjasse mittepuutuva. Hagejad ei ole ES § 33 lg 1 alusel üürilepingu tähtaja möödumisel vaidlustanud üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele.
13. Hagejad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ja palusid linnakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hagejad leidsid, et kohus jättis tähelepanuta elamu varisemisohtlikkuse. Üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele kohaldatakse võlaõigusseaduse sätteid. Kostja ei ole üürilepingu pikenemist taotlenud ega esitanud nõuet uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingu lõppemisest on teatatud enne üürilepingu tähtaja möödumist ja seda elamu seisundi halvenemise tõttu.
14. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
15. novembri
16. a otsusega linnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja rahuldas hagi. Kohus leidis, et linnakohtu seisukoht, mille kohaselt võlaõigusseaduse sätteid ei tule kohaldada, on vastuolus võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RS) § 12 lg-ga

1. ES § 33 reguleerib erinormina võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätete osas uue üürilepingu sõlmimisest keeldumist üürilepingu tähtaja möödumisel. Elamuseadus ei reguleeri üürilepingu erakorralist ülesütlemist ja seetõttu tuleb kohaldada võlaõigusseaduse vastavaid sätteid. Hagejate nõue põhineb sellel, et nad ei saa kostjaga üürisuhet jätkata.
2. augusti
3. a avaldusega teatasid hagejad kostjale

§ 317

alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest eluruumi terviseohtlikkuse tõttu. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist

§ 329lg-s 1 ettenähtud korras vaidlustanud.

Seega on üürileping

§ 186

p 6 alusel lõppenud ning üürnik on

§ 334lg-st 1 tulenevalt kohustatud üüritud asja tagastama.

1. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, millega palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja menetluse asjas lõpetada. Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohtu otsus vastuolus ORAS § 2 lg-ga 2, § 12¹ lg-ga 11 ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 229 lgga
2. Kostja ei pidanud vaidlustama üürilepingu ülesütlemisteadet, kuna see oli

§ 325

lg 5 järgi tühine, sest ülesütlemisteade ei vastanud

§ 325lg-tele 1�4.

Ringkonnakohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et hagejate väide, et eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga kostja tervisele, on paljasõnaline. 7. Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid hagejad, et kostja pole kassatsioonkaebuses esitanud asjaolusid, mis oleks aluseks ringkonnakohtu otsuse tühistamisele. Ringkonnakohus kohaldas õigesti materiaalõiguse normi ega rikkunud protsessiõiguse normi.

§ 329

lg 1 näeb ette ülesütlemise vaidlustamise, mida kostja seaduses ettenähtud tähtajal ja korras ei teinud.

1. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas
2. aprilli
3. a otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium nõustus ringkonnakohtuga selles, et asjas tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid.

§ 317

kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Kolleegium nõustus ringkonnakohtuga selles, et 5. augusti 2002. a ülesütlemisavaldus vastab

§s 325 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on märgitud ka selle vaidlustamise kord. Kolleegium ei nõustunud ringkonnakohtuga selles, et kuna kostja ülesütlemisavaldust ei vaidlustanud, siis on üürileping

§ 186

p 6 alusel lõppenud.

§ 326

ja § 329 reguleerivad üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Käesolevas asjas pole kostja väitnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu ei tule

§ 326

ja § 329 asjas kohaldada ning kostja ei pidanud hagejate üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustama

§ 329lg-s 1 ettenähtud korras.

Kolleegium märkis, et

§ 313

lg 1 järgi peab lepingupoolel üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. Kui üürnik leiab, et ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust, võib ta esitada sellekohase vastuväite üürileandja algatatud kohtuvaidluses. Vaidluse lahendamisel tuleb kontrollida, kas ülesütlemiseks oli alust ja kas ülesütlemise korra osas järgiti seadust. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama tõendeid, sh kostja vastuväiteid, ja tuvastama, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli seaduslik alus. Kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus

§-s 317 sätestatud alus, s.o eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga inimese tervisele, siis üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud ja ülesütlemisega üürileping ei lõppenud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Ringkonnakohus jättis
2. septembri
3. a otsusega linnakohtu otsuse lõppjäreldustes muutmata ja muutis kohtuotsuse põhjendusi. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kohaldas linnakohtus ekslikult võlaõigusseaduse sätteid ja jättis sellest tulenevalt tõendeid hinnates tuvastamata, kas hagejate ülesütlemisavaldus oli kehtiv, s.t kas korteri kasutamine on seotud olulise ohuga kostja tervisele. Tõendeid hinnates leidis ringkonnakohus, et eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga kostja tervisele, märkides, et asjas tõendina esitatud kolme ekspertiisiakti järeldustes on sedastatud, et elamu ei ole tervikuna varisemisohtlik, elamu konstruktsioonidele on vajalik ja võimalik teha remonti ja elamu tehnovõrkude seisund ei vasta tänapäevastele nõuetele. Elamu remontimisest hoidumine ei tähenda ega tõenda, et vaidlusaluse korteri kasutamine seaks ohtu kostja elu ja tervise. Muu hulgas märkis kohus, et esitatud tõenditest nähtub, et hagejad kavatsevad kinnistule ehitada uue hoone, kuid sellel alusel ei ole ülesütlemisavaldust tehtud. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
4. Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, millega palusid tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus vääralt tõlgendanud

§-s 317 sätestatud mõistet � oht elule ja tervisele. Oht elule ja tervisele on käsitatav laiemana kui elamu varisemisohtlikkus. Hinnang tuleb anda ka elamu tuleohtlikkusele, elektripaigaldiste seisukorrale, vee- ja kanalisatsioonitrasside olukorrale, kuna nende mittevastavus võib kaasa tuua inimese terviserikke või hukkumise. Kassaatorid märgivad, et hagi esitamise ajaga võrreldes on elamu seisukord veelgi halvenenud, kuid kohus on jätnud tähelepanuta viimase ekspertiisiakti, mis kajastab hoone tegelikku seisukorda kõige objektiivsemalt ning kus ekspert on selgelt asunud seisukohale, et vaidlusalune eluruum on tuleohtlikkuse ja evakuatsiooniteede varisemisohtlikkuse tõttu ohtlik inimese tervisele, samuti ei ole töökorras eluruumi küttekolle ning hoone tervikuna on tule- ja varisemisohtlik. Seega on kohus jätnud analüüsimata ekspertiisiaktide sisu ja lõppjäreldused. Kohus viitas küll kolmele ekspertiisiaktile, kuid kohtu järeldused tuginevad otsuse tegemisel ainult Amhold AS ekspertiisiaktile. Teistes ekspertiisiaktides väljendatu on jätnud kohus tähelepanuta. Kohus ei ole hinnanud kõiki tõendeid kogumis objektiivselt ja igakülgselt ning on rikkunud protsessiõiguse norme, kui ta ei ole põhjendanud, miks ta nimetatud ekspertiisiaktides tehtud järeldustega ei nõustu. Kassaatorid leiavad, et kuna hagejate samasuguses vaidluses R. Arusoo ja G. Paldra vastu on ringkonnakohtu teine koosseis samade ekspertiisiaktide alusel leidnud, et hoone on ohtlik elule ja tervisele, ei ole vaidlusalune ringkonnakohtu lahend kooskõlas õiguskindluse ja seaduse ühetaolise kohaldamise põhimõttega. Isikutel on õigus eeldada, et sarnaseid olukordi käsitletakse kohtus sarnaselt ega lahendata vastupidiselt. Muu hulgas juhtisid kassaatorid tähelepanu asjaolule, et vaidlusalune eluruum ei vasta elamispinnale esitatavatele nõuetele ning sellel puudub seadusega ettenähtud korras väljaantud kasutusluba. Seega ei saa üürileandjat kohustada andma üürile eluruumi, mis ehitusseaduse kohaselt tuleb kasutamiselt kõrvaldada. Elamu nõuetega vastavusse viimine selleks, et üürida elamus ühte korterit, ei ole majanduslikult otstarbekas ega võimalik, sest elamu seisab ülejäänud osas tühjana. 11. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle läbivaatamata. Kirjaliku vastuse kohaselt ei vasta kassatsioonkaebuses viidatud 2. aprilli 2004. a täiendav ekspertarvamus majandus- ja kommunikatsiooniministri 11. detsembri 2002. a määrusega nr 28 kehtestatud ehitise ekspertiisi nõuetele. Ühtlasi on vastustaja seisukohal, et elamu puudused on tekkinud omanike tahtliku tegevusetuse tagajärjel ning puudused on remondiga kõrvaldatavad. Vastuse kohaselt ei ole vaidluse edasine menetlemine vajalik, kuna pooled on saavutanud kokkuleppe üürilepingu lõpetamise ja üüripinna vabastamise osas ning hagejad on kostjale eluruumi vabastamise eest maksnud kompensatsiooni ja kostja soetanud uue elamispinna. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT 12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ning asi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. 13. Ringkonnakohus on asja lahendamisel tõlgendanud vääralt

§ 317

ja sellest tulenevalt ekslikult järeldanud, et eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga kostja tervisele. 14.

§ 313

lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige sama seaduse paragrahvides 314�319 sätestatud asjaoludel. Kolleegium leiab, et üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel

§ 313

lg-s 2 viidatud juhtudel ei pea kohus erinevalt lõikes 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud isikule jääb võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. 15.

§ 317

lubab mõlemal lepingupoolel eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Ringkonnakohus leidis, et vaidlusaluse eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga kostja tervisele, kuna elamu, milles vaidlusalune korter asub, ei ole tervikuna varisemisohtlik, samuti ei tähenda elamu remontimisest hoidumine seda, et korteri kasutamine seaks ohtu kostja elu ja tervise. Kolleegium leiab, et

§s 317 sätestatud oluline oht inimeste tervisele ei saa tähenda üksnes varisemisohtu ja seda ei saa käsitleda üksnes kostja aspektist. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Ringkonnakohus on ekslikult järeldanud, et kuna elamu tervikuna ei ole varisemisohtlik ja puudused on remondiga kõrvaldatavad, puudus üürilepingu ülesütlemiseks

§-s 317 sätestatud alus. 16. Muuhulgas tuleb

§ 317tõlgendamisel arvestada ka ehitusseaduses (Eh

S) sätestatuga, eelkõige selle paragrahvis 3 sätestatud ehitisele esitatavate nõuetega, millest tuleneb, et oht inimeste tervisele ei piirdu vaid varisemisohuga. Kolleegium märgib, et ehitisele kasutusloa mittesaamine ei tähenda siiski seda, et eluruumi kasutamine on seotud igal juhul ohuga inimeste tervisele, küll tuleb sellega eluruumi terviseohtlikkust hinnates siiski arvestada.

1. Lisaks ei ole ringkonnakohus vaidlusaluse otsuse tegemisel järginud protsessiõiguse norme. TsMS § 95 lg 1 kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. TsMS § 330 lg 4 kohaselt märgib ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Sama paragrahvi
2. lõike kohaselt ei pea ringkonnakohus otsuses kordama esimese astme kohtu põhjendusi, kui ta jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata. Käesolevas vaidluses muutis ringkonnakohus linnakohtu otsust. Ringkonnakohus leidis õigesti, et asjas tuleb kohaldada

§ 317

ja sellest tulenevalt on linnakohus jätnud alusetult hindamata tõendid eluruumi terviseohtlikkuse kohta. Sellest tulenevalt hindas ringkonnakohus tõendeid ise. Ringkonnakohtu otsuses on küll viidatud kolmele asjas tõendina esitatud ekspertiisiaktile, samas põhinevad kohtu järeldused sisuliselt ainult ühel neist. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei ole tõendina arvestanud teiste arvamustega, rikkudes sellega TsMS § 231 lg-t

1. Kolleegium märgib, et kohtuotsuse põhjendatuse nõue tähendab muuhulgas ka seda, et kohtu järeldused peavad loogiliselt tulenema hinnatud tõenditest.
2. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama kõiki asjas esitatud tõendeid vastavalt protsessiõiguse normidele ja tuvastama, kas eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele, arvestades eespool toodut. Tõendi arvestamata jätmisel peab ringkonnakohus seda põhjendama. A. Kull, H. Jõks, P. Jerofejev