← Eesti

3-2-1-21-05

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-21-05 Otsuse kuupäev Tartu,

  1. märts
  2. a Kohtukoosseis Eesistuja L. Laarmaa, liikmed V. Kõve ja J. Luik Kohtuasi Velto Kinnisvara OÜ (enne ümberkujundamist Velto Kinnisvara AS) hagi Tallinna linna vastu 490 408 krooni saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu
  3. novembri
  4. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/940/04 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Velto Kinnisvara OÜ kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev
  5. veebruar
  6. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta Tallinna Ringkonnakohtu
  7. novembri
  8. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  10. septembril
  11. a esitas Velto Kinnisvara AS (
  12. augustist
  13. a ümber kujundatud Velto Kinnisvara OÜ-ks) Tallinna Linnakohtule hagi Tallinna linna vastu, paludes kohustada kostjat täitma oma kohustus hageja ees 490 408 krooni tasumisega hagejale. Hagiavalduse kohaselt andis kostja hagejale
  14. detsembril
  15. a sõlmitud mitteeluruumi rendilepinguga nr 287 rendile Tallinnas Mustamäe tee hoones nr 116 (edaspidi hoone) asuvad ruumid. Rendileping kehtis alates
  16. jaanuarist
  17. a kuni
  18. jaanuarini
  19. a. Rendilepingu p. 4.1 järgi kohustus kostja rendileandjana hüvitama hageja kui rentniku poolt kostja loal parenduseks tehtud kulutused lepingu eritingimustes sätestatud tähtajal ja korras ning tingimusel, et parendused on vastu võetud poolte allkirjastatud akti alusel.
  20. detsembril
  21. a sõlmisid pooled rendilepingu nr 287 osaks oleva kokkuleppe, mille järgi hageja kohustus investeerima hoonesse
  22. aasta jooksul 500 000 krooni. Kokkuleppe p 4 järgi kohustus kostja investeeringute tasaarvelduseks alandama renditariifi 40 kroonilt kümnele kroonile ruutmeetrilt. Pooled kirjutasid
  23. mail
  24. a alla aktile remonditööde vastuvõtmise kohta summas 768 328 krooni 20 senti.
  25. oktoobril
  26. a lõpetasid pooled rendilepingu nr 287 ja sõlmisid Tallinna Linnavalitsuse
  27. oktoobri
  28. a korralduse nr 7081-k alusel uue rendilepingu nr
  29. Kostja müüs hoone
  30. jaanuaril
  31. a enampakkumisel hagejale. Pärast hoone müüki lõpetas kostja hagejale viimase poolt hoonesse tehtud kulutuste tasaarveldamise. Hageja on saatnud kostjale taotlusi, milles soovib tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt poolte vahel
  32. detsembril
  33. a sõlmitud kokkuleppele ja
  34. detsembril
  35. a sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu p-le 4.1, kuid kostja on sellest keeldunud. Uue rendilepingu sõlmimine ei vabastanud kostjat rendilepingust nr 287 ja selle osaks olevast kokkuleppest tuleneva kohustuse täitmisest. Pooled jätkasid rendi tasaarvestust kuni
  36. a veebruarini. Sellega tunnistas kostja oma kohustusi ka pärast
  37. oktoobri
  38. a rendilepingu sõlmimist. Hageja tehtud kulutusi hoonele ei ole kostja 490 408 krooni ulatuses hüvitanud.
  39. Kostja hagi ei tunnistanud. Tallinna Linnavalitsuse
  40. oktoobri
  41. a korralduse nr 7081-k alusel lõpetati
  42. detsembri
  43. a rendileping nr 287 poolte kokkuleppel ennetähtaegselt. Korralduse p 4 kohaselt on rendilepingu eritingimuseks see, et rendileandja ei hüvita rentniku poolt hoone ja ruumide parenduseks tehtud kulutusi. Pooled sõlmisid
  44. oktoobril
  45. a rendilepingu nr 327, mille eritingimuste p 11.1 sätestab, et rendileandja ei hüvita rentniku poolt hoone ja ruumide parenduseks tehtud kulutusi. Hageja on selle eritingimuse kohaselt loobunud vabatahtlikult eelnevast kokkuleppest ja seepärast puudub tal alus nõuda kostjalt kohustuse täitmist lepingu alusel, mis ei ole enam käsitatav rendisuhte alusena.
  46. Tallinna Linnakohtu
  47. märtsi
  48. a otsusega hagi rahuldati ning kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 532 608 krooni, sealhulgas 33 200 krooni kohtukulude katteks. Kohus leidis hageja
  49. mai
  50. a kirjale, Mustamäe Linnaosa Valitsuse
  51. septembri
  52. a kirjale nr 1-13/837 ja Tallinna Linnavalitsuse
  53. oktoobri
  54. a korraldusele nr 7081-k tuginedes, et
  55. oktoobril
  56. a sõlmitud rendilepingu lepingueelsetest läbirääkimistest ei nähtu hageja tahe loobuda
  57. detsembril
  58. a sõlmitud rendilepingu ajal hoone parenduseks tehtud kulutuste hüvitamisest kostja poolt. Kostja tahteavaldusest ei selgu üheselt, kas tingimuse - rendileandja ei hüvita rentniku poolt hoone ja ruumide parenduseks tehtud kulutusi - sätestamisel sooviti vabaneda
  59. detsembril
  60. a sõlmitud rendilepingust tulenevast hüvitamise kohustusest või oli nimetatud tingimus suunatud sellele, et kostja ei peaks hüvitama uue rendilepingu ajal hoone parenduseks tehtud kulutusi. Tahteavalduse väljaselgitamiseks tuleb arvestada ka poolte käitumisega pärast
  61. oktoobri
  62. a rendilepingu sõlmimist. Pooled ei vaidle selle üle, et kuni hoone müügini esitas kostja hagejale rendiarveid alandatud tariifidega � 40 krooni/m2 asemel nõudis kostja hagejalt renti 10 krooni/m
  63. Nimetatud käitumisega on kostja pikaajaliselt väljendanud tahet hüvitada hagejale kulutused, mis tekkisid seoses hoone parendamisega
  64. detsembri
  65. a rendilepingu alusel. Kostja ei ole oma vastuväiteid tõendanud.
  66. oktoobril
  67. a sõlmitud rendilepingust nr 327 ei tulene üheselt, et kostja vabaneb
  68. detsembril
  69. a sõlmitud rendilepinguga nr 287 võetud kohustusest hüvitada hagejale hoone parenduseks tehtud kulutused. Kostja on pärast
  70. oktoobril
  71. a sõlmitud rendilepingut esitanud vähendatud renditariifiga arveid. Ei ole tõendatud, et kostja raamatupidaja esitas ligikaudu 2,5 aastat vähendatud renditariifiga arveid omaalgatuslikult. Kuivõrd pooled ei vaidle selle üle, et 490 408 krooni ulatuses on kostja jätnud hagejale hoone parendamiseks tehtud kulutused hüvitamata, tuleb nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja mõista.
  72. Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  73. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
  74. novembri
  75. a otsusega linnakohtu otsuse, jättis hagi rahuldamata ning mõistis hagejalt kostja kasuks kohtukuludena välja 26 000 krooni. Kohtuotsuse järgi ei vaidle pooled selle üle, et kostja hüvitas hagejale renditud vara parenduseks tehtud kulutusi, kuni hageja ostis hoone
  76. jaanuaril
  77. a. Hageja tugines hagi esitades asjaolule, et kostja lõpetas pärast hoone müümist ühepoolselt hageja tehtud kulutuste tasaarvestamise rendimaksetega. Hageja pidas seda ebaõigeks ja palus hüvitamata jäänud 490 408 krooni kostjalt välja mõista. Seega pidi kohus vaidluse lahendamiseks tegema otsustuse selle kohta, kas hagejal on pärast renditud vara omandamist õigus jätkuvalt nõuda kostjalt tehtud kulutuste hüvitamist. Kohus jättis tähelepanuta asjaolu, et
  78. oktoobril
  79. a sõlmitud rendileping nr 327 lõppes rendiseaduse (ReS) § 17 lg 1 alusel renditud vara väljaostmisega rentniku poolt, sest rendileandja ja rentnik langesid kokku. See oli kohustise lõppemise aluseks ka tsiviilkoodeksi (TsK) § 237 järgi. Renditud asja ei pea rentnik sel juhul rendileandjale tagastama ja renditud ruumide omandamisega omandab rentnik ka tehtud parendused. Eelnevast tuleneb, et rendilepingu lõppemisel, kui rentnik ostab renditud vara välja, ei ole rendileandjal seadusest tulenevat kohustust hüvitada parendusteks tehtud vajalikud kulutused ReS § 12 lg 1 järgi. Seega oli kostja keeldumine hageja tehtud kulutuste hüvitamisest pärast hageja poolt renditud vara väljaostmist õigustatud ja hagi ei rahuldata. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
  80. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi ning mõista kostjalt välja 523 608 krooni, sealhulgas 33 200 krooni kohtukuludena. Kassatsioonkaebuse kohaselt tulenes kostja kohustus hüvitada parenduseks tehtud kulutused
  81. detsembri
  82. a rendilepingust nr 287 ja selle
  83. detsembril
  84. a sõlmitud lisast. Kostja kohustus ei lõppenud rendilepingu nr 287 lõpetamisega ning rendilepingu nr 327 sõlmimine ei vabastanud teda võetud kohustusest. Selle asjaolu on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta. Kohustus tasuda tehtud parenduste eest tulenes rendilepingust nr
  85. Enampakkumisel on hageja ostnud hoone ning maksnud kinni tema enda varem tehtud kulutused. Neid kulutusi ei ole kostja hüvitanud.
  86. Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta kaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Kostja arvates lõppes
  87. detsembril
  88. a sõlmitud rendileping
  89. oktoobril
  90. a rendilepingu sõlmimisega kohustise asendamise tõttu. Kuna rentnik omandas renditud ruumid, ei pea rendileandja tema tehtud kulutusi hüvitama. Müügilepingus ei ole kulutuste hüvitamist või tasaarvestust samuti ette nähtud. Isegi kui hageja nõue oleks põhjendatud, saaks selle suuruseks olla 178 655 krooni, kuna hüvitatavate kulutustena oli kokku lepitud 500 000 krooni, millest 321 345 krooni on rendimaksetega tasaarvestatud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  91. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
  92. Asja lahendamiseks on kohtud tuvastanud järgmist: 1)
  93. detsembril
  94. a sõlmisid pooled rendilepingu nr 287 hoone kasutamiseks alates
  95. jaanuarist
  96. a kuni
  97. jaanuarini
  98. a; 2)
  99. detsembril
  100. a sõlmisid pooled rendilepingu nr 287 lisaks oleva kokkuleppe, mille p-s 1 nähti ette, et hageja investeerib hoone kasuks
  101. a jooksul 500 000 krooni, ning p-s 4 nähti ette, et investeeringute tasaarveldamiseks alandatakse renditariifi 10 kroonile/m2; 3)
  102. mail
  103. a allkirjastasid pooled akti hoone remonditööde vastuvõtmise kohta, mille järgi tegi hageja remonditöid summas 768 328 krooni 20 senti; 4)
  104. oktoobril
  105. a sõlmisid pooled rendilepingu nr 327 hoone kasutamiseks alates
  106. novembrist
  107. a kuni
  108. oktoobrini
  109. a, mille p-s 11.1 nähti ette, et rendileandja ei hüvita kulutusi, mida rentnik on teinud hoone ja ruumide parendamiseks; 5)
  110. jaanuaril
  111. a sõlmisid pooled hoone ostu-müügilepingu, mille alusel omandas hoone hageja.
  112. Kuni
  113. juulini
  114. a kehtinud ReS § 12 lg 1 kohaselt oli rentnikul rendilepingu lõpetamisel või lõppemisel õigus nõuda rendileandjalt renditud varale rendileandja loal tehtud parenduste hüvitamist, kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Nimetatud säte ei taganud rentniku tehtud parenduste hüvitamist mitte igal juhul, vaid lubas seda rentniku õigust kokkuleppel piirata või selle välistada, samuti hüvitamise korda reguleerida. Tuvastatud asjaolude järgi tegi hageja rentnikuna renditud hoonele kulutusi ja kostja on rendileandjana nendega nõustunud. Seega on ReS § 12 lg 1 kohaldamise üldised eeldused täidetud. Vaieldav on aga see, kas ja millises ulatuses pooled kokkuleppel parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist piirasid või hageja sellise õiguse välistasid ja kas kokkulepe jätkuvalt kehtib.
  115. Ringkonnakohus ei hinnanud poolte kokkulepete sisu parenduste hüvitamise ulatuse ja tähtaja kohta, põhjendades hagi rahuldamata jätmist üksnes sellega, et hageja omandas renditud hoone, mistõttu rendileping lõppes. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohtu seisukoht põhjendatud. Rendilepingu lõppemise üheks aluseks ReS § 17 lg 1 järgi oli renditud vara väljaostmine rentniku poolt. Sel juhul langevad rendileandja ja rentnik lepingupooltena õiguslikult kokku. Võlgniku ja kreeditori kokkulangemine oli kohustise lõppemise aluseks ka TsK § 237 järgi. Kolleegium leiab, et sel alusel rendilepingu lõppemise korral ei pea rentnik renditud asja rendileandjale tagastama ja renditud ruumide omandamisega omandab rentnik ka tehtud parendused. Sellest tuleneb, et rendilepingu lõppemisel renditud vara väljaostmise tõttu ei ole rendileandjal seadusest tulenevat kohustust hüvitada parendusteks tehtud kulutusi ReS § 12 lg 1 järgi. Samasugusele seisukohale on Riigikohus jõudnud ka oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-124-01 (RT III 2001, 27, 301). Seega on ringkonnakohus selle küsimuse lahendanud õigesti.
  116. Kuigi rentniku tehtud kulutuste hüvitamise nõue muutub ReS § 12 lg 1 kohaselt üldjuhul sissenõutavaks rendilepingu lõpetamisel või lõppemisel, ei keela seadus kokkuleppel ka kulutuste varasemat hüvitamist. Kolleegiumi arvates kehtivad rendilepingu kui kestvuslepingu lõppemisel teistsuguse kokkuleppe puudumisel edasi need lepingust tulenevad kohustused, mis olid enne poolte kokkulangemist muutunud sissenõutavaks, st mille täitmist võis teine pool juba nõuda. Esmajoones on sellisteks kohustusteks sissenõutavad rahalised kohustused, mh kokkulepe hüvitise maksmise kohta, mis on sissenõutavaks muutumisel realiseerunud ja seega muutunud võlgniku isiklikuks kohustuseks. Sarnasele seisukohale jõudis Riigikohtu tsiviilkolleegium ka
  117. jaanuari
  118. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-163-04 (RT III 2005, 4, 40). Seega ei lõpe rendileping mitte tagasiulatuvalt (ex tunc), vaid edasiulatuvalt (ex nunc). Käesoleval juhul oli hüvitamine kokku lepitud lepingu kehtivuse ajal madalama rendi maksmisena, seega tulevikku suunatud kokkuleppena. Kui hüvitamiskokkulepe isegi kehtinuks pärast
  119. oktoobri
  120. a lepingu sõlmimist, lõppenuks see hiljemalt vara omandamise hetkest rentniku poolt. Kui hoone oleks omandanud kolmas isik, läinuks võimalik hüvitamiskohustus talle üle.
  121. Kolleegiumi arvates ei anna hageja nõude rahuldamiseks alust ka väide, et hageja ostis tehtud parendused enampakkumisel veelkord välja. Avalikul enampakkumisel asja ostmine ning selleks (üle)pakkumiste tegemine on ostja riisiko.
  122. jaanuaril
  123. a sõlmitud ostu-müügi- ja pandilepingu p 5.2 (linnakohtu toimiku lk 81) kohaselt on hageja ostjana kinnitanud, et ta ei oma mingeid pretensioone müüja vastu seoses ehitise müügi korraldamisega ning müügiga. Kui kostja arvates tegi ta hinnapakkumise eeldusel, et hinnast arvestatakse maha tema kantud ja hüvitamata kulutused, võinuks ta taotleda kuni
  124. juulini
  125. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 71 lg 4 alusel müügilepingu olulise eksimuse tõttu kehtetuks tunnistamist või tühistada tehingu samal alusel võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 7 lg 1 järgi alates
  126. juulist
  127. a kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 98 järgses korras ning tagada rendilepingu jätkuvuse kokkulepitud tingimustel kokkulepitud tähtaja lõpuni.
  128. Kolleegium peab vajalikuks juhtida tähelepanu asjaolule, et ringkonnakohus ei ole pööranud tähelepanu sellele, et ringkonnakohtu menetluse kestel,
  129. augustil
  130. a on tehtud äriregistrisse kanne hageja Velto Kinnisvara AS ümberkujundamise kohta Velto Kinnisvara OÜ-ks. Seega on ringkonnakohus teinud lahendi juriidilise isiku suhtes, keda algses õiguslikus vormis otsuse tegemise ajal enam olemas ei olnud. See sai võimalikuks, kuna ringkonnakohus piirdus toimiku kohaselt (tl-d 24 ja 28) esindaja volituste kontrollimisel viitega registrikaardi väljavõttele, mis oli esitatud esimese astme kohtule. Kolleegium märgib, et nii menetluse kestel kui ka enne lahendi tegemist tuleb kontrollida, kas juriidilisest isikust protsessiosalise õiguslikus staatuses on toimunud muudatusi. Kui seda ei kontrollita, võib nt pärast kirjalikku menetlust selguda, et protsessiosaline on enne lahendi tegemist lõppenud ilma õigusjärgluseta. L. Laarmaa, V. Kõve, J. Luik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.