Obsah (6)

§ 95§ 93§ 57§ 92§ 90§ 65

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-18-05 Otsuse kuupäev Tartu, 23. märts 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve Kohtuasi Janina Krohmali hagi AS Hansa

) § 95 lg 1 järgi ja korter võõrandati omaniku K. Krohmali tahte vastaselt riisumise teel, ei ole omandiõigus korterile

§ 95lg 3 alusel kostjale üle läinud. Korter tuleb Ts

ÜS § 66 lg 5 alusel hagejale tagastada. Kuna korteri müügileping on tühine ja korteri valdus ei ole kostjale üle läinud, ei ole kostja kui omaniku kohta tehtud kanne kinnitusraamatus õige ja see tuleb parandada.

1. Kostja vastuväidete kohaselt omandas ta korteri A. Modinilt ning seetõttu ei oma omandiõiguse seisukohalt õiguslikku tähendust asjaolu, et V. Paltsev ei saanud korteri omanikuks.
2. augustil
3. a sõlmitud lepingu p-st 5 nähtuvalt leppisid U. Männi ja A. Modin kokku, et korteri omand läheb ostjale üle lepingu allakirjutamisega. Müüja kinnitas, et korteri suhtes puuduvad kolmandatel isikutel õigused, v.a üürileping K. Krohmaliga. A. Modin võttis üle kõik nimetatud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. U. Männi loovutas sellega A. Modinile üürilepingu esemeks oleva korteri väljanõudeõiguse üürilepingu lõppemisel või lõpetamisel. Kuna korter oli K. Krohmali otseses valduses, omandas A. Modin korteri

§ 93järgi väljanõudeõiguse loovutamisega.

1. juuli
2. a lepingus avaldas A. Modin, et tema ja K. Krohmali vahel on sõlmitud üürileping, mille tähtaeg lõppes
3. novembril
4. a. Kuivõrd korter oli K. Krohmali abikaasa valduses, lepiti kokku, et müüja kohustub korter vabastama kahe nädala jooksul. Lepingus sisalduva asjaõiguskokkuleppe kohaselt loeti omandiõigus kostjale üleläinuks lepingule allakirjutamisega. A. Modin loovutas kostjale vaidlusaluse korteri väljanõudeõiguse.

§ 93kohaselt omandas kostja korteri omandiõiguse ja kaudse valduse.

Kostja kanti omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja ei ole kinnistamisavaldust esitanud. Nõue ebaõige kande kustutamiseks ei ole põhjendatud, sest

§ 57lg-s 1 sätestatud asjaolu, mis tingiks kande ebaõigsuse, ei esine.

Vaidlusalune korter on siiani hageja valduses, mistõttu on tema nõue korteri väljanõudmiseks alusetu.

1. Tallinna Linnakohtu
2. mai
3. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et kostja omandas vaidlusaluse korteri vallasjasjana A. Modinilt
4. juulil
5. a sõlmitud müügilepingus sisalduva asjaõiguslepinguga õiguslikul alusel. Käesoleva vaidluse lahendamisel omab tähtsust vaid see, kas A. Modin oli vaidlusaluse korteri omanik või juhul, kui ta seda ei olnud, kas tema kui mitteomaniku käsutustehing on kehtiv. U. Männi ja A. Modin leppisid
6. augustil
7. a sõlmitud lepingus kokku üürilepingu alusel kasutatava korteri omandiõiguse üleminekus. A. Modin omandas korteri

§ 93järgi väljanõudeõiguse loovutamisega.

A. Modin ja AS Hansa Liising Eesti leppisid

1. juulil
2. a sõlmitud lepingus kokku, et korter jääb kaheks nädalaks müüja otsesesse valdusesse ning korteri suhtes on sõlmitud üürileping K. Krohmaliga tähtajaga kuni
3. november
4. a. Kostja omandas korteri väljanõudeõiguse loovutamisega

§-de 93 ja 94 alusel. Kostja on õigesti kinnistusraamatusse kantud ja sellega tekkis tema kinnisomand. Puuduvad alused hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Asjas ei saa kohaldada

§ 95

lg-t 3, sest korter ei ole hagejalt varastatud, kadunud ega muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Korter on senini hageja valduses. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 4 lg-st 1 puudub hagejal õigus esitada kohtusse nõudeid täiskasvanud laste eest. Sellised nõuded tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohtu
2. oktoobri
3. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus ei korranud TsMS § 330 lg-st 5 tulenevalt linnakohtu otsuse põhjendusi. Linnakohus leidis õigesti, et A. Modin omandas
4. augustil
5. a sõlmitud lepinguga korteri U. Männilt

§ 93järgi väljanõudeõiguse loovutamisega.

Tehingu tegemise ajal kehtinud elamuseaduse (ES) § 34 kohaselt jäi eluruumi omandiõiguse või valduse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või valdaja suhtes. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt oli kostja võõrandamistehingu sõlmimisel ja kaudse valduse omandamisel heauskne. Kostja sai heauskse omandajana korteri omanikuks tulenevalt

§-dest 93 ja 94.

§ 95

lg 3 on kohaldatav juhul, kui asi on omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Nimetatud säte peab silmas üksnes otsest valdust. Omanik, kes ise teostab tegelikku võimu asja üle, on otsene valdaja ja temalt ei saa olematut kaudset valdust tema tahte vastaselt ära võtta. Tuvastatud on, et hageja peab ennast korteri omanikuks, oli selle otsene valdaja ja temalt ei ole valdust tema tahte vastaselt ära võetud. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei saanud V. Paltsev vaidlusaluse korteri omanikuks asjaõiguslepingu puudumise tõttu, sest notariaalne volikiri, millega V. Aasmaa esindas müügilepingu sõlmimisel K. Krohmalit, oli võltsitud ja tehing seetõttu tühine. V. Paltsevilt kui mitteomanikult võis korteri heauskselt omandada I. Jegorova, kuid

§ 95lg 1 mõtte kohaselt on oluline, kas I.

Jegorova sai korteri oma valdusesse. Kuna V. Paltsev ei olnud õigustatud omandit üle andma ning korter ei läinud I. Jegorova valdusesse, ei ole I. Jegorova korterit omandanud

§ 95lg 1 mõttes ning tal puudus õigus korterit käsutada.

I. Jegorova ei olnud mitteomanikuna õigustatud omandit üle andma ning korter ei läinud U. Männi valdusesse, seega ei omandanud U. Männi korterit. 7. Kassaator ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et A. Modin omandas korteri U. Männilt väljanõudeõiguse saamisega. Vallasomand ei teki lepingu allkirjastamisega, vaid

§ 92lg 1 kohaselt vallasasja üleandmisega, mida ei toimunud.

8. Ringkonnakohus tugines vääralt ES §-le 34 ja märkis, et varem sõlmitud üürileping jääb kehtima ka uue omaniku suhtes. Seda sätet ei ole asjas võimalik kohaldada, sest K. Krohmali ja U. Männi vahel ei olnud üürilepingut sõlmitud. Väljanõudeõiguse loovutamise seisukohast omab üürisuhte olemasolu tähtsust, sest selleks oleks vaja, et korter oleks olnud K. Krohmali otseses valduses. Kuivõrd kostja rajas oma vastuväited asjaolule, et korter omandati väljanõudeõiguse loovutamisega, tulnuks tal esitada üürileping. Käesoleval juhul ei ole valdus ega ka omandiõigus A. Modinile üle läinud, seega ei läinud talle üle ka üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega ei ole õige kohtute järeldus, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekuga loovutati ka väljanõudeõigus A. Modinile. Kui U. Männi ei olnud õigustatud korteri käsutustehingut tegema ning korter ei läinud A. Modini valdusesse, ei omandanud viimane korterit

§ 93alusel ning tal puudus õigus teha korteriga käsutustehinguid.

9. Ka kostja omandas korteri mitteomanikult ning tuleb vastata küsimusele, kas ta omandas korteri heauskselt. Hageja arvates ei ole kostja korterit

§ 93järgi väljanõudeõigusega omandanud.

Väljanõudeõigusega saab korterit omandada siis, kui see on kolmanda isiku valduses.

1. juuli
2. a lepingu kohaselt lõppes võõrandaja ja K. Krohmali vahel üürileping
3. novembril
4. a. Korter ei olnud seega enam kolmanda isiku valduses, mis välistab korteri omandamise väljanõudeõiguse loovutamise kaudu. Asjas ei ole kohaldatav

§ 95lg 3, sest korter on hageja valduses kuni käesoleva ajani.

10. Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Kassatsioonkaebuse väited ei kummuta kohtute järeldust, et vaidluse lahendamise seisukohalt omab tähtsust üksnes asjaolu, kas A. Modin oli korteri võõrandamise ajal vastustajale korteri omanik ning juhul, kui ta korteri omanik ei olnud, kas tema kui mitteomaniku käsutustehing on kehtiv. Kohtud on õigesti leidnud, et kostja omandas korteri vallasasjana

§ 93järgi.

Kostja omandas eluruumi väljanõudmise õiguse nii võõrandaja (kaudse valdaja) kui ka hageja (otsese valdaja) vastu. Kostja märkis täiendavalt, et esimese astme kohus jättis hagi rahuldamata ka sel alusel, et hageja esitas nõudeid oma täiskasvanud laste eest, kes ei olnud protsessiosalised ning kes mingeid nõudeid ei esitanud. Selles osas ei ole hageja esimese astme kohtu otsuse peale apellatsioonkaebust esitanud.

1. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses toodud seisukohtade juurde ning palus kostjalt välja mõista hageja kassatsiooniastmes kantud kohtukulud summas 11 210 krooni. Lisaks leidis ta, et ringkonnakohtu otsus tuleks tühistada ka TsMS § 333 lg 1 p 3 alusel. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu ja asi saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
3. Kohtud on tuvastanud, et korteri omandas
4. juulil
5. a erastamise teel vallasasjana hageja abikaasa K. Krohmal, kes suri
6. mail
7. a. Ringkonnakohus jättis hagi omandiõiguse tunnustamiseks rahuldamata põhjendusel, et kostja on korteri omandiõiguse ja kaudse valduse saanud A. Modinilt

§ 93

järgi ning omandanud korteri heauskse omandajana

§-de 93 ja 94 alusel. Kohtute põhjenduste kohaselt omandas A. Modin korteri vallasasjana U. Männilt

§ 93järgi väljanõudeõiguse loovutamisega.

14. Esmalt jääb apellatsioonikohtu otsusest arusaamatuks, kas ringkonnakohtu arvates omandas kostja korteri heauskselt mitteomanikult

§ 95järgi või siiski korteri omanikult.

Samuti jääb arusaamatuks, kas ringkonnakohtu arvates toimus omandamine

§ 93või 94 asjaoludel.

Kui kostja omandas korteri omanikult, st isikult, kes oli õigustatud omandit üle andma, siis ei teki üldse heauskse omandamise küsimust. Olenemata sellest, kuidas ringkonnakohtu arvates kostja korteri omanikuks sai, tuleb käesolevas ajas vastata kõigepealt küsimusele, kuidas saab asja omandada heauskselt väljanõudeõiguse loovutamisega (

§ 93

) või asja jätmisega võõrandaja valdusse (

94). Ringkonnakohtu arusaam asjaõigusseaduse viidatud sätetest on ekslik. 15. Valduse instituudiga tagatakse asjaõiguse avalikkuse põhimõtet vallasasjade puhul, et õigus asjale oleks nähtav kõigile. Asjaõiguses kehtiva avalikkuse põhimõtte kohaselt eeldatakse, et vallasasja valdaja on ka selle omanik (

§ 90

). Ka heauskse omandamise võimalus ja selle kaudu tsiviilkäibe kaitse tugineb vallasasjade puhul valdusele. Sellest põhimõttest lähtuvalt tuleb sisustada ka heauskset omandamist

§-des 93 ja 94 toodud asjaoludel.

§ 95

lg 1 kohaselt on isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Eelnevast tuleneb, et vallasasja heauskne omandamine oli ja on võimalik alates omandaja poolt otsese valduse saamise ajast. Seega peab vallasasja omandaja olema heauskne, kuni omandamise teised eeldused on täidetud. Sellest järeldub, et ka

§-des 93 ja 94 toodud asjaoludel saab heauskne omandamine toimuda vaid siis, kui omandaja on heauskne mitte ainult asjaõiguskokkuleppe sõlmimise ajal, vaid ka otsese valduse saamise ajal. Kohtud pole tuvastanud, et keegi vaidlusaluse korteriga tehinguid teinud isikutest oleks saanud sellele otsese valduse. Valduse saamist korterile kui vallasajale on kolleegium põgusalt käsitlenud 19. detsembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-160-01 (RT III 2002, 3, 30). Alates 1. juulist 2003. a on eeltoodud põhimõte otsesõnu sätestatud

§ 95lg-tes 11 ja 12.

1. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus otsuse p- s 15 märgitut arvestades lahendama esmalt küsimuse, kes oli korteri kui vallasasja omanik selle baasil korteriomandi tekkimise ajal. Seejuures tuleb arvestada, et kui hageja on tõendanud Konstantin Krohmali omanikuks oleku ja selle, et Valeri Paltsev korterit asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei omandanud, siis peab kostja tõendama, et tema või mõni eelnev omandaja täitis vallasasja heauskse omandamise eeldused: sõlmis asjaõiguskokkuleppe ja sai otsese valduse korterile. Kui kostja on tõendanud nimetatud eelduste olemasolu, siis tuleb arvestada kuni
2. juulini
3. a kehtinud TsÜS §-s 109 sätestatut, mille kohaselt kui seadus seob õiguslikud heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seadus ei sätesta teisiti. Järelikult heauskse omandamise eelduste olemasolul peab hageja tõendama omandaja pahausksust.
4. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et kostja ei olnud vaidlusaluse korteri kui vallasasja omanik korteriomandi tekkimise ajal ning selleks oli hageja, tuleb lahendada hageja teine nõue ebaõige kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja tema kaasomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Selle nõude puhul tuleb esmalt vastata küsimusele, kas vaidlustatud kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt kinnistu omanikuks on AS Hansa Liising Eesti, on ebaõige. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 211 järgi on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul ja EES § 214 lg 5 kohaselt kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Nendest sätetest järeldub, et kui korteriomandi esmakinnistamisel on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik, kes ei omanud korterit vallasasjana, siis saab sellist kannet pidada ebaõigeks, kuna see ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (ebaõige kande kohta vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
5. novembri
6. a otsuse asjas 3-2-1-128-03 p 11, RT III 2003, 35, 368). Eluruumide erastamise seaduse viidatud sätetest tulenevalt saab ebaõige kinnistusregistri kande parandamist

§ 65alusel nõuda korterit selle esmakinnistamise ajal vallasasjana omanud isik.

Kolleegium märgib, et põhjusi, miks korteri kui vallasasja omanikul on otsenõue enda kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, on vaadeldud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. märtsi 2005.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-
2. Kolleegium ei pea vajalikuks neid põhjendusi korrata.
3. Kolleegium ei näe alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks TsMS § 333 lg 1 p-le 3 ja § 353 lgle 5 tuginedes. Ekslik on kassaatori arusaam, et kohus pidi asja läbivaatamisele kaasama ka hageja tütre Jelena Krohmali ning kõik isikud, kes tegid vaidlusaluse korteriga võõrandamistehinguid. Tsiviilkohtumenetluses kehtiva dispositiivsuse põhimõtte kohaselt saab kohus algatada tsiviilasja TsMS § 5 lg 1 p 1 kohaselt isiku või tema esindaja avalduse alusel, kes kohtus oma õiguse või vabaduse kaitset taotleb. Hagejal ei ole õigust oma laste eest hagi esitada. Käesoleva hagi läbivaatamine ei välista aga nende õigust esitada hagi oma õiguste kaitseks. Hagiavaldust esitades määrab hageja ka kostja, s.o isiku, kelle vastu tema nõue on suunatud. Hageja suunas oma nõuded AS Hansa Liising Eesti vastu, kes on kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse. Teised korteriga tehinguid teinud isikud ei ole selle õigussuhte osalised ja kohtul puudus kohustus ja ka vajadus kaasata neid kostjana TsMS § 77 lg 1 alusel. Kolmanda isikuna kaasamine ei ole TsMS § 80 lg 1 kohaselt kohtu kohustus. Käesolevas asjas tehtav kohtulahend kehtib kohustuslikuna TsMS § 242 lg 1 tähenduses vaid asjast osa võtnud menetlusosalistele ja nende õigusjärglastele.
4. Kassatsiooniastmes kantud kohtukulude jaotamise otsustab ringkonnakohus asja sisulisel läbivaatamisel. A. Kull, H. Jõks, V. Kõve