KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-24-05 Otsuse kuupäev Tartu, 4. aprill 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Luik, liikmed P. Jerofejev ja L. Laarmaa Kohtuasi Lovell Paatsi hagi Jü

§ 313

lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

2. aprillil
3. a esitatud haginõude täpsustuse kohaselt ütles hageja
4. jaanuaril
5. a kostjale saadetud tähtkirjaga üürilepingu erakorraliselt üles alates
6. veebruarist
7. a. Kuigi kostja vastuväite kohaselt ei ole ta ülesütlemisavaldust kätte saanud, sest viibis
8. jaanuarist
9. veebruarini
10. a korralisel puhkusel ja oli ära sõitnud, oli tal tähtkirja vastuvõtmiseks 10 päeva aega. Seega tuleb hageja tähtkirjana saadetud ülesütlemisavaldus lugeda TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 alusel kostja poolt kättesaaduks. Kostjal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda veel 10 päeva. Kostja oli
11. juulil
12. a esitatud hagiavaldusest teadlik, et hageja soovib üürilepingut lõpetada.
13. aprillil
14. a toimunud eelistungil avaldas kostja, et ta ei saanud ülesütlemiseavaldust kätte. Alles hiljem kinnitas kostja, et ta viibis korralisel puhkusel väljaspool elukohta. Kostja hoidus teadlikult kõrvale tähtkirja vastuvõtmisest. Seega ei jõudnud hageja tahteavaldus tahteavalduse saajani õigeaegselt asjaolude tõttu, mille esinemise riisikot kannab tahteavalduse saaja ise. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
15. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, paludes apellatsioonikohtu otsuse materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ning saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
16. Kuna kostja ei tuginenud asjaolule, et ülesütlemisavaldus oleks vastuolus hea usu põhimõttega, siis ei pidanud ta ülesütlemisavaldust VÕS § 326 lg 1 kohaselt kohtus või üürikomisjonis vaidlustama. Asi tuli läbi vaadata sõltumata sellest, kas ülesütlemisavalduse saab lugeda kätteantuks või mitte. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 330 lg 6 sätteid. Hageja väitis apellatsioonkaebuses, et Tallinna Linnakohtu
17. juuni
18. a otsusega on tuvastatud, et üürilepingu alusel tuli üüri tasuda iga kuu. Sellele hageja väitele esitas kostja vastuväite, et nimetatud kohtuotsus on tühistatud. Ringkonnakohus jättis kostja selle väite tähelepanuta. Hagejal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust.
19. Riigikohtu varasema praktika kohaselt õigustab üürilepingu ülesütlemist vaid ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on ühe või teise poole jaoks muutunud võimatuks ning VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist. Ringkonnakohus ei ole lepingupoolte huvisid kaalunud ning on tõendeid ebaobjektiivselt hinnanud. Kostja kirjast hagejale nähtub, et ta palus esitada volituse oma õiguste delegeerimisest kolmandale isikule. Kostja ei nõustu ringkonnakohtu järeldusega, mille kohaselt ei pidanud hageja esitama kirjalikku volikirja. Millegagi ei ole ümber lükatud linnakohtu otsuses aktsepteeritud kostja väide, et suulise kokkuleppe kohaselt peab kostja tasuma üüri vaid kord aastas. Kostja elab vaidlusaluses korteris 58 aastat. Ta viivitas teatud perioodi üüri maksmisega arusaamatuste tõttu üürilepingu sõlmimisel, kohtumenetluse ajal ta likvideeris võlgnevuse. Seega on linnakohus asunud põhjendatult seisukohale, et kostja viivitamine üüri ja kõrvalkulude maksmisega kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval on tõendamata.
20. Muuhulgas on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 229 lg-t 2, leides, et kostjal oli tähtkirja vastuvõtmiseks aega 10 päeva, kuna hageja ei ole nimetatud asjaolule tuginenud.
21. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Kirjalikus vastuses ei ole kassaator selgitanud, milles seisnes ringkonnakohtu rikkumine seoses VÕS § 326 lg-ga
22. Vastustaja nõustus, kassaatoriga selles, et kohtud pidid asja läbi vaatama ning ringkonnakohtus ongi seda teinud. Apellatsioonikohus on tuvastanud, et hagejal oli VÕS § 316 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

§ 316

alusel lepingu erakorralise ülesütlemise puhul ei ole aga vaja enam kaaluda lepingupoolte huvisid, kuna VÕS § 316 sätestatud asjaolude ilmnemisel on lepingupoole huvid sedavõrd kahjustatud, et täiendavate asjaolude kaalumine ei ole enam vajalik. Kohus peab vaid kontrollima sätestatud asjaolude olemasolu. Lisaks on ringkonnakohus tuvastanud kostja tahtliku lepingurikkumise seoses sellega, et kostja ei võtnud tähitud posti vastu. Üüriteatiste vastuvõtmata jätmisega on kostja VÕS § 196 lg 2 ja VÕS § 116 lg 2 p 3 kohaselt üüri maksmisest tahtlikult keeldunud. Alusetu on ka kostja väide, et teda ei saa lugeda tahteavaldusi kättesaanuks TsÜS § 69 kohaselt. Ringkonnakohus ei ole protsessiõiguse norme rikkunud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
2. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et nende üürisuhe põhineb suulisel üürilepingul, ja et kostja ei maksnud üüri
3. veebruarist kuni
4. detsembrini
5. a. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et hageja nõude rahuldamiseks tuli kohtul tuvastada, kas hagejal oli üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg-t 6, kui ta ei vastanud kostja kaebuse põhjendusele, et hagejal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust. Kostja väitis, et vastavalt lepingus kokkulepitule pidi ta maksma üüri kord aastas. Kirjaliku üürilepingu puudumisel tuli üüri maksmise kohustuse rikkumise tuvastamiseks selgitada, kuidas pooled olid üüri ja kõrvalkulude maksmises kokku leppinud. Linnakohus tuvastas, et kostja pidi maksma üüri kord aastas. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse, leides, et kostja pidi maksma üüri hageja esindaja saadetud üüriteadete alusel igakuiselt. Seega pooled vaidlevad üüri maksmise tähtaja üle. Kuna väidetavalt jäi kostja üüri võlgu
6. veebruarist
7. a, siis tuli vastavalt sellel ajal kehtinud TsÜS § 64 lg-le 1 lähtuda tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, s.t tuvastada, kuidas pooled olid üüri maksmise tähtajas kokku leppinud üürilepingus. Hageja poolt üüriteadete saatmine võib tähendada tema soovi saada üüri kord kuus, kuid see ei tõenda iseenesest, et kostja pidi lepingu järgi maksma üüri iga kuu.
8. Vastuseks kassatsioonkaebuses esitatud väitele, et ringkonnakohus ei ole lepingu erakorralisel ülesütlemisel kaalunud poolte huvisid, märgib kolleegium järgmist.

§ 313lg 1 rakendamine eeldab üldjuhul mõlema lepingupoole huvide kaalumist.

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on VÕS § 313 lg 2 kohaselt lubatud eelõige sama seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel.

§ 316

lg 1 p 1 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kolleegium on jätkuvalt Riigikohtu

1. märtsi
2. a lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-4-05 (RT III 2005, 9, 87) väljendatud seisukohal, et VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel on põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja erinevalt § 313 lgs 1 sätestatud üldreeglist peab huvitatud isik tõendama, et põhjus pole mõjuv. Seega, kui kohus tuvastab, et üürilepingu ülesütlemiseks oli VÕS § 316 lg 1 p-s 1 sätestatud alus, siis on põhjus ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja lepingupoolte huvisid ei pea kaaluma.
3. Ringkonnakohus ei rikkunud TsMS § 229 lg-t 1, kui märkis, et kostjal oli tähitud kirja vastuvõtmiseks aega 10 päeva. Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 1 tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saajale) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kuna kostja väitis, et ta ei viibinud seoses puhkusega elukohas, tuli kohtul lähtuda sama paragrahvi teisest lõikest ja hinnata, kas tahteavalduse saajal oli mõistlik võimalus avaldusega tutvuda. Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 2 loetakse tahteavaldus eemalviibijale kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.
4. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et üüri tasumisega viivituse tõttu üürilepingu erakorralise ülesütlemisega seonduvaid

sätteid on tsiviilkolleegium analüüsinud Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04 (RT III 2005, 2, 16). Kolleegium leidis selles lahendis, et vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemuseta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisnes selles, et teine pool rikub lepingulist kohustust. Üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, s.t üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Seega, kui kohus tuvastab, et kostja rikkus üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustust, siis tuleb kindlaks teha, kas üürileandja andis üürnikule rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 2, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda. J. Luik, P. Jerofejev, L. Laarmaa