KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-11-05 Otsuse kuupäev Tartu, 27. aprill 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed P. Jerofejev, H. Jõks, V. Kõve, L. Laarmaa, J. Luik ja T

itaja ja kaebuse liik Maret Puusepa ja Vaike Keeduse kassatsioonkaebused Asja läbivaatamise kuupäev

1. märts
2. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
3. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu
4. oktoobri
5. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule.
6. Kassatsioonkaebused rahuldada.
7. Tagastada Maret Puusepale kassatsioonkaebuselt
8. novembril
9. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja Vaike Keedusele
10. oktoobril
11. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
12. Kalju Möller, Heldur Möller, Liidia Maser ja Leida Kesa

itasid hagid Maret Puusepa ja Vaike Keeduse vastu üürilepingute lõpetamiseks ja kostjate väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata. Tartu Maakohus liitis

1. novembri
2. a määrusega hagid ühte menetlusse.
3. Hagiavalduste põhjenduste kohaselt on üürileandjal vastavalt elamuseaduse (

) § 32 lg-le 3 õigus pöörduda kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks, kui üürnik hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist. Hagejatele kuulub õigusvastaselt võõrandatud varana

1. juulil
2. a tagastatud maja xxxxxx xxxx xx. Kostja M. Puusepp sõlmis
3. jaanuaril
4. a Tartu linnaga üürilepingu xxxx xx-x asuva eluruumi kasutamiseks. Kostja V. Keedus kasutab eluruumi xxxx xx-x samuti üürnikuna, kuid kirjalikku üürilepingut temaga sõlmitud ei ole. Kostjatega sõlmitud üürilepingud on omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12¹ lg l alusel pikenenud 3 aasta võrra ning seejärel ORAS § 12¹ lg 3 järgi veel 5 aasta võrra, s.o kuni
5. juulini
6. a. Hagejate volitatud

indaja OÜ KINNISVARA EV on saatnud mõlemale kostjale

1. juunil
2. a kirja, milles teatas, et kostjate üürilepingud lõpevad
3. juulil
4. a ning tegi ettepaneku uute üürilepingute sõlmimiseks. Kostjad on teatised kätte saanud
5. ja
6. juunil
7. a, kuid ei ole uue üürilepingu sõlmimiseks hagejate ega nende

indaja poole pöördunud. Hagejad palusid lõpetada kostjatega üürilepingud ja tõsta kostjad VÕS § 334 lg 1 alusel eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. 3. Kostjad vaidlesid hagile vastu. V. Keeduse vastuväidete kohaselt ei ole hagejate

indaja OÜ KINNISVARA EV kostjale

itanud üürilepingu projekti ega ettepanekuid uue üürilepingu tingimuste kohta.

1. juuni
2. a kirjast ei nähtu konkreetset üürileandja ettepanekut üürilepingu lõpetamiseks või pikendamiseks. Kuna vastavaid ettepanekuid üürileandja

itanud ei ole ja kostja on üürilepingujärgseid kohustusi täitnud, pikenes üürileping

§ 32lg 2 alusel veel viieks aastaks samadel tingimustel.

Kostja M. Puusepp hagile kirjalikult vastanud ei ole. 4. Protsessi kostjate poolel kolmanda isikuna kaasatud Tartu linn oli seisukohal, et kuna üürileandjate kirjast ei nähtu konkreetset üürileandjate ettepanekut kostjatega üürilepingute lõpetamiseks või nende pikendamiseks, siis vastavalt

§ 32lg-le 2 pikenesid üürilepingud senistel tingimustel veel 5 aastaks alates 6.

juulist

1. a. Muuhulgas juhtis kolmas isik tähelepanu asjaolule, et hagejate ülesütlemisavaldus ei vastanud VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele, mistõttu on see tühine.
2. Tartu Maakohus jättis
3. mai
4. a otsusega hagid rahuldamata ja mõistis hagejatelt solidaarselt riigituludesse 1858 krooni 50 senti kostjatele riigi kulul osutatud õigusabikulude katteks. Otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et ORAS § 12¹ lg-te l ja 3 alusel on kostjatega sõlmitud üürilepingud pikenenud
5. juulini
6. a, kuna tegemist on tagastatud varaga ja elamu üleandmise akt koostati
7. juulil
8. a. Tulenevalt

§ 32

lg-test 2 ja 4 laieneb kostjatele

§ 32lg-st l tulenev eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks lepingu tähtaja möödumisel.

Kuigi käesoleval juhul tuleb kohaldada elamuseaduse sätteid, peab ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg l kohaselt pool väljendama oma tahet üürilepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Hagejad on küll saatnud kostjatele kirjad, millest nähtub, et lepingu tähtaeg möödub, kuid ei ole selgelt taotlenud üürilepingu lõpetamist ega

itanud soovi sõlmida uued üürilepingud. Eeltoodu alusel on kostjatega sõlmitud üürilepingud pikenenud

§ 32

lg 4 alusel veel viieks aastaks, kuna kumbki lepingupool ei ole enne üürilepingu tähtaja möödumist taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. 6. Hagejad

itasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, millega palusid maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagid rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt teatas üürileandjate

indaja OÜ KINNISVARA EV kostjatele üürilepingute lõppemisest ning tegi ettepaneku uute üürilepingute sõlmimiseks

1. juunil
2. a. Vaatamata sellele ei ole kostjad pöördunud hagejate ega nende

indaja poole, et lepingu tingimusi arutada või uut üürilepingut sõlmida. Saadetud kirjadest nähtub, et hagejad on teinud kostjatele oferdi üürilepingute sõlmimiseks. Kuna hagejad väljendasid kirjades selgelt, et lepingud lõpevad, siis oli kostjatel võimalik valida eluruumi vabastamise või uue üürilepingu sõlmimise vahel. Kostjad on kõrvale hoidnud uue üürilepingu sõlmimisest ega ole eluruume vabastanud. Hagejad on üürilepingu lõppemisest üürnikke teavitanud. Seega ei ole üürilepingud pikenenud veel 5 aasta võrra. 7. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning palusid jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. V. Keedus oli seisukohal, et ta ei ole lepingu sõlmimisest kõrvale hoidnud, sest hagejate

indaja saadetud kiri ei vasta seaduse nõuetele, kuna sellest ei nähtu konkreetset üürileandja ettepanekut üürilepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seetõttu pikenes üürileping

§ 32lg 2 alusel veel viieks aastaks samadel tingimustel alates 6.

juulist

1. a.
2. Kolmanda isikuna kostjate poolel protsessi kaasatud Tartu linn vaidles apellatsioonkaebusele vastu, leides, et OÜ KINNISVARA EV kirjast ei nähtu konkreetset üürileandjate ettepanekut kostjatega üürilepingute lõpetamiseks või nende pikendamiseks. Seetõttu vastavalt

§ 32lg-le 2 pikenesid üürilepingud veel viieks aastaks samadel tingimustel.

Ülesütlemisavaldus peab sisaldama vähemalt VÕS § 325 lg-s 2 nimetatud andmeid. Hagejate ülesütlemisavaldused ei vastanud viidatud paragrahvis sätestatule ja on seetõttu tühised. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Ringkonnakohus tühistas
2. oktoobri
3. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega lõpetas poolte vahel sõlmitud üürilepingud, kohustas kostjaid tagastama hagejatele eluruumid ning mõistis kostjatelt võrdsetes osades hagejate kasuks välja maa- ja ringkonnakohtus kantud kohtukulud.
4. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt kohaldatakse vastavalt

§ 32

lg-le 4 ORAS § 12¹ lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel

§ 32

selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks.

§ 32

lg 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Hagejad on pöördunud

1. juunil
2. a, s.o enne üürilepingu tähtaja möödumist kostjate poole taotlusega uue lepingu sõlmimiseks ning saadetud kirjadest nähtub selgelt hagejate ettepanek üürilepingute lõppemisel kostjate soovi korral sõlmida uued üürilepingud. Seega on hagejad taotlenud

§ 32

lg 2 kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist uue lepingu sõlmimist ja üürilepingud ei pikenenud automaatselt veel viieks aastaks.

§ 32

lg-s 2 sätestatud taotlus uue lepingu sõlmimiseks ei eelda, et taotlusele oleks lisatud uue lepingu projekt. 11. Kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist, on üürileandjal

§ 32

lg 3 alusel õigus pöörduda kolme kuu jooksul kohtusse uue lepingu sõlmimiseks või lepingu lõpetamiseks. Selle õiguse kasutamata jätmisel loetakse leping pikenenuks

ialgses lepingus näidatud perioodiks. Kuna kostjad on üürnikena hoidunud kõrvale uue lepingu sõlmimisest ja jätkanud eluruumi kasutamist ning apellandid on kasutanud oma õigust

itada vastav hagi kohtusse, siis üürilepingud ei pikenenud

§ 32lg 3 kohaselt.

Kuna lepingute tähtaeg on möödunud ja vastustajad on kõrvale hoidunud uue lepingu sõlmimisest, tuleb üürilepingud lõpetada.

1. Seoses üürilepingu lõpetamisega võlaõigusseaduse kehtivuse ajal tuleb asjas kohaldada võlaõigusseaduse sätteid üüritud asja tagastamiseks. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Kuna üürilepingud tuleb lõpetada, peavad kostjad üüritud eluruumid hagejatele tagastama. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Kostjad

itasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebused, millega palusid tühistada ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses ja saata asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuste põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus kohaldanud vääralt materiaalõiguse normi ja hinnanud ebaõigesti asjas tõendina

itatud

1. juuni
2. a kirja.

§ 32

lg 2 kohaselt peab üürileandja üürilepingu tähtaja saabumisel teatama üürilepingu lõppemisest ning tegema ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks. Kuna elamuseadus üürilepingu üleütlemisavalduse sisu ega vormi ei reguleeri, tuleb võlaõigusseaduse kehtimise ajal

itatud ülesütlemisavaldusele kohaldada VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid. Tõendina

itatud kiri üürilepingu ülesütlemise kohta ei vasta viidatud nõuetele ning on VÕS § 325 lg 5 alusel tühine. Samuti ei reguleeri elamuseadus uue lepingu sõlmimise ettepaneku vormi ja sisu. Kassaatorid on seisukohal, et ettepanek lepingu sõlmimiseks peab oma olemuselt olema ofert VÕS § 16 mõttes, mitte aga ettepanek teha ofert. Hagejate

indaja kirjas ei ole kostjatele oferti tehtud. Samuti ei ole hagejate

indaja avaldus kooskõlas VÕS § 7 lg-tes 1 ja 2 sätestatud mõistlikkuse põhimõttega. Mõistlikkuse hindamisel tuleb arvestada, kuidas kostjad mõistsid hagejate

indaja avalduse sisu. Kuna kostjad ei soovinud sõlmida uusi üürilepinguid, sest olid senistega rahul, mõistsid kostjad hagejate

indaja avaldust selliselt, et neil ei tule hagejate poole pöörduda. Seega ei ole kostjad hoidnud kõrvale uue lepingu sõlmimisest.

1. Hagejad ja kolmas isik kassatsioonkaebusele tähtaegselt vastanud ei ole. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada ja asi tuleb saata samale kohtule uueks arutamiseks.
3. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et käesolevas vaidluses tuleb kohaldada

§ 32sätteid.

ORAS § 12¹ lg-te 1 ja 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut ORAS § 12¹ lg 11 teise lause kohaselt pikendada elamuseaduse paragrahvide 32 ja 33 alusel ning sellisel juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätteid. Ka

§ 32

lg 4 järgi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 12¹ lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks

§-s 32 sätestatut. Kuigi ORAS § 12¹ lg 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaeg möödus võlaõigusseaduse kehtimise ajal, on ringkonnakohus õigesti kooskõlas Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-94-04 (RT III 2004, 30, 320) ja
3. detsembri
4. a otsusega põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-20-04 (RT III 2004, 35, 362) leidnud, et vaidlus tuleb lahendada

§ 32alusel.

17. Kuna

§-s 32 sätestatut on võimalik mõista väga mitmeti ning nimetatud paragrahv on kohaldatav omandireformi käigus tagastatud elamutes elavate üürnike üürilepingutele, mille tähtaeg on möödunud või möödumas, peab kolleegium vajalikuks avada viidatud paragrahvi sisu laiemalt. 18.

§ 32

lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud

§-s 33 sätestatud juhtudel. Sellest tuleneb, et üldjuhul on kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul õigus nõuda üürileandjalt uue üürilepingu sõlmimist.

§ 32

lg-st 1 ei tulene üürniku õigus sõlmida uus üürileping samadel tingimustel, kuid

§ 33

lg-s 1 sätestatud aluste puudumisel on üürnikul eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Vaidluses uue üürilepingu tingimuste üle saab analoogia alusel kohaldada VÕS § 26. Üürileandja saab selle eesõiguse vaidlustada

§ 33lg-s 1 sätestatud alustel.

19.

§ 32

lg 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega pikeneb üürileping

§ 32

lg 2 alusel samadel tingimustel seni kehtinud üürilepinguga veel viieks aastaks vaid tingimusel, et ei üürnik ega üürileandja avalda tahet uue lepingu sõlmimiseks või lepingu lõpetamiseks, s.t pooled nõustuvad vaikimisi lepingut jätkama. Teisisõnu � kui pooled ei soovi senise üürilepingu pikenemist, peavad nad enne üürilepingu lõppemist avaldama kirjalikult tahet üürilepingu pikendamata jätmiseks või siis uue lepingu sõlmimiseks. Üürilepingu pikenemist

§ 32

lg 2 alusel ei saa üürileandja vaidlustada

§ 33

lg 1 alustel, sest viimatinimetatud sätet saab kohaldada üksnes

§ 32lg 1 alusel uue üürilepingu sõlmimise vaidlustamisel (vt p 18).

20.

§ 32

lg-s 2 sätestatud üürilepingu pikenemise välistamiseks piisab teisele poolele lepingu lõpetamise või uue üürilepingu sõlmimise tahteavalduse tegemisest Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist.

§ 32

lg 2 sätestatud lepingu lõpetamise teade ei ole käsitatav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 tähenduses, kuna selline teade ei lõpeta iseenesest veel üürisuhteid, kui üürnik soovib

§ 32

lg 1 alusel uut üürilepingut sõlmida.

§ 32

lg-s 2 sätestatud uue üürilepingu sõlmimise tahteavaldus peab olema pakkumus (ofert) VÕS § 16 lg 1 tähenduses, s.t piisavalt määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda

§ 32

lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, siis üürileping ei pikene

§ 32lg 2 alusel.

Sellisel juhul lõpeb üürileping tähtaja möödumisel. Sama põhimõte kehtib ka siis, kui üürnik on avaldanud soovi lepingu lõpetamiseks ja üürileandja vaikib. Ka sellisel juhul lõpeb üürileping tähtaja möödumisel. Kui üürnik, hoolimata üürileandja tahteavaldusest üürileping lõpetada, taotleb

§ 32

lg 1 kohaselt uue üürilepingu sõlmimist, tuleb kohaldada

§ 32

lg-t 1 ja üürileandja nõudel kontrollida

§ 33

lg 1 alusel, kas üürnikul on eesõigus uue lepingu sõlmimiseks ning kui on, siis vastava hagi alusel määrata kindlaks uue lepingu olulised tingimused. Üürniku eesõigus sõlmida uus üürileping ei tähenda senise üürilepingu pikenemist. 21.

§ 32

lg 2 järgi ei pikene üürileping ka siis, kui üks pooltest on enne üürilepingu lõppemist teinud teisele poolele oferdi (VÕS § 16) uue üürilepingu sõlmimiseks. Kui üürileandja enne üürilepingu tähtaja möödumist teeb oferdi uue üürilepingu sõlmimiseks ja üürnik üürileandja ettepaneku peale vaikib, tuleb kohaldada

§ 32lg-t 3.

Selle sätte kohaselt on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks, kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist pärast üürilepingu tähtaja möödumist. Selle õiguse kasutamata jätmisel loetakse üürileping pikenenuks

ialgses lepingus näidatud tähtajaks. Sel viisil pikenenud lepingu tähtaja möödumisel ei ole üürnikul tulenevalt

§ 32lg-st 4 eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks sama paragrahvi lõike 1 alusel.

Üürilepingu edasine pikenemine või pikendamine saab toimuda vastavalt VÕS §-le 310 või § 326 lg-le 2 ja §-le 328. Üürilepingu pikenemist ka

§ 32

lg 3 alusel ei saa üürileandja vaidlustada

§ 33lg 1 alustel.

Seega on

§ 32

lg 3 kohaldatav vaid juhul, kui üürileandja on teinud üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks ja üürnik vaikib. Kui üürileandja teatab võimalusest sõlmida uus üürileping, tegemata VÕS § 16 lg 1 kohast oferti uue üürilepingu sõlmimiseks, ei saa üürileandja nõuda üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist

§ 32

lg 3 alusel.

§ 32

lg 3 kohaldamiseks on lisaks vajalik, et üürnik hoiab kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest ja jätkab eluruumi kasutamist. Kolleegium leiab, et lepingu sõlmimisest kõrvalehoidmisena ei ole käsitatav olukord, kus üürnik on avaldanud soovi uue lepingu sõlmimiseks, kuid pooled ei ole saavutanud kokkulepet lepingu tingimustes. Üksnes juhul, kui üürnik üürileandja oferdi peale vaikib, kuid jätkab eluruumi kasutamist pärast üürilepingu lõppemist, saab üürileandja nõuda uue lepingu sõlmimist või üürilepingu lõpetamist

§ 32lg 3 alusel.

Sellisel juhul saab üürileandja pöörduda hagiga kohtusse kolme kuu möödumisel üürnikule uue üürilepingu sõlmimiseks pakkumuse tegemisest. Kuna

§ 32

lg 3 teise lause kohaselt loetakse üürileping pikenenuks, kui üürileandja nimetatud õigust ei kasuta, leiab kolleegium tulenevalt hea usu põhimõttest, et üürileandja peab hagiga kohtusse pöörduma mõistliku aja jooksul pärast eelnimetatud kolmekuulise tähtaja möödumist. Kui üürileandja teeb üürnikule oferdi uue üürilepingu sõlmimiseks, tuleb üürniku poolt eluruumi valdamine ja kasutamine ka pärast üürilepingu tähtaja möödumist, kuid nimetatud kolmekuulise tähtaja jooksul, lugeda seaduslikuks. Kui üürnik selle tähtaja jooksul avaldab soovi uue üürilepingu sõlmimiseks, kuigi üürileandja pakutust teistsugustel tingimustel, ei ole tegemist üürniku kõrvalehoidumisega uue lepingu sõlmimisest. Vaidluse uue üürilepingu tingimuste üle lahendab kohus. Lepingutingimusi määrates saab kohus analoogia alusel lähtuda VÕS § 26 põhimõtetest. 22. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul eeltoodut arvestades üürileandjate tahteavalduste hindamisel otsustada, kas üürileandjad avaldasid lepingute lõpetamise tahet või teatasid pelgalt lepingutähtaja möödumisest. Kui üürileandjad lepingu lõpetamise soovist ei teatanud, siis tuleb võtta seisukoht, kas nad tegid oferdi uue lepingu sõlmimiseks. Kui üürileandjad ei ole teatanud üürilepingu lõpetamise soovist ega teinud VÕS § 16 lg 1 nõuetele vastavat oferti, siis tuleb üürileping lugeda

§ 32lg 2 alusel samadel tingimusel pikenenuks veel viieks aastaks.

A. Kull, P. Jerofejev, H. Jõks, V. Kõve , L. Laarmaa, J. Luik, T. Tampuu