KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine Eesti Vabariigi nimel 3-3-1-9-05 28. aprill 2005 Eesistuja Tõnu

) §-s 11, mis andsid erastamise kohustatud subjektile õiguse kanda enne

1. aastat (Planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist
2. juulil 1995) faktiliselt mitteeluruumidena kasutusel olnud ruumid, millel samas puudusid ruumide mitteeluruumidena kasutuselevõtu õiguslikud alused

§ 2

lg-s 2 sätestatu näol, vastava kohaliku omavalitsuse täidesaatva organi otsusega ühe aasta jooksul (hiljemalt

1. novembril 2001) hooneregistrisse. Tallinna Linnavalitsuse
2. veebruari
3. a määruse nr 43 "Tallinna linnas asuvate mitteeluruumide registreerimise kord" kohaselt pidid linnaosa valitsused hiljemalt
4. septembriks 2001 valmistama ette ja esitama linnavalitsuse korraldused Tallinna linnale kuuluvate mitteeluruumide, millel puuduvad

§ 2

lg 2 alusel nõutavad dokumendid, hooneregistrisse kandmiseks mitteeluruumidena ning esitama vastavate ruumide registreerimistaotlused hooneregistrile hiljemalt

1. novembriks
2. Käesoleval juhul sõlmiti vaidlusaluste ruumide rendilepingud enne Planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) jõustumist ning linnavalitsuse korraldused anti enne
3. novembrit 2001, mistõttu on need kooskõlas korralduste andmise aluseks olnud õigusaktidega ja kaebuse rahuldamiseks puudub alus.
4. R. Karm esitas halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsuse tühistada ning kaebuse rahuldada, samuti mõista vastustajalt välja kohtukulud. Apellant leidis, et halduskohus kohaldas ebaõigesti

§ 2lg-t 2 ja § 11.

Kohus jõudis õigele järeldusele, et vaidlusalused ruumid olid elamus paiknevad abiruumid, mis olid ehitusprojekti kohaselt ette nähtud elamu teenindamiseks EES § 3 lg 3 mõistes. Nõustuda ei saa aga kohtu järeldusega, et

§ 11alusel võis need ruumid kanda mitteeluruumidena hooneregistrisse.

Vaidlusaluste ruumide õiguslik staatus määratleti selgelt ehitise vastuvõtmisel ja need on abiruumid

§ 2lg 3 mõttes.

Abiruumide faktiline kasutamine muul otstarbel ei muuda neid mitteeluruumideks ega anna kohalikule omavalitsusele õigust neid mitteeluruumidena hooneregistrisse kanda.

§ 11

ei ole käesolevas asjas kohaldatav, sest elamu dokumentatsioon on tervikuna säilinud ning selle kohaselt mitteeluruumid elamus puuduvad. Halduskohus rikkus kohtumenetluse norme, sest ei andnud hinnangut kaebaja väitele, et abiruumid erastati korteriomanikele korterile vastava muu osa koosseisus ning seetõttu ei saanud neid hiljem mitteeluruumideks tunnistada ega hooneregistrisse kanda. Apellant leiab, et rendilepinguga on küll võimalik tõendada ruumide faktilist kasutust muul otstarbel, kuid ruumide õiguslik staatus on kindlaks määratud olemasoleva ehitusprojektiga ning seda ei ole võimalik muuta tsiviilõigusliku rendilepinguga.

1. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium jättis
2. oktoobri
3. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus ei pidanud halduskohtu põhjendustega nõustudes vajalikuks neid korrata. Ringkonnakohus ei nõustunud apellandi seisukohaga, et vaidlusalused ruumid olid erastatud korteriomanikele nende eluruumile vastava mõttelise osa koosseisus ja seega oli ruumide omand erastamisel juba üle läinud ning ruumide tunnistamine mitteeluruumideks ei olnud enam võimalik. Kohus leidis, et nii Vabariigi Valitsuse
4. juuli
5. a määrusega nr 198 kinnitatud "Eluruumide erastamise korra" (EEK) p 7 sõnastus
6. juunil 1994 jõustunud redaktsioonis kui ka

§ 11

sõnastus lähtuvad abiruumide ja mitteeluruumide määratlemisel ja üksteisest piiritlemisel ruumide kasutamise tegelikust otstarbest. Nii tuleb EEK p 7 (15. juunil 1994 jõustunud redaktsioonis) kohaselt abiruumidena, mis arvatakse elamus korterile vastava muu osa koosseisu, käsitleda ruume, mis olid algselt elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks ette nähtud, ja mis ühtlasi olid sellisel eesmärgil ka kasutusel. Abiruumidena kasutusel olevaid ruume ei erastatud sellest sättest tulenevalt juhul, kui need ei olnud ehitusprojekti kohaselt selleks otstarbeks ette nähtud. Samuti tuleb mitteeluruumidena

§ 11

tähenduses käsitada ruume, mis vastavad selles sättes nimetatud tingimustele ja on samal ajal mitteeluruumidena, mitte abiruumidena, ka kasutusel. Ringkonnakohus märkis, et

§ 11

teistsugusel tõlgendamisel ei oleks see säte üldse rakendatav, sest

§-ga 11 täiendamise ajaks (säte jõustus 29. novembril 2000) oli elamutes eluruumide erastamine suures osas lõppenud ning kui asuda seisukohale, et sellised ruumid, mis ehitusprojekti järgi olid ette nähtud abiruumideks, kuid tegelikult kasutatavad mitteeluruumidena

§ 2

lg 2 tähenduses, olid juba erastatud, siis puuduks seaduse täiendusel mõte.

§ 11

võimaldas erastada mitteeluruumidena just selliseid ruume, mis faktiliselt olid mitteeluruumidena kasutusel, kuid mille sellist kasutust ei näinud ette ehitusprojekt, kasutusluba või Elamuseaduse § 3 lg-s 2 nimetatud vallavõi linnavalitsuse luba ruumi alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina. Vaidlusaluseid ruume kasutati mitteeluruumidena hiljemalt rendilepingute sõlmimisest vastavalt

1. veebruaril 1993 ja
2. märtsil
3. Erastamise ajal neid abiruumidena ei kasutatud. Seetõttu on põhjendamatu apellandi väide, et vaidlusalused ruumid olid juba erastatud. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS
4. R. Karm palub kassatsioonkaebuses tühistada halduskohtu ja ringkonnakohtu otsused ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Samuti taotleb kassaator vastustajalt kohtukulude väljamõistmist. Kassaator leiab, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti

§ 2lg 2 ja § 11.

Kohtud ei ole tuvastanud, kas pärast elamus korterite erastamist sai Tallinna linn elamu kaasomanikuks või mitte. Korterite ostu-müügilepingute sõlmimise ajal lähtuti sel ajal kehtinud õigusaktidest. Tallinna linn ei avaldanud soovi jätta osa elamust kohaliku omavalitsuse omandisse ja ostu-müügilepingutega said elamu kaasomanikeks 63 korteriomanikku, kelle omanduses on korterid reaalosadena ja elamu muust osast kokku 100% (kümnendmurdude kasutamise tõttu oli osade summa 99,98%).

§ 11

ei ole asjas kohaldatav, sest selles nimetatud dokumentatsioon vaidlusaluse elamu osas ei puudunud (ehitusprojekt, inventariseerimise plaan, ekspluatatsiooni andmise akt jt). Omandiõiguse rikkumise tõttu ei ole lubatav

§ 11

tagasiulatuv kohaldamine.

§ 11on kohaldatav üksnes ruumidele, mis ei ole eelnevalt erastatud EES alusel.

Ruumide mittesihipärane kasutamine, sealhulgas rendilepingute alusel, ei muuda nende ruumide õiguslikku seisundit ja ei olnud takistuseks nende ruumide erastamisel korteriomanike korteritele vastava elamu muu osa koosseisus. Tähtsust ei oma asjaolu, et rendilepinguid ei olnud korteriühistule üle antud. 7. Tallinna Linnavalitsus vaidleb kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata. Kuivõrd

§ 11

käsitleb üksnes juhtumeid, kus ruum polnud mitteeluruumina arvel, siis pidi sättes olema mõeldud abiruume, mida de facto kasutati mitteeluruumidena, sest muid ruumide kategooriaid peale eluruumide, mitteeluruumide ja abiruumide (üldkasutatavate ruumide) ei eksisteeri. Seetõttu ei ole õige kassaatori viide elamu dokumentatsiooni olemasolule. 29. novembril 2000 jõustunud

§ 11

andis erakorralise, konkreetse tähtajaga omandireformi korraldusliku ülesande nende ruumide suhtes, mis olid hooneregistris arvel abiruumidena, kuid faktiliselt ümber ehitatud mitteeluruumideks. Seega kassaatori tõlgenduse korral puudunuks

täiendamisel §-ga 11 igasugune mõte. Riigikohus ei võtnud

1. septembril 2003 menetlusse KÜ Järveotsa 17A kassatsioonkaebust Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
2. aprilli
3. a otsuse peale tsiviilasjas nr 2-2/545/03, millega nõustus Tallinna Linnavalitsuse ja ringkonnakohtu käsitlusega

§ 11

suhtes.

§-ga 11 pandud ülesannet täites lähtus Tallinna linn üksnes erastamise kohustatud subjekti kohustusest tegutseda mitteeluruumide erastamise õigustatud subjektide huvides, kes olid esitanud avaldused rendile võetud mitteeluruumide erastamiseks. RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT 8. Käesoleva asja lahendamiseks on vajalik selgitada, kas kõnealuses elamus paiknevad ning ehitusprojekti kohaselt abiruumideks ette nähtud ruumid erastati korteriomanikele nende eluruumile vastava muu osa koosseisus või mitte ning kas nende ruumide suhtes on kohaldatav

§ 11

. Vaidlust ei ole selle üle, et nimetatud ruumid olid ehitusprojekti kohaselt abiruumid, kuid neid ei kasutatud elamu teenindamiseks ega olnud need elanike ühises kasutuses, vaid ruume on alates

1. aastast rendilepingute alusel kasutanud kolmandad isikud.
2. Ringkonnakohus leidis, et käesoleval juhul tuleb lähtuda ruumide faktilisest kasutusotstarbest ning seetõttu neid korterile vastava muu osa koosseisus korteriomanikele ei erastatud, sest tegemist oli sisuliselt mitteeluruumidega. Kassaator on seisukohal, et kuivõrd elamu dokumentatsioon on säilinud, siis tuleb lähtuda selles ettenähtust ning kuna ehitusprojekti kohaselt on tegemist abiruumidega, siis erastati need korteriomanikele korterile vastava muu osa koosseisus ja ruumide staatuse hilisem muutmine ja võimalik erastamine ei ole omandiõiguse rikkumise tõttu võimalik.
4. novembril 2000 jõustunud

§ 11

kohaselt juhul, kui mitteeluruumid on ehitatud enne PES jõustumist ja nende kohta puuduvad

§ 2

lg-s 2 ettenähtud dokumendid, on erastamise kohustatud subjektil õigus ühe aasta jooksul arvates elamureformiga seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumisest (s.o sama seaduse jõustumisest, millega

-t täiendati §-ga 11), kanda nimetatud ruumid mitteeluruumidena hooneregistrisse valla- või linnavalitsuse otsuse alusel.

§ 2

lg 2 kohaselt loetakse mitteeluruumideks elamutes paiknevaid ruume, mis on vastavalt ehitusprojektile, kasutusloale või valla- või linnavalitsuse loale ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina.

§ 2

lg 3 näeb ette, et mitteeluruumiks ei ole elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mida erastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Kui abiruumid on antud kolmanda isiku valdusesse lepingu alusel, lähevad pärast antud elamus korteriühistu moodustamist või elamu haldamise üleandmist korteriomanikele lepingujärgsed õigused ja kohustused eluruumide erastamise kohustatud subjektilt üle korteriühistule või korteriomanikele. EES § 3 lg 1 kehtiva redaktsiooni kohaselt on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis on riigi või riigi äriühingu omandis või kohaliku omavalitsusüksuse või aktsiaseltsi, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühingu, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitsusüksusele, omandis. EES § 3 lg 2 näeb ette, et korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas. Nimetatud osa määratletakse mõttelise osana. EES § 3 lg 3 kohaselt loetakse abiruumideks elamus või elamuga ühisel krundil paiknevates hoonetes asuvaid ruume, mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks. EES § 22 lg 11 sätestab, et kui õigusaktidest tulenevalt ei ole korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa kindlaksmääramisel lähtutud korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas või kui eluruumide erastamisel määratud mõtteliste osade summa erineb ühest, on kohustatud subjektil kohustus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras ühepoolselt lihtkirjalikult tekkinud viga parandada. Mõttelise osa suurus väljendatakse hariliku murruna.

1. Vabariigi Valitsuse
2. juuli
3. a määrusega nr 198 kinnitatud "Eluruumide erastamise korra" (EEK) p 7 kehtiva redaktsiooni kohaselt erastatakse elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest. Elamus korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas. Nimetatud osa määratakse mõttelise osana ja väljendatakse hariliku murruna. Korteri üldpinna hulka loetakse toa (tubade) ja abiruumi(de) põrandapindade summa, kaasa arvatud sisseehitatud seinakappide, külmade panipaikade ja verandade põrandapind. Elamus korterile vastava muu osa koosseisu arvatakse ka selle keldris, pööningul ja mujal paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. EEK p 71 näeb ette, et kui eluruumide erastamise käigus kindlaksmääratud mõtteliste osade suurus ei ole eluruumi ostu-müügilepingus väljendatud hariliku murruna, teisendab kohustatud subjekt erastamise ostu-müügilepingus protsendina või kümnendmurruna kindlaksmääratud mõttelise osa suuruse harilikuks murruks. EEK p 72 sätestab muuhulgas, et korterile või mitteeluruumile vastava mõttelise osa suuruse ümberarvestuse tegemisel arvestatakse mitteeluruumidena ainult neid ruume, mis on vastavalt ehitus(ümberehitus)projektile, kasutusloale või Elamuseaduse § 3 lg 2 kohaselt valla- või linnavalitsuse loal ette nähtud alaliselt kasutamiseks mitteeluruumina või mille kohta on vastu võetud valla- või linnavalitsuse otsus vastavalt

§-le

1. EEK p 75 kohaselt mõttelise osa ümberarvestusega ei kaasne täiendavaid juurde- ja tagasimakseid. EEK p 76 näeb ette, et korteri reaalosale vastava mõttelise osa suuruse erinemisel ostu- müügilepingus, inventariseerimise plaanil ja riikliku ehitisregistri dokumendis lähtutakse tehingute ja toimingute tegemisel kohustatud subjekti poolt kehtivas korras vormistatud ümberhindamisaktis toodud korteri reaalosale vastava mõttelise osa suurusest.
2. Asja materjalide põhjal võib elamu kohta tuua välja järgnevad andmed.
3. juunil 1984 koostatud elamu ekspluatatsiooni võtmise akti (halduskohtu tl 18-19) kohaselt on elamu kasulik pind 4189,45 m2 ja korterite üldpind 3985,08 m2, millest elamispind 2608,7 m
4. Tallinna Hooneregistri
5. aprilli
6. a tõendi (halduskohtu tl 10-17) järgi on ehitise netopind 5290 m2 ja registrisse kantud eluruumide pind 3957,2 m
7. Seejuures on tõendi üksikute kirjete summa kohaselt korterite üldpind 4119 m2 ja eluruumide pind 3957,2 m
8. Korterite reaalosadele vastavate mõtteliste osade summa moodustab tõendi kohaselt 99,99%, lisaks on ümardamisest tingitud vea parandamiseks Tallinna Linnavalitsuse
9. novembri
10. a korraldusega nr 2834-k Haabersti Linnaosa Valitsuse haldusse jäetud 0,02%. Sama hooneregistri toimiku alusel koostatud Haabersti Linnaosa Valitsuse
11. oktoobri
12. a eluruumide ümberhindamise akti (halduskohtu tl 88-89) järgi on elamu kõigi korterite ja mitteeluruumide üldpind 4169,7 m2, sealhulgas eluruumide üldpind 3957,2 m2 ja mitteeluruumide üldpind 212,5 m
14. Toimikus ei sisaldu ühegi antud elamus asuva korteri erastamise ostu-müügilepingut. Toimiku materjalide pinnalt ei ole võimalik üheselt tuvastada, millisest tervikust lähtuvalt arvutati eluruumide erastamise ajal iga korteri reaalosale vastava muu osa suurus. See tähendab, et tuvastatud ei ole asjaolu, kas rendilepingute alusel kasutatud vaidlusalused ruumid võeti eluruumide erastamisel arvesse või mitte.
15. oktoobri
16. a eluruumide ümberhindamise aktis on ümberhindamise ühe põhjusena toodud välja küll asjaolu, et eluruumide hindamisel ei olnud arvestatud mitteeluruumide pinda, kuid arusaamatuks jääb, mida sellisel juhul väljendavad Tallinna Hooneregistri
17. aprilli
18. a tõendil märgitud korterite üldpinna suurused. Kuna korterile vastava muu osa suurus oli väljendatud protsendina, siis on otsustava tähtsusega selgitada, milline elamu üldpinna suurus selle väljaarvutamisel aluseks võeti. Alles sellisel juhul on võimalik hinnata, kas vaidlusalused rendipinnad on korteriomanikele nende korterile vastava muu osa koosseisus juba erastatud või mitte.
19. Kolleegium on seisukohal, et juhul, kui vaidlusalused rendipinnad arvestati eluruumide erastamise ajal korterite reaalosale vastava muu osa hulka ja erastati korteriomanikele, siis ei ole ka

§ 11

alusel võimalik hiljem korteriomanike omandi suurust vähendada, sest sellega oleks rikutud Põhiseaduse § 32 lg-st 1 tulenevat igaühe õigust omandi puutumatusele ja võrdsele kaitsele.

1. Riigikohtu halduskolleegium peab lisaks vajalikuks selgitada, et jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
2. aprilli
3. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/545/03, millele Tallinna Linnavalitsus oma argumentide põhjendamisel tugineb, ei ole antud juhul asjassepuutuv. Ringkonnakohus ei analüüsinud selles otsuses

§ 11

kohaldamist sisuliselt, sest hageja ei olnud asjas esitanud omandiõiguse tunnustamise nõuet, vaid taotles üksnes elamu haldamise üleandmisevastuvõtmise akti p 5.4, millega määrati elamus Tallinna linnale kuuluvate rendipindade osas kindlaks linna esindaja korteriühistus, tühiseks tunnistamist. Hageja nõue jäi rahuldamata, sest kohus leidis, et hageja ei ole näidanud, millega rikub tema õigusi ja huve asjaolu, et Tallinna linna esindab korteriühistus konkreetne isik. Kohus märkis, et vaidlustatud punkti tühistamine ei muudaks fakti, et rendipinnad elamus kuuluvad Tallinna linnale. Selles tsiviilasjas tegeles

§ 11

probleemistikuga küll Tallinna Linnakohus, aga kuivõrd ringkonnakohus asendas esimese astme kohtu motiivid oma motiividega ja jättis neil põhjustel hagi rahuldamata, siis ei oma linnakohtu põhjendused enam tähtsust. 16. Ülaltoodut arvestades leiab Riigikohtu halduskolleegium, et kuivõrd tuvastamata on asja õigeks lahendamiseks tähtsust omavad asjaolud, tuleb R. Karmi kassatsioonkaebus rahuldada ja kohtute otsused tühistada kohtumenetluse normi olulise rikkumise tõttu. HKMS § 72 lg 1 p 5 alusel saadab kolleegium asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kuivõrd Riigikohus ei tee käesolevas asjas lõplikku lahendit, vaid saadab asja uueks läbivaatamiseks halduskohtusse, ei lahenda kolleegium taotlust kohtukulude väljamõistmiseks. Tõnu Anton, Julia Laffranque, Harri Salmann