Obsah (5)

§ 363§ 227§ 228§ 330§ 171

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-38-05 Otsuse kuupäev Tartu, 11. mai 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Tampuu Kohtuasi Raigo Kalamehe ja Merike Kala

§ 363

p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

§ 227

lg 1 sätestab, et kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud.

§ 228

esimene lause sätestab, et otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist seadust või seaduse alusel antud õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi tuleb rahuldada.

§ 330

lg 4 kohaselt märgitakse ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas.

§ 330

lõige 6 kohustab ringkonnakohut vastama apellatsioonkaebuse kõikidele põhjendustele. Ringkonnakohtu otsus ei vasta kohtuotsuse sisule esitatavatele nõuetele.

§-s 228 sätestatud kohtu kohustus otsustada õiguse kohaldamise üle tähendab seda, et sõltumata poolte esitatud õiguslikest seisukohtadest peab kohus hageja nõude ja kostja vastuväidete kvalifitseerimisel andma hinnangu kõikidele asja lahendamisel tähtsust omavatele asjaoludele, s.o kas tuvastama nende esinemise või puudumise. Selle kohustuse järgimisele aitab kaasa ka

§ 171

lg-s 1 sätestatud kohtu kohustus tagada protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimalus ning kõrvaldada kohtulikust arutamisest kõik, mis ei puutu läbivaadatavasse asjasse. Ringkonnakohus on nõustunud hagejate etteheidetega kostjale, et viimane rikkus KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustusi. Maakohtu ja ringkonnakohtu otsustest ei nähtu samas, milline rikkumine ja kuidas oli põhjuslikus seoses hagejatel tekkinud kahjuga ja kas rikkumised olid vabandatavad.

1. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Juhul, kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 ps 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav. KOS § 11 lg 3 esimene lause sätestab, et korteriomanik ei vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist temalt kui korteriomanikult oodata. KOS § 11 lg 3 teine lause sätestab, et kui kohustuste täitmist takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist. Seega on korteriomaniku kohustust hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest reguleeritud erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena muid sätteid. Kahju hüvitamise nõude ulatuse kindlakstegemisel kohaldatakse (nagu kahju hüvitamise kõikidel muudel juhtudelgi) VÕS-i
2. peatüki sätteid. Omandi kahjustamise korral saab kannatanu esitada varalise kahju hüvitamise nõudeid VÕS §-s 132 sätestatud ulatuses.
3. Ringkonnakohus ei ole märkinud ega põhjendanud, miks oli KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste täitmiseks vajalik kostja kohalolek oma korteris surveproovide ajal. Vastates apellatsioonkaebuse väidetele, oleks ringkonnakohus põhjusliku seose analüüsimisel pidanud muuhulgas leidma vastuse küsimusele, kas kostja kohalolek oma korteris surveproovide ajal oleks võinud ära hoida vee valgumise hagejate korterisse või vähendanud hagejate korterisse valgunud vee hulka ning kas väiksema veehulga puhul oleks hagejate kahju olnud väiksem. Igal juhul oleks ringkonnakohus pidanud andma hinnangu kostja vastuväitele, millega ta õigustas enda eemalolekut oma korterist surveproovide ajal.
4. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta ka selle, et hagis esitatud asjaolude kohaselt tekkis hagejatel kahju kahe järjestikuse surveproovi käigus (
5. oktoobril ja
6. oktoobril
7. a). Sellest tulenevalt pidanuks ringkonnakohus KOS § 11 lg 1 p 1 väidetavat rikkumist kostja poolt, vabandatavust KOS § 11 lg 3 järgi ja põhjuslikku seost hindama kummagi hagejat kahjustanud teo osas eraldi. Kohtuotsuste põhjendustest ei selgu, mis sai hageja nõudest hüvitada talle korteri kasutuse ärajäämisest tekkinud kulud.
8. Ringkonnakohus tegi ebaõige järelduse, et kostja vastutab ainuisikuliselt KOS § 11 lg 1 p-st 1 tulenevalt korteriomandi reaalosa hulka mittekuuluvate keskküttesüsteemi püstikute korrasoleku eest. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandi eseme reaalosa mõiste sätestab KOS § 2 lg 1 ning sama sätte lg 2 järgi ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Eeltoodud sätetest tuleneb, et elamusisese küttesüsteemi püstikud on korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi keskküttesüsteemi püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.
9. Ringkonnakohus on tuginenud kostja vastutust põhistades sellele, et kostja oli teadlik korteris asuvatest küttesüsteemi püstikutest, kuid ei võtnud olukorra parandamiseks midagi ette. Kostja korteri omanikuna ei vastuta ainuisikuliselt küttesüsteemi püstikute korrasoleku eest (vt käesoleva otsuse p 13). Kohtud ei põhjendanud, et KOS § 11 lg 1 p 1 hõlmab endas kohustust teavitada teisi korteriomanikke küttesüsteemi püstikute halvast seisukorrast tekkinud ohust. Kui kostjal selline kohustus oli, siis sellise kohustuse rikkumise tuvastamiseks on vaja kindlaks teha, missugune oli küttesüsteemi püstikute olukord enne veeavariisid (kas oli oht ja milles see seisnes).
10. Kohtute poolt tunnistaja H. Kruusi ütluste alusel tõendatuks loetud asjaolu, et kostja korteris oli varem ka olnud veeavarii, on ebamäärane. Ei esimese astme kohtu ega ringkonnakohtu otsustest ei selgu, missugustest veetorudest tunnistaja rääkis (kas küttesüsteemi- või tarbeveetorudest) ja mis oli tookordse lekke põhjus. Ringkonnakohtu otsustest ei selgu, kuidas oli kostja korteri kütmata või välja ehitamata jätmine põhjuslikus seoses hagejate kahjuga.
11. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et samas pidid ka hagejad hea usu põhimõttest tulenevalt omalt poolt tegema kõik mõistliku, et neile kahju ei tekiks. Sealhulgas oleksid nad pidanud arvestama sellega, et küttesüsteemi surveproovi eesmärgiks ongi küttesüsteemi võimalike lekete avastamine. Seega pidid nad ette nägema, et surveproovi käigus on lekked võimalikud ja et lekete esinemise korral võivad teatud kahjustused olla paratamatud. Enne surveproovi oli mõistlik kogu küttesüsteem üle vaadata ja silmaga nähtavad puudused enne surveproovi kõrvaldada. Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta kostja vastuväited selle kohta, et surveproovi ei oleks tohtinud üldse teha, sest maja küttesüsteemi ei oldud kehtestatud korras vastu võetud. Võlaõigusseaduse § 139 lg 1 sätestab, et juhul, kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. VÕS § 139 lg 2 sätestab, et sama paragrahvi esimest lõiget kohaldatakse ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Kolleegium selgitab, et VÕS § 139 lg-te 1 ja 2 kohaldamisel ei hinnata seda, kas kannatanu oli hooletu või mitte, s.t et kahjuhüvitist saab nimetatud sätte alusel vähendada ka siis, kui kannatanu polnud süüdi kahju tekkimises. VÕS § 140 lg 1 võimaldab kahjuhüvitist vähendada ka siis, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.
12. Hagejad väitsid, et kostja ei lubanud pärast
13. oktoobril
14. a toimunud veeavariid korteriühistu töömehi küttesüsteemi lekkinud püstikut parandama ning
15. oktoobril
16. a läbiviidud surveproovi käigus kordus veeavarii uuesti. Ringkonnakohus ei selgitanud välja, kas teise veeavarii põhjuseks oli kostja poolt KOS § 11 lg 1 p-s 3 sätestatud kohustuse rikkumine ja kas esinevad kõik kostja vastutuse alused. KOS § 11 lg 1 p 3 kohaselt peab korteriomanik võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks ning seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Samas, kui kostja nimetatud kohustust rikkus, tuleb anda hea usu põhimõttest tulenevalt hinnang ka hagejate käitumisele. Kui hagejad ei olnud veendunud küttesüsteemi püstikute korrasolekus kostja korteris, ei oleks nad mõistlikult võttes pidanud andma nõusolekut uueks surveprooviks.
17. Kolleegium jääb varasemas lahendis (
18. juuni
19. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-76-04 (RT III 2004, 19, 220)) avaldatud seisukohtade juurde, millest tulenevalt on korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks korteriomanike ühise omandi hooldamine, sh ka elamu tehnosüsteemide korrashoidmine. Seega on iseenesest õige kassaatori väide, et hagejatele kahju tekitamise eest võib vastutada ka korteriühistu. Korteriühistu vastutus ei välista aga omi kohustusi rikkunud korteriomanike vastutust teise korteriomaniku vara kahjustamise eest. Sellisel juhul on korteriühistu jt vastutavate isikute vastutus solidaarne (vt VÕS § 137 lg-t 1).
20. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus andma põhjendatud hinnangu, kas esinevad kõik alused kostja vastutusele võtmiseks. H. Jõks, J. Luik, T. Tampuu