KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-67-05 Otsuse kuupäev Tartu, 15. juuni 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu Kohtuasi Tatjana Leonova hagi Olga T

) § 477 lg 5 alusel välja mõista 287 090 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmis O. Trofimova

1. aasta märtsis Rae vallas asuva maatüki ostu-müügi eellepingud hagejaga ja V. Kadeliga, A. Sokoloviga, V. Kurenkoviga, G. Jolkinaga, O. Getðanskiga, I. Donoviga, T. Burtsevaga, J. Leonoviga ja J. Leonovaga. Eellepingutega võttis kostja endale kohustuse võõrandada pärast maatüki omandamist ja maakatastrisse kandmist uue maajaotuse tulemusel tekkinud maatükid kostjaga eellepingud sõlminud isikutele. Nimetatud isikud tasusid kostjale ettemaksu maatüki ostmiseks ja kandsid detailplaneeringu koostamise ja kinnistu elamukruntideks jagamise kulud. Maa ostuhinnaks arvestati 4 krooni ühe ruutmeetri eest ja arvestuslik ehituskrundi hind oli 12 500 krooni. Lisaks tasus iga ostja kostjale 3500 krooni ostu-müügi dokumentide vormistamiseks, 5000 krooni maamõõdu töödeks, 4600 krooni detailplaneeringu koostamiseks, 350 krooni drenaaþiprojekti eest ning 300 krooni muuks asjaajamiseks. Isikud, kes ei osalenud jõele ujumissilla ehitamisel, tasusid veel 400 krooni. Eellepingud sõlminud isikud loovutasid
2. novembril
3. a eellepingutest tulenevad nõuded kostja vastu hagejale. Hageja leidis, et nõuete loovutamise lepingus märgitud eellepingud on tühised notariaalse vorminõude rikkumise tõttu. Kostja omandas kinnistu, korraldas maa sihtotstarbe muutmise, detailplaneeringu tellimise, kruntideks jaotamise ja maa heakorrastamise eellepingud sõlminud isikutelt saadud raha ja tööjõu arvel. Selle tulemusena tõusis oluliselt ka kinnistu väärtus. Kostja sai tulu kinnistu turuväärtuse suurendamise tõttu oma vahendeid ja kulutusi säästes. Ta on kohustatud hüvitama hagejale tulu, mis kujuneb konkreetse krundi turuväärtusest, millest on maha arvatud hageja poolt varasemas tsiviilasjas nr 2/3/24-8817/02 esitatud tagasinõude väärtus.
4. Kostja vaidles hagile vastu. Ostu-müügi eellepingud on tühised.

§ 477ei tule kohaldada, sest vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) §-le 3 tuleb käesoleval juhul kohaldada erisätet - TsÜS § 66 lg-t 5. Hageja seisukohad on vastuolulised, kuna tsiviilasjas nr 2/3/24-8817/02 esitas hageja nõude eellepingu alusel saadu tagasisaamiseks TsÜS § 66 lg 5 alusel.

§ 477

lg 5 mõttest tulenevalt peab tulu olema saadud alusetult omandatud varalt ja see tulu peab olema reaalselt saadud. Kostja ostis vaidlusaluse kinnistu oma vahendite eest ja kinnistu väärtuse suurenemine turuhinna muutuse tõttu ei ole reaalselt saadud tulu.

1. Tallinna Linnakohus rahuldas
2. juuni
3. a otsusega hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 287 090 krooni. Linnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled eellepingute tühisuse üle. Varasemas tsiviilasjas nr 2/3/24-8817/02 esitatud 190 650 krooni suurusest nõudest (tühiste eellepingute alusel saadust) on kostja tagastanud 122 800 krooni. Selles tsiviilasjas võttis kostja õigeks 128 540 krooni tagastamise eellepingud sõlminud isikutele. Tallinna Ringkonnakohus mõistis samas tsiviilasjas
4. juuni
5. a otsusega (tsiviilasi nr 2-2/84/04) O. Trofimovalt välja 12 500 krooni T. Leonova kasuks. Seega on tõendatud, et hagejale nõuded loovutanud isikud tasusid kostjale tühiste ostu-müügi eellepingute alusel kokku 263 840 krooni. Eellepingute kohaselt määratakse maatüki lõplik hind pärast detailplaneeringu koostamist ja müüja teeb detailplaneeringu koos maa jagamisega müüdavateks kruntideks. Kõik kulud, mis on seotud maa jagamisega kruntideks ja detailplaneeringu koostamisega, kannab ostja müüjaga kooskõlastatud tähtaja jooksul. Eellepingud sõlminud isikud maksid kostjale maa ostuhinna ja maa väljaarendamise eest hagis märgitud raha ehituskrundi omandamiseks. Kostja ei tõendanud, milliste vahendite eest kinnistu omandati ja miks ta ei kasutanud eellepingute järgi selleks ettenähtud sihtotstarbelisi summasid. Eellepingu sõlminud isikud maksid sihtotstarbelist raha kostjale kinnistu väljaarendamiseks, seega ka kinnistu väärtuse tõstmiseks. Hageja tugineb

§ 477

lg-le 5 ja leiab, et kostja kui alusetult vara saanud isik, on kohustatud tagastama või hüvitama kõik tulud, mis ta sai või pidi saama sellelt varalt sellest ajast peale, kui ta sai või pidi teada saama vara saamise alusetusest. Kostja pidi teadma sõlmitud eellepingute tühisusest, sest tühisus tuleneb seadusest. Seaduse tundmist eeldatakse. Vara alusetult omandanud isiku tulu võib väljenduda alusetult omandatud vara arvel, oma vahendeid ja kulutusi säästes kinnisvara omandamises ning arendamises, mille tõttu kinnisvara väärtus oluliselt suurenes. Eksperdi arvamuse kohaselt tõusevad üldjuhul maa hinnad 5-10% aastas ja maa turuhinna langemist võib mõjutada alternatiivsete projektide turuletulek lähikonnas soodsama hinnaga. Selliseid asjaolusid ei ole pooled kohtule esitanud. Seega on alusetu kostja väide, et ta ei ole reaalselt tulu saanud. Eellepingud sõlminud isikud finantseerisid kostjat kokkulepitud tingimustel kinnistu soetamisel ja arendamisel ning kostja poolt kokkuleppe täitmata jätmine on toonud kaasa nõude alusetult saadu tagastamiseks ja sellelt saadud tulu hüvitamiseks. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-88-02 tehtud otsuses leidnud, et lepingu tühisuse korral vorminõude rikkumise tõttu on rakendatav

§ 477lg 5.

Seega on lepingu tühisuse korral vara alusetult omandanu kohustatud tagastama nii saadu kui ka tulu. Ekslik on seega ka kostja tõlgendus, et TsÜS § 66 lg-s 5 ettenähtud restitutsiooni eesmärk oli taastada poolte vahel lepingueelne olukord ja see säte oli erand

§ 477kui üldreegli suhtes. Ts

ÜS § 3 kohaselt, kui seaduse üks säte täpsustab teist või kehtestab teisest erandi, loetakse täpsustatavat sätet üldsätteks ja täpsustavat erisätteks. Käesoleval juhul täpsustab

§ 477lg 5 Ts

ÜS § 66 lg-t 5, mitte aga vastupidi.

1. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada linnakohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus jättis
3. detsembri
4. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata. Hageja ja tema õiguseellased sõlmisid kostjaga maa ostu-müügi eellepingud
5. aastal. Need lepingud on tühised notariaalse vorminõude rikkumise tõttu. Nõudeõiguse loovutanud isikud tasusid kostjale tühiste ostu-müügilepingute alusel 263 840 krooni. Summa suuruse üle ei vaielda. Tõendamist leidis, et hageja ja tema õiguseellased maksid kostjale raha silmas pidades eellepingutes märgitud sihtotstarvet. Kostja omandas vaidlusaluse kinnistu 211 000 krooni eest hageja ja hageja õiguseellaste raha arvel omi vahendeid kulutamata. Linnakohus on õigesti tuvastanud kõnealuse kinnistu turuväärtuse
6. aasta detsembri seisuga ja selgitanud, miks ei ole arvestatavad väited kinnistu turuhinna kõikumisest, vaid arvestada saab turuväärtust tõstva tegurina maa sihtotstarbe muutmist ja detailplaneeringu kehtestamist.
7. Linnakohus kohaldas õigesti

§ 477lg-t 5.

Kostja käsitlus võimalikust intressi tasumisest eellepingu alusel omandatud raha kasutamise eest on ekslik. Kohus ei ole kinnistu väärtuse arvestamisel lähtunud kinnisvara turuväärtuse suurenemisest turusituatsiooni muutmise tõttu, vaid on lähtunud kinnisvara arendamisest. Kohtu käsitlus kinnistu turuhinna kasvust kui kostja tulust on kooskõlas asjas kogutud tõenditega. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kostja esitas kassatsioonkaebuse. Ta palus tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning teha asjas uus otsus, millega kostjalt välja mõista hageja kasuks 7915 krooni 20 senti.
2. Kostja peab ebaõigeks, et temalt mõisteti

§ 477

lg 5 alusel tuluna välja kinnistu väärtuse tõus 287 090 krooni, mis oli tingitud hageja ja tema õiguseellaste raha kasutamisest. Riigikohus asus kohtuasjas nr 3-2-1-88-02 tehtud otsuses seisukohale, et lisaks raha tagastamisele

§ 477

alusel tuleb kõne alla ka seaduses sätestatud intressi väljamõistmine

§ 231

lg 1 alusel või

§ 477

lg 5 alusel tuluna raha kasutamise eest, kuid viimasel juhul üksnes siis, kui hageja sellise tulu saamist või õigust sellele tõendab.

§ 231

lg 1 kohaselt on võlgnik kohustatud maksma viivitamisaja eest aastas kolm protsenti viivitatud summalt, kui seaduse või lepinguga ei ole kindlaks määratud teistsugust protsendimäära. Kostjalt saab välja mõista hageja kasuks tuluna raha kasutamise eest

§ 231lg 1 sätestatud intressi ehk 3% põhisummast - s.o 7915 krooni 20 senti.

Kostja omandis oleva kinnistu väärtuse suurenemine ei ole hinnatav raha kasutamisest tekkinud tuluna, mida

§ 477lg 5 kohaselt saab kostjalt välja mõista.

9. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Riigikohus leidis kohtuasjas nr 3-2-1-20-01 tehtud otsuses, et alusetult vara saanud isiku tulu võib väljenduda ehitise kasutamisega oma vahendeid ja kulutusi säästes oma vara tegelikus suurendamises. Kostja omandas oma vahendeid ja kulutusi säästes hageja ja hageja õiguseellaste arvel vara ekspertiisiaktis märgitud väärtuses. Kostja käsitlus

§ 477

lg 5 kohaldamisest on meelevaldne ja kitsendav.

§ 477

lg-s 5 sätestatud tulu mõiste samastamine intressiga raha kasutamise eest ei ole vastavuses kehtinud seadusega. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT 10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ning asi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. 11.

§ 477

lg 5 kohaselt on alusetult vara saanud isik lisaks rikastumise väärtusele kohustatud tagastama või hüvitama kõik tulud, mis ta sai või pidi saama sellelt varalt sellest ajast peale, kui ta sai teada või pidi teada saama vara saamise alusetusest. Tsiviilõiguses tunnustatud hea usu põhimõttest tulenevalt peab

§ 477

lg-t 5 tõlgendama viisil, mis välistab tulu väljaandmise nõude kaudu alusetu rikastumise. Seetõttu mõistetakse

§ 477

lg 5 alusel välja üksnes see tulu, mida soorituse teinud isik oleks ise võinud soorituseseme korrapärase majandamise reegleid järgides saada juhul, kui alusetut rikastumist ei oleks aset leidnud.

§ 477

lg 5 alusel tuleb välja mõista eelkõige rikastumisesemest saadud või saada olnud viljad ja kasutuseeliseid. Riigikohtu tsiviilkolleegium luges 11. märtsi 2005. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-1205 (RT III 2005, 10, 101) tuluks

§ 477

lg 5 tähenduses ka tulu, mida pahauskne saaja oleks võinud saada rikastumisesemeks olnud EVP-kroonide võõrandamisel seoses EVP-kroonide väärtuse tõusuga.

1. septembri
2. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-88-02 (RT III 2002, 23, 266) leidis Riigikohtu tsiviilkolleegium, et lisaks raha tagastamisele

§ 477

alusel tuleb kõne alla ka seaduses sätestatud intressi väljamõistmine

§ 231

lg 1 alusel või

§ 477

lg 5 kohaselt tuluna raha kasutamise eest, kuid viimasel juhul üksnes siis, kui hageja sellise tulu saamist või saama pidamist tõendab.

§ 477

lg 5 võimaldab välja mõista ka seaduses sätestatud intressist suuremat intressi, mida raha kasutamise eest tegelikult saadakse või mida kostjal oli võimalik saada laenuturult. 12. Kõnealusel juhul oli rikastumisesemeks raha, mida kostja pidi eellepingute kohaselt kasutama kinnistu ostmiseks ja sellega seotud asjaajamiseks, maamõõdu töödeks, detailplaneeringu koostamiseks, drenaaþiprojekti tellimiseks ning kinnistul asuvale jõele ujumissilla ehitamiseks. Rikastumisesemeks polnud seega kinnisasi ega sellele tehtavad parendused, mille väärtuse tõusu oleks võimalik käsitada tuluna

§ 477lg 5 tähenduses.

Raha kui liigitunnustega asja viljaks ei saa kolleegiumi arvates pidada raha eest soetatavat asja (sh kinnisasja) ega raha eest asjale tehtavate parenduste tõttu asja väärtuse kasvu. Hageja pole tuginenud asjaolule ega tõendanud, et tema ja talle nõuded loovutanud isikud oleksid saanud kostjale üleantud raha eest korrapärase majandamise reegleid järgides sama tulu, mida sai kostja. Hageja nõude rahuldamine ilma tulu saamise võimalust tõendamata seaks ta paremasse olukorda, kui ta oleks olnud siis, kui kostja alusetut rikastumist poleks aset leidnud. Selline olukord oleks hea usu põhimõtte vastane (vt käesoleva otsuse p 11). 13. Vastustaja viidatud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2002. a otsus kohtuasjas nr 3-2-120-01 (RT III 2002, 23, 266) käsitles teist liiki juhtumit. Hageja oli ehitanud kostjale kõrvalhooned teiste hoonete juurde. Kolleegium leidis, et hoone väärtus tuleb

§ 477

lg 3 alusel arvestada selle omandamise aja seisuga, kuid

§ 477

lg 5 võimaldab saaja pahausksuse korral nõuda saajalt lisaks ka saadud tulu alates saaja pahauskseks muutumisest ning et kostja tulu võib väljenduda ehitise kasutamisega oma vahendeid ja kulutusi säästes oma vara tegelikus suurendamises. Kolleegium ei avaldanud seisukohta, et

§ 477

lg 5 alusel võib võlausaldaja nõuda saajalt, kes teadis või pidi teadma vara saamise alusetusest, ehitise väärtuse tõusu hüvitamist.

1. Tsiviilkoodeksi § 477 lg 1 alusel hüvitatakse ka vara, mis tekib kulutuste tegemise teel võõrale asjale. Selliseks kulutuseks võib muuhulgas olla töö tegemine. Kohtud jätsid tähelepanuta hageja väite, et osa hagejale oma nõuded loovutanud isikutest tegid tööd kostja poolt ostetud kinnistul.
2. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 kohaselt arvestama sellega, et pooled saaksid esitada kõik materiaalõiguse rakendamise seisukohalt asjakohased väited ja asjaolud. J. Luik, H. Jõks, T. Tampuu