) §-ga 316 üürilepingu üles öelnud seoses üürilepingust tuleneva võlgnevusega, mis ületas kolme kuu üüri summa. Samuti ei ole hageja kostja vastavast nõudest hoolimata lasknud korterisse uuesti radiaatoreid paigaldada.
lg 1 mõttele on hageja poolt kasutatava eluruumi eest nõutav üür ülemääraselt suur, sest eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu.
Kostja nõustus, et hagejal võlgnevust kütte eest ei olnud, mistõttu ei saanud võlgnevus olla ka lepingu ülesütlemise aluseks. Üüri tõstmise teate tühiseks tunnistamisele vaidles kostja vastu, leides, et teade oli esitatud kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 3. aprilli 2003. a määrusega nr 22, millega lakkas kehtimast üüritasu piirmäär eluruumile, ja
lg-tega 1 ja 2 ning
Kostja tugines üüri tõstmisel AS Arco Vara Tallinna büroo eksperdiarvamusele, mille kohta ei ole hageja sisulisi vastuväiteid esitanud. Hageja ei ole põhjendanud ega esitanud tõendeid, vaidlustamaks eluruumi üüri ülemäärast suurust vastavalt
lg-le 1, ega tõendanud, et üürileandja saab ülemäärast kasu vastavalt
§-le
lg 1 järgi tähtajatuks, kuna hageja pöördus kohtusse, s.t avaldas oma tahet lepingu pikenemiseks 5 aastaks pärast kahenädalase tähtaja möödumist. Üüri tõstmise tühiseks tunnistamise nõude jättis kohus rahuldamata, leides, et üüri tõstmine on seaduslik. Arco Vara Tallinna büroo eksperdiarvamuse järgi on sarnase asukohaga elamute 2-toaliste korterite üür kuus 2200 kuni 3000 krooni, kui korterid on sihtotstarbeliselt kasutatavad ja sanitaarselt heas seisukorras. Hageja ega kolmas isik ei ole tõendanud, et elamu ja hageja kasutuses olev kahetoaline korter oleksid seisundis, mis ei võimalda üüri tõsta turuhinnale vastavaks või et nimetatud korteri üüri turuhind oleks madalam kui Arco Vara Tallinna büroo arvamuses märgitud. Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, milles seisneb turuhinnale vastava üüri saamisest tekkinud ebamõistlik kasu kostjale. Õige ei ole hageja väide, et kostja ei ole üürileandja. Kohtule esitatud Hansa Liising Eesti AS-i ja Osaühingu Hausting vahel 20. märtsil 2001. a sõlmitud liisingulepingu lisa nr 3 p 1 kohaselt on kostjale läinud üle kõik üürileandja õigused ja kohustused. 8. Hageja ja kolmas isik esitasid apellatsioonkaebuse, millega palusid linnakohtu otsuse rahuldamata nõuete osas tühistada ning saata asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse järgi on kohus valesti kohaldanud
Üüri tõstmine on alusetu, kuna korter ei vaja remonti, sest hageja remontis seda oma raha eest. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
Üürileandja tõstis seni kehtinud üürimäära rohkem kui neli korda, kuid ei esitanud arvestusi üüri tõstmise kohta. Teatele lisatud AS-i Arco Vara koostatud akt sisaldab vaid arvamust üürimäära turuväärtuse kohta, kuid ei sisalda seaduse kohaselt nõutavaid arvestusi.
lg 2 p 3 järgi peab üüri tõstmise arvestus sisaldama arvandmeid, millest nähtub üüri tõstmise vajadus. Samuti puudub teates
Arvestades sätte eesmärki, milleks on üürisuhtes nõrgemaks pooleks oleva üürniku teavitamine, peab üüri tõstmise teatest ühemõtteliselt nähtuma, kelle poole, millises korras ja millise tähtaja jooksul tuleb üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Vaidlusalusest teatest seda ei nähtu. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED 10. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, millega palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta linnakohtu otsus jõusse. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei sisalda Eesti Vabariigi õigusaktid üüri arvestamise metoodikat eraõiguslike juriidiliste isikute omandis olevate eluruumide üüri tõstmise põhjendamisel ja arvestamisel. Kostja on heauskselt oma parima äranägemise järgi põhjendanud üüri tõstmist ja esitanud ka eksperdiarvamuse, mis sisaldas vastavaid põhjendusi ja arvutusi. Kuna võlaõigusseadus ei sätesta üüri tõstmise vaidlustamise korda, tegutses kostja parima äranägemise järgi ja teavitas üürnikku vaidlustamise võimalusest, viidates
§-le 303, mis näeb ette üüri tõstmise vaidlustamise 30 päeva jooksul selle teatavaks tegemisest. Kohus on ekslikult leidnud, et võlaõigusseaduse järgi on üürnik võlasuhtes nõrgem pool. Arvestades üürituru hetkeolukorda, kus üürikorterite pakkumine ületab nõudluse üürikorterite järele, on halvemas olukorras hoopis üürileandjad.
Kolleegium nõustub ringkonnakohtu lõppjäreldusega, et kostja esitatud üüri tõstmise avaldus on tühine, kuid ei nõustu
14.
näeb üürileandjale tähtajatu üürilepingu korral ette võimaluse tõsta teatud juhtudel üüri ühepoolse tahteavalduse tegemisega, s.t muuta ühepoolselt üürilepingut, kui poolte kokkuleppel ei ole see välistatud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve. Üüri tõstmise teade peab vastama
lg-tes 1 ja 2 märgitud tingimustele.
lg 2 järgi peab üüri ühepoolseks tõstmiseks eluruumi üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Muu hulgas tuleb teates selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse või vaidlustamise korra puudumise korral on üüri tõstmine
15.
lg 2 p 3 järgi peab üüri tõstmise teates sisalduma üüri tõstmise põhjendus ja arvestus. Nimetatud sätte kohaselt peab üürileandja põhjendama, miks ta üüri tõstab, ning näitama üüri tõstmise arvestuse. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri suuruse tõstmine on
tähenduses ülemäärane või mitte.
lg 1 sätestab, et üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise sama seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. Eelnimetatud sättest tulenevalt on üüri suuruse tõstmine ülemäärane siis, kui pärast tõstmist osutub üürimäär ülemääraseks
16. Kolleegium leiab, et üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. Eelkõige on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud. Viimati nimetatud seisukohta kinnitab ka
lg 2, mille järgi ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Eeltoodu alusel peab kolleegium põhjendatuks üürileandja ühepoolset üüri tõstmist keskmise turuhinnani, kui üürileandja tõendab, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas. Sellisel juhul on
lg 2 p-s 3 nimetatud arvestusena käsitatav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon, mis võib muu hulgas tugineda ka eksperdiarvamusele. Käesoleval juhul on kostja üüri tõstmise teates üüri tõstmist põhjendanud ja esitanud ka eksperdiarvamuse vaidlusaluse eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalise üüri kohta. Seega oli üürnikul võimalik hinnata, kas üürimäära tõstmine on tema arvates ülemäärane või mitte. Seetõttu on ringkonnakohus ekslikult leidnud, et üüri tõstmine on arvestuse ja arvandmete puudumise tõttu
17. Lisaks üüri tõstmise põhjendusele ja arvestusele peab
lg 2 p 4 järgi üüri tõstmise teates olema selgelt märgitud ka üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et üüri tõstmise teates tehtud viidet
§-le 303 ei saa pidada üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korra märkimiseks
Nimetatud sätte eesmärgiks ei ole üksnes üürniku teavitamine üüri tõstmise vaidlustamise võimalusest, vaid ka see, et üürileandja kirjeldaks teates üürnikule üüri tõstmise vaidlustamise korda. Kolleegium on seisukohal, et üüri tõstmise teates on üürileandjal igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et kostja teates üüri tõstmise vaidlustamise korda selgelt ei märkinud, siis on apellatsioonikohus õigesti leidnud, et üüri tõstmine on
18. Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et vaidlusaluses üürisuhtes on nõrgemaks pooleks üürnik. Kuna
järgi on tähtajatu üürilepingu puhul üürileandjal õigus tõsta ühepoolselt ilma üürniku nõusolekuta üüri, asub üürileandja üürniku suhtes tugevamal positsioonil, mistõttu tuleb nimetatud sätet tõlgendada ja kohaldada, arvestades asjaoluga, et üürnik on nimetatud õigussuhtes nõrgemaks pooleks. Üürnikule kui üürisuhtes nõrgemale poolele viitab ka
, mille järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. A. Kull, V. Kõve, J. Luik
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.