KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine Kohtuistungil osalenud isikud 3-3-1-42-05

§ 6lg 31 loetleb rajatisi, mida selle seaduse mõttes rajatistena ei käsitleta.

Riigikohus on

1. novembri
2. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-71-03 asunud seisukohale, et

§ 6

lg 31 esimeses lauses nimetatud tehnorajatisi pole Korra alusel võimalik hõivata; 3) protsessiosaliste vahel on vaidlus kõigepealt küsimuses, kas Hiireotsa tee on ehitis, mis vastab AÕS RakS § 13 lg-s 2 sätestatud tingimustele (s.t kas tegemist on peremehetu ehitisega), mida oleks kohalikul omavalitsusel Korra sätete kohaselt võimalik hõivata. Vaieldakse ka selle üle, kas tegemist on erandjuhtumiga ?

§ 6lg-s 31 nimetatud ehitisega, mis sõltumata omaniku puudumisest ei kuulu AÕS Rak

S § 13 lg 2 alusel hõivamisele; 4) sellest, et teealune reformimata maa on riigi omandis, ei saa järeldada, et ka tee kui rajatis on riigi omandis. AÕSRakS § 13 lg 1 sätestab, et kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis, s.h pooleliolev ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks, kui seaduses ei sätestata teisiti. Riigi omandisse jäetud maal ja munitsipaalomandisse antud maal asuv riigile või kohalikule omavalitsusüksusele kuuluv ehitis muutub maa oluliseks osaks maa riigi maakatastris registreerimisega. Eeltoodust tulenevalt ei laiene riigi omandiõigus reformimata riigimaal asuvale õiguslikul alusel püstitatud ehitisele. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tõlgenduse järgi puuduks AÕSRakS § 13 lg-s 2 sätestatud peremehetu ehitise hõivamise kohustusel sisu ja mõte, kuna reformimata maal ei saaks sellise tõlgenduse kohaselt olla ühtki peremehetut ehitist. Protsessiosalised pole väitnud, et tee on õigusliku aluseta püstitatud ehitis. Selliseks väiteks poleks ka alust, sest vastustes apellatsioonkaebustele väidavad kaebuse esitajad, et tee on rajatud juba enne

1. sajandit ja on kantud
2. aastal koostatud plaanile; 5) vastavalt AÕS § 96 lg- le 3 on asi peremehetu, kui see ei ole veel olnud kellegi omandis või kui omanik on valduse lõpetanud omandist loobumise tahtega. Korra p 3 täpsustab, et ehitis on peremehetu, kui ehitise omanik on lõpetanud ehitise valduse omandist loobumise tahtega vastavalt AÕS § 96 lõikele
3. Korra p 4 sätestab, et omanik on lõpetanud ehitise valduse, kui ta on loobunud tegelikust võimust asja üle. Valduse lõppemise üle otsustatakse asjaolude alusel vastavalt AÕS §-le
4. Korra p 5 sätestab, et ehitise omandist loobumise tahte olemasolu eeldatakse, kui ehitise omanik on väljendanud omandist loobumist või kui ehitise omanik ei ole teada. Kaebuse esitajate väide, et nemad ja õigusvastaselt võõrandatud maa endised omanikud ei ole loobunud tee kasutamisest ja võimust selle üle, on asjakohatu, kui kaebuse esitajad ega õigusvastaselt võõrandatud maa endised omanikud ei väida, et nad käesoleval ajal oleksid Hiireotsa tee omanikud; 6) lahendamist vajab küsimus, kas rajatis, mis teenindab ka muid maatükke kui tagastatav maa (nt avalikult kasutatav tee), on käsitatav maa tagastamist mittetakistava rajatisena

§ 6lg 31 mõttes.

Ringkonnakohus leiab, et

§ 6

lg 31 eesmärgiks on eeskätt välistada maa tagastamata jätmine põhjusel, et maal asub rajatis, mis on ette nähtud peaasjalikult sellesama maatüki teenindamiseks (nt tee, mis viib üksnes tagastataval maal asuvate ehitisteni).

§ 6

lg 31 eesmärgiks ei ole tagastatavat maad läbiva avalikult kasutatava tee, mis teenindab ka muid maaüksusi kui tagastatav maa, ja selle aluse maa andmine maa tagastamise õigustatud subjekti omandisse. Seega ei tõenda tee kuulumist

§ 6

lg-s 31 sätestatud rajatiste hulka üksnes asjaolu, et see tee on muuhulgas vajalik ka tagastatava maa otstarbekaks kasutamiseks. Tee peremehetuks tunnistamise ja hõivamise küsimuses omavad seega tähtsust Viimsi Vallavalitsuse ja kolmandate isikute väited, et tee on vajalik ka kolmandatele isikutele juurdepääsu tagamiseks nende omandis olevatele ehitistele. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS 7. E. Laur ja M. Mikk paluvad kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse halduskohtu otsus. Kassaatorid paluvad jätta E. Lauri ja M. Mikku kohtukulud Viimsi Vallavalitsuse kanda. Kassaatorid väidavad järgmist: 1) vaidlustatud korraldus rikub kassaatorite õigusi seeläbi, et korralduse andmise tõttu on takistatud kassaatoritele maa tagastamise menetlus. Kuna maa tagastamise taotlus oli esitatud enne peremehetu vara hõivamise menetluse alustamist, siis tulnuks maa tagastamise küsimus lahendada enne peremehetu ehitise hõivamise küsimust. Vaidlustatud korraldus pole pelgalt menetlustoiming, mille peale ei saa kaevata. See korraldus vastab kõigile haldusakti materiaalsetele ja formaalsetele tunnustele. Kui isik ei asu oma õigusi kaitsma enne asjas lõpliku otsuse tegemist, siis kaotab ta õiguse pöörduda kohtu poole. Siin viitavad kassaatorid Riigikohtu halduskolleegiumi lahenditele asjades nr 3-3-1-48-02 ja 3-3-1-56-02; 2) ringkonnakohus on sisuliselt seisukohal, et Hiireotsa tee on peremehetu. Hiireotsa tee pole peremehetu, kuna see kuulub Eesti riigile tulenevalt AÕSRakS § 13 lg-st 1 ja

§ 6

lg-st 31; 3) ringkonnakohus leidis, et teele ei laiene

§ 6lg 31 põhjusel, et tee on vajalik ka kolmandatele isikutele.

Hiireotsa tee võimaldab selle kinnisasja, millel tee asub, otstarbekohast kasutamist. Asjaolu, et kolmandatel isikutel võib olla vaja teed kasutada, ei muuda tee tähendust kassaatoritele tagastatava maa otstarbe suhtes olematuks ega teistsuguseks. Kuna

§ 6

lg 31 järgi pole teede puhul, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, tegemist rajatistega, siis ei saa nende teede puhul olla tegemist ka ehitistega AÕSRS § 13 lg 1 tähenduses. Seega pole

§ 6

lg-s 31 nimetatud tee eraldi vallasasjaks, mille omandiõigus saaks kuuluda teistele isikutele peale maatüki omaniku, vaid maatüki oluline osa, mida ei saa hõivata. Hõivata saab vaid vallasasja, mitte aga kinnisasja olulist osa; 4) Asjaõigusseadus sätestab muud, maa tagastamise menetluse välised võimalused kolmandate isikute õiguste tagamiseks (nt § 156 lg-s 1 sätestatud juurdepääsuõigus). Ringkonnakohus on lahendanud maa kasutamisega seotud probleeme Hiireotsa tee peremehetuks tunnistamise läbi. Tee kasutamise probleemid ei saa olla tee peremehetuks tunnistamise aluseks. Ringkonnakohus on asunud täpselt vastupidisele seisukohale, mille järgi on kolmandate isikute juurdepääs oma ehitistele üksnes üle kassaatorite kinnisasja Hiireotsa tee peremehetuks tunnistamise aluseks; 5) ringkonnakohus on vaidlusalust teed käsitanud avalikult kasutatava teena, kuid pole esitanud selle kohta ühtki põhjendust; 6) ringkonnakohus pole selgitanud, kas Hiireotsa tee omanik on loobunud valdusest omandi lõpetamise tahtega. Kassaatorid pole omandist loobunud. Isegi kui omanikuks on Eesti riik, pole riik loobunud tee valdusest tahtega lõpetada oma omandiõigus teele. 8. Viimsi Vallavalitsus palub menetlusse võtmisel jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. 9. L. Vahtra ja K. Toro väidavad, et Hiireotsa tee on faktiliselt olnud ja on tänaseni avalikult kasutatav tee ja seda ei eita ükski protsessiosaline. RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT 10. Käesolev kohtuvaidlus puudutab Viimsi Vallvalitsuse korralduse punkti 1.1, millega kohustati valla raamatupidamisametit võtma arvele Leppneeme külas asuv Hiireotsa tee. Halduskohus leidis, et vaidlustatud korraldus rikub E. Lauri ja M. Miku õigusi. Halduskohus tugines Riigikohtu 26. novembri 2003. a otsusele haldusasjas nr 3-3-1-71-03, milles analüüsiti, kas

§ 6

lg 31 esimeses lauses nimetatud rajatist, mis võimaldab tagastatava maa otstarbekat kasutamist, saab peremehetuks tunnistada ja hõivata. Ringkonnakohus leidis, et vaidlustatud korralduse p 1.1 ei riku kaebuse esitajate õigusi, kuna kujutab endast pelgalt menetlustoiminguid. Ringkonnakohus pidas siiski tee hõivamise edasise menetluse huvides vajalikuks anda hinnangud mõningatele protsessiosaliste väidetele, mis puudutavad materiaalõigusnormide kohaldamist, millele protsessiosalised on tuginenud. Kokkuvõtvalt pidas ringkonnakohus tee hõivamist põhimõtteliselt võimalikuks.

1. Riigikohtu halduskolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et vaidlustatud korraldus ei saa rikkuda kaebuse esitajate õigusi ega ole käsitatav haldusaktina HMS § 51 mõttes. Erinevalt ringkonnakohtust ei pea aga kolleegium vaidlustatud korraldust menetlustoiminguks, vaid internseks aktiks. Käesoleval juhul on maa tagastamismenetluse peatumise vahetuks põhjuseks mitte selle internse akti andmine, vaid selle vaidlustamine. Kolleegium märgib, et omandireformi raames on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamismenetluse peatumine paratamatu, kui eelnevalt tuleb lahendada maa erastamise, munitsipaliseerimise või maal asuva peremehetu ehitise hõivamise küsimused.
2. Käesolevas asjas näeb kolleegium põhimõttelist küsimust selles, kas tee on selline rajatis, mida üleüldse on võimalik hõivata. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Teeseaduse § 2 järgi on tee rajatis.

§ 6lg 31 esimene lause eristab teid ning tehnovõrke ja -rajatisi. AÕS Rak

S §-s 13 kõneldakse ehitistest. Viimatinimetatud säte ei erista hooneid ja rajatisi ega nimeta teid. Käesolev asi pole kolleegiumi arvates analoogiline haldusasjaga nr 3-3-1-71-03, milles kolleegium tegeles probleemiga, kas tehnorajatisi, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist (

§ 6lg 31 esimene lause), saab tunnistada peremehetuks ja hõivata AÕS Rak

S § 13 lg 2 alusel kehtestatud korras. Tee hõivamise võimalikkust kolleegium ei analüüsinud, ehkki nimetatud otsuses tsiteeritud

§ 6lg 31 nimetab tehnovõrkude ja -rajatiste kõrval ka teid. 13. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS Rak

S) § 13 lg-st 2 tulenevalt on kohalikul omavalitsusel ja riigil õigus ja kohustus hõivata õiguslikul alusel püstitatud peremehetu ehitis Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Selle sätte alusel on Vabariigi Valitsus

1. augusti
2. a määrusega nr 211 kinnitanud Peremehetu ehitise hõivamise korra. Korra punkti 1 järgi reguleerib Kord õiguslikul alusel püstitatud hoone ja rajatise kui peremehetu ehitise hõivamist. Hõivata saab vaid vallasasjaks olevat ehitist (Korra punkt 2). Pärast ettenähtud tingimustele vastavate protseduuride läbimist saab peremehetuks tunnistatud ehitise hõivaja kanda registrisse ehitise omanikuna (Korra punkt 14). Maareformi seaduse § 6 lg 31 sätestab: "Teed ning tehnovõrgud ja -rajatised, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised käesoleva seaduse tähenduses. Samuti ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (RT I 1995, 30, 380; 59, 1006) § 3
3. lõike punktis 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab käesoleva lõike teises lauses nimetatud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist."
4. Tekstoloogiliselt võiks AÕS RakS § 13 lg-st 2 teha järelduse, et õiguslikul alusel püstitatud peremehetu tee, mis pole vajalik maa otstarbekohaseks kasutamiseks, on rajatis, mida ei tagastata ja mis on hõivatav. Kolleegium aga sellist järeldust teha ei saa, sest tee on maaga sedavõrd lahutamatult seotud, et tee pole kuidagi käsitatav vallasasjana AÕS RakS § 13 lg 2 mõttes. Sellisele järeldusele viib ka Teeseaduse üldine loogika. Teeseadus küll sõnaselgelt ei sätesta, et tee on maa omaniku omandis. Kuid Teeseadus sisaldab muid regulatsioone, millest saab järeldada, et üldjuhul on teeomand ja maaomand lahutamatult seotud. Eratee on tee, mis paikneb juriidilise või füüsilise isiku kinnisasjal. Erateed võib kasutada üksnes kinnisasja omaniku loal. Teeseaduse § 33 lõikes 8 nimetatud juhtudel võib erateed kasutada kinnisasja omaniku loata (§ 52). Avalikult kasutatava tee ehitamise korral kohaldatakse ettenähtud sundvõõrandamise suhtes kinnisasja sundvõõrandamise seadust (§ 18). Võõrale maale uute teede rajamiseks antakse tee-ehitusluba pärast servituudi kandmist kinnistusraamatusse (§ 21 lg 2). Avalikult kasutatava tee seisundist või teehoiutöödest tingitud ajutiseks ümbersõiduks sõlmib tee omanik lepingu kinnistu omanikuga, kelle maal ümbersõiduks kasutatav tee asub. Lepingut ei pea sõlmima avarii ja loodusõnnetuse korral (§ 29 lg 2). Talitee rajamiseks vajaliku maa või veekogu omanikul on õigus nõuda tee rajajalt maa või veekogu kasutamise eest tasu. Talitee asukoht, tee kasutamise tähtaeg ja kasutamise tingimused ning tee rajamiseks vajaliku maa või veekogu kasutamise eest võetava tasu suurus nähakse ette maa või veekogu omaniku ja talitee rajamisest huvitatud isiku vahel sõlmitud lepingus (§ 8 lg-d 2 ja
5. Samas on õigusvastaselt võõrandatud maa kuni tagastamise, erastamise või munitsipaliseerimiseni riigi omandis. Riigi omandisse jätmise korral jääbki see maa riigi omandisse.
6. Nendel kaalutlustel leiab kolleegium, et tee pole põhimõtteliselt hõivatav AÕS RakS § 13 lg 2 alusel.
7. Eelnevalt jõudis kolleegium järeldusele, et Viimsi Vallavalitsuse korraldus, millega kästi raamatupidamist võtta vaidlusalune tee arvele on internne akt, mis ei saa rikkuda kaebuse esitajate õigusi, ning tee pole hõivatav AÕS RakS § 13 lg 2 alusel. Viimasele tõdemusele jõudmine tähendab seda, et kaebajad on oma sihi saavutanud - on selge, et vaidlusaluse tee hõivamine on õiguslikult võimatu ja edasine menetlus välistatud. Kolleegium rahuldab käesolevas asjas kujunenud erandliku olukorra tõttu kassatsioonkaebuse ja tühistab ringkonnakohtu otsuse. Hoolimata sellest, et vallavalitsuse vaidlustatud korraldus ei riku kaebuse esitajate õigusi, jääb sellises olukorras jõusse halduskohtu otsus, millega tühistati korralduse p 1.
8. Halduskohtu otsuse motiivid tuleb asendada käesoleva otsuse motiividega, sest vaidlustatud korraldus ei riku kaebuse esitajate õigusi.
9. Apellatsioonimenetluses olid E. Lauri kantud õigusabikulud 14 160 krooni ja M. Miku kantud õigusabikulud 14 160 krooni. Riigikohtu halduskolleegium mõistab need kulud Viimsi Vallavalitsuselt E. Lauri ja M. Miku kasuks välja. Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Jüri Põld