Obsah (12)

§ 272§ 315§ 316§ 280§ 327§ 278§ 291§ 296§ 112§ 279§ 276§ 108

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-84-05 Otsuse kuupäev Tartu, 11. oktoober 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Tampuu Kohtuasi Rein Rosenbergi hagi OÜ

) üürilepingu kohta käivaid sätteid. Kuna vaidlusaluse lepingu eesmärgiks polnud ruumide allkasutusse andmine, siis hilisem allüürilepingute sõlmimine ei muuda hageja ja Tartu linna vahel sõlmitud lepingut ka

§ 272lg 4 p 2 kohaselt rendilepinguks.

Kostjal ei olnud alust üürilepingut

§ 315

alusel üles öelda, sest ta ei ole tõendanud, et hageja kasutas rendiobjekti teisel otstarbel, kui rendilepingus märgitud. Samuti ei ole kostja tõendanud, et hageja kasutas rendiobjekti hooletult seda oma tegevusega kahjustades või et hageja ei arvestanud naabrite huvidega. Kostja ei tõendanud, et hageja on teinud mingeid tegusid, mis halvendasid Xxxx x asuva hoone seisukorda. Asjas on tõendatud, et hagejal on rendivõlg 2002. aasta oktoobri ja novembri eest. Seega ei olnud kostjal alust lepingut üles öelda ka

§ 316lg 1 p-de 1 või 2 alusel.

Samuti ei olnud kostjal alust lepingut üles öelda

§ 316

lg 1 p 3 alusel, sest ta ei ole tõendanud, et hageja oleks viivitanud kõrvalkulude eest tasumisega või jätnud need tasumata. Kostja ei saanud lepingu ülesütlemisel viidata

§-dele 345 ja 346, sest tegemist ei ole rendilepinguga.

1. aprilli
2. a lepingu p 6.2 kohaselt kohustub rentnik tasuma rendileandjale viimase poolt kindlaksmääratud renti ning kasutama vara vastavalt lepingule ja vara kasutamise otstarbele. Nende kohustuste täitmata jätmise tagajärjed on sätestatud

§-des 315 ja 316 ning viidatud õigusnormid pole eeltoodust tulenevalt rendilepingu lõpetamise alusteks. Lepingu p 6.4 kohaselt kohustub rentnik vara korras hoidma ja seda omal kulul remontima. Kapitaalremondi tegemise ja kulude kandmise kord lahendatakse igakordselt eraldi lepinguga. Poolte esiletoodud rendiobjekti puudused on oma mahult ja iseloomult sellised, et neid tuleb kõrvaldada kapitaalremondiga. Lepingu sõlmimise ja remondivajaduse tekkimise hetkel kehtis rendiseadus, mille § 10 kohaselt oli rentnik kohustatud renditud vara korras hoidma ning rendile andja oli kohustatud oma kulul remontima rendile antud vara, kui Eesti Vabariigi normatiivaktis või lepingus ei ole ette nähtud teisiti.

§ 280

sätestab, et üürnik peab oma kulul kõrvaldama puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Seega ei tulene kehtinud rendiseadusest, kehtivast võlaõigusseadusest ega vaidlusalusest lepingust, et hagejal oleks kohustus teha Xxxx x asuvas hoones kapitaalremonti. Kuivõrd remondi tegemise kohustus oli üürileandjal, ei olnud kostjal remondi tegemata jätmisel võlaõigusseaduse sätete kohaselt lepingu erakorralise ülesütlemise õigust. Kuna ei esinenud põhjusi, mis oleks üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks, oli 1. aprilli 1994. a lepingu ülesütlemine seadusega vastuolus. Hageja palus ka tunnistada, et lepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.

§ 327

annab aga õiguse vaidlustada lepingu ülesütlemist nimetatud alusel vaid juhul, kui tegemist on eluruumiga. Maakohus luges tõendatuks, et rendiobjektil on hageja nimetatud puudused.

§ 278

lg l sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt

§-s 279 sätestatule. Seega ei saa üürnik pöörduda nimetatud nõudega kohtusse, vaid üürileandja poole. Kui üürileandja puuduseid ei kõrvalda, on üürnikul õigus kas leping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda või puudus või takistus ise kõrvaldada ning nõuda üürileandjalt selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Eeltoodud põhjustel tuleb hagi kapitaalremondi töödeks kohustamiseks jätta rahuldamata. Samadel motiividel tuleb jätta rahuldamata ka kostja nõue kohustada kostjat taotlema majavaldusele kõiki kasutuslube.

§ 291

lg l kohaselt lähevad kinnisasja võõrandamisel üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kuna

1. aprilli
2. a kokkulepe oli sõlmitud rendilepingu lisana, läks kostjale üle ka õigus nõuda selles märgitud üüri. Seega on lepingukohaseks üüriks kuni remondi lõpuni 18 127 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Hageja ei ole tõendanud, et hoone oleks halvemas seisukorras kui rendimäära alandamisel
3. aprillil
4. a.

§ 296

lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on

§-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Hageja ei ole tõendanud, et ta saab praegu kasutada vähem rendipinda kui

1. aprillil
2. a või ei saa maja üldse kasutada. Hageja väitel kasutab ta renditavast 1170,5 m2-st vaid 80 m2 suurust saali. Samas on ta sõlminud
3. augustil
4. a allrendilepingu AS-iga ELC ja
5. detsembril
6. a allrendilepingu OÜ-ga Mardikivi. Hageja ei ole tõendanud, et need lepingud oleks üles öeldud. Seega on vaidlusalune hoone kasutatav tunduvalt suuremas ulatuses, kui hageja püüab näidata. Kuna kõiki asjas tõendatud rendiobjekti puudusi arvestati
7. aprillil
8. a rendihinna määramisel, ei ole rendihinna veelkordne alandamine põhjendatud ja hagi tuleb jätta selles osas rahuldamata.
9. Hageja esitas Tartu Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osaliselt ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada. Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega kohus rahuldas hagi ja tunnistas, et erakorraline üürilepingu ülesütlemine on seadusega vastuolus. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10. Tartu Ringkonnakohtu
11. jaanuari
12. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg-st 5, ei korranud ringkonnakohus otsuses maakohtu põhjendusi. Maakohus leidis õigesti, et tegemist on pooltevahelise üürilepinguga ning kohaldada tuleb võlaõigusseaduse üürilepingut reguleerivaid sätteid. Pooled ei vaidle selle üle, et üüritud asi Tartus Xxxx x vajab kapitaalremonti ning et selle tegemise kohustus lasub kostjal kui üürileandjal. Seega esineb üüritud asjal puudus

§ 278tähenduses, mille eest üürnik ei vastuta.

Hagiavalduse kohaselt palus hageja tulenevalt

§ 278p-st 4 tunnustada tema õigust maksta üüri 8 848 krooni 80 senti.

Samuti soovis hageja alandada üüri 4000 kroonini kuus. Apellatsioonkaebuse põhjendustest nähtuvalt palus hageja tunnustada tema õigust maksta üüri 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga). Seega palub hageja tunnustada tema õigust maksta üüri määras, millise summani vabastas eelmine üürileandja ta

1. augusti
2. a korraldusega üüri tasumisest kuni asja müügilepingu sõlmimiseni. Maakohus jättis põhjendatult hageja nõude rahuldamata.
3. aprilli
4. a kokkuleppega vähendati üüri summani 18 127 krooni ning seejuures arvestati, et kõrvalhoonet ja keldrikorrust ei saa kasutada. Hageja viidatud tõendid ei kinnita, et üüritud asi oleks Tartu Linnavalitsuse
5. augusti
6. a korralduse andmise ajaks halvenenud võrreldes
7. aprilli
8. a seisuga. Hageja leiab ekslikult, et Tartu linna ja kostja vahel
9. oktoobril
10. a sõlmitud müügilepingu p 3.2 annab talle õiguse tasuda üüri Tartu Linnavalitsuse
11. augusti
12. a korraldusega sätestatud määras. Nimetatud korraldus ei ole pooltevaheliseks kokkuleppeks üüri vähendamise kohta. Üürimäära muutmine on reguleeritud seaduses ja pooltevahelises lepingus, mida viidatud korraldus ei muutnud.

§ 296

lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on

§-s 278 nimetatud puuduse tõttu vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Seega näeb seadus ette üürniku õiguse vähendada üüri puudusele vastaval määral. Seejuures tuleb arvestada

§ 112lgt 1.

Selles sätestatakse, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Üüri alandatakse kohase ja mittekohase täitmise väärtuse omavahelist suhet arvestades, arvesse ei võeta saamatajäänud tulu, mittekohasest täitmisest tulenevaid kulutusi jms. Hageja pakutud üür 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga) mittekohase täitmise väärtusena ei ole tõendatud ning kohase ja mittekohase väärtuste suurusi ei saa kohus otsustada. Hagiavalduses on hageja kinnitanud, et saab üüritud asjast kasutada vaid saali suurusega 80 m2, kuid osa ruume on antud allrendile. Ka apellatsioonkaebuses ei ole hageja täpsustanud, millise pindalaga ruume ta ise kasutab ja millise pindalaga ruume ei saa kasutada. Maakohus leidis seega õigesti, et hageja ei ole tõendanud, kas ta saab kasutada üüritud asjast vähem ruutmeetreid kui 11. aprillil 2002. a.

§ 112lg 2 kohase avaldusena üüri alandamise kohta ei saa käsitada hageja 11.

oktoobril 2002. a kostjale saadetud kirja. Maakohus jättis õigesti rahuldamata ka hageja nõude kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjekti kapitaalremondi töödega ja lõpetama need mõistliku aja jooksul ning nõude kohustada kostjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Kohus kohaldas õigesti

§ 278

p 1 ja § 279.

§ 279

lg 1 kohaselt on üürnikul õigus leping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral ning lg 3 järgi puudus ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduste kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Seega ei anna

§ 279

üürnikule õigust nõuda üürileandjalt puuduste (kapitaalremondi tegemata jätmine) kohest kõrvaldamist ja kasutuslubade taotlemist. Apellandi väide, et taoline regulatsioon piirab üürniku õigusi, ei ole kooskõlas seadusega. Maakohus leidis õigesti, et üürniku õigused üüritud asjal puuduste esinemise korral on sätestatud

§-s

1. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kapitaalremondi tegemisele ja kasutuslubade taotlemisele kohustamise nõuete lahendamisel kohaldas ringkonnakohus vääralt

§ 278ja § 279.

Kohus leidis ebaõigesti, et üürnik ei või nõuda üürileandjalt puuduste kohest kõrvaldamist (kapitaalremondi tegemist ja kasutuslubade taotlemist) ja peab selle nõude esitama esmalt üürileandjale. Viidatud paragrahvid sätestavad üürnikule täiendavad õiguskaitsevahendid ning need ei välista võlaõigusseaduse üldiste põhimõtete kohaselt üürniku õigust nõuda lepinguliste kohustuste täitmist. Üürnikul on õigus mis tahes õiguskaitsevahendi rakendamiseks pöörduda kohtu poole. Kohus ei ole ka põhjendanud oma järeldust, et üürnik ei ole kohtuväliselt üürileandjalt puuduste kõrvaldamist nõudnud. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone vajab kapitaalremonti ning üürileandja on selle tegemisest keeldunud. Rendihinna alandamise nõude lahendamisel kohaldas ringkonnakohus vääralt

§ 296lg-t 2 ja § 112 lg-t 1.

Ringkonnakohus leidis ekslikult, et üürniku

§ 112

lg 1 järgi mittekohase täitmise väärtuseks pakutud üür 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga) ei ole tõendatud. Kui ringkonnakohus ei nõustunud hageja pakutud mittekohase täitmise väärtusega, tuli kohtul see ise määrata. Samuti on väär ringkonnakohtu seisukoht, et hageja pole apellatsioonkaebuses täpsustanud, millise pindalaga ruume ta ise kasutab ja millise pindalaga ruume ei saa kasutada. Hageja on esitanud maakohtule ka seda fakti kinnitavad tõendid. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 95 lg-t 1, § 227 lg-t 1 ja § 330 lg-t 6, kui ei uurinud tõendeid nõuetekohaselt ning ei vastanud apellatsioonkaebuse põhjendustele. Kohus ei hinnanud Tartu Linnavalituse

1. augusti
2. a korraldust, mis tõendab, et hageja saab üüritud asja kasutada vaid piiratud ulatuses. Tartu linna ja kostja vahel
3. oktoobril
4. a sõlmitud müügilepingu p-s 3.2 on rendisummaks märgitud 7 249 krooni, millele lisandub käibemaks. Selline rendisumma tulenes Tartu linnavalitsuse
5. augusti
6. a korraldusest. Seega on tõendatud, et kostja oli teadlik lepingu mittekohase täitmise väärtusest, mida eelmine üürileandja pidas mõistlikuks rendimääraks. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks need dokumendid ei tõenda, et hageja on oma nõuded kapitaalremondi tegemiseks ja üürihinna alandamiseks üürileandjale kohtuväliselt esitanud. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta ka hageja
7. oktoobri
8. a ja
9. jaanuari
10. a kostjale saadetud teated. Esimeses teates esitas hageja kostjale kapitaalremondi tegemise nõude. Teise kirjaga teavitas hageja kostjat rendihinna alandamisest. Kohtud ei ole põhjendanud, miks nimetatud teated ei ole käsitatavad üürileandjale esitatud hinna alandamise avaldusena

§ 112lg 2 mõttes ja kapitaalremondi tegemise nõudena.

1. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohus ei kohaldanud vääralt seadust ega rikkunud menetlusnorme. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada osaliselt materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu, ning asi tuleb saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus hageja nõudes tunnistada temaga erakorraline üürilepingu ülesütlemine seadusevastaseks.
3. Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjekti kapitaalremondi töödega ja lõpetama need mõistliku aja jooksul ning nõuet kohustada kostjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et nimetatud nõuded tuleb

§ 278

p 1 ja § 279 alusel jätta rahuldamata, sest seadus ei anna üürnikule õigust nõuda puuduste kohest kõrvaldamist ja kasutuslubade taotlemist. Üürniku õigused üüritud asjal puuduste esinemise korral on sätestatud

§-s 278. Kolleegium ei nõustu kohtute poolt eeltoodud sätetele antud tõlgendusega. 10.

§ 276

järgi on üürileandja kohustuseks anda asi üürnikule kokkulepitud ajaks koos päraldistega üle lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ning tagada asja hoidmine selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled ei vaidle selle üle, et rendilepingu objektiks olev hoone vajab kapitaalremonti ning selle tegemise kohustus lasub üürileandjal. Seega esineb üüritud asjal puudus, mille eest üürnik ei vastuta. Üürniku õiguskaitsevahendid üürileandja eeltoodud kohustuse rikkumise puhuks kehtestab

§ 278

. Selle paragrahvi p-s 1 sätestatakse, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda muuhulgas üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt

§-s 279 sätestatule.

§ 279

lg-s 1 märgitakse, et kui üürileandja

§-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Lisaks eeltoodule näeb sama paragrahvi lg 3 ette, et üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. 11. Kohtud on tuvastanud, et hageja on kostjat kui uut omanikku vaidlusaluse objekti puudustest teavitanud ja üürileandja ei ole kapitaalremonti teinud. Seega on hageja täitnud

§-s 282 sätestatud teatamiskohustuse, mille järgi peab üürnik üürileandjale viivitamatult teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. Kostja on rikkunud aga

§ 276

lg-s 1 märgitud üürileandja kohustust viia asi kasutamiseks sobivasse seisundisse.

§ 108

lg 2 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Kuivõrd käesolevas asjas on

§-s 278 sätestatud nõude esitamise eeldused täidetud, on hagejal sellest tulenevalt kostja vastu eelkõige kohustuse täitmise nõue. Kostjal on õigus esitada hageja nõudele

§ 108lg-s 2 märgitud vastuväiteid.

Kolleegium on seisukohal, et

§ 279

(vt otsuse p 10 teine lõik) reguleerib puuduste kõrvaldamise nõude rahuldamata jätmise tagajärgi, kehtestades üürnikule ühtlasi alternatiivsete võimalustena õiguse kõrvaldada puudused

§ 279

lg 3 järgi ise või öelda leping

§ 279lg 1 alusel üles.

12. Kolleegium märgib, et

§ 278

p 1 ja § 279 alusel ei ole välistatud ka üürniku nõue kohustada üürileandjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Sellise nõude esitamise eelduseks on üürileandja poolt seadusest või lepingust tuleneva kohustuse (kasutuslubade taotlemine) rikkumine. 13. Järgnevalt käsitleb kolleegium hageja nõuet tunnustada tema õigust maksta renditava objekti eest renti 8 848 krooni 80 senti ja vabastada ta rendi maksmisest kuni kõikide tema nimetatud rendiobjekti puuduste kõrvaldamiseni. Hageja leiab, et tema nõude õiguslikuks aluseks on

§ 296

. Viidatud sätte lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada

§-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kui aga asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on

§-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib sama sätte lg 2 kohaselt üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Hageja nõude lahendamisel tuli kohtutel seega hinnata, kas

§-s 278 nimetatud puuduse tõttu on hagejal asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalusi piiratud. Puudusele vastava määra leidmist, mille võrra oli üürnikul asja kasutamine takistatud, võimaldab erinevate olukordade hindamine. Nimelt tuli kohtutel esitatud tõendite alusel võrrelda tegelikult valitsevat olukorda selle olukorraga, milles oli kokku lepitud

1. aprilli
2. a lepingu lisas.
3. Hageja seletuse kohaselt on tal võimalik kasutada vaidlusaluse objekti 1170,5 m2 pinnast vaid 80 m2 saali (I, tlk 41). Toimiku materjalides esitatud
4. aprilli
5. a rendilepingu lisana sõlmitud kokkuleppes (I, tlk 30) on märgitud ruumid, mida hageja kasutada ei saanud, ning selle tõttu lepiti kokku ka rendi vähendamises 20% võrra. Maakohus asus eeltoodud tõendit hinnates seisukohale, et pole tõendatud, et hageja kasutab
6. aprilli
7. a kokkuleppes märgitust väiksemat pinda. Ühtlasi tuvastas maakohus, et hageja on sõlminud rendiobjekti kasutamiseks pikaajalised rendilepingud ASiga ELC ja OÜ-ga Mardikivi, järeldades sellest, et vaidlusalune hoone on kasutatav tunduvalt suuremas ulatuses, kui hageja püüab näidata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu nimetatud seisukohaga, märkides, et ka apellatsioonkaebuses ei ole hageja täpsustanud, millise pindalaga ruume ta ise kasutab või ei saa kasutada.
8. Kolleegium leiab, et hageja eeltoodud nõude lahendamisel on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 330 lg-tes 4 ja 6 sätestatut. Nende sätete kohaselt märgitakse ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Samuti peab ringkonnakohus otsuses vastama apellatsioonkaebuse kõikidele põhjendustele. Apellatsioonkaebuses viitas hageja Tartu Linnavalitsuse
9. augusti
10. a korraldusele, millele maakohus jättis hinnangu andmata. Selles dokumendis märgiti, et lisaks keldrikorruse ruumide kasutuskõlbmatusele on halvenenud ka esimese korruse ruumide seisund ja seetõttu vabastati hageja osaliselt rendi tasumisest. Nimetatud tõend lubab arvata, et hageja kasutab äritegevuseks vaid esimese korruse saali (84,6 m2), sest ülejäänud ruumide kasutamine oli remondivajaduse ja rendiobjekti võõrandamisprotsessi tõttu pärsitud. Otsustamaks selle üle, mille võrra oli hagejal asja kasutamine takistatud, tuleb ringkonnakohtul hinnata võrdlevalt nii
11. aprilli
12. a rendilepingu lisana sõlmitud kokkulepet kui ka Tartu Linnavalitsuse
13. augusti
14. a korraldust. Samuti on asjas ebaselge, millises osas kasutavad vaidlusaluse objekti ruume allrentnikud AS ELC ja OÜ Mardikivi. Kui ringkonnakohus leidis, et hageja pole esitanud oma väiteid kinnitavaid tõendeid, oleks apellatsioonikohus pidanud TsMS § 171 lg 1 järgi hagejale selgitama, millised asjaolud tõendamist vajavad, ja andma tõendite esitamiseks võimaluse.
15. Üüri saab alandada

§ 112alusel.

See paragrahv sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kohustuse mittekohase täitmise väärtuse ja kohase täitmise väärtuse kindlaksmääramise eeldusena tuli kohtutel tuvastada rendiobjekti kasutamisel tegelikult valitsenud olukord ja olukord, milles oli kokku lepitud 11. aprilli 2002. a lepingu lisas (vt otsuse p 13�15). 17.

§ 112lg 2 kohaselt saab hinda alandada, tehes avalduse teisele lepingupoolele.

Kassatsioonkaebuse väidetel rikkus ringkonnakohus TsMS §-s 95 tõendite hindamisele esitatud nõudeid, kui ei andnud hinnangut hageja

1. oktoobri
2. a ja
3. jaanuari
4. a kirjadele. Nimetatud kirjadest tuleneb hageja väitel, et hageja on esitanud kostjale kapitaalremondi tegemise ja hinna alandamise nõude. Ringkonnakohus märkis hageja
5. oktoobri
6. a kirja kohta, et seda tõendit ei saa käsitada

§ 112lg 2 järgi kohase avaldusena üüri alandamise kohta.

Samas pole kohus oma järeldust põhjendanud. Hageja

1. jaanuari
2. a kirja pole aga kohus hinnanud ning on jätnud TsMS § 330 lg-s 6 sätestatud nõudeid rikkudes sellega seonduvatele hageja väidetele vastamata. Hageja viidatud Tartu linna ja kostja vahel
3. oktoobril
4. a sõlmitud müügilepingu osas nõustub kolleegium ringkonnakohtuga, et müügilepingu p 3.2 ei anna hagejale õigust tasuda üüri Tartu Linnavalitsuse
5. augusti
6. a korraldusega kehtestatud määras. H. Jõks, J. Luik, T. Tampuu