KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-89-05 Otsuse kuupäev Tartu, 19. oktoober 2005 Kohtukoosseis Eesistuja J. Luik, liikmed P. Jerofejev ja T. Tampuu Kohtuasi Evelin Laasi ja Aino L

§ 33

lg 1 p 1 mõtte kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele ka juhul, kui üürnik on rikkunud eluruumi üürilepingu tingimusi, mis on sätestatud elamuseaduses. Juhul, kui on tuvastatud, et üürnik on üürilepingu tingimusi korduvalt täitmata jätnud, omab üürileandja õigust üürilepingu tähtaja möödumisel vaidlustada kohtus üürniku eesõigust uue üürilepingu sõlmimisele. Kostja ei ole taotlenud uue üürilepingu sõlmimist. Hagejad taotlevad üürilepingu lõppenuks lugemist alates

1. juulist
2. a.
3. Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta hagejate väite osas, mille kohaselt kostjad oleksid pidanud protsessis esitama vastuhagi üürilepingu jätkamise nõudes. ES § 32 lg 2 kohaselt loetakse üürileping jätkuvaks uueks üüriperioodiks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest. Hagejad teatasid üürilepingu lõpetamisest
4. juulist
5. a. Kostjad ei vastanud sellele taotlusele ega taotlenud uue üürilepingu sõlmimist. Seega võtsid nad hagejate tehtud ettepaneku vastu ja üürileping tuleb lugeda lõppenuks
6. juulist
7. a. Hagi aluseks on taotlus tunnustada üürilepingu lõppemist. Kuna kostjad ei ole esitanud vastuhagi üürilepingu jätkamise nõudes, tuleb lugeda üürileping lõppenuks
8. juulist
9. a.
10. Ringkonnakohtu seisukoht, et hagejad ei vaja Pärnus elamispinda, on põhjendamatu. Euroopa Liidus tunnustatud õiguse ja õigluse põhimõtte seisukohalt on vara omanikul õigus seda vabalt kasutada ja vallata. Hagejad ei saa oma vara vallata, kuna majas elavad sundüürnikud.
11. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus on põhjendatult tuvastanud, et kostjad ei ole mõjuva põhjuseta üüri tasumata jätnud. Samuti on kohtud tuvastanud, et hagejad ei vaja tegelikkuses elamispinda Pärnu linnas. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
13. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 4 kohaselt märgib ringkonnakohus oma otsuse põhjendavas osas tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Juhul, kui ringkonnakohus teeb uue otsuse või muudab esimese astme kohtu otsuse põhjendusi, peab ta juhinduma lisaks TsMS § 330 lg-le 4 ka TsMS § 231 lg 4 lausetest 2- 4, mille kohaselt kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja väidetega, analüüsima otsuses kõiki kogutud tõendeid ning kui ta mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsusest tuleb välja jätta osa, kus maakohus leidis, et hagejate üürinõuded ei olnud põhjendatud. Selline maakohtu otsuse osa motiivide väljajätmine tähendab maakohtu otsuse põhjenduste muutmist küsimuses, kas üürnik E.-M. Suits rikkus üürimaksmise kohustust. Samas ei ole ringkonnakohus põhjendanud oma seisukohta, et E.-M. Suits siiski rikkus üürimaksmise kohustust. Ringkonnakohus leidis ja põhjendas üksnes seda, et E.-M. Suits ei kaotanud ES § 32 lg-s 1 ettenähtud eesõigust uue üürilepingu sõlmiseks seetõttu, et ta polnud üüri maksmata jätmises süüdi. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama, kas E.-M. Suits rikkus üürimaksmise kohustust.
14. Kolleegium leiab,

§ 33lg 1 p 1 kohaldamiseks ei oma iseenesest tähtsust, kas üürnik oli üürilepingu rikkumises süüdi. Vastavalt Ts

K §-le 227 omab süü tähtsust varalise vastutuse olemasolu kindlakstegemiseks. ES § 33 lg 1 p 1 peab silmas üürniku poolset üürilepingu korduvat rikkumist sõltumata sellest, kas rikkumised on vabandatavad. Samas, kui üürnik tugineb ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamisele vastu vaieldes mõnele üürileandja poolsele lepingurikkumisele, tuleb tsiviilõiguses üldtunnustatud hea usu põhimõtte alusel (TsÜS § 138) kontrollida, kas väidetav rikkumine leidis aset ja kas sellest tulenevalt oleks ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamine kooskõlas hea usu põhimõttega.

1. Iseenesest on õige kassatsioonkaebuse seisukoht, et üürilepingust tulenevate kohustuste täitmine pärast hagi esitamist ei vabasta üürnikku vastutusest üürilepingu rikkumise eest. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis oma otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-40-99 (RT III 1999, 19, 186), et üürivõla maksmine enne hagi esitamist ei muuda olematuks üürnikupoolset üürilepingu tingimuste rikkumist, mis ES § 54 lg 1 p 1 alusel annab üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Kolleegium leiab, et üürivõla tasumine enne või pärast hagi esitamist ei välista ka ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamist.
2. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga,

§ 33lg 1 p 2 kohaldamiseks peab üürileandja tõendama, et ta vajab eluruumi alaliseks elamiseks. Ts

ÜS § 14 lg 2 kohaselt võib isiku elukoht olla üheaegselt mitmes kohas. Seega võib isikul olla mitu elukohta, s.t et ta võib elada vaheldumisi kord ühes ja kord teises elukohas. ES § 33 lg 1 p 2 kohaldamiseks peab kohus asjaolusid kaaludes tegema väärtusotsuse, kaaludes ühelt poolt üürniku ja temaga koos eluruumis elavate isikute ja teiselt poolt üürilendaja huve, välistades õiguste kuritarvitamise. Käesolevas asjas tuleb hinnata, kas A. Laasi huvi elada vaidlusaluses eluruumis suvel kaalub üles kostjate huvi kasutada sama eluruumi edasi uue üürilepingu alusel.

1. Nii nagu ES § 33 lg 1 p 1 puhul, peab kohus ES § 33 lg 1 p 2 kohaldamiseks tegema väärtusotsustuse. Käesoleval juhul tuleb muuhulgas hinnata E. Laasi tööülesannete täitmise seotust Pärnu linnaga ja arvestada tema õigusega valida töökohta.
2. Kolleegium ei nõustu hagejate seisukohaga, et kostjad oleksid pidanud protsessis esitama vastuhagi üürilepingu jätkamise (uuendamise) nõudes. Kui üürileandja esitab kohtusse hagi ES § 33 lg 1 alusel, s.t kui ta vaidlustab üürniku eesõiguse uue lepingu sõlmimisele lepingu tähtaja möödumisel, ei pea üürnik esitama hagi üürilepingu uuendamiseks. Ta saab üürileandja algatatud menetluses (ES § 33 lg 1) esitada vastuväite, milles tugineb oma eesõigusele sõlmida uus üürileping.
3. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma otsuses nr 3-2-1-11-05 (RT III 2005, 15, 157) asunud seisukohale,

§ 32

lg 1 ei anna üürnikule õigust nõuda üürilepingu pikenemist, s.o üürisuhte jätkumist samadel tingimustel. Kuna kumbki pool ei ole esitanud hagi uue üürilepingu tingimuste kindlakstegemiseks, on käesolevas asjas kohtud pädevad otsustama üksnes seda, kas E.-M. Suitsul on ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõigus uue üürilepingu sõlmiseks. Kui kohus sellise eesõiguse tuvastab, siis ei ole alust tõsta kostjaid vaidlusalusest eluruumist välja. Vaidluse uue üürilepingu tingimuste üle saab sellisel juhul lahendada ühe või teise poole hagi alusel. J. Luik, P. Jerofejev, T. Tampuu