KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-109-05 Otsuse kuupäev Tartu, 2. november 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed P. Jerofejev ja V. Kõve Kohtuasi Maire Kornovi hagi Rü

) § 299 lg-t 2. Üüri tõstmist on küll põhjendatud kapitaalremondi tegemise vajadusega, kuid esitamata on arvestus, mis näitaks üüri tõstmise vajadust just 1759 krooni võrra kuus. Seega on üüri tõstmine üürileandja poolt tühine lähtuvalt

§ 299lg-st 3.

Kuna üüri tõstmine kostja poolt oli tühine vorminõuete rikkumise tõttu, ei olnud üürnikul vajadust seda vaidlustada

§ 303lg-s 1 sätestatud tähtajal.

1. R. Meos esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohtu
3. aprilli
4. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Kohus ei ole seadust vääralt tõlgendanud.

§ 299

lg 2 p 3 kohaselt tuleb eluruumi üüri tõstmise teates märkida ka üüri tõstmise põhjendus ja arvestus.

§ 299

lg 3 sätestab, et eluruumi üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Üüri tõstmise põhjenduseks on üürileandja märkinud kapitaalremondi tegemise vajaduse, kuid teatises puudub täielikult üüri tõstmise arvestus. Kohus leidis õigesti, et üürnikule ei ole üüri tõstmisest seaduses nõutaval viisil teatatud ning seega on üüri tõstmine tühine. Ebaõige on kostja seisukoht, et üürniku kasutuses oleva pinna ja üüri kogusumma äranäitamine ongi üüri tõstmise arvestus. Üüri tõstmise vaidluses ei oma tähtsust see, kas üürihind on näidatud ühe ruutmeetri või kogu pinna kohta. Arvestusest peab nähtuma, miks üüri tõstmine on vajalik just niisuguses suuruses, nagu üürileandja seda tõsta soovib. Kuna käesoleval juhul teatises üüri tõstmise arvestus puudub, ei ole üürnikul võimalik hinnata, kas üüri tõstmine on ülemäärane. Kuna üüri tõstmine on tühine, ei pidanud üürnik seda vaidlustama

§ 303

lg-s 1 ettenähtud korras 30 päeva jooksul ja üüri tõstmine ei muutunud kehtivaks selle tähtaja möödumisel. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kassatsioonkaebuse esitas kostja, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kohus on asunud väärale seisukohale, et üüri tõstmise teates puudub üüri arvestus. Kostja on seisukohal, et üüri tõstmise teade sisaldab üüri arvestust. Seega on kohus ebaõigesti hinnanud tõendeid ja jätnud analüüsimata üüri tõstmise teate. Üürileandja on järginud üüri tõstmise vormi ja viisi nõudeid.

§ 299

lg-st 2 tuleneb, et üüri tõstmise teade peab olema kirjalikult taasesitatavas vormis. Kostja esitas hagejale kirjaliku üüri tõstmise teate ja üüri tõstmine ei saa olla sel põhjusel tühine. Üüri tõstmise vaidlustamise tähtaja möödalaskmisega muutus uus üür kehtivaks. Kostja esitas üüri tõstmise teate 17. detsembril 2003. a, kuid hageja esitas avalduse Tallinna Üürikomisjonile 4. märtsil 2004. a. Seega lasi hageja mööda

§ 303lg-s 1 sätestatud tähtaja.

1. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kohus tuvastas, et üüri tõstmine üürileandja poolt oli tühine vorminõuete rikkumise tõttu ning ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks.
3. Pooled vaidlevad üüri tõstmise üle. Ringkonnakohus leidis, et
4. detsembril
5. a esitatud üüri tõstmise teade ei vasta

§ 299lg 2 p-s 3 märgitule ja üüri tõstmine on sellest tulenevalt tühine.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et kostja esitatud üüri tõstmise teade on tühine. 11.

§ 299

näeb üürileandjale tähtajatu üürilepingu korral ette võimaluse tõsta teatud juhtudel üüri ühepoolse tahteavalduse tegemisega, s.t muuta ühepoolselt üürilepingut, kui poolte kokkuleppel ei ole see välistatud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve. Üüri tõstmise teade peab vastama

§ 299

lg-s 2 märgitud tingimustele.

§ 299

lg 2 järgi peab üürileandja üüri ühepoolseks tõstmiseks teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Üüri tõstmise teates tuleb selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri vaidlustamise kord. Kolleegium on oma 19. septembri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-05 leidnud, et üürileandja peab

§ 299

lg 2 p 3 kohaselt põhjendama, miks ta üüri tõstab, ning näitama üüri tõstmise arvestuse. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri suuruse tõstmine on

§ 301tähenduses ülemäärane või mitte.

Samas otsuses on kolleegium leidnud, et üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. 12. Käesolevas vaidluses on üürileandja üüri tõstmise teates märkinud üüri tõstmise põhjuseks vajaduse teha elamus kapitaalremonti. Üürnik on leidnud, et kuna üüri tõstmise teates puudub üüri tõstmise arvestus, on üüri tõstmine tühine. Kolleegium leiab, et

§ 299

lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib üüri tõstmise põhjuseks üksnes vajaduse teha kapitaalremonti. Üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis kapitaalremondi käigus teha. Tööde ja nende ulatuse märkimata jätmine ei võimalda hinnata, millisele heakorra tasemele kavatseb üürileandja eluruumi kapitaalremondi käigus tõsta. Sellise teabe esitamine on vajalik selleks, et üürnik saaks hinnata, kas eluruumi üüri suurus on ülemäärane (

§ 301). 13.

Vastuseks kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ringkonnakohus on õigesti leidnud, et kuna üüri tõstmine on tühine, siis ei pidanud üürnik seda vaidlustama

§ 303lg-s 1 ettenähtud korras 30 päeva jooksul. 14. Kolleegium märgib, et Ts

MS § 353 lg 1 kohaselt kontrollitakse kassatsioonimenetluses kaebuse alusel ringkonnakohtu poolt materiaalõiguse normide kohaldamist ja tõlgendamist ning protsessiõiguse normide järgimist. Seetõttu ei pea kolleegium võimalikuks vastata ülejäänud kassatsioonkaebuse väidetele, kuna need käivad faktiliste asjaolude kohta. A. Kull, P. Jerofejev, V. Kõve