tjalt
tja
tjale hooldustasu teatised, kuid
tja ei ole võlgnevust tasunud. Hooldustasu alla kuuluvad üldelekter ja kanded hooldusfondi, millest tehakse jooksvad ja avariilised tööd, halduskuludeks on dispetšeri- ja kassateenus, raamatupidamine, majahoidja töötasu ja töövahendid, eraldi on prügivedu ja remonditasu. Iga maja kohta peetakse eraldi arvestust. Kõik majas tehtud tööd on otsustatud korteriomanike enamuse otsusega hääletamisel ja majanduskava on kinnitatud iga aasta kohta.
tja ei ole ühestki koosolekust osa võtnud. 2.
tja ei tunnistanud hagi. Vastuväidete kohaselt ei ole ta soovinud hagejaga lepingut sõlmida, mistõttu ei saa kohaldada käsunduslepingu sätteid. Hageja ei ole oma kohustusi täitnud nõuetekohaselt. Ta ei ole teinud vajalikku remonti ja muid elanike koosolekul otsustatud töid õigeaegselt. Maja on hooldamata ning tehtud on mittevajalikke kulutusi. Lisaks remondirahale kogutakse ka sihtotstarbelisi makseid. Hageja ei ole esitanud tehtud tööde kohta kuludokumente. Hagejal puudusid ka volitused kohtusse pöördumiseks, kuna valitsejaks nimetamine sellist õigust ei anna. 3. Jõgeva Maakohtu 21. detsembri 2004. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning mõisteti
tjalt hageja kasuks välja võlgnevus 4884 krooni 10 senti. Otsuse põhjenduste kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 järgi ühist asja kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sarnane põhimõte on sätestatud ka korteriomandiseaduse (
) § 15 lg-s 1, mille kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole sätestatud teisiti. Hageja oli Xxxxxxx Xxxx xx x asuva elamu valitsejaks nimetatud maja korteriomanike 4. märtsi 2002. a üldkoosoleku otsusega kuni 31. detsembrini 2004. a. Hageja ja
tja vahelisi suhteid reguleerib alates valitsejaks nimetamisest seadus ja korteriomanike üldkoosoleku otsus. Korteriomanike
tja vastu vaidles, on otsustatud korteriomanike üldkoosolekul. Hageja on koostanud majanduskava ja esitanud raportina aruanded, millega täitis
§-s 22 temale pandud kohustused.
Seega on elamu kaasomandit puudutavad otsused tehtud kaasomanike poolt. Üldkoosoleku protokollidest nähtub, et
tja ei ole koosolekutest osa võtnud. Sellega ei ole ta kasutanud oma õigust osaleda kaasomandi valitsemises. Hageja kui kaasomandi valitseja ja käsundisaaja on korteriomanikele teenuseid osutades kandnud kulusid ning kõik kulutused kajastuvad majanduskavades ja korteriomanikele esitatavates arvetes. Korteriomanike ja valitseja vaheline õigussuhe on oma olemuselt käsund. Hageja on kehtestanud halduskulude hinnad ja koostanud igal aastal majanduskavad, milles on näidanud ära kulud ja planeerinud laekumised. Korteriomanikud on majanduskavad heaks kiitnud. Sellega on kaasomanikud aktsepteerinud hagejale makstava tasu suurust ja nõustunud nende kaasomandi valitsemisega kaasnevate kulutuste hüvitamisega hageja pakutud ulatuses. Rahuldamata jääb hageja nõue summas 105 krooni 40 senti, kuna
tja kohustused tekkisid alles omanikuks saamise hetkest
lg 2 p-st 1, mille kohaselt on valitsejal korteriomanike ühiste asjade puhul õigus nõuda sisse ja rahuldada nõudeid. 4. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse
tja, kes palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 5. Tartu Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Vastavalt
lg-le 1 on valitseja muu hulgas õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid; rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid; valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud sooritusi. Korteriomandiseadus ei välista valitseja õigust esitada korteriomaniku vastu hagi hooldustasu saamiseks.
Valitseja funktsioonid tulenevad
§-dest 15, 18, 21 ja 22 ning nendeks on korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine. Puudub mõistlik põhjus, miks valitseja ei võiks hooldustasu saamiseks hagi esitada. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud käsunduslepingut reguleerivaid sätteid. Valitseja ja korteriomanike suhted on reguleeritud korteriomandiseaduse vastavate sätetega ning nendevahelises suhtes ei kohaldata VÕS 35. peatüki sätteid. See ei tingi aga maakohtu otsuse tühistamist. Vastavalt
lg-le 1 tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused hüvitama. Seega tuleneb
tja kohustus hooldustasu maksmiseks
§-st 13. Asja materjalide järgi kuuluvad hooldustasu koosseisu tasu üldelektri eest (arvestuslik), maksed hooldusfondi (jooksvad ja avariilised tööd), tasu haldusteenuse eest (töötasu ja töövahendid), tasu prügiveo eest ja remonditasu (üldkoosoleku poolt kinnitatud ulatuses). Maakohus on õigesti leidnud, et hooldustasu nõue on põhjendatud. Vastavalt
lg-le 1 on valitseja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid, rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Eeltoodud ülesannete täitmiseks koostab valitseja
lg 1 kohaselt majanduskava, mis sisaldab: 1) ülevaadet kaasomandi seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; 2) kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavaid sissetulekuid ja väljaminekuid; 3) korteriomanike kohustusi kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele; 4) kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suurust.
lg 2 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Seega tuleneb hooldustasu suurus korteriomanike kinnitatud majanduskavast. Valitseja aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi, alusel saab hinnata, kas majanduskava alusel kujunenud hooldustasu on taganud kaasomandi eseme tavapärase valitsemise ja korrashoiu, sh remondi. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hooldustasu kasutamine ei oleks toimunud vastavalt majanduskavale.
Korteriomanikud on
tja seisukoht, et hageja on ühepoolselt suurendanud haldusteenuse hinda. Korteriomanikud on ise sellise hinnaga nõustunud ja selle kinnitanud. Hooldustasu kasutamist on põhjendatud
Alusetu on ka väide, et hageja ei ole tõendanud kulutuste kandmist.
tja ei ole nimetanud töid, mida hageja enda väitel on teinud, kuid mida tegelikult ei ole tehtud.
tja väidab, et tööd on tehtud liiga kallilt ja sellega on raisatud raha, samuti seda, et ta ise suudaks teha kõiki ehitus- ja remonditöid. Vastavalt
lg-le 1 otsustavad valitseja nimetamise ja tagandamise korteriomanikud häälteenamusega. Seega juhul, kui
tja leiab, et hageja tegevus valitsejana ei vasta korteriomanike huvidele, on tal õigus tõstatada küsimus valitseja tagandamisest korteriomanike üldkoosolekul, kuid tal ei ole õigus keelduda sel alusel tasumast hooldustasu. Samuti võib
tja teha korteriomanikele ettepaneku, et ta ise teeb vajalikke ehitus- ja remonditöid ning korteriomanike nõusolekul võib ta ka neid teha, kuid ka sel alusel ei saa ta keelduda hooldustasu maksmisest.
tja ei ole väitnud, et valitseja ei ole tal võimaldanud soovi korral tutvuda elamu haldamisega seotud algdokumentidega. Alusetu on
tja seisukoht, et ta ei pea tasuma soojussõlme laenu, mis on võetud aastaid tagasi. Saades korteriomanikuks, läksid talle koos korteriomandiga üle ka need kohustused, mis juba lasusid sellel ning ta oli sellest kohustusest omanikuks saades teadlik. Elamu katuse remont on tehtud korteriomanike poolt üldkoosolekul kinnitatud majanduskava alusel. Juhul, kui apellant leidis, et katuse remondil on rikutud
lg-t 1, siis oleks ta pidanud vaidlustama üldkoosoleku vastava otsuse, kuid see vastuväide ei anna talle alust keelduda tehtud tööde eest tasumisest. Samuti on trepikodade renoveerimise aluseks olnud korteriomanike üldkoosoleku otsus. Hooldustasu maksmisest keeldumise aluseks ei ole asjaolu, et
tja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja jätta hagiavaldus läbi vaatamata. Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus ebaõigesti sisustanud
§-s 21 sätestatut.
lg 2 p 5 kohaselt ei kuulu kohtule hagiavalduse esitamine olemuslikult tavapärase valitsemise hulka, vaid selleks on vajalik korteriomanike volitus sellekohase otsuse kaudu. Hageja ei ole tõendanud kulutuste kandmist. Ükski esitatud tõenditest ei kinnita raha tasumist tööde tegijale. Ringkonnakohtu otsuses ei ole põhjendatud, millisel õiguslikul alusel põhineb väide, et saades korteriomanikuks, läksid kassaatorile üle ka kohustused, mis juba lasusid korteril (kohustus tasuda soojasõlme laenu) ning ta oli sellest kohustusest teadlik omanikuks saades. Valitseja on mitmel korral jätnud täitmata korteriomanike otsused, lähtudes põhjendamatult kõrgetest hinnapakkumistest töö tegemisel. Omapoolsete kohustuste täitmata jätmisega on hageja eiranud korteriomanike huvisid kaasomandi eseme majandamisel.
lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Seega on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et kui valitseja tegevus ei vasta korteriomanike huvidele, võib korteriomanik nõuda valitseja tagandamist, kuid mitte keelduda hooldustasu maksmisest.
lg 1 kohaselt on ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Seega on tühine otsus, millega on üksnes korteriomanike häälteenamusega otsustatud elamu katuse remondi ja tuulekodade ümberehitusega seonduvate tööde tegemine. Hagejal puudus alus arvete esitamiseks, kuna
tja on väljendanud tahet, et ei soovi teenuse osutamist.
. Ringkonnakohus on leidnud, et asjaolu, et korteriomandiseadus ei sätesta otsesõnu valitseja õigust esitada hagi korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, ei välista viimase õigust nimetatud hagi esitada.
Kassatsioonkaebuse sellele väitele vastamiseks tuleb eelkõige analüüsida
Korteriomandiseaduse § 21 lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid. Korteriomandiseaduse § 21 lg 2 p 5 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Kolleegium leiab, et nimetatud sätted on omavahel üld- ja erinormi suhtes. Seega on
lg 2 p 1 reguleerimisalaga hõlmatud valitseja poolt nõuete esitamine kuni võimaliku kohtumenetluseni ning selleks ei ole valitsejal vaja korteriomanike otsusega antud volitust. Selline nõuete esitamise kord teenib korteriomandiga seotud õiguste ja kohustuste efektiivse maksmapaneku ja efektiivse majanduskäibe eesmärki.
lg 2 p 5 kohaselt on aga kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus.
lg 2 p-s 5 on valitseja õigusena märgitud lisaks kohtus nõuete esitamisele ka "kohtuväliselt" nõuete esitamine. Selles osas leiab kolleegium, et valitsejal on kohtuväliste nõuete korral võimalik valida kahe võrdse käitumisvariandi vahel: kas lähtuda
lg 2 p-st 1 ja nõuda kohtuväliselt nõuded sisse ilma sellekohase otsuseta või lähtuda
10. Kolleegium on seisukohal, et
lg 2 p-s 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord peab teenima samasugust eesmärki, mis tuleneb
Seetõttu nõustub kolleegium ringkonnakohtu järeldusega, et valitsejal oli õigus käesoleval juhul hagi esitada. Kolleegium peab siiski vajalikuks selgitada asjas hagemisõiguse tekkimise alust. Kohtud on tuvastanud, et hageja on elamu valitsejaks nimetatud korteriomanike
lg 1 esimese lause ja
Häälteenamusega tehtud korteriomanike otsus on
lg 3 kohaselt kehtiv ka korteriomanike suhtes, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud.
lg 4 kohaselt kehtivad korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid korteriomaniku õigusjärglase kohta kinnistusraamatusse kandmata. Seega, kuigi
tja ei olnud kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt
lg 3 kohaselt esitab valitseja pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. Eelneva põhjal leiab kolleegium, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab
lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike eespool mainitud üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. 11. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et kuna elamu katuse remondi, trepikodade renoveerimise ja metalluste paigaldamise on otsustanud üldkoosolek, siis oleks
tja pidanud vaidlustama üldkoosoleku vastava otsuse, kui ta leidis, et need ei ole ehituslikuks korrashoiuks vajalikud ja rikutud on
Sama kehtib ka
tja kassatsioonkaebuse väite osas, mille kohaselt rikuti
Seega on apellatsioonikohus õigesti leidnud, et üldkooseoleku otsus, mis rikub eelnimetatud korteiomandiseaduse sätteid, ei ole iseenesest tühine. 12. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millisel õiguslikul alusel läks
tjale üle korterit varem koormanud kohustusena kohustus tasuda soojasõlme laenu. Sellega on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 227 lg-t 1 ja §
tja korteri omanik enne
tjale kuuluvale korterile langevas osas (
lg 1), kui need muutusid sissenõutavaks enne
tja saamist korteriomanikuks. Igal juhul ei pea neid makseid tasuma teised korteriomanikud. Kolleegium märgib, et
tja kohta saaks soojasõlme puudutav korteriomanike otsus küll kehtida tema suhetes teiste korteriomanikega ja ta peaks tasuma, ka valitseja nõudel, neid makseid, mis muutuvad sissenõutavaks tema korteriomanikuks olemise ajal. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul käesolevas punktis viidatud asjaolud tuvastada ning lahendada haginõue soojasõlme laenujäägi maksumuse osas. Kuna kolleegiumil pole võimalik soojasõlme laenujäägist tulenevat nõuet hooldustasu nõudest eristada, tuleb apellatsioonikohtu otsus tühistada tervikuna. 13. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et hageja ei ole tõendanud kulutuste tegemist, märgib kolleegium, et TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Ringkonnakohus on selle väite osas seisukoha võtnud ja oma järeldusi seaduse nõuete kohaselt põhjendanud. A. Kull, V. Kõve, L. Laarmaa
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.