) §-ga 13 eelnevalt sõlmitud maaklerilepingu tingimusi nii objekti müügihinna kui ka maakleritasu osas. Protokollis märgitud müügilepingu ettevalmistamise tasu on maakleritasu maaklerilepingu tähenduses ning kuna vähendati objekti müügihinda, tuli vähendada ka maakleritasu. Protokolli p 9 kohaselt tuli lepingu ettevalmistamise tasu maksta ostjal. Viimase kokkuleppega võttis ostja R. Tens üle kohustuse
Protokolli alusel esitati R. Tensile arve maakleritasu 20 000 krooni maksmiseks. Seega on hageja ise asunud seisukohale, et maakleritasu peaks maksma R. Tens. Kostjale ei ole maakleritasu arvet esitatud. Kohtuistungil taotles kostja maakleritasu vähendamist 5000 kroonini ja palus selle
Kostja ei jäänud rahule maakleriteenusega. Maakler ei leppinud kokku notari aega ega viinud sinna vajalikke dokumente.
kohaselt kui pooled on kokku leppinud ebamõistlikult suures maakleritasus, võib kohus seda käsundiandja taotlusel vähendada mõistliku suuruseni. Arco Vara Tartu büroo hinnakirja kohaselt on müügitehingu vahendamise puhul maakleritasuks 5% müügihinnast, Arland Kinnisvara hinnakirja kohaselt on maakleritasuks kuni l miljoni kroonise väärtusega objekti ostu-müügi korral 3 - 5% ja Bazilio KVB-s oli ostu-müügitehingutel müügisummaga kuni 1,5 milj kinnisvarabüroo tasu 5% tehingu maksumusest. Antud juhul oli kinnistu ostu-müügi tehingu väärtus 1,1 miljonit krooni, millest 5% oleks 55 000 krooni. Lähtudes võlasuhte olemusest ja vastava tegevusala praktikast, ei ole poolte kokkulepitud maakleritasu 30 000 krooni ebamõistlikult suur. Asja materjalidest nähtuvalt ei olnud kostja rahul maakleriteenusega seetõttu, et tehingu sõlmimine venis. Tunnistaja M. Everausi ütlustega on tõendatud, et tehingu venimine ei olnud põhjustatud tema tegevusest. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Seega ei ole maakleritasu alandamine põhjendatud. Kostjale kuuluvale kinnistule leidis ostja hageja, seega oli kostjale osutatud maakleriteenus ka efektiivne ja maaklerileping täidetud. Maakleritasu suuruse olid pooled kokku leppinud kindla summana ja maaklerilepingust ei nähtu, et see oleks seotud hinnaga, millega objekt müüakse. Õige ei ole kostja väide, et asjas on õigeks kostjaks R. Tens, kes kohustus protokolli p 9 järgi tasuma maaklerile tasu. 12. juuli 2004. a protokolliga ei muudetud 13. mai 2004. a maaklerilepingut ja R. Tensil ei tekkinud protokolli p 9 alusel maakleritasu maksmise kohustust. Hagi aluseks on poolte vahel 13. mail 2004. a sõlmitud maaklerileping, mille poolteks on hageja ja kostja.
lg 2 sätestab: kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses. Asjas ei ole tuvastatud, et maakler M. Everaus oleks olnud tegev lepingu teise poole R. Tensi kasuks. Maakler tegutses kostja huvides maaklerilepingu alusel. R. Tensi pöördumist maakleri poole omal initsiatiivil ei saa käsitada olukorrana, kus maakler on tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks.
lg l kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hageja viivisenõue on põhjendatud.
Maakohus on õigesti tõlgendanud lepingueelsete läbirääkimiste protokolli. Protokolli p 1 kohaselt oli selle eesmärgiks fikseerida poolte saavutatud kokkulepe kostja kinnistu müümises protokollis sätestatud tingimustel. Protokollist ei nähtu, et sellega sooviti muuta varem sõlmitud maaklerilepingut. Protokolli p-s 9 märgiti, et ostja tasub maakleri arvele lepingu sõlmimise ettevalmistamise tasu 20 000 krooni, mis tasaarvestatakse vastava osaga ostuhinnast, kui pooled sõlmivad müügilepingu. Protokolli p-s 11 leppisid müüja, ostja ja maakler kokku, et maakleril on õigus müüjaga tasaarvestada lepingu ettevalmistamise tasu maakleritasuga, mis tuleneb müüja ja maakleri vahel sõlmitud maaklerilepingust. Seega tuli protokolli p 9 kohaselt lepingu ettevalmistamise tasu tasaarvestada ostuhinnaga, mitte maakleritasuga; protokolli p 11 kohaselt oli maakleril õigus, mitte aga kohustus nimetatud summa tasaarvestada maakleritasuga. Maakleritasu maksmise kohustus ei läinud üle ostjale (kolmandale isikule) ning maaklerilepingu kohaselt on maakleri ees kohustatud isikuks müüja (kostja). Kostja väidab, et maakleritasu väljamõistmisega tekitatakse talle kahju 20 000 krooni, kuna ta uskus, et ostja tasub maaklerile lepingu ettevalmistamise tasu ning see tasaarvestatakse maakleritasuga. Kostja taoline seisukoht ei ole põhjendatud. Kostja on kinnitanud, et kinnistu müügihind oli 1,1 miljonit krooni. Asjas puuduvad tõendid, millest nähtuks, miks pooled leppisid kokku erinevas müügihinnas võrreldes protokolliga. Protokolli p-st 9 tulenevalt on lepingu ettevalmistamise tasu müügihinna osa ning kui ostja ja müüja leppisid kokku erinevas müügihinnas võrreldes protokolliga, siis ei saa kostja müüjana väita, et talle tekitati sellega kahju. Maakohus on põhjendatult leidnud, et maakleritasu suuruse olid pooled kokku leppinud kindla summana, s.o 30 000 krooni, ja seda protokolliga ei muudetud. Kostja väide, et ta eeldas, et müügihinna alanedes väheneb ka maakleritasu, on oletuslik. Väide, et tavaliselt määratakse maakleritasu suurus kindlaks sõltuvuses müügihinnast, võib olla õige, kuid see ei ole aluseks pooltevahelise maaklerilepingu teistsugusele tõlgendamisele. Põhjendatud on kostja seisukoht, et maakleritasu kindlas suuruses lepiti kokku põhjusel, et tegemist oli keerulise kinnistu müügiga, mis on tavapäraselt aeganõudvam. Kokkulepitud maakleritasu 30 000 krooni ei ole ebamõistlikult suur. Maakohus on õigesti kohaldanud
§-s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõtet ja põhjendatult leidnud, et maakleritasu ja selle eest vastu saadud teenus on mõistlikus proportsioonis. Maakleritasu suurus 2,72% lõplikust müügihinnast on kooskõlas võlasuhte olemuse ja vastava tegevusala praktikaga. Kostja väited, et maakler jättis nõuetekohaselt täitmata müügiobjekti tutvustamise, läbirääkimiste ja notariaaltoimingute organiseerimise ülesanded, ei ole tõendatud. Kuna ostja kasutas kinnistu ostmiseks pangalaenu, siis notari aja leppis kokku panga töötaja. Maakler oli selleks ajaks esitanud notarile müügilepingu sõlmimiseks vajalikud dokumendid. Protokolli p 10 kohaselt pidi maakler kaasa aitama müügilepingu sõlmimisele ja tegema kõik vajaliku, et müügileping saaks sõlmitud protokollis sätestatud tähtajal, s.o hiljemalt 12. augustil 2004. a (protokolli p 8). Kinnistu müügileping sõlmiti 5. augustil 2004. a. Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et maakleri tegevuse tulemusena müügilepingu sõlmimine viibis. Kolmanda isiku R. Tensi seletus, et ta ei olnud rahul maakleri tegevusega, ei ole konkreetne ning see ei tõenda, et maakler oleks jätnud täitmata maaklerilepingus või protokollis sätestatud kohustusi. Seega pole alust maakleritasu alandada, sest maakler pole oma kohustusi rikkunud. Asjakohane ei ole kostja viide
Asjas puuduvad tõendid, et maakler oleks vastuolus maaklerilepinguga olnud tegev ka lepingu teise poole kasuks. Maaklerilepingu puhul on tavaline, et maakler suhtleb ka teise lepingupoolega. Eeltoodut kinnitab ka protokoll, mille sõlmisid müüja, ostja ja maakler, ning sellest nähtub, et maakler tegutses mõlema lepingupoole teadmisel. Asjas puuduvad tõendid, millest nähtuks, et maakler oleks tegutsenud vastuolus maaklerilepinguga ja kostja huvide vastaselt.
lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Arve esitamata jätmine ei anna alust kostja väiteks, et ta ei ole maakleritasu maksmisega viivituses. Arve esitamise kohustust ei tulene maaklerilepingust. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
. Viidatud on küll sellele, et maakleritasu suurus 2,72% asja hinnast on kooskõlas tavalise praktikaga, kuid ei ole järgitud Riigikohtu seisukohta, mille kohaselt tuleb lisaks arvestada veel mõistlikkuse põhimõttega ja hinnata, kas maakleritasu ja selle eest saadud teenus on mõistlikus proportsioonis. Tuvastatud on see, et maakleri töö seisnes kuulutuse avaldamises, kahe kliendiga suhtlemises ja kolmel korral objekti tutvustamises. Seega ei ole töö ja tasu mõistlikus proportsioonis. Kostja ja R. Tens on esitanud tasu alandamise avalduse. Ringkonnakohus on jätnud kohaldamata
lg 2 ja selle lõikega 1 segi ajanud.
lg 2 faktiline koosseis seisneb ainult selles, et maakler on lihtsalt olnud tegev ka lepingu teise poole jaoks. Maakler on korduvalt väitnud, et R.Tens (ostja) oli ka tema klient. Kui tõlgendada
lg-t 2 teistmoodi, jääks see deklaratiivseks sätteks.
järgi on kohus õigustamatult välja mõistnud kostjalt viivise, kuna hageja ei ole enne kohtumenetluse algust kostjalt maakleritasu maksmist nõudnud ega ole esitanud ka arvet. Seda tõendavad maakleri enda ütlused.
lg-st 1 ei tulene käsundiandja kohustust maakleritasu maksta, vaid sellest tuleneb maakleri õigus maakleritasu nõuda.
§-d 35 - 45). Kolleegium juhib muu hulgas tähelepanu
lg 1 teisele lausele, mille kohaselt tõlgendatakse tüüptingimust kahtluse korral tingimuse kasutaja kahjuks. Käesoleval juhul tuleb kostja esitatud väitele maakleritasu suuruse kohta vastamiseks analüüsida ka
Ebaehtsat lepingut kolmanda isiku kasuks eristab nn ehtsast lepingust kolmanda isiku kasuks see, et ebaehtsa lepingu korral ei ole kolmandale isikule antud õigust iseseisvalt nõuda lepingu täitmist. Käesoleval juhul ei anta protokollis maaklerile õigust nõuda protokolli p-s 9 märgitud 20 000 krooni tasumist, see summa on selgelt seotud ostuhinnaga (protokolli p 12.1) ja seetõttu tekib nõue selle summa tasumiseks üksnes müüjal ostja vastu, kui ostja lepingut ei täida. Seetõttu ei ole käesoleval juhul tegemist ka
lg-s 1 sätestatud kohustuse ülevõtmisega: ostja ei asunud müüja asemele, et üle võtta viimase kohustust maksta maakleritasu. Müüja eelnimetatud nõudeõiguse maksmapanekut komplitseerib käesoleval juhul asjaolu, et ostja ja müüja on sõlminud notariaalselt tõestatud müügilepingu kinnistu müümiseks, milles on ringkonnakohtu otsuses viidatu ja Riigikohtu istungil kassaatori kinnitatu kohaselt kokku lepitud müügihinnas 1 100 000 krooni. Kolleegium leiab, et protokollis kokkulepitut on võimalik käsitada müügilepingu osana. Protokoll ei ole kinnisasja müümist puudutava lepinguna notariaalse tõestamise nõude täitmata jätmise tõttu tühine, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Sel juhul muutub AÕS § 119 lg 2 kohaselt vorminõudeid järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks. Selline käsitlus tähendaks ka seda, et hagejal on õigus sõltuvalt lepingu sisu analüüsi tulemustest nõuda kostjalt kas 30 000 krooni või 20 000 krooni tasumist maakleritasuna. Asjaolu, et kinnistu ostja on kohustatud täitma nn ebaehtsa lepingu kolmanda isiku, maakleri kasuks (samas maakleril iseseisvat nõudeõigust ei ole), ei tähenda, et müüja selle täitmisest vabaneks, kui ostja lepingut ei täida. 14. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on kohaldanud õigesti
. Võlaõigusseaduse § 666 sätestab, et kui pooled on kokku leppinud ebamõistlikult suure maakleritasu, võib kohus seda käsundiandja taotlusel vähendada mõistliku suuruseni. Erinevalt kassasioonkaebuses väidetust on ringkonnakohus otsuses arvestanud mõistlikkuse põhimõttega ja hinnanud maakleritasu ja selle eest saadud teenuse proportsionaalsust. Ringkonnakohus on leidnud, et kostja ei ole tõendanud oma väiteid, et maakler on jätnud oma kohustused nõuetekohaselt täitmata. TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Kolleegium viitab siinkohal käesoleva otsuse p-le 12, milles pannakse ringkonnakohtule kohustus analüüsida maakleritasu kokkulepet, mille tulemusel võib 30 000 kroonise maakleritasu asemel osutuda kokkulepituks 20 000 krooni suurune maakleritasu. 15. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus on
lg 2 segi ajanud
See ei ole aga ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks.
lg 2 sätestab: kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud pooled võrdses ulatuses. Kolleegium leiab, et selle normi põhiline eesmärk on vältida olukorda, mil maakler saaks sama töö eest tasu kahekordselt. Samas on
lg 2 sõnastatud eeldusnormina, seega võib selles normis sõnastatud eeldust ka ümber lükata. Seega saab
lg-t 2 kohaldada olukorras, mil maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks ning soovinud selle eest maakleritasu nõuda mõlemalt poolelt. Käesoleval juhul kohtud sellise olukorra olemasolu tuvatanud ei ole.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.