KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-150-05 Otsuse kuupäev Tartu, 13. detsember 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve Kohtuasi Aivar Saar

§ 32

lg-st 2 teeb ainsa erandi ES § 32 lg 3, mille kohaselt pikeneb leping üksnes siis, kui üürnik hoiab kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest. Ringkonnakohus on tuvastanud nii oferdi tegemise kui ka selle, et üürnikud ei ole kõrvale hoidunud uue üürilepingu sõlmimisest. Ringkonnakohus on kohaldanud ES § 32 lg-t 3 analoogia korras, kuid jätnud põhjendamata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 4 sätestatud eelduste olemasolu, mis annaksid aluse analoogia kohaldamiseks. Analoogia kohaldamiseks puudus ka alus, sest tekkinud olukorda reguleerib ES § 32 lg

1. Selle sätte alusel võisid üürnikud pöörduda kohtusse ja nõuda uue üürilepingu sõlmimist. Kui pooled vaidlesid uue üürilepingu tingimuste üle, pidi ringkonnakohus Riigikohtu viidatud otsuses antud tõlgenduse kohaselt rakendama võlaõigusseaduse (VÕS) § 26 lahtiste lepingutingimuste regulatsiooni.
2. Vastuses kassatsioonkaebusele leiavad hagejad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning paluvad jätta kaebuse rahuldamata. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks.
4. Kohtud on tuvastanud, et kostja on teinud üürileandjana hagejatele enne üürilepingu tähtaja möödumist pakkumuse (oferdi) uue üürilepingu sõlmimiseks. Samuti on kohtud tuvastanud, et hagejad soovisid jätkata üürilepingu alusel eluruumide kasutamist, kuid ei nõustunud kõigi kostja pakutud tingimustega.
5. Riigikohus leidis viidatud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05, et üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 järgi, kui üks pooltest on teinud enne üürilepingu lõppemist teisele poolele oferdi uue üürilepingu sõlmimiseks või avaldanud tahet lepingu lõpetamiseks. Käesoleval juhul avaldas üürileandja enne üürilepingu lõppemist soovi uue üürilepingu sõlmimiseks. Sellega nõustusid ka üürnikud, kuid ei jõudnud üürileandjaga kokkuleppele lepingu tingimustes. Seega ei saa käesoleval juhul lugeda üürilepinguid automaatselt pikenenuks alates
6. septembrist
7. a.
8. Olukorras, kus seadusandja on jätnud üürilepingute pikenemise küsimused ES §-des 32 ja 33 osaliselt reguleerimata, on kolleegiumi arvates õige kasutada TsÜS § 4 alusel seaduse analoogiat osas, milles regulatsioonid on olemas. Esmajoones puudutab see ES § 32 lg-t
9. Kolleegiumi arvates tuleb olukorras, kus mõlemad pooled on enne üürilepingu lõppemist avaldanud soovi lepingu täitmist jätkata, tõlgendada ES § 32 lõikeid 2 ja 3 selliselt, et üürileandjale jääb valik, kas ta pöördub kohtusse uue lepingu tingimuste määramiseks või nõustub senise lepingu pikenemisega. Seega kaotab üürileandja sellises olukorras õiguse nõuda üürilepingu lõpetamist ainuüksi tähtaja möödumisele tuginedes. Nõudes uue üürilepingu sõlmimist, võib üürileandja saavutada lepingu tema jaoks senistest soodsamatel tingimustel. Lepingu lõpetamise nõue oleks õigustatud juhul, mil üürnikud hoiavad kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest. Käesoleval juhul ei ole aga üürnikud uue lepingu sõlmimisest kõrvale hoidnud. Kui üürileandja mõistliku aja jooksul uue üürilepingu sõlmimist ei nõua, loetakse üürileping hea usu põhimõttest lähtuvalt tagasiulatuvalt siiski pikenenuks senistel tingimustel. Üürileandja ei ole käesoleval juhul kohtult uute lepingute sõlmimist nõudnud, mistõttu on üürnike hagi üürilepingute pikenenuks lugemiseks õigesti rahuldatud.
10. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et kohus oleks pidanud kohaldama VÕS § 26, märgib kolleegium, et asjas ei ole esitatud nõuet üürilepingu tingimuste kindlaksmääramiseks. Vaidlus lepingutingimuste üle on aga eeldus VÕS § 26 kohaldamiseks.
11. Kolleegium peab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides vajalikuks märkida,

§-de 32 ja 33 põhjal tekkivaid vaidlusi on alates

1. juulist
2. a pädev lahendama ka üürikomisjon. Üürivaidluse lahendamise seaduse § 1 lg 1 kohaselt võib üürnik või üürileandja pöörduda eluruumi üürilepingust tuleneva vaidluse (üürivaidluse) lahendamiseks üürikomisjoni või kohtusse. Ka ES §-des 32 ja 33 reguleeritud üürivaidlusi. Seega on ES § 32 lg-s 3 nõutava kohtusse pöördumisega võrdsustatav ka üürikomisjoni pöördumine sõltumata sellest,

§-des 32 ja 33 on räägitud üksnes kohtusse pöördumisest. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve