← Eesti

3-4-1-16-05

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis 3-4-1-16-05 15. detsember 2005. a Eesistuja Tõnu Anton ning liikmed Lea Kivi, Ants Kull, Villu Kõve ja Jüri Põld Kohtuasi

§ 131

lõike 2 kolmas ja viies lause on niivõrd õigusselgusetud, et ei vasta PS §-s 10 sätestatud õigusriigi ja õigusselguse põhimõtetele. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta sellega, et vaatlusaluse normi pealkiri räägib vallasasjana käibes oleva ehitise ostueesõigusest, samas kui lõike 2 kolmas lause piirab erastatud eluruumi ostueesõigust. Kohtu arvates aga ei tulene normist erastatud eluruumi ostueesõigust üldse. Seega piiratakse õigust, mille olemasolu seadusest ei tulene. Kohtu arvates puudutab AÕSRS § 131 lõige 2 kaasomaniku ostueesõigust, kuid erastatud eluruumi puhul ei ole võimalik kaasomanikust rääkida. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks kaasomandi mõttelise osa erastatud eluruumi juurde kuulumisest järeldada, et erastatud eluruumide omanikud on elamu kui vallasasja kaasomanikud. Kohtu arvates ei tulene ühestki sättest, et eluruumi juurde kuuluva kaasomandi mõttelisest osast võiks tuletada ostueesõiguse ehitise reaalosadele (erastatud eluruumile või mitteeluruumile). Eluruum ja selle juurde kuuluv mõtteline osa on käibes koos. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks, et ostueesõigus tekib üksnes mõttelisele osale ehitisest, mitte aga ka eluruumi suhtes ja tunnistab seega õigusselgusetuks ka AÕSRS § 131 lõike 2 viienda lause. 7. Riigikogu õiguskomisjon asub seisukohale,

§ 131

lõike 2 kolmas ja viies lause ei ole olemasoleva õiguspraktika tõttu õigusselgusetud. Seega puudub alus nende sätete põhiseadusevastaseks tunnistamiseks vastuolu tõttu õigusriigi põhimõttega. Norm kehtestati 1995. a majandusministri ettepanekul, lähtudes sellest, et ostueesõigus soodustab väiksema arvu omanike teket väiksemates majades. See aga soodustaks vajaliku varahoolduse korraldamist. Era- ja avalikus õiguses on seadustel erinev määratletuse nõue. Eraõiguse normid on üldiselt väiksema määratletuse astmega ja omandavad sageli konkreetse sisu alles kohtupraktika kaudu. Vaatlusaluse sätte kohaldamisel on notaritel välja kujunenud üle kümne aasta pikkune ühtlane praktika, seega ei ole ringkonnakohtu välja toodud argumendid piisavad. Õiguskomisjon peab ka vajalikuks märkida,

§ 131

kaotab varsti oma regulatiivse toime, sest AÕSRS § 13 lõike 6 kohaselt ei saa pärast

  1. märtsi
  2. a enam ehitise kui vallasasjaga tehinguid teha. Riigikogu õiguskomisjoni arvamusele lisatud Riigikogu põhiseaduskomisjoni arvamuse järgi riivab AÕSRS § 131 lõige 2 tõsiselt õigusselguse põhimõtet ja kohtu välja toodud probleemid on tõsised, kuid põhiseaduse teistele väärtustele tuginedes ei ole sätte põhiseadusevastaseks tunnistamine põhjendatud. Arvestada tuleb usalduse kaitse põhimõttega ja sellega, et sätte regulatiivne toime lõpeb
  3. märtsil
  4. Ka on notarid käibes vaidlustatud sätteid üheselt mõistnud selliselt, et ostueesõigus nende järgi tekib.
  5. Justiitsministri arvates on AÕSRS § 131 lõike 2 kolmas ja viies lause põhiseadusega kooskõlas. Justiitsminister leiab, et kõnealused laused on olenemata kasutatavast tõlgendusmeetodist ühemõtteliselt tõlgendatavad. Mõningased terminoloogilised erisused võrreldes eraõiguse üldregulatsiooniga on põhjendatavad sellega, et tegemist on reformiseadusega. See, et vaatlusaluse regulatsiooni lõplikud õiguslikud tagajärjed tulenevad mitme sätte koosmõjus rakendamisest, on tavaline ka muu eraõigusliku regulatsiooni puhul. Regulatsioon on õigusselguse määralt võrreldav muude kehtivate reformiseadustega. Justiitsminister rõhutab, et ehitiste kui vallasasjade tsiviilkäive on allutatud kohustuslikule notariaalsele vorminõudele. Notarite Kojast saadud informatsiooni kohaselt on vaidlustatud sätete tõlgendamisel välja kujunenud ühtne notariaalpraktika ning vaidlusi ostueesõiguse olemasolu üle ei ole senini olnud. Seega oli kõigil käibes osalejatel asjatundliku nõustamise abil võimalik teada saada erastatud eluruumi võõrandamisel kehtivast ostueesõigusest, selle teostamise korrast ning õiguslikest tagajärgedest. Nii pika ja väga ühese praktika tõttu ei saa vastavat regulatsiooni õigusselgusetuks pidada. Samas aga möönab justiitsminister,

§ 131ei ole probleemivaba.

Võib väita, et erastatud eluruumi omanikke koheldakse korteriomandi omanikega võrreldes ebavõrdselt, kuivõrd kinnistatud korterite võõrandamisel ei ole ostueesõigust ette nähtud. Seadusandja kehtestas nende õiguse objektide suhtes erineva regulatsiooni, kuna soovis muuta korteriomandi atraktiivseks tsiviilkäibe objektiks. Kaasomanike ostueesõiguse puhul on tegemist ajutise abinõuga, mis on kantud väikeste kortermajade omanike huvist. Justiitsminister ei pea vajalikuks põhjalikumalt analüüsida ostueesõigusest tingitud omandiõiguse riive proportsionaalsust, kuna selle kohta ei ole arvamust küsitud. 9. Õiguskantsler leiab,

§ 131

lõike 2 kolmas ja viies lause ei ole tsiviilasja lahendamiseks asjassepuutuvad sätted. Lisaks jõudis õiguskantsler sätete formaalset põhiseaduspärasust kontrollides järeldusele, et need on õigusselguse põhimõttega kooskõlas. Sätted on osa reformiseadusest ning vastavad reformiseaduselt nõutavale õigusselguse tasemele ja neist on võimalik aru saada seaduse kommentaaride ning asjatundliku nõustamise abiga. Riive materiaalset põhiseaduspärasust ei ole õiguskantsleri arvates konkreetses normikontrollis esitatud asjaolude järgi võimalik hinnata. 10. Hageja on seisukohal,

§ 131lõige 2 on põhiseadusega kooskõlas.

Vaidlustatud sätted on koosmõjus arusaadavad ja õigusselged. Sellele viitab ka asjaolu, et kogu viidatud normi kehtivuse ajal ei ole selle kohaldamisel ning ostueesõiguse teostamisel tekkinud õigusvaidlust, mis oleks pälvinud Riigikohtu tähelepanu. Seega on õigusnorm olnud õiguse kohaldajatele üheselt arusaadav.

  1. Kostja ei ole Riigikohtule taotluse suhtes seisukohta avaldanud. VAIDLUSTATUD SÄTTED
  2. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131 sätestab: "§
  3. Ostueesõigus ehitise kui vallasasja tasulisel võõrandamisel

(1)Kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule.
(2)Kaasomaniku ostueesõigust ei kohaldata eluruumide ja elamutes asuvate mitteeluruumide erastamisel. Erastatud eluruum ja elamus asuv mitteeluruum ning nende juurde kuuluv muu osa on käibes koos. Erastatud eluruumi ja elamus asuva mitteeluruumi tasulisel võõrandamisel ei kohaldata kaasomaniku ostueesõigust, kui kaasomanikke on rohkem kui kuus. Ostueesõigust ei ole eluruumide ja mitteeluruumide erastamise kohustatud subjektil. Kaasomaniku ostueesõiguse korral laieneb see ka ehitise muu osaga seotud eluruumile ja elamus asuvale mitteeluruumile." PÕHISEADUSLIKKUSE JÄRELEVALVE KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  1. Riigikohus saab vastavalt põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse (PSJKS) § 14 lõikele 2 kohtu taotlusel kontrollida üksnes asjassepuutuva normi põhiseadusele vastavust. Asjassepuutuv on norm, mis on kohtuasja lahendamisel otsustava tähtsusega (vt Riigikohtu üldkogu
  2. detsembri
  3. a otsus asjas nr 3-4-1-10-00 - RT III 2001, 1, 1, p 10).
  4. Ringkonnakohus leidis, et tsiviilasja lahendamine sõltub asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131 lõike 2 kolmandast ja viiendast lausest. Seejuures lähtus kohus eeldusest, et seaduse teistes sätetes ei ole kehtestatud ostueesõigust korterile, mis oli ka peamiseks põhjenduseks, miks kohus luges vaidlusalused sätted õigusselgusetuks. Seega peab kolleegium esmalt kontrollima, kas korteri ostueesõigust ei tulene mõnest seaduse vaidlustamata sättest, misjärel saab hinnata vaidlustatud sätete asjassepuutuvust ja kogu regulatsiooni põhiseaduspärasust.
  5. Erastatud eluruum saab AÕSRS § 13 lõigete 4 ja 6 järgi olla vallasasjana tsiviilkäibes, st sellega saab teha tehinguid. Nimetatud sätetes ei ole märgitud, et erastatud eluruum on tsiviilkäibes koos sellega seotud mõttelise osaga elamust, nagu see on sätestatud korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lõigetes 2 ja 3 kinnistatud korterite (korteriomandite) kohta. Siiski ilmneb selline põhimõte nende sätete koostoimest mitmete teiste sätetega. Nii on eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lõike 1 järgi erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest. Sama seaduse § 3 lõike 2 järgi lähtutakse korterile või mitteeluruumile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel korteri või mitteeluruumi üldpinna osakaalust kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinnas ning nimetatud osa määratletakse mõttelise osana. Korteriomandiseaduse korteriomanike ühisuse ja kortermaja valitsemise sätteid kohaldatakse KOS § 28 järgi ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile. Mõttelistes osades ühises asjas mitmele isikule kuuluv omand on kaasomand asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lõike 3 järgi. Ka AÕSRS § 131 lõike 2 teises lauses on sätestatud, et erastatud eluruum ja elamus asuv mitteeluruum ning nende juurde kuuluv muu osa on käibes koos. Kolleegium märgib lisaks, et eluruumi vallasasjana omaval isikul on EES § 211 järgi õigus saada ka korteriomandi omanikuks, st erastada korterite juurde maad.
  6. Eelnevast järeldab kolleegium, et erastatud elamu osad, mis ei ole mõne korteriomaniku ainuomandis, on kõigi korteriomanike kaasomandis. Samale seisukohale on asunud ka ringkonnakohus. Enne kinnistamist on korterid tsiviilkäibes vallasasjadena (elamu reaalosadena) koos nende juurde lahutamatult kuuluvate mõtteliste osadega elamust. Seega on erastatud eluruumide omanikud samaaegselt ka elamu kaasomanikud.
  7. Ehitise kaasomanikul on ehitise mõttelise osa võõrandamisel AÕSRS § 131 lõike 1 alusel üldjuhul võõrandatava osa ostueesõigus. Tulenevalt sama paragrahvi
  8. lõike teisest lausest ei ole võimalik erastatud eluruumi tsiviilkäibes lahutada eluruumi juurde kuuluvast muust elamu osast. Sama paragrahvi
  9. lõike viienda lause järgi laieneb kaasomaniku ostueesõigus ka kaasomandiga seotud eluruumile. Seega laieneb võimalus kasutada ostueesõigust ehitise mõttelise osa müümisel ka ehitise reaalosaks olevale eluruumile.
  10. Eelnevast järeldub, et seadusandja on ette näinud ostueesõiguse erastatud eluruumi võõrandamisel. See tuleneb AÕSRS § 131 lõikest 1 ja sama paragrahvi
  11. lõike teisest ja viiendast lausest. Kolleegium loeb nimetatud sätted koostoimes asjassepuutuvaks ja kontrollib järgnevalt nende formaalset vastavust põhiseadusele. Kolleegium nõustub õiguskantsleriga, et asjassepuutuv ei ole AÕSRS § 131 lõike 2 kolmas lause, mille kohaselt kaasomaniku ostueesõigust ei kohaldata enam kui kuue kaasomanikuga ehitises. Elamul, milles asuva korteri suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada, on vähem kui kuus kaasomanikku.
  12. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et kaasomaniku ostueesõigust reguleerivad asjaõigusseaduse rakendamise seaduse sätted on niivõrd õigusselgusetud, et normi adressaat ei saa asjaolusid arvestades ka asjakohase nõustamise abiga mõistlikul määral ette näha oma tegude tagajärgi.
  13. Põhiseaduse §-st 10 tuleneb õiguskindluse põhimõte. Kõige üldisemalt peab see printsiip looma kindluse kehtiva õigusliku olukorra suhtes. Õiguskindlus tähendab nii selgust kehtivate õigusnormide sisu osas (õigusselguse põhimõte) kui ka kindlust kehtestatud normide püsimajäämise suhtes (õiguspärase ootuse põhimõte). Õigusselguse põhimõtte kohaselt peab isikul olema võimalik piisava selgusega ette näha, missuguse õigusliku tagajärje üks või teine tegu kaasa toob. Seega on ringkonnakohus tõstatanud küsimuse AÕSRS § 131 sätete vastavusest õigusselguse põhimõttele ning kolleegium analüüsib järgnevalt, kas vaidlustatud sätted on piisavalt õigusselged.
  14. Kolleegium märgib, et põhiseadusega nõutav normi määratletuse ehk õigusselguse aste ei ole kõikide normide puhul sama. Selgemad ja täpsemad peavad olema normid, mis võimaldavad isiku õigusi piirata. Kuivõrd kaasomaniku ostueesõigus piirab erastatud eluruumi omaniku käsutusõigust talle kuuluva eluruumi suhtes, peab selline kitsendus olema sätestatud viisil, mis võimaldab eluruumi omanikul sellega arvestada.
  15. Põhiseadusega nõutava ja vajaliku õigusselguse määra piiritlemisel saab kohus arvestada ka Euroopa Inimõiguste Kohtu praktikaga. Euroopa Inimõiguste Kohus on otsuses Sunday Times vs. Ühendkuningriik leidnud: "Normi saab pidada "seaduseks" üksnes siis, kui see on formuleeritud piisava täpsusega, võimaldamaks kodanikul oma käitumist reguleerida: ta peab saama - kui tarvis, siis asjakohase nõustamise abiga - asjaolusid arvestades mõistlikul määral ette näha tagajärgi, mille teatud tegevus võib kaasa tuua. Need tagajärjed ei pea olema absoluutse kindlusega ettenähtavad: kogemus näitab, et see on saavutamatu. Kuigi kindlus on väga soovitatav, võib sellega kaasneda ülemäärane jäikus, ent õigus peab suutma muutuvate oludega kaasa minna. Seetõttu on vältimatu, et paljud seadused on sõnastatud, kasutades termineid, mis on suuremal või vähemal määral ähmased ning mille tõlgendamine ja kohaldamine on praktika küsimus." (Euroopa Inimõiguste Kohtu täiskogu
  16. aprilli
  17. a otsus asjas Sunday Times vs Ühendkuningriik, p 49.)
  18. Normi määratletust ei tule hinnata konkreetse vaidluse poolte seisukohalt vaadatuna. Mõõdupuuks on normi adressaadiks olev kujuteldav keskmiste võimetega isik. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga,

§ 131

on sõnastatud raskepäraselt ja esmapilgul ebaloogiliseltki ning selle ühesugune mõistmine eriteadmisi omamata on raskendatud. Samas on see nii ka paljude teiste seadusesätete puhul. Eriti on analoogseid probleeme nn reformiseadustega, mida on korduvalt muudetud ja millega on kaasnenud loogilised vastuolud seaduste vahel ning seadustes eneses. Kohtu ülesandeks on muu hulgas seaduste tõlgendamine ja vajadusel ka tekkinud vastuolude ja lünkade ületamine. Igasugune seaduse ebaselgus ei tähenda tingimata põhiseadusevastasust. Kolleegium leiab, et seaduse süstemaatilise tõlgendamise abil on võimalik järeldada seadusandja tahet väikestes kortermajades ostueesõiguse sätestamiseks (vt otsuse punkte 15-18). 24. Arvestada tuleb ka seda,

§ 131

lõike 6 teise lause kohaselt on vallasasjast ehitise või selle osa tsiviilkäive allutatud kohustuslikule notariaalse tõestamise nõudele. Järelikult nõustab notar erastatud eluruumi omanikku ja erastatud eluruumi ostjat, selgitades neile tehinguga kaasnevaid õigusi ja kohustusi, sealhulgas kaasomaniku ostueesõiguse olemasolu, kaasomanike teavitamise kohustust ja õiguslikke tagajärgi. Justiitsministri arvamusest ilmneb, et Notarite Koja andmetel on vaidlusaluse regulatsiooni pinnalt välja kujunenud ühtne notariaalpraktika ning vaidlusi selle üle, kas AÕSRS § 131 näeb ette erastatud eluruumi ostueesõiguse, varem tekkinud ei ole. Kuigi see ei ole normi õigusselguse hindamisel määrav, kinnitab see siiski, et seni on normi adressaatideks olevad isikud saanud asjakohase nõustamise abiga normi sisust aru. 25. Eelnevast tulenevalt leiab kolleegium, et vaidlusaluste normide kehtetuks tunnistamine õigusselgusetuse tõttu ei ole põhjendatud. Neil põhjustel jätab kolleegium ringkonnakohtu taotluse rahuldamata ja AÕSRS § 131 asjassepuutuvad sätted kehtetuks tunnistamata. Tõnu Anton, Lea Kivi, Ants Kull, Villu Kõve, Jüri Põld

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.