Obsah (12)

§ 276§ 278§ 97§ 195§ 100§ 101§ 127§ 128§ 140§ 286§ 103§ 186

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-3-06 Otsuse kuupäev Tartu, 23. veebruar 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu Kohtuasi OÜ K hagi

) § 278 lg 3 alusel hüvitada. Vaidlusaluse kinnistu kasutusotstarbeks oli väikeelamumaa ning kaupluseruumide lepingujärgne kasutamine sõltus sellest, kas kinnistu kasutusotstarvet vastavalt muudetakse. Selle asemel, et kinnistu kasutusotstarvet muuta, esitas E. Ð omavalitsusele tegelikkusele mittevastavaid andmeid, nagu oleksid kõik kinnistu omanikud maa kasutusotstarbe muutmise vastu. Samuti varjas E. Ð asjaolu, et hageja on teinud kõikidele kaasomanikele kirjaliku ettepaneku võtta enda peale kogu kinnistu kasutusotstarbe muutmisega seotud asjaajamine ja kõik kulutused. Üürilepingu lõpetamise või ennetähtaegse ülesütlemise teadet E. Ð hagejale ei esitanud. Kuna hageja ei olnud teadlik E. Ð saadetud taotlustest ning arvas, et ta võib oma majandustegevust jätkata, siis ei teinud ta ettevalmistusi selle lõpetamiseks ja poeruumidest lahkumiseks. Ta jätkas kauplemist ja selleks vajalike toidukaupade tellimist

1. novembrini
2. a, millal teatati, et kauplemisluba enam ei pikendata. Pärast seda pidi hageja majandustegevuse kaupluse ruumides koheselt lõpetama. Hagiavalduse täpsustuste kohaselt palus hageja O. Ð kahju hüvitamist järgnevalt: - mahakantud kiirestiriknevate toidukaupade eest hüvitiseks 22 179 krooni; - ruumide renoveerimise, soetatud mööbli jms eest hüvitiseks 99 527 krooni 55 senti; - saamata jäänud tulu hüvitiseks 250 848 krooni.
3. E. Ð vaidles hagile vastu. Kinnistu kasutusotstarbeks on elamumaa ning kaasomandis oleva maa kasutusotstarbe muutmine eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut, mis käesoleval juhul puudub. Maa kasutusotstarbe muutmine olnuks kostja jaoks ebamõistlikult koormav. Selleks tulnuks muuta detailplaneeringut. Remondikulude hüvitamise nõue on alusetu, sest rendilepingu p 3.2.6 järgi ei hüvita rendileandja rentnikule remondiks tehtud kulutusi. Kahjutasu suurus on tõendamata. Hageja ei ole esitanud tegevusaruandeid. Remondikulude arved ei vasta raamatupidamis- ja maksuseaduse nõuetele. Hankijate loetelust ei selgu, mida osteti ja millist kaupa millisesse hageja tegutsemiskohta viidi (hagejal oli kaks tegutsemiskohta). Hageja netorealisatsioon ei ühti äriregistrile esitatud majandusaruande kasumiaruandes toodud arvudega. Hageja esitatud raamatupidamisdokumentatsioon ei ole usaldusväärne. E. Ð asemel protsessi astunud O. Ð jäi E. Ð esitatud vastuväidete, põhjenduste ja tõendite juurde.
4. Tallinna Linnakohus rahuldas
5. aprilli
6. a otsusega hagi osaliselt, mõistes O. Ð hageja kasuks välja 68 483 krooni 45 senti ja riigilõivu 4500 krooni. P. M-T ja hageja sõlmisid
7. novembril
8. a rendilepingu, mille p 2.1 järgi kohustus rendileandja andma rentniku kasutusse poeruumid, mis asusid hoone nullkorrusel. Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud Eesti Vabariigi rendiseaduse (RenS) § 7 lg 1 järgi oli rendileandja kohustatud rendile antud vara rentnikule üle andma lepingus ettenähtud või vara otstarbele vastavas seisundis. Enne
9. juulit
10. a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RS) § 12 lg 1 järgi alates

1. juulist
2. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.

§ 276

lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik

§ 278p 3 järgi nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist.

Pooled ei vaidle selle üle, et käesoleval ajal kuuluvad vaidlusalused ruumid reaalosana kostjale O. Ð, kes on hageja suhtes üürileandjaks ja üürisuhtes P. M-T õigusjärglaseks. Ruumide kasutusotstarve oli lepingus kokku lepitud ja kostjal lasus nii lepingust kui ka seadusest tulenev kohustus ruumide kasutusotstarve tagada. Samas tulenes takistus vaidlusaluseid ruume vastavalt kokkulepitud otstarbele (kauplusena) kasutada tarbijakaitseseaduse (TKS)

1. juunil
2. a jõustunud muudatusest. TKS § 144 lg 2 p 10 enne
3. juunit
4. a kehtinud redaktsiooni kohaselt tuleb kauplemisloa taotlemisel taotlusele märkida ehitise, kus tegutsemiskoht paikneb, kasutusloa number, kasutusloa väljastamise kuupäev ja kasutusloas märgitud kasutusotstarve, mis peab olema kooskõlas vastavas tegutsemiskohas kavandatava tegevusega. Kinnistusregistri väljavõtte kohaselt on Xxxxxxxxx Xxxx xx/Xxxxxxxxxx xx-x paiknev kinnistu määratletud elamumaana ja kaupluseruumide sihtotstarve säilimine eeldas elamumaa ärimaaks muutmist (Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti kiri 1/2-1-2/02/1332). Vastavalt planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 9 lg 2 p 2 enne
5. jaanuari
6. a kehtinud redaktsioonile on maa sihtotstarve muutmine võimalik ainult kohaliku omavalitsuse kehtestatud detailplaneeringu kaudu. Samuti oli eeldatav maamaksu suurenemine, sest võrreldes elamumaaga on ärimaa maamaks kõrgem. Ärimaa elamumaaks tagasi muutmine on protseduurilt sama keerukas ja kulutusi nõudev, kusjuures selle risk lasus kostjal. Maa kasutusotstarbe muutmine ei sõltunud üksnes kostjast, vaid eeldas ka teiste kaasomanike nõusolekut. Tunnistajate ütluste kohaselt puudus maa kasutusotstarbe muutmiseks kõigi kaasomanike (täpsemalt R.V) nõusolek. Maa kasutusotstarbe muutmine ärimaaks oli kostjale ebamõistlikult koormav, kuid lepingupartnerina ei järginud kostja hea usu põhimõtet, sest ta ei ole soovinudki kaasomanike vastavat nõusolekut saada. Lepingu siduvuse põhimõte seob lepingupooli antud lubadustega ja kaitseb lubaduse saajate õigustatud huvi lepingu täitmise vastu. Praegusel juhul tulenes vajadus maa kasutusotstarvet muuta, millest omakorda sõltus ruumide kauplusena kasutamine, õiguslikus keskkonnas toimunud muudatusest, mis ei olnud lepingu sõlmimise ajal ettenähtav ega kuulunud lepingupoolte mõjusfääri. See muudatus oli kostjale kui üürileandjale ebamõistlikult koormav ning seda teades ei oleks lepingut selliselt sõlmitud. Eeltoodu on kogumis käsitatav lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisena

§ 97mõttes, kus kahjustatud lepingupooleks nimetatud sätte tähenduses on kostja.

Tarbijakaitseseaduse muudatus seadis kostjale tema lepinguliste kohustuste täitmiseks lisatingimusi. Kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib

97 lg 1 järgi kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine

§ 97

lg 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib

§ 97

lg 5 järgi kohustuse vahekorra muutumisega kahjustatud lepingupool lepingust taganeda, kestvuslepingu aga üles öelda. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab

§ 195

lg 2 järgi ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust tekkinud õigused ja kohustused jäävad kuni ülesütlemiseni kehtima. Seega ei vabanenud E. Ð lepingust tulenevate kohustuste täitmisest muul viisil kui lepingu ülesütlemisega. Nähtuvalt kirjast Põhja-Tallinna Valitsusele astus E. Ð rendilepingu ülesütlemise asemel hagejaga läbirääkimistesse. Selle kirja kohaselt ei saavutanud pooled kokkulepet ruumide suuruse ja koosseisu kohta, mistõttu kostja palus Põhja-Tallinna Valitsust hagejale kauplemisluba mitte anda. Kirjas märgiti, et kõik kaasomanikud ei soovi maa kasutusotstarbe muutmist. Lepingu ülesütlemise avalduse esitas O. Ð hagejale alles

1. juunil
2. a, teatades, et leping on
3. oktoobrist
4. a üles öeldud. Ülesütlemise põhjusena ei ole osundatud asjaoludele küll viidatud, kuid ülesütlemise alus ei kuulu käesoleva tsiviilasja ainesse, kuna see on vaidlustatud tsiviilasjas nr 2/206307/
5. Juhul kui üürileandja arvates on üürilepingu ülesütlemiseks mitu alust, on see tema enda otsustada, mis alusel ta lepingu üles ütleb. Kostja vastutab lepingujärgsete kohustuste täitmata jätmise eest kuni
6. oktoobrini
7. a, mil üürileping hagejale üles öeldi.

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p 3 järgi on võlausaldajal õigus nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on kohustust rikkunud.

104 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik oma kohustuse rikkumise eest süü olemasolul, kuid ainult siis, kui see on seaduses või lepingus ette nähtud. Käesoleval juhul puudub vastav seadus või kokkulepe, mis oleks võlgniku vastutust kuni lepingu ülesütlemiseni piiranud. Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik

§ 278p 1 järgi nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist.

Varalise kahju suuruse arvutamiseks kasutakse tulenevalt

§ 127

lg-st 1 diferentsihüpoteesi.

§ 128

lg 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamise tõttu kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

§ 128

lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kui kahju tekkimine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab

§ 127lg 6 järgi hüvitise suuruse kohus.

Saamata jäänud tulu arvestuse aluseks on õige võtta

1. aasta esimese poolaasta andmed, kuna järelduvalt hageja seletustest (tl 470), arve-saatelehest nr 56057 (tl 199) ja hageja kauplemisloast (tl 465) tegutses
2. juunist
3. a hagejal veel teinegi kauplus Tallinnas J. Koorti
4. Tähendust ei oma asjaolu, et hageja tegi sel ajal ruumide renoveerimiseks kulutusi, kuna need kulutused on muul alusel hüvitatavad.
5. aasta esimesel poolaastal sai hageja tulu 32 408 krooni 22 senti, s.o 5401 krooni 37 senti kuus. Kaupluse sulgemisest kuni lepingu ülesütlemiseni jääb 10,3 kuud. Järelikult on hagejal saamata jäänud arvestuslik tulu 55 814 krooni 15 senti.

§ 140

lg 1 alusel võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Hageja nõutud hüvitist 250 848 krooni tuleb juba ainuüksi nimetatud sätte alusel kohtu osundatud summani vähendada. Hageja seletused kauba riknemise kohta olid vastuolulised. Hageja seaduslik esindaja märkis, et piima ja jäätist oli võimalik viia müüki Telliskivi tänava kauplusest J. Koorti 30 kauplusesse. Samas on mahakantud kauba nimekirjas just piimatoodetele viidatud. Tunnistaja M-R.B seletustel riknes kaup hoopis elektrikatkestuse tõttu. Tunnistaja ütlused olid detailides vastuolulised ja ebakindlad. Samuti olid kostja seadusliku ja lepingulise esindaja seisukohad vasturääkivad, sest seadusliku esindaja andmetel elektrikatkestus toimus, lepingulise esindaja arvates ei ole nimetatud asjaolu hagi aluseks. Eeltoodust tulenevalt ei ole kahju tekkimine kaupade riknemise tõttu tõendatud ning 22 421 krooni 85 senti nõue tuleb jätta rahuldamata. Tulenevalt

§-st 97 vastutab kostja ruumidele tehtud parenduste osas

§ 286

lg 1 alusel, mille kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Tulenevalt rendilepingu p-st 3.2.6 lasus ruumide remondikohustus hagejal, kuid tingimusel, et projekti ei muudeta. Tingimus, et vastavaid kulutusi ei kompenseerita, on

§ 286lg 1 järgi tühine.

Parendused või muudatused on asja kasutamiseks vajalikud juhul, kui asja kasutamine ilma muudatuste tegemiseta muutuks võimatuks või saaks vähemalt oluliselt raskendatud. Eeltoodust lähtuvalt on põhjendatud hageja hüvitisenõue ruumide renoveerimise ja parenduste eest. Nimetatud kulutused olid ainult osaliselt tõendatud. Hüvitada ei tule

1. märtsil
2. a paigaldatud valvesignalisatsiooni hinnaga 4500 krooni, mis paigaldati esimese rendilepingu ja rendiseaduse kehtimise ajal. Mööbel, ribikardinad, tööriistad, pulberkustuti, valgustid jms on teisaldatavad ja nende hüvitamine ei ole põhjendatud. Veeanalüüsi eest makstud 473 krooni ei ole ruumide parendamisega seonduv kulutus, kuid on hüvitatav

§ 278p 3 alusel, sest kostja ei öelnud üürilepingut kohaselt üles.

Kokku peab kostja hagejale hüvitama 12 669 krooni 30 senti. Hageja esitatud raamatupidamisdokumendid olid kogumis usaldusväärsed, kuid ebaolulised tulenevalt kahju hüvitamise arvestusperioodi sobimatusest.

1. Mõlemad pooled esitasid apellatsioonkaebuse. Hageja palus linnakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti kostjalt välja mõistmata 22 421 krooni 85 senti, ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kostja palus apellatsioonkaebuses tühistada linnakohtu otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi ka nimetatud osas rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
3. septembri
4. a otsusega linnakohtu otsuse osas, millega oli hagi osaliselt rahuldatud, ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi täies ulatuses rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tulenevad poolte suhted
5. novembril
6. a sõlmitud rendilepingust. Lepingu p 2 kohaselt oli lepingu objektiks ajutiseks kasutuseks antavad poeruumid Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx xx/Xxxx xx, mis asuvad hoone nullkorrusel ja koosnevad kuuest ruumist ja WC-st kokku üldpinnaga 92,4 m². Pooled ei vaidle selle üle, et renditud ruumid vastasid kokkulepitud seisundile. Lepingu järgi ei olnud rendileandja kohustuseks kauplemisloa taotlemine. Kauplemisloa taotlemine Tallinna Linnavalitsuselt oli rentniku kohustus. Probleemid tekkisid seoses tarbijakaitseseadusesse tehtud muudatuse tõttu, mis jõustus
7. juunil
8. a. TKS § 144 lg 2 p 10 enne
9. juunit
10. a kehtinud redaktsiooni kohaselt tuleb kauplemisloa taotlemisel taotlusele märkida ehitis, kus tegutsemiskoht paikneb, kasutusloa number, kasutusloa väljastamise kuupäev ja kasutusloas märgitud kasutusotstarve, mis peab olema kooskõlas vastavas tegutsemiskohas kavandatava tegevusega. Kinnistusregistri väljavõttest nähtub, et Xxxxxxxxx Xxxx xx/Xxxxxxxxxx xx-x paiknev kinnistu on määratletud elamumaana. Kaupluseruumide sihtotstarbelise kasutamise taganuks elamumaa kasutusotstarbe muutmine ärimaaks kohaliku omavalitsuse kehtestatud detailplaneeringuga. Maa kasutusotstarbe muutmine eeldanuks ka kõigi kaasomanike nõusolekut. Seega muutusid renditud ruumid rentnikule sobimatuteks tulenevalt seadusemuudatusest, mitte aga kostja käitumise tulemusena. Linnakohus leidis õigesti, et maa kasutusotstarbe muutmine elamumaast ärimaaks olnuks liiga koormav kostjale ja sellisel juhul ei oleks kostja lepingut sõlminud. Kostjal puudub nii rendilepingu kui ka seaduse alusel kohustus ja võimalus mõjutada teisi kaasomanikke maa sihtotstarbe muutmiseks nõusolekut andma, mis tooks kaasa kaasomanikele olulisi rahalisi kohustusi. Vajadus muuta maa kasutusotstarvet ruumide kauplusena kasutamiseks tulenes õiguslikus keskkonnas toimunud muudatusest, mis ei olnud lepingu sõlmimise ajal ettenähtav ega lepingupoolte mõjusfääris. Linnakohus leidis ebaõigesti, et eelnev on kogumis käsitatav lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisena

§ 97mõttes.

Muudatused tarbijakaitseseaduses ei toonud kaasa mingeid lisakohustusi kostjale. Rendilepingu kohaselt ei pidanud kostja tagama hagejale kauplemisluba. Ka ei ole kostja teinud takistusi hagejale renditud ruumide kasutamiseks ning need on kuni käesoleva ajani hageja valduses. Pooled ei võinud lepingu sõlmimisel ette näha, et renditud ruumides kauplemiseks ei väljastata pärast tarbijakaitseseaduses

1. aastal kehtima hakanud muudatusi kauplemisluba, ning see ei olnud lepingupoolte mõjusfääris. Seega ei tulene ei rendilepingust ega TKS § 144 lg 2 p-st 10 kostja kohustus tagada hagejale kauplemisluba. Hagejale oli juba
2. veebruaril
3. a kauplemisloa taotlemisel teada, et ruumide kasutusluba puudub, kuna kauplemisluba väljastati veel kolmeks kuuks märkusega, et seda ei pikendata. Kauplemisloal on märge ruumide kasutusloa puudumise kohta.
4. aprillil
5. a pikendati kauplemisluba veel neljaks kuuks. TKS §-st 144 tulenesid piirangud hageja äritegevusele ja seda riski ei kanna kostja. Hagis esitatud asjaoludest ei nähtu, et kostja oleks lepingut rikkunud. Ülaltoodu alusel puudub hagis toodud asjaoludel õiguslik alus kostjalt kahjude sisse nõudmiseks ning hagi tuleb jätta terves ulatuses rahuldamata. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu tühistada ning saata asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt asus ringkonnakohus väärale seisukohale, et TKS §-st 144 tulenevad piirangud hageja äritegevusele ei ole asja kasutamise puudusteks. Asja puudus hõlmab lisaks asja füüsilistele puudustele ka asja õiguslikud puudused ja kitsendused, mille tagajärjel ei saa asja kokkulepitud kasutusotstarbel, sh ruume kaupluseruumidena kasutada.

§ 276

lg-st 1 ja § 278 lg-st 3 tuleneb üürileandja kohustus tagada asja hoidmine lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja üürileandja vastutus nimetatud kohustuse rikkumise eest. Tuvastatud on, et üürileandja ei teinud midagi selle kohustuse täitmiseks, ometi on lepingupool kohustatud järgima hea usu põhimõtet lepingu täitmisel. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et seadusemuudatus vabastab üürileandja hea usu põhimõtte järgimise kohustusest. Muudatused tarbijakaitseseaduses tõid kaasa olukorra, kus üürilepingu objektiks olevate ruumide sihipärane kasutamine ei olnud ilma üürileandja täiendavate kuludeta detailplaneeringu koostamiseks võimalik ja üüritud ruumide kasutusväärtus üürniku jaoks oluliselt vähenes. Seega on tegemist lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisega

§ 97mõttes.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et rendilepingust ei tulene üürileandja kohustust aidata kaasa kauplemisloa hankimisele, kuid asus vääralt seisukohale, et tegemist ei ole lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisega

§ 97mõttes.

Arvestades asjaolu, et tulenevalt hea usu põhimõttest pidi üürileandja tegutsema lepingu täitmise huvides, on tegemist lepingulise vahekorra muutumisega. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus jätnud hindamata poolte õigused ja kohustused lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisel ja üüritud esemel puuduste tekkimisel, mis on põhjustanud ebaõige kohtulahendi.

1. Kostja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 pde 1 ja 2 alusel tühistada ja asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
3. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et hagi tuleb jätta rahuldamata selle tõttu, et kostja ei ole lepingut rikkunud. Tuvastatud ja poolte poolt vaidlustamata asjaolude kohaselt kohustus E. Ð
4. novembril
5. a sõlmitud rendilepingu p 2.1 järgi andma hagejale ajutiseks kasutamiseks poeruumid. Seda lepingut loetakse alates võlaõigusseaduse jõustumisest (
6. juuli
7. a) üürilepinguks ning kohtud on õigesti kohaldanud üürilepingu sätteid. Alates
8. novembrist
9. a ei saanud hageja üüritud ruume kaupluse pidamiseks enam kasutada, sest ehitisel nõutava kasutusloa puudumise tõttu ei väljastatud hagejale enam kauplemisluba. Vastava kasutusloa nõue tulenes
10. juunil
11. a jõustunud tarbijakaitseseaduse muudatusest. TKS § 144 lg 2 p 10 järgi pidi kasutusloas märgitud kasutusotstarve olema kooskõlas vastavas tegutsemiskohas kavandatava tegevusega, kui tegutsemiskoht paikneb ehitises. Hageja üüritud poeruumid paiknesid elamu keldrikorrusel ning kinnistu kasutusotstarbeks oli elamumaa. Seega ei saanud hageja üüritud ruume kauplusena kasutada seetõttu, et seadusemuudatuse kohaselt sai kauplemisluba taotleda vaid ärimaal asuvale ehitisele. Maa kasutusotstarbe muutmine ärimaaks olnuks võimalik kõigi korteriomanike nõusolekul kohaliku omavalitsuse kehtestatud detailplaneeringuga. Vastavat korteriomanike nõusolekut ei saadud.

§ 276

lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kuna lepingu järgi andis E. Ð üürileandjana hagejale üürile poeruumid, siis oli E. Ð ja hiljem O. Ð kohustatud tagama selle, et hageja saaks üürnikuna üürilepingu kehtivuse ajal kasutada üüritud ruume poeruumidena. Kuna kostja ei taganud hagejale üüritud ruumide vastavust lepingus kokku lepitud kasutusotstarbele, rikkus ta sellega

§ 276lg-t 1 ning lepingu p 2.1.

10. Kohtute põhjendused, mille järgi maa kasutusotstarbe muutmine elamumaast ärimaaks oleks kostja jaoks olnud ülemäära koormav ja et vajadus muuta maa kasutusotstarvet ruumide kauplusena kasutamiseks tulenes õiguslikus keskkonnas toimunud muudatusest, mis ei olnud lepingu sõlmimise ajal ettenähtav ega lepingupoolte mõjusfääris, ning kostjal puudus seadusest või lepingust tulenev kohustus mõjutada teisi kaasomanikke maa sihtotstarbe muutmiseks nõusolekut andma (kuna see tooks kaasomanikele kaasa olulisi rahalisi kohustusi), võivad omada tähtsust selle otsustamiseks, kas kostja vabaneb kahju hüvitamise kohustusest rikkumise vabandatavuse tõttu.

§ 103

lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Sama paragrahvi teise lõike järgi on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama, kas kostjapoolne üürilepingu rikkumine on vabandatav. 11. Ringkonnakohus on materiaalõigust vääralt kohaldanud ja rikkunud menetlusõiguse norme veel sellega, et ta kvalifitseeris ebaõigesti ning jättis tähelepanuta hageja nõude üüritud asjale tehtud remondikulutuste hüvitamiseks. Hoolimata sellest, et hageja käsitas nimetatud kulusid kahjuna ning palus kostjal hüvitada tekitatud kahju, pidi ringkonnakohus tulenevalt otsuse tegemise ajal kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-st 228 andma hageja esitatud asjaoludele ise õigusliku kvalifikatsiooni ega võinud jätta hageja nimetatud nõuet rahuldamata põhjusel, et kostja ei rikkunud lepingut. Üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamine ei sõltu sellest, kas pool on lepingulist kohustust rikkunud või mitte.

§ 286

lg 1 järgi võib üürnik nõuda mõistlikku hüvitist, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Samas sätestatakse, et kokkulepe selle õiguse välistamise või piiramise kohta on tühine.

§ 286

teise lõike järgi võib üürnik muude kulutuste hüvitamist nõuda vastavalt käsundita asjaajamise sätetele. Seega ei ole seaduse regulatsiooni kohaselt üüritud esemele tehtavad kulutused käsitatavad kahjuna ja nende hüvitamine ei sõltu sellest, kas üürileandja vastutab üürilepingu rikkumise eest. 12. Kolleegium juhib tähelepanu, et

§ 286lg 1 kohaselt on hüvitusnõude eelduseks üürilepingu lõppemine.

Kuna võlasuhte lõppemise üheks aluseks on vastavalt

§ 186

p-le 6 lepingu ülesütlemine, siis saab

§ 286lg-t 1 kohaldada ka siis, kui üürileping on üles öeldud.

Lepingu ülesütlemiseks tuleb

§ 195lg 1 alusel teha avaldus teisele lepingupoolele.

Lepingu ülesütlemisavalduse näol on seega tegemist ühepoolse tehinguga vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 67 lg 1 teisele lausele. Käesolevas asjas ei ole kohtud kindlaks teinud, et üürileping oleks lõppenud ülesütlemise tõttu. Linnakohus viitas küll

§ 97

lg-le 5, mis sätestab lepingu ülesütlemise iseseisva aluse, kuid ei ole kindlaks teinud lepingu ülesütlemise tehingu tegemist. 13.

§ 286

rakendamisel peab ringkonnakohus muuhulgas hindama, kas rendilepingu p 3.2.6, mille kohaselt rendileandja ei kompenseeri rentniku poolt ruumide remondiks tehtud kulutusi, välistab hageja nõude rendiobjektile tehtud kulutuste hüvitamiseks.

§ 286

esimese lõike teisel lausel, mis näeb ette eseme väärtust tõstnud kulutuste hüvitamist välistava või piirava kokkuleppe tühisust, ei ole tagasiulatuvat jõudu kulutuste suhtes, mida üürnik kandis enne 1. juulit 2002. a. Nimelt kohaldatakse

RS § 12 esimesest lõikest tulenevalt üürilepingule kui kestvuslepingule küll võlaõigusseaduse sätteid, kuid

RS § 12 lg 2 kohaselt ei välista ega piira

RS § 12 esimeses lõikes sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne

1. juulit
2. a, ning kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne
3. juulit
4. a, kohaldatakse senikehtinud seadust. Arvestada tuleb ka seda, et

§ 286esimese lõike teine lause kehtis kuni 27.

detsembrini 2003. a. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu