← Eesti

3-2-1-20-06

Obsah (9)§ 329§ 297§ 335§ 186§ 334§ 196§ 316§ 116§ 271

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-20-06 Otsuse kuupäev Tartu, 12. aprill 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik Kohtuasi Ü.S hagi A-

(VÕS) § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 mõttes ning üürilepingu ülesütlemine tuleb tunnistada tühiseks.

  1. Kostja hagi ei tunnistanud ja esitas Tartu Maakohtule hagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja üürivõla 1098 krooni väljamõistmiseks. Maakohus liitis eeltoodud hagiavaldused ühte menetlusse. Kostja muutis menetluses väljamõistetava üürivõla suurust. Tema lõplikuks nõudeks oli mõista hagejalt välja üürivõlgnevus
  2. aasta novembri kuni
  3. aasta aprilli eest kogusummas 4410 krooni. Vastuhagi kohaselt hilines hageja korduvalt üüri tasumisega 2-5 kuud ning alates
  4. aasta veebruarist kuni juulini on tasumata kõik hagejale esitatud arved. Sellepärast oli kostja sunnitud üürilepingu VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel erakorraliselt üles ütlema. Pärast üürilepingu ülesütlemisteate saamist tasus hageja kõik üüri- ja kommunaalkulud, s.o 6646 krooni 35 senti, esitamata mingeid pretensioone.
  5. aasta novembri lõpus sai kostja kirja, milles teatati, et hagejal on õigus teha temaga tasaarvestus 6751 krooni 70 sendi ulatuses. Kirjas märgiti, et katuse läbijooksu tõttu sai kannatada hageja kasutuses olev korter, mille remondiks on kulunud 7000 krooni. Kirjale ei olnud lisatud mingit kalkulatsiooni väidetava remondi maksumuse kohta. Seega ei ole nimetatud dokument käsitatav tasaarvestuse avaldusena. Kostja korraldas katuse parandamise ning tegi hagejale ettepaneku rikutud toa lae ülevärvimiseks. Hageja sellega ei nõustunud, samuti keeldus ta esitamast remondikalkulatsiooni, et kostja saaks remondi hüvitada. Hageja valdab korterit ebaseaduslikult, kuna üürileping on temaga erakorraliselt üles öeldud ja tal pole korteri kasutamiseks õiguslikku alust. Kuivõrd hageja kasutab jätkuvalt vaidlusalust korterit, siis tuleb temalt välja mõista ka üürilepingust tulenev üürisumma.
  6. Tartu Maakohus kaasas menetlusse avalikku huvi kaitsma õigustatud asutusena Tartu linna. Tartu linna arvamuse kohaselt tagastati elamu Xxxx tn xx omanikule õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise aktiga
  7. märtsil
  8. a. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist tagastatud elumajas reguleerivad VÕS §-d 314-
  9. Sellest vaidlusest ei saa tulla Tartu linnale kohustusi.
  10. Tartu Maakohus jättis
  11. mai
  12. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Maakohus nõudis Tartus Xxxx xx-x asuva eluruumi hageja ebaseaduslikust valdusest välja ja otsustas, et eluruumist väljakolimisest keeldumise korral tuleb hageja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Samuti mõistis maakohus hagejalt kostja kasuks välja 4410 krooni. Maakohtu otsuse põhjenduste järgi on kostjal õigus üürileping üles öelda

sätete kohaselt.

, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne

  1. juulit
  2. a sõlmitud kestvuslepingutele alates
  3. juulist
  4. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning

s sätestatut. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS §

  1. Viidatud sätte lg 1 p-d 1 ja 2 annavad üürileandjale õiguse üürileping üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa. Hageja tasus
  2. aasta jaanuarikuu üüri
  3. juunil
  4. a ning
  5. aasta veebruari kuni septembri üüri alles
  6. oktoobril
  7. a. Seega võlgnes hageja temaga üürilepingu ülesütlemise hetkeks kostjale seitsme kuu üüri ja kõrvalkulude eest kokku 6751 krooni 70 senti ning üürileandjal oli õigus talle üürileping VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel üles öelda.

§ 329

lg 1 sätestab, et üürnik võib ülesütlemise vaidlustada 30 päeva jooksul, kui üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud.

§ 297

lg 1 kohaselt võib üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Hageja ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni pöördunud kostja poole tasaarvestuse avaldusega ega esitanud pretensioone talle väidetavalt tekitatud kahju hüvitamiseks. Ajavahemikul

  1. aasta juulist kuni
  2. aasta jaanuarini täitis ta oma üürilepingust tulenevaid kohustusi ning ei viidanud tasaarvestuse võimalusele. Seega ei ole hageja õigeaegselt kasutanud oma õigust tasaarvestuse tegemiseks. Ta ei ole esitanud ka ühtegi tasaarvestuse aluseks olevat dokumenti, samuti tõendeid materjalide ja töö maksumuse kohta.

§ 335

sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Nähtuvalt üüriarvestusest võlgneb hageja kostjale pärast üürilepingu ülesütlemist 4510 krooni. Kostja loobus hoone kindlustuse nõudest 2004. aasta novembri ja detsembri eest ning vähendas seetõttu nõuet 100 krooni võrra. Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenev kahjuhüvitis 4410 krooni.

§ 186

p 6 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega.

§ 334

lg 1 alusel peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Pooltevaheline üürileping on VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel lõppenud

  1. oktoobrist
  2. a ja üürnikul pole alust eluruumi kasutada.
  3. Hageja esitas Tartu Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega tema hagi kostja vastu rahuldada ning jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  4. Tartu Ringkonnakohus tühistas
  5. oktoobri
  6. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas hageja hagi kostja vastu ning tunnistas üürilepingu erakorralise ülesütlemise kehtetust. Ringkonnakohus jättis kostja hagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 4410 krooni väljamõistmiseks rahuldamata. Kostjal oli õigus üürileping VÕS §-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda, kuid ülesütlemine ei ole kehtiv, sest üürileandja ei andnud üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks (võlgnetava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks). Seega tuleb kostja hagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 4410 krooni väljamõistmiseks jätta rahuldamata. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe ja kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s
  7. Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Eeltoodust tuleneb, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 2 ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist.

§ 196

lg-st 2 tuleneb, et üürnikule mõistliku tähtaja andmine kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks ei ole vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel. Viidatud sätte lg 2 pdes 3 ja 4 on viide olulistele lepingurikkumistele, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu ja kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Käesolevas asjas ei ole üüri maksmisest tahtlikult keeldutud, sest üüri maksmisest keeldumine on seotud sellega, et üürnik soovis üüri ja kõrvalkulusid tasaarvestada tema poolt korteri remondiks kulutatud summadega. Samuti ei anna rahalise kohustuse rikkumine kahjustatud lepingupoolele mõistlikku põhjust eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustust ka edaspidi, arvestades ka asjaolu, et üürniku enda seletuse kohaselt tegi ta tasaarvestuse. Nähtuvalt asja materjalidest, on hageja tasunud võlgnevuse

  1. oktoobril
  2. a, s.o enne üürilepingu erakorralise ülesütlemise teates märgitud lepingu ülesütlemise tähtaega
  3. oktoobril
  4. a. Selline käitumine annab alust eeldada, et kui üürileandja oleks määranud üürnikule kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja, siis oleks üürnik selle kohustuse rikkumise kõrvaldanud ning üürileandja oleks VÕS § 316 lg 2 kohaselt kaotanud sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõiguse. Ringkonnakohus märkis, et hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise aluseks ei ole tema seisukoht, et ülesütlemisavalduse esitamine oli vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja oli teadlik tasaarvestuse tegemise soovist. Maakohus käsitles otsuses õigesti tasaarvestusega seonduvat. Samuti ei ole hageja kaebuses täpsustanud, millises osas on maakohtu põhjendused tasaarvestuse tegemise võimaluse kohta ebaõiged. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
  5. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi täies ulatuses samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus ei vasta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 4 nõuetele, sest see on motiveerimata. Ringkonnakohus käsitles vaid üürilepingu ülesütlemise kehtivust, kuid jättis tähelepanuta üürileandja nõude üürniku vastu 4410 krooni saamiseks. Hageja kasutas pärast ülesütlemisteate saamist jätkuvalt korterit, tasudes ajavahemikul
  6. aasta novembrist kuni
  7. aasta maini kommunaalteenuste eest, kuid jättis ruumi kasutamise eest maksmata. Ringkonnakohus tühistas kõnealuse nõude osas maakohtu otsuse, kuid ei esitanud oma põhjendusi. Ringkonnakohus jättis ebaõigesti arvestamata VÕS § 196 lg 2 viimases lauses sätestatu. Nimelt ei ole vaja VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 märgitud juhtudel kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega määrata. Hageja asus maakohtus seisukohale, et ta tasus
  8. a oktoobris mitte üüri ja kommunaalteenuste võla, vaid tegi ettemaksu. Hageja väitis, et tal ei ole üüri tasumise kohustust, sest tal on õigus tasaarvestusteks. Samuti ei kavatse ta enne täiendavate remonditööde tegemist üüri tasuda. Sellist üürniku käitumist sai käsitada vaid tahtliku lepingurikkumisena ning üürileandjal puudus mõistlik põhjus eeldada, et üürnik täidab oma kohustuse ka tulevikus. Küsitav on ringkonnakohtu seisukoht hagejale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmise kohta. Üürnikule esitati
  9. aastal igakuuliselt arve üüri ja kommunaalteenuste eest tasumiseks ning uute arvete esitamine on käsitatav varasema kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisena.
  10. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ja pidas ringkonnakohtu otsust põhjendatuks. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb alates
  12. jaanuarist
  13. a kehtiva TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas ei anna kassatsioonkaebuse väited alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks, kuid täiendada tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
  14. Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kostja vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ning kostja nõuet hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileandja on
  15. novembril
  16. a sõlmitud üürilepingu kehtivalt erakorraliselt üles öelnud ja kas tal on õigus nõuda vaidlusalune eluruum üürniku valdusest välja.
  17. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS §
  18. Selle sätte kohaselt on üürilepingu erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel (mõjuvad põhjused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks).

§ 316reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist tasumisega viivitamise tõttu.

Üürileandja võib üürilepingu selle paragrahvi esimese lõike esimese punkti järgi üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; sama lõike teise punkti järgi siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa; ning kolmanda punkti järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa. Ringkonnakohus nõustus maakohtu tuvastatuga, et kostjal oli õigus hagejaga üürileping VÕS § 316 p-de 1 ja 2 alusel üles öelda.

  1. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe ja kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s
  2. Viidatud sätte esimese lõike järgi võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Seadus ei anna mõjuvate põhjuste ammendavat loetelu. Seega tuleb kohtul konkreetsetele asjaoludele tuginedes otsustada, kas kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise põhjus oli mõjuv. Kõnealuse sätte teine lõige kehtestab erireegli kestvuslepingu erakorralisele ülesütlemisele, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Sellisel juhul võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist.

§ 196

lg 2 teise lause kohaselt ei ole kohustuse rikkumise lõpetamiseks vaja tähtaega määrata VÕS § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Eeltoodud sätted kohalduvad ka üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel. Seega võib üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg (kui selle tähtaja määramine on seadusest tulenevalt nõutav) lõppes tulemusteta, s.t üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata (vt ka Riigikohtu

  1. aprilli
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05 (RT III 2005, 12, 125) ja
  3. detsembri
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04 (RT I 2005, 2, 16)). Üürilepingutesse puutuvalt sätestab seadus ka põhimõtte, et üürileandjal ei ole VÕS § 316 lg-s 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne lepingu ülesütlemist (VÕS § 316 lg 2 esimene lause). Pidades küll üürilepingu ülesütlemist VÕS § 316 p-de 1 ja 2 alusel põhjendatuks, asus ringkonnakohus seisukohale, et ülesütlemine ei ole kehtiv, sest üürileandja ei andnud üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks (võlgnetava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks). Kolleegium ei nõustu siinkohal kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus jättis ebaõigesti tähelepanuta VÕS § 196 lg 2 teise lause ja § 116 lg 2 p-d 3 ja 4.

§ 116

lg 2 p-des 3 ja 4 viidatakse olulistele lepingurikkumistele (kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu ja kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi), mille puhul ei ole VÕS § 196 lg-st 2 tulenevalt nõutav üürnikule mõistliku tähtaja andmine kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus tuvastas, et vaidlusalusel juhul oli üürniku keeldumine üüri maksmisest tingitud asjaolust, et üürnik soovis üüri ja kõrvalkulusid tasaarvestada korteri remondikuludega, ning tõendatud pole üürilepingu oluline rikkumine VÕS § 116 lg 2 p-de 3 ja 4 tähenduses. Kolleegium on selgitanud VÕS § 116 lg 2 p 3 kohaldamist

  1. detsembri
  2. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-146-
  3. Ringkonnakohtu põhjendused on viidatud lahendis avaldatud seisukohtadega kooskõlas.
  4. Kolleegium märgib, et ka juhul, kui tuvastatud asjaolude kohaselt rikkus üürnik oluliselt oma üürilepingust tulenevat kohustust VÕS § 116 lg 2 p-des 3 ja 4 viidatud asjaoludel ning üürileandjal ei olnud kohustust anda üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks, võib vaidlusalune üürilepingu ülesütlemine olla tühine VÕS § 316 lg 2 alusel. Selle sätte teise lause kohaselt on ülesütlemine tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Toimikust nähtub (tlk-d 9 ja 70), et üürileandja on teinud teate üürilepingu lõpetamisest
  5. oktoobril
  6. a ja üürnik esitas oma esimese tasaarvestuse avalduse
  7. novembril
  8. a. Kõnealuse sätte kohaldamine nõudis tuvastamist, kas üürniku väited üürinõude tasaarvestamisest korteri remondikuludega on põhjendatud ning kas tasaarvestuse avaldus oli esitatud viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
  9. Kostja hagiavalduse kohaselt on tal hageja vastu ka nõue üürivõlgnevuse väljamõistmiseks. See üürivõlg oli väidetavalt tekkinud alates
  10. aasta novembrist kuni
  11. a aprillini, s.o perioodi eest, mil üürileping oli väidetavalt lõppenud, kuid üürnik kasutas jätkuvalt üürilepingu esemeks olevat korterit. Maakohus rahuldas üürileandja kõnealuse 4410 krooni nõude, tuginedes VÕS §-le
  12. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et tühistades maakohtu otsuse ka selle nõude osas, jättis ringkonnakohus kohtuotsuse selles osas täielikult motiveerimata. Ringkonnakohtu otsus ei vasta seega enne
  13. jaanuari
  14. a kehtinud TsMS § 330 lg-le 4, mille kohaselt märgitakse ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Kuivõrd ringkonnakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli kehtetu, tuli tal kostja nõue lahendada, sest sellisel juhul kestis üürisuhe edasi koos sellest tuleneva kohustusega.

§ 271järgi kohustub üürnik maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

Kui võlgnik jätab võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata, on ta kohustust rikkunud (VÕS § 100) ning võlausaldajal on õigus VÕS § 101 lg 1 alusel nõuda kohustuse täitmist. Samuti sätestab VÕS § 108 võlausaldajale õiguse nõuda rahalist kohustust rikkunud võlgnikult selle täitmist. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel lahendada kostja nõue hageja vastu 4410 krooni suuruse üürivõlgnevuse saamiseks. Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Jaak Luik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.