Obsah (8)

§ 127§ 103§ 620§ 621§ 137§ 65§ 619§ 692

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-33-06 Otsuse kuupäev Tartu, 24. aprill 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Villu Kõve, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu Kohtuasi U.K, H.O.H ja A.S

) §-le 100, rikkumisega tekitati kahju (

§ 127

lg-d 1- 3) ja rikkumine on kahju tekkimisega põhjuslikus seoses (

§ 127lg 4).

Võlgnik vabaneb vastutusest vaid rikkumise vabandatavuse (

§ 103

) või süü välistamise korral (

104). Kostja kohustuseks oli eelkõige KOS § 21 lg-s 1 nimetatud kohustuste täitmine, kuid käsundi täitmisel pidi kostja juhinduma ka võlaõigusseaduses sätestatust (

§ 620lõiked 1 ja 2).

Kostja oli KOS § 21 lg 1 p 1 ja

§ 621

lg 1 kohaselt kohustatud viima ellu korteriomanike juhiseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest. Selle kohustuse rikkumist ei heideta kostjale ette. Kuid

§ 621

lõikest 3 tulenevalt oli kostja kohustatud juhtima tähelepanu korteriomanike antud juhiste võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele. KOS § 21 lg 1 p 2 kohaselt oli kostja kui valitseja kohustatud rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks, vajalikke abinõusid ning KOS § 21 lg 1 p 3 kohaselt oli kostja kohustatud mõjuval põhjusel rakendama muid kaasomandi eseme säilimiseks vajalikke abinõusid. Seega ka juhul, kui korteriomanikud andsid kostjale puuduliku juhise katuseremonti osas, tulnuks kostjal korteriomanikke teavitada juhise puudulikkusest. Hagejate korterelamut KOS § 21 alusel valitsedes tegutses kostja oma majandus- ja kutsetegevuses. Sellega kaasnes tema kõrgendatud hoolsuskohustus. Olukorras, kus kostja kui äriühingu registreeritud tegevusalaks on ehitustööd, remonditööd, kinnisvara hooldamine ja haldamine ning kinnisasja omanikud on käsunduslepingut sõlmides tellinud äriühingult nimelt sellised tööd, ei ole tal võimalik vastutusest vabaneda põhjusel, et ta ei teadnud remonditööde vajalikkusest või et korteriomanikud ei tellinud neid töid. Kostja oli

§ 621

lõikest 3 tulenevalt kohustutud teavitama korteriomanikke võimalikest ebasoodsatest tagajärgedest, kui äravoolutoru remonditöid ei tehta. Asjas on tõendatud, et olukord oli vastupidine � korteriomanikud teavitasid kostjat vajadusest korda teha sadevee äravoolutorustik - ning seega teadis kostja remondi vajadusest ja võimalikust ähvardavast ohust. Kostja ei ole oma kohustusi täitnud nõuetekohaselt. Elamu kaasomandi tavapärase valitsemisega korrashoid hõlmab ka sadevee äravoolutorustiku korrasoleku tagamist.

1. juuni
2. a läbijooksu põhjuseks oli muu hulgas ummistunud äravoolutoru. Tunnistajate H. O.H ja A. S ütlustest nähtub, et ka varem oli läbijooksude korral tulnud kohale kostja töötaja, kes äravoolutoru traadiga läbi torkas. Kostja esindaja selgitas kohtuistungil, et ummistuste ennetamiseks pidi torusid puhastama kaks korda aastas. Samas ei esitanud kostja tõendeid selle kohta, et hagejad olid teadlikud lepingu piirangutest, st seda, et kostja valimisel valitsejaks selgitati korteriomanikele tingimusi, millistel kostja oli nõus valitsejaks olema. Kui kostja seda ei teinud, oli korteriomanikel alus eeldada, et kostja täidab igakülgselt ja piiramatult KOS § 21 lõike 1 p-des 2 ja 3 nimetatud kohustusi. Kostja kui hagejate elamut oma majandustegevuses haldav isik pidi nägema ette, et pidevad sadevee läbijooksud võivad kahjustada ehitise konstruktsioone. Ebaõige on kostja seisukoht, et ta võis tegutseda üksnes korteriomanike otsuste alusel. Ta jättis juhtimata korteriomanike tähelepanu sellele, et sadevee äravoolutorustikuga on pidevalt probleeme, ega teinud korteriomanike ühisusele konkreetseid ettepanekuid probleemi kõrvaldamiseks. Puuduvad alused kostja vastutusest vabastamiseks. Lepingurikkumisi ei põhjustanud vääramatu jõud. Kostja võis lepingu sõlmimisel ette näha, et sadevee läbijooksud võivad kahjustada korteriomanike vara. Kostja ja tema õiguseellased on Jõgeva linnas asuvaid elamuid hallanud ja hooldanud nende ehitamisest alates ning seega oli kostjal ülevaade ka hagejate elamu tehnilisest ja ehituslikust seisukorrast. Konkreetse kinnisasja hooldamise ja haldamise kohustust tuleb täita vastavalt selle kinnisasja seisundile ja olukorrale. Hagejate seletuste kohaselt oli kostjale korduvalt teada antud, et sadevee äravoolutorustik lekib. Kostja oli probleemiga ka tegelenud, kuid mitte piisavalt. Kuna ta tegutses käsunduslepingute raames oma kutse- ja majandustegevuse vallas, siis ei ole võimalik tema suhtes kohaldada ka madalamaid süü hindamise kriteeriume. Kostja ise ei ole oma süü puudumist millegagi tõendanud.
3. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Ta taotles maakohtu otsuse tühistamist osas, millega hagid rahuldati, ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagid täielikult rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4. Tartu Ringkonnakohus jättis
5. novembri
6. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Maakohus tugines kahju tekkimise põhjuste kindlakstegemisel põhjendatult ekspertiisiaktile. Samuti kvalifitseeris maakohus valitseja ülesannete täitmise käsundina ning tuvastas, et kostja rikkus käsundisaajana hoolsuskohustust, mis põhjustas hagejatele kahju.

§ 620

lg 2 teise lause kohaselt peab oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja tegutsema ka üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Hagejatele ei saa ette heita, et nad ei täpsustanud piisavas ulatuses kavandatavate remonttööde sisu, sh katusekaevude renoveerimise tööde ulatust, sest kostja, kes tegutses oma kutsetegevuse raames, oli selleks õigustatud ja kohustatud. Asjakohased ei ole kostja vastuväited, et ta ei olnud pädev katusetöid tegema ega hagejate tähelepanu juhtima võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele. Kostja tegutses valitsejana oma kutsetegevuses, samuti oli ta katusetööde ehitusjärelevalve teostaja. Ehitusjärelevalve teostajana ei olnud kostja kohustust kontrollida kõike ehitusega seonduvat, sh ehitustööde tegija vastavust nõuetele, projektide ja dokumentatsiooni vastavust ning konkreetsete tööde ja kasutatavate materjalide vastavust nõuetele. Kostja kohustus oli tagada katusetööde kvaliteetne tegemine mahus, mis tagaks katuse nõuetekohase funktsioneerimise nii, et oleksid välistatud ka läbijooksud katusekaevude kaudu. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et ta teostas ehitusjärelevalvet ning võttis pretensioone esitamata vaidlusalused katusetööd vastu. Ekspertiisiakti ning kolmanda isiku seletusega on tõendatud, et kostja teadis, millises mahus remonttöid telliti ja mida sisaldas ehitaja pakutav katusekaevude renoveerimine. Seega teadis ta ka seda, et tellitud töö ei sisaldanud äravoolukaevu ega osalist sadevee äravoolutorustiku vahetust. Kuna kostja teostas ehitusjärelevalvet, oli tal võimalus ja kohustus töid jälgida ning nähes katusekaevude ja liitekohtade seisukorda, teha omapoolsed ettepanekud. Kostja viide korteriomanike otsusele ning kostja piiratud volitusele lepingu sõlmimisel ei ole põhjendatud.

§ 621

lg 3 kohaselt, kui käsundiandja juhistest kinnipidamisega kaasneks käsundiandjale ilmselt ebasoodus tagajärg, võib käsundisaaja järgida juhiseid alles siis, kui ta on juhtinud käsundiandja tähelepanu ebasoodsale tagajärjele ja käsundiandja ei muuda oma juhiseid. Kui kostja oleks korteriomanikke informeerinud sellest, millisel viisil ehitaja plaanib katusekaeve renoveerida, ning juhtinud nende tähelepanu sellest tekkida võivatele probleemidele ning korteriomanikud oleksid jäänud lepingumahu juurde, vabaneks kostja vastutusest

§ 621lg 4 järgi.

Kostja arutlused erinevate võimalike läbijooksu põhjuste üle ei õigusta teda, kuna ehitusjärelevalvet teostava isikuna sai ta ka selle vea tuvastada. Asja materjalidest nähtuvalt tutvusid nii hagejad kui kostja kolmanda isiku koostatud hinnakalkulatsioonidega, neil oli võimalik tööde tegijale küsimusi esitada ning tutvuda tehtavate tööde nimekirjaga. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuses, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuse kohaselt rikkus ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 91 lõiget 1, kui tuvastas üksnes hagejate seletustele tuginedes, et korterelamus oli juba enne remonttööde tegemist toimunud korduvalt sadevee läbijookse ja kostja teadis seetõttu sadevee äravoolutorustiku halvast seisukorrast. Hagejad ei ole oma väiteid tõendanud. Kohtud on aga eelkõige tuginenud kostja teadmisele. Kui kostja ei olnud teadlik sadevee äravoolutorustiku halvast seisukorrast, oleksid kohtud pidanud kontrollima, kas kostja oli kohustatud kontrolli teostama. Kostja ning kolmanda isiku esindaja väidete kohaselt oli äravoolukaevusid võimalik kontrollida vaid katusekonstruktsioonide avamise teel, nagu seda tehti
2. juunil
3. a. Katuse remondi käigus tulnuks selleks teha täiendavaid töid. Kohtud ei ole kolmanda isiku seisukohta hinnanud. Samuti ei ole välja selgitatud, et kuna eksperdi seisukoha järgi on sellised lekked erandlikud, siis kas kostja oleks hoolsuskohustuse raames pidanud katusekonstruktsioonid avama või oleks see olnud ebamõistlik. Kuna kostja ei ole ehitusettevõtja, ei saa temalt nõuda üksikasjalikke teadmisi äravoolukaevude ja äravoolusüsteemi puuduste kohta. Kohtud ei ole analüüsinud eksperdi seisukohta, mille kohaselt ei pruugi äravoolusüsteemi probleemidest teadlikud olla ka professionaalsed katusetööde tegijad. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 229 lõiget 2, tuginedes omal algatusel asjaolule, et kostja teostas ehitusjärelevalvet. Hagejad ja kostja ei ole seda väitnud. Samuti ei käsitlenud seda maakohus ning seetõttu ei ole kostja saanud ka sellele väitele vastu vaielda. Jääb arusaamatuks, milliste tõendite alusel ringkonnakohus seda leidis ja mis oli kostja väidetava tegevuse õiguslik alus. KOS § 15 lg 6 kohaselt ei kuulu katuse renoveerimise ja sadevee äravoolusüsteemi renoveerimise kohustused hoone tavapärase valitsemise alla, millega valitseja peaks tegelema KOS § 21 lg 1 p 2 järgi. Selle küsimuse peavad otsustama korteriomanikud. Praegusel juhul otsustasid korteriomanikud katuse remontimise, kusjuures majanõukogu liikmed kohtusid eelnevalt remonti teinud kolmanda isikuga. Kohtud oleksid pidanud võtma seisukoha küsimuses, kas korteriomanikud on sellega valitseja tegevuse

§ 621lg 4 mõttes heaks kiitnud ja ta vastutusest vabastanud.

Kohtud ei ole põhjendanud, miks kolmas isik ei vastuta kahju eest.

1. Hagejad H. O.H ja U. K leiavad vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu lahend on seaduslik ja põhjendatud. Hageja A. S ei ole kassatsioonkaebusele vastanud. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et alates
3. jaanuarist
4. kehtiva TsMS § 691 lg 1 p 1 alusel tuleb kassatsioonkaebus jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Kohtud kohaldasid vaidluse lahendamisel õigesti korteriomandiseadust ja võlaõigusseaduse käsunduslepingut reguleerivaid sätteid.
5. Kassatsioonkaebuses leitakse ebaõigesti, et kohtud jätsid hindamata selle, kas kostja oleks hoolsuskohustuse raames pidanud katusekonstruktsioonid avama või oleks see olnud ebamõistlik ning et kostjalt ei saa nõuda üksikasjalikke teadmisi sadevee äravoolukaevude ja äravoolusüsteemi puuduste kohta. Need asjaolud ei oma kolleegiumi arvates asja lahendamise seiskohalt tähtsust, sest tulenevalt KOS § 21 lg 1 p-des 2 ja 3 sätestatud kohustustest ja kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt (vt käesoleva otsuse p 5) kostja teadis või pidi teadma sadevee läbijooksu ohust. Kuna kostja tegutses hagejate elamut valitsedes ja käsunduslepingut täites oma majandustegevuse raames, siis tulenevalt

§ 620

lg 2 teisest lausest oli kostja kohustatud temalt nõutavatest kutseoskustest tulenevalt sadevee äravoolutorustiku seisukorda kontrollima omal algatusel, ootamata selleks korteriomanike juhiseid. Samas lugesid kohtud tuvastatuks asjaolu, et kostja ning tema õiguseellane on Jõgeva linnas asuvaid elamuid hallanud ja hooldanud nende ehitamisest alates ning seega oli kostjal ülevaade Xxxx xx x elamu tehnilisest ja ehituslikust seisukorrast. Lisaks oli kostja tähelepanu juhitud sadevee äravoolutorustiku kordategemise vajadusele.

1. Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus enne
2. jaanuari
3. a kehtinud TsMS § 91 lõiget 1, kui luges hagejate seletuste alusel tõendatuks kostja teadmise sadevee äravoolutorustiku ebarahuldavast seisukorrast. Enne
4. jaanuari
5. a kehtinud TsMS § 90 lg 2 kohaselt oli tõendiks muude tõendite hulgas ka poole või kolmanda isiku seletus. Alates
6. jaanuarist
7. a kehtiva TsMS § 229 lg 2 kohaselt on tõendiks üksnes menetlusosalise vande all antud seletus.
8. Asjakohane ei ole ka kassatsioonkaebuse väide, et sadevee äravoolusüsteemi probleemidest ei pruukinud teadlikud olla ka professionaalsed katusetööde tegijaid. Selleks, et hinnata olukorda ja otsustada täpsema kontrolli tegemise vajaduse üle, piisanuks kolleegiumi arvates majaomanike küsitlemisest. Oluline oli seetõttu, nagu juba öeldud, kostja kui valitseja kutseoskuste tase (

§ 620lg 2).

Kostja ei pidanud sadevee äravoolusüsteemi kontrollima isiklikult, vaid kasutama vajadusel asjatundjaid.

1. Iseenesest on õige kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus tugines alusetult ehitusjärelevalve nõuete rikkumisele kostja poolt. Samas ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust, kas kostja valitsejana ja korteriomanike esindajana rikkus ehitusjärelvalve nõudeid. Seda põhjusel, et kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt ei olnud veeavarii ja hagejate kahju põhjustatud katuse remonttööst, vaid sadevee äravoolutorustikust, mida remonttööga ei muudetud.
2. Ebaõiged on kassatsioonkaebuse väited, et KOS § 15 lg 6 kohaselt ei kuulu katuse ja sadevee äravoolusüsteemi renoveerimise kohustused hoone tavapärase valitsemise alla, millega valitseja peaks tegelema KOS § 21 lg 1 p 2 järgi, ning et hagejad kiitsid kostja tegevuse heaks sellega, et nõustusid üksnes katuse remondiga. KOS § 15 lg 6 p 2 järgi tähendab korteriomanike huvidele vastav valitsemine muuhulgas korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. See kohustus hõlmab kolleegiumi arvates ka järelevalvekohustust kaasomandit ähvardavate ohtude avastamiseks ning vajalike remonttööde planeerimiseks. Kohtute tuvastatud kostjapoolne lepingurikkumine seisnes mitte selles, et tema tegevusetuse tõttu tehti remonttöö ebakvaliteetselt või jäeti üldse tegemata, vaid selles, et ta jättis välja selgitamata sadevee äravoolusüsteemi remondi vajaduse ning ei teavitanud sellest korteriomanikke katuse remondi lepingu sõlmimise protsessis. Kohtud viitasid õigesti

§ 621

lõikele 3, mille kohaselt oli kostja kohustatud juhtima tähelepanu korteriomanike antud juhiste võimalikele ebasoodsatele tagajärgedele (vt käesoleva otsuse p 5). 16. Kohtud ei pidanud põhjendama, miks kolmas isik ei vastuta kahju eest. Ühe kahju eest võivad vastutada mitu isikut. Kahju ühiste põhjustajate vastutus on solidaarne (

§ 137lg 1).

Solidaarse vastutuse korral otsustab võlausaldaja, kas nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist (

§ 65lg 1).

Kuna käesolevas asjas nõudsid hagejad kahju hüvitamist üksnes kostjalt, ei olnud kohtutel alust otsustada, kas hagejatele põhjustatud kahju eest vastutab ka kolmas isik. 17. Kolleegium peab ühtse kohtupraktika kujundamise eesmärki silmas pidades vajalikuks selgitada, et lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule (

§ 619

) võib valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (

§ 692) tunnustele.

Komisjonilepingu korral sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel. Näiteks juhul kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist, on vaidluse korral vaja selgitada, kas valitseja esindab lepingute sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu oma nimel. Viimasel juhul tuleb vaidluse korral valitseja ja korteriomanike vahel sõlmitud lepingu tõlgendamise kaudu tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui komisjonilepingut ei ole sõlmitud, võib korteriomanikel valitsejaga olla käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe kommunaalteenuse ja/või remonttöö saamiseks. Samas võivad korteriomanikud olla valitseja poolt enda nimel sõlmitud kommunaalteenuse hankimise lepinguga või töövõtulepinguga soodustatud ja/või kaitstud kolmandateks isikuteks (

§-d 80 ja 81). V. Kõve, A. Kull, T. Tampuu