KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-23-06 Otsuse kuupäev Tartu, 26. aprill 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik Kohtuasi T.M hagi H.M v

§ 292

lg-le 1 on kõrvalkuludeks tasu üürilandja või kolmanda isiku teenuse ja tegude eest. Kostja võlgnevus ei olnud ainuke üürilepingu ülesütlemise alus. Hageja palub, et kostjat kohustataks talle üle andma kinnistul asuvaid abihooneid ja aiamaja. Nimetatud kohustuse täitmata jätmisel tuleb kostja aiamajast ja abihoonetest sundkorras välja tõsta.

1. Kostja vaidles hagile vastu. Üürilepingu ülesütlemisavalduse põhjuseks on kõrvalkulude tasumata jätmine kokku 6041 krooni eest. Kõik arvetel toodud üüritasud on tasutud. Kostja leiab, et hageja esitatud arvetel on nõudmisi, millel ei ole seaduslikku alust (nt hoonekindlustus, maamaks, abihoonete rent, viivis abihoonete rendilt). Selliseid kulusid tuleks tasuda üksnes siis, kui need oleksid üürilepingus fikseeritud. Kostja ja hageja pole kõrvalkulude tasumises kokku leppinud, seega on nende nõudmine kostjalt alusetu. Kostja leiab, et pooltevahelise üürilepingu ülesütlemine ei ole seaduslik. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõtetega VÕS § 327 lg 1 p 2 tähenduses, sest üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik ei nõustunud sellega. Kostja on sundüürnik omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 tähenduses ja seetõttu on kostjal tagastatud elamu võõrandamisel ostueesõigus. Seetõttu soovib kostja esitada vastuhagi kinnistu ostu-müügilepingu tühistamiseks.
2. Kolmas isik Tallinna linn leidis, et kostja on sundüürnik. Alates 1950-ndatest aastatest on vaidlusaluse kinnistu aadressil sisseregistreeritud isikud, kelle perekonnanimi on M. Kostja registreeriti aadressile Varsaallika 1
3. mail
4. aastal.
5. Tallinna Linnakohus rahuldas
6. juuni
7. a otsusega hagi ning nõudis aiamaja ja abihooned välja kostja ebaseaduslikust valdusest. Kohus otsustas samuti kostja aiamajast ja abihoonetest välja tõsta, kui ta keeldub hoonete vabastamisest. Linnakohus tuvastas, et kinnistu on õigusvastaselt võõrandatud vara, mis on omaniku õigusjärglasele tagastatud. Kohus asus seisukohale, et kostja on alates
8. maist
9. a kasutanud vaidlusaluseid ruume suulise üürilepingu alusel elamiseks sõltumata sellest, et alusdokumentides määratletud eluruum nr 1 puudub. Käesolevas vaidluses ei pidanud kohus vajalikuks hinnata
10. aastal väljastatud dokumentide seaduslikkust. Kohus pidas mõistlikuks juhinduda otsuse tegemisel väljakujunenud faktilisest olukorrast. Linnakohus leidis, et eluruumi omandiõiguse üleminekul jäi varem sõlmitud suuline üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes ajal, mil kinnistu koos hoonetega tagastati kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja kui kinnistu omandasid uued omanikud sh ka hageja. Seega sai hageja üürileandjaks
11. jaanuarist
12. a, mil ta kanti omanikuna kinnistusregistrisse. Üürisuhe jätkus poolte vahel, kuigi kostja keeldus kirjaliku üürilepingu sõlmimisest. Ebaõige on kostja seisukoht, et kui kirjalik üürileping puudub, siis on tehing tühine. Kirjaliku üürilepingu puudumine ei tee olematuks faktilist üürisuhet, mida sisustab asjaolu, et üks isik kasutab teisele isikule kuuluvat eluruumi, mille kasutamise eest maksab kasutaja omanikule üüri. Vaidlust ei ole selles, et kostja kasutab hagejale kuuluval kinnistul asuvaid ehitisi ja maksab hagejale kasutamise eest üüri. Kuna pooltel puudub kirjalik üürileping, siis kuni
13. juulini
14. a tuli pooltel juhinduda üürisuhete reguleerimisel elamuseaduses sätestatust. Elamuseaduse § 37 lg 1 sätestab üüri mõiste, mis sisaldab ka üürileandja õigust võtta tasu eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt on üürnikul kohustus tasuda maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastav osa. Hageja esitas kostjale arveid alates veebruarist
15. a, seega ajast, mil kehtis elamuseadus. Samast ajast ei ole kostja tasunud talle esitatud arveid täies mahus. Kohus leiab, et arvetel on piisava selgusega lahti kirjutatud, millest arve koosneb. Aiamaja ja kuuri rent, hoonekindlustus ja maamaks on vastavuses ES § 37 lg-tes 1 ja 3 sätestatuga. Seega kostja, jätkates üürisuhteid hagejaga, oli kohustatud tasuma vastavalt elamuseadusega ettenähtud üüri ja seadusega ettenähtud üüri lisasid. Kostja soovi jätkata üürisuhet kinnitavad kostja poolt üüri tasumise kohta kohtule esitatud tõendid. Kostja ei ole vaidlustanud üüri ja selle lisade suurust, vaid jättis osa esitatud arvest tasumata. Kohtul puuduvad tõendid, et hageja ei oleks võimaldanud kostjal kulusid tõendavate dokumentidega tutvuda või et kostja oleks vaidlustanud üüri ja selle lisasid. Kuna üürileping on kestvusleping, siis pärast
16. juulit
17. a jätkus suuline üürileping ja nimelt samadel tingimustel, kui oli olnud kuni
18. juulini
19. a. Võlaõigusseaduse jõustumine ei andnud üürnikule võimalust omal äranägemisel tasuda üüri suuruses, mida ta õigeks pidas. Kuna kostja jättis tasumata osaliselt hageja esitatud arved, oli hagejal õigus esitada kostjale üürilepingu ülesütlemise avaldus tulenevalt VÕS § 316 lg-te 1 ja 3 sätetest. Kostjale saadetud üürilepingu ülesütlemisavaldus vastab VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele, mistõttu ei ole see tühine, nagu kostja esindaja arvab. Kui kostja ei nõustunud ülesütlemisavalduses esitatud põhjendustega, oleks kostja pidanud esitama avalduse üürikomisjonile või vastava hagi kohtule. Kostja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist 30 päeva jooksul avalduse saamisest, mistõttu on üürileping lõppenud ja kostjal puudub õiguslik alus vaidlusaluste ruumide kasutamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-te 1 ja 2 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
20. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Hageja on esitanud vara väljamõistmise hagi kostja ebaseaduslikust valdusest. Hagi alusena on välja toodud asjaolu, et hageja ja kostja vaheline üürileping on hagejapoolse ülesütlemise tõttu lõppenud. Üürilepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks on hageja arvates kõigepealt see, et kostjal on tekkinud üürilepingust tulenev võlg. VÕS § 316 lg 1 p 1 sätestab, et üürileandjal on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 1 p 3 sätestab, et üürileandjal on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürniku poolt võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa. Hageja ülesütlemise õiguse leidmiseks peab kõigepealt tuvastama, kui palju pidi kostja üürilepingu alusel hagejale tasuma üüri ja kõrvalkulusid, et selgeks teha, kas kostja on hagejale võlgu või mitte. Kuna hageja väidab, et kostjal on üürilepingust tulenev võlgnevus, siis pidi hageja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 91 lg 1 alusel neid asjaolusid tõendama.
21. Hageja on esile toonud, et pooled on sõlminud suulise üürilepingu
22. veebruaril
23. a.

§ 9

lg 1 p-le 1 sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Ringkonnakohus leidis, et ei ole tuvastatud, et kostja on andnud hageja pakkumusele nõustumuse, sest arvete osalist tasumist tuleb tõlgendada pakkumuse tagasilükkamisena. Seega ei ole hageja tõendanud, et pooled on sõlminud suulise üürilepingu

1. veebruaril
2. a.
3. Tuvastatud on, et kostja on kasutanud hagejale kuuluval kinnistul asuvaid ruume üürilepingu alusel alates
4. maist
5. a. Omandireformi aluste seaduse § 12 lg 4 alusel läksid nimetatud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle isikutele, kellele õigusvastaselt võõrandatud vara tagastati. Hagejale läksid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle
6. jaanuaril
7. a, s.t päeval, mil hageja sai vaidlusaluse kinnisasja omanikuks. Seega pidi hageja tõendama, et päeval, mil tema sai kinnisasja omanikuks, kehtis selliste tingimustega üürileping, mille alusel oli kostja kohustatud hagejale tasuma üüri ja kõrvalkulusid hageja poolt kostjale esitatud arvetel näidatud summades. Ringkonnakohus leidis, et hageja ei ole seda asjaolu tõendanud. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et ta suurendas üüri vastavalt ES §-le 375 või VÕS §-le
8. Seega ei ole tuvastatud, kui palju pidi kostja hagejale üüri ja kõrvalkulusid maksma, ning ei ole võimalik tuvastada kostja võlgnevuse suurust hagejale. Üüri suurus ja kõrvalkulude tasumise kohustus tulenevad üürilepingust. Kuna hageja ei ole tõendanud, et tal oli VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel õigus öelda poolte sõlmitud üürileping üles, ei ole järelikult tuvastatud, et üürileping on lõppenud, sest juhul kui üürileandjal ei ole õigust üürilepingut üles öelda, ei lõpeta esitatud ülesütlemisavaldus üürilepingut.
9. Isegi kui oleks tuvastatud, et kostjal oli tekkinud VÕS § 316 lg 1 p-des 1 või 3 nimetatud võlgnevus, ei oleks hageja tehtud ülesütlemisavaldus võlgnevuse osas üürilepingut lõpetanud.

§ 196

lg 2 esimesele lausele võib teise lepingupoole lepingulise kohustuse rikkumise korral lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Seega saab üürilepingu VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel kehtivalt üles öelda alles siis, kui üürileandja on andnud üürnikule tähtaja tekkinud võlgnevuse kustutamiseks. 9.

§-le 317 võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Vastavalt TsMS § 91 lg-le 1 pidi üürilepingu objektiks oleva eluruumi kasutamise ohtlikust inimeste tervisele tõendama samuti hageja. Hageja leiab, et seda asjaolu tõendab Ehitusekspertiisibüroo OÜ koostatud ehitustehniline ekspertiis. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Nimetatud ekspertiisis pole jõutud järeldusele, et kostja kasutuses olev ehitis on ohtlik inimese tervisele. Järelikult ei ole hageja üürilepingut kehtivalt üles öelnud ka VÕS § 317 alusel.

1. Kuna hagejal ei olnud õigust pooltevahelist lepingut üles öelda, jääb hagi rahuldamata, sest kostja kasutab vaidlusaluseid ehitisi üürilepingu alusel. Kuna pooltel on kehtiv üürileping, siis valdab kostja hageja vara seaduslikult. Üürilepingu kehtivuse seisukohalt ei ole tähtsust hagis esile toodud asjaolul, et kehtestatud detailplaneeringu kohaselt tuleb kinnistul asuv aiamaja lammutada. Samal põhjusel ei ole asjakohane hageja väide, et vaidlusalune aiamaja ehitustehniline seisund ega tehniline varustatus ei vasta nõuetele, mida esitatakse elamuna kasutatavale ehitisele. Kui üürnik leiab, et ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust, ei pea ta selle tuvastamiseks ega üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks esitama hagi 30 päeva jooksul, vaid ta võib esitada sellekohase vastuväite üürileandja algatatud kohtuvaidluses. Tulenevalt sellest ei ole õiged hageja väited, justkui ei oleks üürnikul üürilepingu ülesütlemist võimalik käesolevas tsiviilasjas vaidlustada aegumise tõttu. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Kassatsioonkaebuse esitas hageja, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
3. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et arvete esitamine kostjale ja nende tasumine ei omanud õiguslikku tähendust, kuna arvete osaline tasumine on ringkonnakohtu arvates pakkumuse tagasilükkamine. Sellest käsitlusest lähtuvalt peaks hageja kostjalt saadu tagastama, sest maksmiseks puudus õiguslik alus. Kostja võttis vastu hageja esitatud arved ja tasus nende eest ja kasutas faktiliselt nii aiamaja kui abihooneid. Sellega kinnitas kostja
4. veebruaril
5. a üürilepingu sõlmimist. Ringkonnakohtu seisukohast tulenevalt on üürnikul õigus kasutada üürileandja asja ja mitte maksta selle eest tasu. Ringkonnakohus on vääralt asunud seisukohale, et üürnik võib valida kas ja millises ulatuses ta asja kasutamise eest tasub.
6. Ringkonnakohus luges alusetult tõendatuks üürilepingu olemasolu alates
7. maist
8. a. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit sellest kuupäevast üürisuhte tekkimise ja selle tingimuste kohta. Kuna kostja leidis, et sõlmitud oli kirjalik üürileping, pidi ta seda asjaolu ning lepingu tingimusi tõendama. Kostja seda tõendamiskohustust täitnud ei ole. Ringkonnakohus on aga pannud väidetava (
9. mai
10. a) üürilepingu sõlmimise ja selle tingimuste tõendamise kohustuse hagejale. TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited. Seega ei pidanud hageja tõendama kostja väiteid. Ringkonnakohus on tuginenud asjaolule, millele pooled ei ole tuginenud. Ringkonnakohus leidis põhjendamatult, et oleks olnud vajalik anda täiendav tähtaeg üürniku kohustuste rikkumise lõpetamiseks VÕS § 196 lg 2 alusel. Selles küsimuses ei ole pooltel vaidlust tekkinud.
11. Ringkonnakohus kohaldas vääralt VÕS §
12. Elamiseks ei saa kasutada ruumi, mis ei vasta eluruumile esitatavatele nõuetele ning mis ohustab inimese tervist. Kui kasutatav ruum ei oma elamuna kasutamise luba ja ekspert on kinnitanud, et selle väljaandmine on võimatu, kuna hoone ehitustehniline seisund ja tehniline varustatus ei vasta ehitise elamuna kasutamise nõuetele, on ilmne, et ruumi kasutava inimese elu ja tervis on ohus. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendit, mis lükkaks ümber Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiisiga tuvastatu. Probleem võib tekkida ka vastutusega üürnikuga juhtunud võimaliku õnnetuse korral.
13. Hagejal oli õigus kostjalt nõuda tasu abihoonete kasutamise ning teiste kulutuste eest. ES § 37 lg 1 alusel on üürileandjal õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Kuna hagejal oli õigus nõuda tasu ka abihoonete kasutamise eest, oli üürilepingu ülesütlemine põhjendatud.
14. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 330 lg-t 4, kuna otsusest ei selgu, millistel tingimustel on pooled üürilepingu sõlminud. Ringkonnakohus pole viidanud, millisel õiguslikul alusel on kostjal õigus kasutada hageja asja tasuta. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 95 lg-t
15. Kostja pidi tõendama kirjaliku üürilepingu olemasolu ja tingimusi. Kostja ei ole tõendanud ka suulise üürilepingu olemasolu ja selle tingimusi.
16. Kostja ja kolmas isik Tallinna linn kassatsioonkaebusele vastanud ei ole.
17. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja esindaja esitas kohtule taotluse kostjalt hagejale välja mõista kassatsiooniastmes kantud 8850 krooni suuruse kohtukulu, sealhulgas õigusabikulu vastavalt kassatsioonkaebuse juurde esitatud arvetele. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
18. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb alates
19. jaanuarist
20. a kehtiva tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
21. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejale kuulub kinnistu, millel asuvat aiamaja ja kõrvalhooneid kasutab kostja ning mille kasutamise eest kostja maksab hagejale üüri. Kostja on sundüürnik ORAS § 121 mõttes. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja saatis
22. märtsil
23. a kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel ja selle avalduse on kostja kätte saanud. Samuti ei vaielda selle üle, et kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist eraldi vaidlustanud ja ei ole hagejale kuuluvat eluruumi vabastanud. Pooled vaidlevad selle üle, kas poolte vahel kehtib hageja väidetel
24. veebruaril
25. a sõlmitud suuline üürileping või varasem kirjalik üürileping, nagu seda väidab kostja.
26. Hageja esitas linnakohtule nõude kohustada kostjat vabastama ja üle andma aiamaja ja abihooned hagejale kuuluval kinnistul ning selle kohustuse täitmata jätmisel tõsta kostja välja nimetatud hoonetest. Linnakohus rahuldas hageja nõude. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et kostja ei ole rikkunud üürilepingut ja hageja ei ole tõendanud, millistel tingimustel on sõlmitud varasem kirjalik üürileping. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus pole kontrollitav ega arusaadav, kui kohus teeb järelduse, et kostja ei ole üürilepingut rikkunud, kuigi kohus pole tuvastanud, millistel tingimustel kõnealune leping on sõlmitud. Kolleegium on seisukohal, et kaevatava otsuse tegemise ajal kehtinud TsMS §-s 227 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõue tähendab muu hulgas ka seda, et kohtuotsus oleks üheselt mõistetav ja vastuoludeta.
27. Kolleegium on seisukohal, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi, jagades ebaõigesti asjaolude tõendamise koormise. Üldise tõendamiskoormise reegli kohaselt (enne
28. jaanuari
29. a kehtinud TsMS § 91 lg 1) pidi kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millel põhinevad tema nõuded ja väited. Õige on ringkonnakohtu seisukoht, et kuna hageja väidab kostjal üürilepingust tuleneva võlgnevuse olemasolu, pidi hageja neid asjaolusid tõendama. Seega pidi hageja tõendama, et kostjal on üürilepingust tulenev võlgnevus ja kostja pidi tõendama, et tal ei ole võlgnevust sellises ulatuses, kuna kehtib varasem kirjalik üürileping. Varasema kirjaliku üürilepingu tingimuste tõendamine oli TsMS § 91 lg 1 alusel kostja kohustus. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja pidi tõendama, et päeval, mil ta sai kinnisasja omanikuks, kehtis selliste tingimustega üürileping, mille alusel oli kostja kohustatud hagejale tasuma üüri ja kõrvalkulusid hageja poolt kostjale esitatud arvetel näidatud suuruses. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus luges alusetult tõendatuks pooltevahelise üürilepingu alates
30. maist
31. a, sest kohtule pole esitatud ühtegi tõendit lepingu olemasolu ja selle tingimuste kohta. Kolleegium märgib, et AÕS § 83 lg 1 kohaselt võib valdaja asja väljanõudmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Seda, kas valdajal on õigus asja vallata, peab tõendama valdaja. Seega on ringkonnakohus oluliselt rikkunud menetlusnormi ja see rikkumine võis kaasa tuua ebaõige otsuse.
32. Poolte sõlmitud üürilepingu ülesütlemise teise alusena on hageja esitanud asjaolu, et üürilepingu objektiks oleva aiamaja kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele.

§-le 317 võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et hageja ei ole piisavalt tõendanud, et vaidlusalune eluruum on ohtlik inimese tervisele. Kolleegium on

1. märtsi
2. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-4-05 (RT III 2005, 9, 87) leidnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Samas otsuses leidis kolleegium, et ehitisele kasutusloa mittesaamine ei tähenda seda, et eluruumi kasutamine oleks igal juhul seotud ohuga inimeste tervisele. Küll saab seda asjaolu eluruumi terviseohtlikkust hinnates arvestada.
3. Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse protsessinormide rikkumise tõttu, ei pea kolleegium vajalikuks käsitada kassatsioonkaebuse väiteid selles, et ringkonnakohus on rikkunud materiaalõiguse norme.
4. Hageja taotlus kassatsiooniastme kohtukulude väljamõistmiseks lahendatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemustest. Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Jaak Luik