← Eesti

3-2-1-32-06

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-32-06 Otsuse kuupäev Tartu, 08. mai 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve Kohtuasi O.I hagi Aktsia

§ 171lg-t 1.

Nimelt on kohtud lähtunud sellest, et protokoll lepinguna kehtib, ja lahendanud asja sellele tuginedes. Analüüsides protokolli p 4.2 võimalikku tühisust, on kohtud jätnud tähelepanuta, et esitatud asjaolude järgi võib protokoll olla tervikuna tühine vorminõude puudumise või esindajana esinenud isiku esindusõiguse puudumise tõttu. Nendest küsimusest sõltub aga oluliselt asja lahendus. Kolleegiumi arvates on iseäranis tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine asjaolu, mida kohus peab arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad. Sarnaselt on Riigikohus leidnud, et kohus saab omal algatusel hinnata ka tehingu heade kommete vastasust (vt nt Riigikohtu 15. novembri 2000. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-118-00 (RT III 2000, 27, 303) ja 24. mai 2001. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01 (RT III 2001, 19, 204)). Kohus ei saa lahendada asja lepingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta. Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine oli enne 1. jaanuari 2006.

§ 228kohaselt kohtu ülesanne ning on seda ka kehtiva Ts

MS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi.

  1. Riigikohtu istungil kinnitasid poolte esindajad, et protokoll koostati sellepärast, et hageja saaks korteri omandada. Seda kinnitavad ka mh protokolli p 2.1 korteri ostuhinna 1 265 000 krooni kokkuleppimise, p 4.1 broneerimistasu müügihinna osaks lugemise ja p 5 korteri müügilepingu sõlmimise kohta. Vaatamata sellele, et protokolli p 1.5 järgi kohustus arendaja tegema ka korteri ehitus- ja viimistlustöid, ning p-le 3.2 korteri n-ö broneerimise kohta (s.t müügist hoidumise kohta)
  2. märtsist kuni
  3. juunini
  4. a, võib sellise lepingu põhiolemuseks siiski olla esmajoones korteri omandamine. Kohtud on selle jätnud aga tähelepanuta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb protokolli õiguslikku olemust ja selle võimaliku vorminõude järgimata jätmist uuesti hinnata. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine (vt ka nt Riigikohtu
  5. novembri
  6. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 (RT III 2003, 34, 357) (p 27-29),
  7. novembri
  8. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-131-03 (RT III 2003, 35, 369) (p 23-26) ja
  9. detsembri
  10. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1151-04 (RT III 2005, 3, 25) (p 15 ja 16)). Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse. Seega, kui protokoll on suunatud korteri kui kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine ja kogu kohtute põhjendus lepingu täitmata jätmise, lepingust taganemise ja selle tagajärgede kohta asjakohatu. Eelnimetatud seadusesätted on kohtud jätnud tähelepanuta.
  11. Kolleegiumi arvates tuleb AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb kolleegiumi arvates eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (vt nt Riigikohtu
  12. juuni
  13. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04 (RT III 2004, 19, 223) (p 20 ja 21)).
  14. Lisaks ei ole kohtud kolleegiumi arvates nõuetekohaselt kindlaks teinud, kes oli protokolli järgi korteri müüjaks, s.t lepingupooleks. Kolmas isik väitis menetluses, et ta ei ole volitanud arendajat protokolli enda nimel sõlmima. Kuigi kohtud neid väiteid sisuliselt ei analüüsinudki, on ringkonnakohus praktiliselt põhjendusteta lähtunud sellest, et kolmas isik on lepingupool. Ainsaks põhjenduseks ei saa olla asjaolu, et kolmas isik ei esitanud linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust (kuigi ta tugines volituse puudumisele ka nt vastuses apellatsioonkaebusele). Kolleegiumile jääb samuti arusaamatuks, miks jäeti rahuldamata kostja taotlus väidetavalt broneerimistasu reaalselt saanud arendaja kaasamiseks menetlusse ja kostja taotlus arendaja esindusõigust selgitada võiva liisingulepingu väljanõudmiseks. Kui kolmas isik ei volitanud arendajat protokolli enda nimel allkirjastama, võib protokoll olla TsÜS § 129 lg 1 järgi samuti tühine, mis mõjutaks otseselt ka hageja ja kostja suhteid ning seega asja lahendamist (sarnaselt võimaliku vormipuudusega). Seega pidanuks kohtud selgeks tegema (ja seda ka põhjendama), kes ikkagi lepingupoolteks olid. Tegemata kindlaks lepingupooli, ei ole võimalik korrektselt hinnata ei lepingu kehtivuse korral pooltevahelisi õiguslikke suhteid ega lepingu tühisuse korral selle tagasitäitmise tagajärgi. Lisaks tekitab eelnev ebaselguse, kas ja kelle vastu on kostjal käesoleva otsuse alusel võimalik tagasinõudeõigus, st millised on esmajoones tema suhted kolmanda isikuga. Asja uuel lahendamisel tuleb kolmanda isiku väiteid analüüsida. Kolleegium märgib siiski, et liisingulepingu sõlmimisel kinnisasja kohta võib kõne alla tulla mh volituse antuks lugemine nii TsÜS § 118 lg 2 kui ka § 121 järgi liisingulepingust tulenevate õiguste ja kohustuste täitmiseks. Seda kinnitab ka VÕS § 362 lg 1 järgne liisinguandja kohustus mitte takistada liisinguvõtjat liisingueseme valdamisel ja kasutamisel. Esindusõiguseta esindaja vastutus on reguleeritud TsÜS §-s
  16. Sõltumata sellest, kas protokoll on tühine või mitte, tuleb selle tagasitäitmiseks hinnata protokollis sisalduvaid õigussuhteid. Kohtud ei ole aga selgeks teinud, kelle vahel ja milliste kohustustega leping(ud) sõlmiti. Asja uuel läbivaatamisel tuleb pooltevahelised suhted selgeks teha. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et protokoll on menetlusosaliste väidete ja oma teksti kohaselt esmajoones kokkulepe ostja ja müüja (kuigi ei ole selge, kas kolmas isik volitas arendajat enda nimel lepingut sõlmima) vahel korteri ostmiseks ning sellest tulenevad ka vastavad ostja ja müüja vastastikused kohustused. Vaidluse all ei ole, et kostja korteri müüjaks ei olnud. Kostja ainus kohustus hageja suhtes tuleneb p-st 4.2 broneerimistasu tagastamiseks. Hagejal kostja suhtes protokolli järgi kohustusi ei ole. Müüja suhtes on kostja kohustuseks protokolli p 3.4 järgi broneerimistasu väljamaksmine. Nende sätete põhjal on kostja rolliks üksnes broneerimistasu vastuvõtmine hagejalt ja edasikandmine müüjale. Iseseisvat nõudeõigust broneerimistasu üleandmiseks kostjal hageja suhtes ei ole tuvastatud, samuti ei võinud kostja jätta hageja tasutut protokolli järgi endale, vaid pidi müüjale edasi kandma. Sellest järeldub, et kohtuotsustes ei ole põhjendatud, milles seisneb leping hageja ja kostja vahel. Samuti jääb arusaamatuks, millisest lepingust on hageja kohtuotsuste järgi taganenud. Ainuüksi asjaolu, et kostjat on nimetatud lepinguosalisena protokolli sissejuhatuses, ei tekita lepinguosaliste vahel õigusi ega kohustusi. Kostja on menetluses väitnud, et ta tegutses vaid maaklerina, s.t vahendajana kolmanda isiku (või arendajaga) sõlmitud maaklerilepingu (tlk-d 21-23) järgi, mille kohtud on aga täiesti hindamata jätnud. Maaklerilepingu p 1.1 järgi oli kostja kohustuseks vahendada korterite müügilepingute sõlmimist. Vahendustasu 40 000 krooni oli kostjal maaklerilepingu p-de 4.1 ja 4.3 järgi õigus saada alles pärast korteri müügilepingu sõlmimist. Asjas ei ole tuvastatud ega väidetud, et kostja ei oleks hageja üle kantud 100 000 krooni kandnud edasi arendajale. Kui hageja ja kostja ei ole sõlminud vastastikust lepingut (st lepingut, kus pooltel on vastastikku seotud kohustused), saab lepingu p 4.2 hinnata esmajoones käenduskohustusena tasutu tagastamiseks.
  17. Kui protokoll on tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi. Kolleegiumi arvates on hagejal protokolli tühisuse korral õigus saada üleantu tagasi isikult, kes oli soorituse saajaks, st isikult, kelle kasuks broneerimistasu maksti. Protokolli järgi pidi selleks olema kolmas isik, kostja väidetel tasus ta raha faktiliselt arendajale. Erandina võimaldab seadus lisaks soorituse saajale nõuda raha tagasi ka kolmandalt isikult VÕS § 1030 järgi kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu puhul. Raha soorituse saaja eest üksnes täitmise vastuvõtmiseks volitatud isikuna vastu võtnud isik ei vastuta soorituse tagastamise eest soorituse õigusliku aluse äralangemise korral. Selleks peaks ta olema ise soorituse saaja. Esitatud asjaolude järgi ei ole kostja ka sisuliselt hageja soorituse arvel rikastunud. Vastupidise käsitluse puhul peaks müügilepingu tühisuse korral vastutama lepingu järgi üleantu tagastamise eest nt ka notar, kelle kontole deponeeris ostja ostuhinna, kuid kes on selle lepingu kohaselt väljastanud müüjale. Seega, kui kohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et protokoll on tühine ja kostja ei olnud protokolli järgi soorituse saajaks ega kolmandaks isikuks, kelle kasuks leping sõlmiti, vaid osales lepingus ainult soorituse vastuvõtmiseks volitatud isikuna, tuleb hagi tema vastu jätta rahuldamata.
  18. Ka juhul, kui protokoll lugeda kehtivaks, ei ole kohtud kohaldanud õigesti lepingust taganemise sätteid (vt ka käesoleva otsuse p 18). Kolleegiumi arvates kehtivad tühise lepingu järgi üleantu tagastamise üldised põhimõtted kolmandate isikute lepingus osalemise korral (vt käesoleva otsuse p 19) ka lepingust taganemise korral, kuigi taganemise sätete juures ei ole neid nii detailselt reguleeritud. Seega kehtivad need põhimõtted ka juhul, kui protokoll kehtib ja kehtivaks saab lugeda ka hageja taganemise protokollis sisalduvast müügilepingust. Müügilepingus osalevad üksnes ostja ja müüja, s.t tegemist ei ole samal poolel osaleva mitme isikuga (VÕS § 192 lg-d 1 ja 2). Kohtud on järeldanud, et hageja taganes müügilepingust, kuna kolmas isik ei vaielnud sellele vastu. Kuigi kolleegium nõustub, et taganemine on põhimõtteliselt võimalik ka järelduslikult, eeldab see esmalt siiski kolmanda isiku lugemist lepingupooleks (vt käesoleva otsuse p 17). Eelneva põhjal on hagejal ka müügilepingust taganemise korral õigus üleantu tagastamisele VÕS § 189 lg 1 järgi vaid lepingupoolelt. Kui hageja ja kostja ei ole lepingut sõlminud ja kostja toimis üksnes soorituse vastuvõtmiseks volitatuna, ei ole ka müügilepingust taganemise korral võimalik kostjalt üleantu tagastamist nõuda. Üleantu tagastamist võiks nõuda teiselt lepingupoolelt. Võimaluseks jääks vaid protokolli p 4.2, mille järgi vastutab kostja broneerimistasu tagastamise eest. Kostjalt saaks üleantu tagastamist nõuda analoogia alusel alusetu rikastumise sätetega (VÕS § 1030) ka juhul, kui ta oleks kolmas isik, kelle kasuks leping sõlmiti.
  19. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus põhjendatult leidnud, et ainuüksi kostja avaldus protokolli p 4.2 tühistamiseks ei too kaasa selle tingimuse tühisust. Tehingu tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele (esmajoones avalduse esitamine) olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks. Kostja on näinud tühistamise alusena oma eksimust (TsÜS § 92 lg 3). Kohtud on leidnud, et sellise eksimuse olemasolu on tõendamata. Kostja kassatsioonkaebuses esitatud väited ei anna põhjust kohtute seisukohas kahelda. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest lähtudes pidi hageja kui füüsilisest isikust korteri ostja mõistma, et kostja eksis protokolli tingimuse mõistmisel, mis kohustas teda tagastama hagejale protokolli järgi saadud broneerimistasu, kui korteri müügileping jääb hagejast sõltumatutel asjaoludel sõlmimata. Ka ei ole kostja väitnud, et sellise eksimuse oleks otseselt või kaudselt põhjustanud hageja. Kostja esitatud asjaoludel väljatoodud eksimuse riski kannab ta üldjuhul ise. Kuna ei ole täidetud tühistamisavalduse materiaalsed eeldused, ei ole sellisel tühistamisavaldusel õiguslikku jõudu. Ringkonnakohtu otsusest võib aga eksitavalt järeldada, et tühistamisavaldusele vastuvaidlemise korral peaks avalduse esitaja esitama eraldi hagi (ilmselt tehingu tühisuse tuvastamiseks). Selline seisukoht ei ole kooskõlas TsÜS § 90 lg 1 kolmanda lausega, millest tulenevalt toob formaalsetele tingimustele vastav ja materiaalselt õigustatud tühistamisavaldus kaasa tehingu tühisuse sõltumata sellest, kas teine pool sellele vastu vaidleb. Eraldi hagi tehingu tühisuse tuvastamiseks esitada vaja ei ole.
  20. Kolleegium nõustub ka linnakohtu otsuses väljendatuga, et tüüptingimuste kasutaja ei saa ise tugineda tüüptingimuse tühisusele VÕS § 42 alusel. Küll on tal võimalik nii tugineda tingimuse tühisusele üldiste tehingu tühisuse sätete järgi kui ka tingimus tühistada nt eksimuse tõttu.
  21. Kokkuvõttes leiab kolleegium, et kohtud ei ole välja selgitanud asja lahendamiseks vajalikke kõiki asjaolusid ega pooltevahelisi õigussuhteid ning on kohaldanud ebaõigesti lepingust taganemise sätteid. Lähtudes TsMS § 692 lg 5 teisest lausest, tuleb lisaks ringkonnakohtu otsusele tühistada ka linnakohtu otsus ja asi tuleb saata uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Kolleegiumi arvates on ilmne, et ringkonnakohus ei saaks tõenäoliselt ise asja lahendada, kuna asjas on osaliselt vaja läbi viia uus eelmenetlus.
  22. Kohtukulude jaotus poolte vahel otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Kolleegium märgib, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi määrab kohus enne
  23. jaanuari
  24. a kohtu menetluses olevas asjas kindlaks kohtuotsusega ka kohtukulud, lähtudes enne
  25. jaanuari
  26. a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikust. Kolleegiumi arvates kehtib see ka enne
  27. jaanuari 2006.

§ 61

alusel õigusabi vastaspoolelt väljamõistmise kohta, st lähtuda tuleb selles sättes sisalduvatest piirmääradest. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Villu Kõve

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.