KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-3-1-21-06 Otsuse kuupäev 8. mai 2006 Kohtukoosseis Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann Kohtuasi Menetluse alus Riigikohtus L. K

-i

1. märtsil
2. a jõustunud redaktsiooni ja Vabariigi Valitsuse
3. novembri
4. a määrusega nr 220 kehtestatud metoodika alusel.
5. L. K. esitas
6. mail
7. a Tallinna Halduskohtule kaebuse, paludes tühistada Tallinna Linnavalitsuse
8. aprilli
9. a korraldus nr 1499-k. L. K. suri
10. märtsil
11. a ja protsessi astus õigusjärglasena M. K.. Kaebuses leiti, et vaidlustatud korraldus ja ekspertarvamus põhinevad Vabariigi Valitsuse
12. novembri
13. a määrusega nr 220 kinnitatud Ehitise endisel individualiseeritaval kujul hindamise korral ja metoodikal, kuid see ei kuulu antud juhul kohaldamisele. Ekspert hindas vara amortisatsiooni ja jääkväärtust, kuid

§ 12lg 8 p 1 ja p 2 1994.

a redaktsiooni kohaselt oleks pidanud hindama vara kuju, suurust, kubatuuri ja põhikonstruktsioonide säilivust. Korraldus on motiveerimata, sellest ei selgu, miks aastaid hiljem tühistati kaebajat soodustav haldusakt. Kohtumenetluse ajal tellis Tallinna Linnavalitsus uue ekspertiisi ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kohta kuni 2. märtsini 1997. a kehtinud

redaktsiooni alusel AS-lt Ristart Ltd Kinnisvarabüroo (töö nr E-476/01). Kaebaja leidis seoses sellega, et

jõustus 20. juunil 1991 ja pärast seda hoonetel tehtud uuendusi ning parendusi ei saa arvestada. Ekspertide arvamustest nähtub, et töid teostati aastatel 1989 kuni 1993 ning eksperdid on arvestanud ja hinnanud töid, mis tehti ka pärast

-i jõustumist. AS Ristart ei ole hinnanud vara kuju, suurust, kubatuuri ja põhikonstruktsioonide säilivust.

1. Tallinna Halduskohtu
2. aprilli
3. a otsusega haldusasjas nr 3-33/202 rahuldati M. K. kaebus ja tühistati vaidlustatud korraldus. Halduskohus leidis, et
4. a otsus vara tagastamise kohta oli ebaõige, sest vara ei olnud säilinud endisel individualiseeritaval kujul, kuid antud juhul kaalus õigustatud subjekti huvi tagastamise korralduse kehtimajäämise suhtes üles avaliku huvi. Vara on läinud üle heausksele uuele omanikule ning vara tagastamise korralduse tühistamisega ei ole võimalik luua õiguslikku alust vara tagastamise eelse olukorra ennistamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu
5. veebruari
6. a otsusega tühistati halduskohtu otsus ja saadeti asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et kuigi aastatetaguse soodustava haldusakti tühistamisel tuleb arvestada akti adressaadi võimalikku õiguspärast ootust haldusakti kehtimajäämise suhtes, tuleb enne huvide kaalumist kindlaks teha, kas vaidlustatud korraldusega tühistatud varade tagastamise korraldus oli õiguspärane või õigusvastane.
7. augusti
8. a korralduse õiguspärasust tuleb kontrollida selle korralduse andmise ajal kehtinud

§ 12lg 8 redaktsiooni alusel.

Halduskohtu seisukoht, et ehitised ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul, on motiveerimata, kohus ei kontrollinud eksperthinnangute järelduste seaduslikkust. OÜ Ehitusekspert 15. detsembri 1999. a eksperthinnang nr B08399 on koostatud

1. märtsil
2. a jõustunud redaktsiooni alusel, mistõttu linnavalitsus ei saanud vaidlustatud korralduse andmisel sellele tugineda. Töö nr E-476/01 sisaldab aga vasturääkivusi ja ebatäpsusi, mida ei ole kõrvaldatud. Tuleb määrata uus ekspertiis. Kohus leidis, et vaidlustatud korralduse tühistamisel ei ole kohtuotsus täidetav, sest vara on üle läinud heausksele omanikule. Kohus andis hinnangu asjaoludele, mida menetluse käigus ei käsitletud ja mille kohta protsessiosalistelt arvamust ei küsitud. Isik ei või tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele, kui ta tegelikult akti kehtimajäämisega ei arvestanud. Neid asjaolusid tuleb asja uuel läbivaatamisel kontrollida ja hinnata. Ebaõige on M. K. väide, et linnavalitsus ei võinud oma varasemat haldusakti tühistada, sest KOKS § 33 lg-st 1 tuleneb kohaliku omavalitsuse õigus tühistada oma seadusevastane haldusakt. Ebaõige on ka M. K. väide, et OÜ Esra Ko ei saa olla kolmandaks isikuks antud asjas.
3. Tallinna Halduskohus määras hoonete endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kindlakstegemiseks täiendekspertiisi, mille tegi AS Ristart Ltd Kinnisvarabüroo. Asja uuel läbivaatamisel jäid M. K. ja OÜ Kull Õigusbüroo varasemate vastuväidete juurde, et vaidlustatud korralduse vastuvõtmisel on ebaõigesti tagasiulatuvalt kohaldatud

§ 12lg 8 hilisemat redaktsiooni ja Vabariigi Valitsuse 25.

novembri

1. a määrust nr
2. Korraldus on motiveerimata, sellest ei selgu, miks aastaid hiljem tühistati kaebajat soodustav haldusakt. Linnavalitsusel puudus alus teostada maavanema pädevusse kuuluvat järelevalvet vara tagastamise seaduslikkuse üle. Linnavalitsusel ja L. K.-l ei olnud kahtlust, et hoone on säilinud endisel kujul. Hoone suurus ja kuju olid säilinud. Vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus olid säilinud endisel kujul. OÜ Esra Ko ei ole esitanud ümberehituse projekti. Puudub ehitusluba. Hindamisele ei kuulu seadustamata tööd. Ümberehitamine toimus aastatel 1990-1993, s.t osaliselt pärast

-i jõustumist

1. juunil
2. OÜ-l Esra Ko kui juriidilisel isikul pidid olema raamatupidamise dokumendid materjalide ja ehitamise kohta, ta ei ole neid esitanud. OÜ Esra Ko kui kolmas isik tuleb protsessist kõrvaldada.
3. Tallinna Halduskohtu
4. juuni
5. a otsusega haldusasjas nr 3-195/2004 jäeti L. K. kaebus rahuldamata. Põhjendused olid järgmised: 1) kohus tuvastas ekspertiisi andmete alusel, et Püssirohu 6 endisel kinnistul nr 1902 asuvad ehitised ei olnud säilinud endisel individualiseeritaval kujul
6. aastal kehtinud

§ 12

lg 8 p 2 mõttes, sest kõik põhikonstruktsioonid olid asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Kohus tugines oma järeldustes AS Ristart

1. oktoobri
2. a eksperthinnangule (töö nr E-476/01) ja AS Ristart
3. märtsi
4. a täiendekspertiisi hinnangule (töö nr E- 547/04). Kohus viitas kõigepealt
5. a eksperthinnangu uurimuslikule osale: elamu ehitati
6. sajandi algul,
7. a natsionaliseeriti,
8. a inventariseerimisjooniste järgi oli seal 12 kööktuba ja 1 ühetoaline keldrikorter, teistes keldriruumides olid kuurid, pööning oli välja ehitamata, kubatuur oli 1542 m
10. a kahes põlengus hävisid või said kahjustusi põhikonstruktsioonidest katus, seinad, vahelaed, aknad, uksed.
11. a koostas PI Kommunaalprojekt hoone ehitustehnilise seisukorra akti, milles märgiti lisaks põlengukahjustustele ka puitseintes olev majaseen ja puukoi. Hoone soovitati osaliselt lammutada, lammutava osa seinad ehitada väikeplokkidest. Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo
12. augusti
13. a aktis hinnati tulekahjus säilinud välisseinte amortisatsiooniks 85%, pesuköökkuuri kulumiks 60%. Tallinnas ametiruume jaotava komisjoni
14. mai
15. a protokolli nr 26 järgi anti Püssirohu 6/Võistluse 11 elamu rendile teenindus-tootmiskooperatiivile Esra mitteeluruumidena. Kuna hoone oli kasutamiskõlbmatu, alustati remondiga. Remondi projektdokumentatsiooni koostas arhitekt V. Falkenberg
16. a. Kapitaalremondi käigus tehti asendused-muudatused järgmistes põhikonstruktsioonides: täielikult lammutati Võistluse tänava äärne tulemüüriga külgnev hooneosa ja ehitati keldrist pööninguni uuena, ehitusalune pind suurenes ca 30 m2; võeti kasutusele kelder, kus asuvad puhkeruum, söökla, saun, laod; välja ehitati pööningukorrus, selleks tõsteti katusekallet. Muutus korruste planeering, ehitati uued sisekommunikatsioonid, elamu kohandati ametiruumideks. Lammutati pesuköök-kuur, asemele ehitati töökoda-katlamaja. Ekspertiisi käigus esitati eksperdile kinnitatud ehitusprojekt. Remonttööde teostamise aja kindlakstegemisel jõudis ekspert järeldusele, et kõik põhikonstruktsioonide asendus - ümberehitustööd olid tehtud

jõustumise ajaks

1. juunil
2. Sellele viitavad järgmised tõendid:
3. septembril 1990 võeti vastu ja anti ekspluatatsiooni hoone valvesignalisatsioon; töökoda-katlamajja ehitatud gaasikatlamaja töötas alates
4. aprillist 1991, gaas avati
5. jaanuaril 1991 vastavalt Eesti Gaasi kinnitusele. Neid töid ei oleks saanud teha, kui põhikonstruktsioonid poleks olnud selleks ajaks paigas. Hoone kubatuur suurenes 583 m3 (37,8%), koos katlamajaga 751 m3 (48,7%), seega vähem kui 50%, mistõttu kubatuuri järgi on hoone säilinud

§ 12lg 8 p 1 mõttes endisel individualiseeritaval kujul.

Hoone põhikonstruktsioone on eksperthinnangu kohaselt asendatud aga rohkem kui poole ulatuses.

1. a eksperthinnangu tabelis toodi asendatud/juurdeehitatud põhikonstruktsioonide füüsiliste mahtude tõestamiseks välja põhikonstruktsioonide jääkväärtused nii algvarana
2. a kui ka asenduste/ juurdeehitustena
3. a, seejuures eraldi elamu-kontorihoone, pesuköök-kuur ja katlamaja-töökoda. Enne
4. märtsi 1997 kehtinud

redaktsiooni kohaselt oli ehitise algvara põhikonstruktsioonide jääkväärtuseks võõrandamise ajal 1940. a 100% (elamu põhikonstruktsioonide algvara jääkväärtus oli tollal 15 016 rbl). Kui asendatud/juurdeehitatud põhikonstruktsioonide jääkväärtus ületas

kehtestamisel

1. juulil
2. a 50%, siis loeti ehitis endisel individualiseeritud kujul mittesäilinuks. Juurdeehitatud/asendatud põhikonstruktsioonide jääkväärtus
3. juunil 1991 oli 12 460 rbl+ 3061 rbl (katlamaja-töökoda)=15 521 rbl ehk 15 521:15 016x100=103,4%>50% (koos katlamaja-töökojaga) ja 12 460:15 016x100=83%>50% (ilma katlamaja-töökojata). Seega on hoone põhikonstruktsioone asendatud rohkem kui poole ulatuses, mistõttu hoone ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Kohus luges tuvastatuks, et tööd hoone põhikonstruktsioonide asenduste/ juurdeehitiste osas olid

-i jõustumise ajaks

1. juuniks 1991 lõpetatud. Viimistlustööd võisid kesta kuni
2. aastani, kuid see ei oma asjas tähtsust. Kohus leidis, et teostatud ümber- ja juurdeehitused olid seaduslikud, hoone renoveerimis- ja ümberehitusprojekt vastas sel ajal kehtinud nõuetele, see on tuvastatud Tallinna Lenini Rajooni RSN Täitevkomitee Kesklinna EEV kooskõlastuse andmisega. Tallinna Kesklinna Valitsuse
3. detsembri
4. a kirjast nr 1-26/3262 nähtub, et RPI Tööstusprojekt arhitekt V. Falkenbergi koostatud projekti kooskõlastas
5. a juulis Tallinna Lenini Rajooni Valitsuse esimees. Kohus leidis ka, et alates

-i vastuvõtmisest kuni

1. märtsini
2. a kehtinud

-i redaktsioon ei näinud ette, et ilma kasutusloata tehtud ja likvideerimisele kuuluvaid parendusi/uuendusi ei hinnata. Planeerimis- ja ehitusseadus, millele viitab seejuures

§ 12lg 10, jõustus alles 27.

juulil 1995. Sätted, mille kohaselt omavoliliselt teostatud töid ei tuleks hinnata, enne PES jõustumist

-s puudusid; 2) linnavalitsus rikkus Vabariigi Valitsuse

1. veebruari
2. a määrusega nr 36 kinnitatud Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p
3. Tagastati vara, mis ei kuulunud tagastamisele.
4. a korraldus oli vastuolus

§ 12

lg 3 p-ga 2 ja lg 8 p-ga 2 ja oli ebaseaduslik haldusakt; 3) vara üleandmise aktiga tagastati L. K.-le Püssirohu 6 asuv kahekorruseline katusekorrusega elamu ja pesuköök (

1. a koostatud ruumide eksplikatsiooni järgselt oli korruste arv 2, hoone üldpindsuletud netopind 430,6 m2). Tegelikult oli selleks ajaks välja ehitatud suurenenud ehitusaluse pinnaga ning pööningu- ja keldrikorrusega ametihoone pinnaga 578,6 m
2. Pesuköök-kuur oli lammutatud, selle asemel oli töökoda-katlamaja. Õigustatud subjekt sai vara tagastamisel aru ja oli teadlik, et tagastatud vara oli kolmanda isiku poolt olulises ulatuses ümber ehitatud ja võib sellega seoses olla endisel individualiseeritaval kujul mittesäilinud, mis sisuliselt välistab õiguse vara tagasi saada. Asjaolu, et õigustatud subjekt L. K. ning tema õigusjärglane ja praegune kaebaja M. K. olid rentniku OÜ Esra Ko poolt teostatud ümberehituste mahust teadlikud, on tõendatud L. K. esindajana tegutsenud M. K. ja kolmanda isiku OÜ Esra Ko vahel
3. veebruaril 1995 sõlmitud rendilepingu lisaprotokolli p-ga 7, mille kohaselt lepingu pooled on teadvustanud fakti, et rentnik on hoonet parendanud umbes 95% ulatuses kogu hoone väärtusest; 4) linnavalitsuse pädevus tühistada oma ebaseaduslik haldusakt tulenes Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 33 lg-st 1, samuti on haldusorgani vastav õigus sätestatud
4. jaanuaril
5. a jõustunud Haldusmenetluse seaduses (HMS); 5) linnavalitsus on teostanud
6. a korralduse kehtetuks tunnistamisel kaalutlusõigust ja on järginud HMS § 64 lg 2 ja lg 3 sätteid. Ta on arvestanud haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Linnavalitsus on õigesti leidnud, et esineb kaalukas avalik huvi, et omandireformi läbiviimise käigus toimuks vara tagastamine õigustatud subjektidele seaduslikult ja sellega ei tekitataks uut ülekohut; 6) ei ole vastuolu õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtetega. Isik ei saa tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele, kui ta pidi olema teadlik kehtetuks tunnistatava haldusakti õigusvastasusest ja pidi arvestama sellega, et ebaseaduslik õigusakt võib mitte kehtima jääda. Õiguskindluse põhimõte kaitseb isiku õiguspärast ootust ja usaldust, et isikult ei võeta ära riigi poolt antud õigusi, mida isik on asunud realiseerima. Kaebaja ei saanud arvestada sellega, et haldusakt, millega talle
7. a tagastati õigusvastaselt võõrandatud vara, mis

§ 12lg 3 p 2 ja § 8 p 2 kohaselt ei kuulunud tagastamisele, jääb kehtima.

Õiguse üldpõhimõtteid ei rikutud. 11. M. K. apellatsioonkaebuses (esindaja vandeadvokaat J. Valdma) paluti tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Väited olid järgmised: 1) ekspert on arvutuste tegemisel vääralt kohaldanud

§ 12lg 8 p 2.

Absurdne on saadud tulemus, kui tervikus (hoones) osade määramisel saadi osa suuruseks 103,4%. Ekspert on põhikonstruktsioonide asendamisena hinnanud katlamaja-töökoda, mis pole õigusvastaselt võõrandatud vara. Nimetatud sätte kohaselt ei loeta ehitisi endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kõik põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Ehitise põhikonstruktsioonideks loetakse vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus. Kuna hindamisel on asi tervikuna, siis tuleb hinnata seda, kas kõik põhikonstruktsioonid on asendatud rohkem kui poole ulatuses hinnatavast ehitisest tervikuna. Selline seisukoht on Vabariigi Valitsuse

1. novembri
2. a määruses nr 220 kirjutatud valemina. Ekspert on parenduste/uuenduste jääkväärtust võrrelnud arvestusliku jääkväärtusega, mis ehitisel oleks siis, kui parendusi/uuendusi poleks tehtud, mitte aga ehitise kui terviku jääkväärtusega hindamise ajal. Ehitis tervikuna on: ehitise võõrandamisaegne jääkväärtus, pluss parenduste/uuenduste jääkväärtus. Ekspert leidis vara võõrandamisaegseks jääkväärtuseks 15 358 kr (elamu-kontorihoone 15 016 kr ja pesuköök-kuur 342 kr) ja parenduste/uuenduste jääkväärtuseks 12460 kr (ilma töökoja-katlamajata). Seega ehitise jääkväärtus on 27 818 kr. Põhikonstruktsioonide asendamise osatähtsuse ehitises on: 12 460:28 537x100= 44,79%. Seega võõrandamisaegsete põhikonstruktsioonide osatähtsus ehitise kui terviku põhikonstruktsioonidest on 55,21%, mis on rohkem kui pool. Parendused ja võõrandamisaegne säilinud osa summa moodustab terviku: 44,79%+55,21%=100%. Analoogsele tulemusele jõudis sama ekspert ka oma eelmises arvamuses, leides võõrandamisaegsete põhikonstruktsioonide osatähtsuseks 52,44%. Väär on kohtu järeldus, et õigustatud subjekt pidi tagastamisel aru saama ja oli teadlik sellest, et vara pole säilinud endisel individualiseeritaval kujul; 2) ekspertarvamus on vastuoluline. Leiti, et ehitise võõrandamisaegne kubatuur on

§ 12

lg 8 p 1 mõttes säilinud, kuid samas leiti ka, et võõrandamisaegsed põhikonstruktsioonid, mis kubatuuri moodustavad, ei ole säilinud (asendati 103,4%); 3) ebaõige on kohtu järeldus, et kaebaja ei saa tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele; 4) vaidlustatud korralduses puudub kaalutlusõiguse teostamist kajastav motiveeriv osa. OÜ Kull Advokaadibüroo apellatsioonkaebuses (esindaja vandeadvokaadi vanemabi G. Kull, esitatud ka M. K. nimel) paluti tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Väited olid järgmised: 1) OÜ-l Esra Ko ei olnud õigust vara lammutada ja teha juurdeehitusi. Vabariigi Valitsuse

1. novembri
2. a määruse nr 220 p 13 kohaselt ehitise hindamisel ei hinnata ehitise juures tehtud parendusi ja uuendusi, millele ei ole antud ehitus- ja kasutusluba. Ümberehitamise loa sai anda ametkondadevaheline komisjon, kuid luba puudub. Otsuse elamispinna ümberehitamiseks mitteeluruumiks pidi kinnitama kohalik täitevkomitee, kuid otsus puudub. Ehitustöödel puudus järelevalve. Väär on kohtu järeldus, et kui Lenini Rajooni RSN TK Kesklinna EEV andis projektile kooskõlastuse, siis on projekt seaduslik. Aastatel 1990-1993 tehtud ümberehituste maht ja teostus ei vasta projektile.

-i mõte ei olnud ka enne

1. juuli
2. a seadusemuudatust (§ 12 lg 10), et seadusliku aluseta ümberehituste tõttu jääks hoone tagastamata. Nõustuda ei saa kohtuga, et kõik põhikonstruktsioonid olid asendatud
3. juuniks 1991; 2) ekspert on arvutuste tegemisel ja kohus eksperdi arvamust hinnates vääralt kohaldanud

§ 12lg 8 p-i 2.

Ekspert on saanud tulemuse selliselt, et võrdles ehitise põhikonstruktsioonide endist maksumust ja parenduste/uuendustena lisandunud väärtust kui kahte erinevat hoonet ja leidis, mitu protsenti on üks hoone teisest kallim. Ekspert oleks pidanud aga leidma, kui suure osa moodustavad parendused/uuendused ehitise kui terviku jääkväärtusest. Ekspert on saanud juurdeehitatud/asendatud põhikonstruktsioonide väärtuse 12 460 rbl ebaõigesti, sest arvestas sinna hulka ka välispiirete soojustuse 133 rbl ja TEP-plaadi 744 rbl ning katuseosa soojustuse 387 rbl, auruisolatsiooni ja laudise 122 rbl. See summa 1386 rbl tuleb asendatud/juurdeehitatud väärtusest maha arvata. Samuti on katlamaja-töökoja juures põhikonstruktsioonide hulka ebaõigesti arvestatud katuse soojustus 100 rbl.

§ 12lg 8 p 2 õigel kohaldamisel oleks vara kuulunud tagastamisele.

Kuna võõrandamisaegne kubatuur ei ole suurenenud rohkem kui pooles ulatuses, siis on välistatud, et kõik põhikonstruktsioonid kokku on asendatud rohkem kui poole ulatuses; 3) vaidlustatud haldusakti andmise pädevus ei saanud tuleneda KOKS § 33 lõikest

1. Samuti ei ole OÜ Esra Ko protsessis kolmas isik.
2. Tallinna Ringkonnakohtu
3. detsembri
4. a otsusega jäeti halduskohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Põhjendused olid järgmised: 1) väiteid seoses kolmanda isiku OÜ Esra Ko protsessi kaasamise ja Tallinna Linnavalitsuse pädevuse kohta vaidlustatud korralduse vastuvõtmisel käsitles ringkonnakohus
5. veebruari
6. a otsuses ja käesolevas otsuses enam nendel väidetel ei peatu; 2) vaidlust ei ole selles, et Püssirohu 6 ehitis on endisel individualiseeritud kujul säilinud

§ 12lg 8 p-s 1 sätestatud kubatuuri kriteeriumi järgi.

See ei mõjuta aga sama lõike punktis 2 sätestatud põhikonstruktsioonide säilivuse kriteeriumi kohaldamist. Puudub vastuolu halduskohtu seisukohas, et ehitise võõrandamisaegne kubatuur on säilinud, kuid võõrandamisaegsed põhikonstruktsioonid on asendatud; 3) Püssirohu 6 tagastamise korralduse ajal

1. a ei kehtinud keskkonnaministri
2. märtsi
3. a määrusega nr 16 kinnitatud Metoodilised soovitused ekspertidele ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks, mistõttu need vahetult kohaldamisele ei kuulu. Kuid määrus anti

§ 12

lg 8 p-i 2 rakendamiseks ja aitab selles asjas tuvastada, mida võis seadusandja silmas pidada nimetatud sätte kehtestamisel. Määruse lisa nr 1 punktis 3 on antud

§ 12lg 8 p-i 2 teksti rakendamiseks juhis.

Juhise kohaselt teksti mõiste avamisel tuleb aluseks võtta vaadeldav ehitis reeglina kahes eri seisus: põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord ja osakaal vara võõrandamise momendil (A) ning käesolevalt vaadeldava ehitise kompleksis olevate ainult asendatud ja uute põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord ja osakaal (B). Seejuures A= 100% ja kriteeriumiks on 1/2 A. Ringkonnakohus leidis, et eksperdi arvutus on kooskõlas antud juhisega, mistõttu ei saa pidada ekspertiisis rakendatud metoodikat ebaõigeks.

1. märtsi
2. a eksperthinnangust nähtub, et elamu õigusvastase võõrandamise aja
3. a seisu põhikonstruktsioonide (algvara) jääkväärtus oli 15 016 rbl ja asendatud-juurdeehitatud põhikonstruktsioonide jääkväärtus
4. aasta seisuga oli 12 460 rbl. Pesuköök-kuuri kui algvara põhikonstruktsioonide jääkväärtus oli
5. aasta seisuga 342 rbl. Pesuköögi asemele ehitatud katlamaja-töökoja põhikonstruktsioonide jääkväärtus
6. aasta seisuga oli 3061 rbl. Apellandid leiavad, et ekspertiisis toodud põhikonstruktsioonide jääkväärtustest lähtudes moodustaksid asendatud ja juurdeehitatud põhikonstruktsioonid (ilma töökoja-katlamaja põhikonstruktsioonide
7. a jääkväärtuseta) vähem kui 50% ehitise kui terviku põhikonstruktsioonide jääkväärtusest. Nad peavad ehitise kui terviku põhikonstruktsioonide
8. a jääkväärtuseks ekspertiisis nimetatud algvara jääkväärtuse 15 016 rbl ja asendatud/juurdeehitatud põhikonstruktsioonide
9. a seisuga jääkväärtuse 12 460 rbl summat 27 476 rbl. Need arvutused on ebaõiged. Ekspertiisis, millele apellandid tuginevad, ei ole tuvastatud ehitise kui terviku põhikonstruktsioonide jääkväärtuse 12 460 rbl osakaalu. Ehitise kõigi põhikonstruktsioonide jääkväärtus
10. a seisuga pidi olema palju väiksem kui apellantide saadud 27 476 rbl. Põhikonstruktsioonide võõrandamisaegne jääkväärtus 15 016 rbl sisaldab ka need põhikonstruktsioonid, mis hiljem on asendatud. Ehitise põhikonstruktsioonide
11. a jääkväärtuses ei saa kajastuda selleks ajaks mittesäilinud ja asendatud konstruktsioonielemendid. Seega, isegi kui eksperdi seisukoht, et tuleb hinnata, kui mitu protsenti moodustab juurdeehitatud/asendatud põhikonstruktsioonide jääkväärtus algvara jääkväärtusest võõrandamisel, ei ole õige, võib eksperthinnangu põhjal järeldada, et ehitis ei ole endisel individualiseeritaval kujul säilinud. Võrreldes algvara põhikonstruktsioonide jääkväärtust ja asendatud/juurdeehitatud põhikonstruktsioonide jääkväärtust, on ilmne, et viimaste jääkväärtus (ka ilma töökoda-katlamaja põhikonstruktsioonide jääkväärtuseta) moodustaks rohkem kui poole ehitise olemasolevate põhikonstruktsioonide jääkväärtusest; 4) apellantide väited ei anna alust ümber hinnata halduskohtu järeldust, et kõik põhikonstruktsioonide osas tehtud ümberehitustööd olid

jõustumise ajaks

1. juuniks
2. a lõpetatud. Halduskohus tugines järgmistele tõenditele:
3. septembril 1990 võeti vastu ja anti ekspluatatsiooni hoone valvesignalisatsioon, töökoda-katlamajja ehitatud gaasikatlamaja töötas alates
4. aprillist 1991, gaas avati
5. jaanuaril
6. Põhjendatud on eeldada, et nende tööde teostamise ajaks olid hoone põhikonstruktsioonid lõpetatud. Hoone valvesignalisatsiooni ja gaasivarustuse kasutamine eeldavad, et hoone siseruumid on väliskeskkonnast eraldatud, see on aga võimalik tänu põhikonstruktsioonide olemasolule; 5) vaidlustatud korralduse andmise ajal kehtinud ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse õiguslik regulatsioon ei seadnud ehitise õigusvastase võõrandamise järgsete parenduste/uuenduste arvestamist ehitise säilivuse hindamisel sõltuvusse nende ehitustööde seaduslikkusest. Seetõttu on apellandi väited ehitusloa puudumisest ümberehitustöödeks asjakohatud; 6) õigusnormidel ei põhine ja põhjendamatud on väited, et põhikonstruktsioonide üksikud elemendid (soojustus, auruisolatsioon ja seina laudis) tuleks põhikonstruktsiooni väärtusest maha arvata; 7) õige on halduskohtu järeldus, et linnavalitsuse
7. a korraldus, millega tagastati Püssirohu 6 hooned L. K.-le, oli vastuolus

§ 12

lg 3 p-ga 2 ja lg 8 p-ga 2 ning seetõttu õigusvastane; 8) ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et õigustatud subjekt sai vara tagastamisel aru ja oli teadlik sellest, et tagastatud vara on kolmanda isiku poolt olulises ulatuses ümber ehitatud ja võib sellega seoses olla endisel individualiseeritaval kujul mittesäilinud, mis välistab õiguse vara tagasi saada. Ta pidi aru saama, et tagastatud vara üleandmise aktis viidatud endise kahekorruselise katusekorrusega elamu ja pesuköögi asemel eksisteeris tagastamise ja üleandmise ajal suurenenud ehitusaluse pinnaga ning pööningu ja keldrikorrusega ametihoone ning töökoda-katlamaja. Seega ei saa ta tugineda usaldusele vara tagastamise korralduse kehtimajäämise suhtes. Apellandi vastuväide, et L. K.-l polnud ehitises tehtud ümberehitustööde õiguslikku alust tõendavate dokumentide puudumisel võimalik järeldada, et need tööd tehti seaduslikul alusel ja seetõttu ei pidanud ta aru saama, et tagastati mittesäilinud vara, ei tõenda ringkonnakohtu arvates seda, et ta ei olnud teadlik vara tagastamise ebaõigsusest. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS 13. M. K. kassatsioonkaebuses (esindaja vandeadvokaat J. Valdma) palutakse tühistada ringkonnakohtu otsus. Väited on järgmised: 1) ekspert on arvutuste tegemisel ja kohus eksperdi arvamust hinnates vääralt kohaldanud

§ 12lg 8 p 2.

Ekspert on konstruktsioonide asendamisena hinnanud juurdeehitatud katlamaja-töökoda, mis pole õigusvastaselt võõrandatud ehitis. Absurdne on põhikonstruktsioonide asenduse osatähtsuse arvutamisel saadud tulemus 103,4%. Nimetatud sätte kohaselt ei loeta ehitisi endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kõik põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses ning ehitise põhikonstruktsioonideks loetakse vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus. Kuna hindamisel on ehitis kui asi tervikuna, siis tuleb hinnata seda, kas kõik põhikonstruktsioonid on asendatud rohkem kui poole ulatuses hinnatavast ehitisest tervikuna. Selline seisukoht on Vabariigi Valitsuse

1. novembri
2. a määruses nr 220 kirjutatud valemina. Ehitis tervikuna on: võõrandamisaegne jääkväärtus, pluss parenduste/uuenduste jääkväärtus. Ekspert on võrrelnud parenduste/uuenduste jääkväärtust arvestusliku jääkväärtusega, mis ehitisel oleks siis, kui parendusi/uuendusi poleks tehtud, mitte aga ehitise kui terviku jääkväärtusega hindamise ajal. Ekspert leidis vara võõrandamisaegseks jääkväärtuseks 15 358 kr (elamu-kontorihoone ja pesuköökkuur) ja parenduste/uuenduste jääkväärtuseks 12 460 kr (ilma töökoja-pesuköögita). Ehitis tervikuna on 27 818 kr. Põhikonstruktsioonide asendamise osatähtsus ehitises on: 12 460:28 537x100 =44,79%. Seega võõrandamisaegsete põhikonstruktsioonide osatähtsus ehitise kui terviku põhikonstruktsioonidest on 15 358:28 537x100=55,21%, mis on rohkem kui pool. Analoogsele tulemusele jõudis sama ekspert ka oma eelmises arvamuses, leides, et võõrandamisaegsete põhikonstruktsioonide osatähtsus on 52,44%; 2) ekspertarvamus on vastuoluline. Leiti, et ehitise võõrandamisaegne kubatuur on säilinud, kuid samas leiti ka, et võõrandamisaegsed põhikonstruktsioonid, mis kubatuuri moodustavad, pole säilinud (asendatud 103,4%); 3) nõustuda ei saa ringkonnakohtuga, et õigustatud subjekt sai vara tagastamisel aru ja oli teadlik sellest, et tagastatud vara on kolmanda isiku poolt olulises ulatuses ümber ehitatud ja võib sellega seoses olla mitte säilinud. Kohus rajas selle järelduse eksperdi arvamusele, et asendatud põhikonstruktsioonide osatähtsus hoones on 103,4% tegeliku 44,79% asemel. Tegemist on piiripealse juhtumiga, kus isiku teadmist ei saa eeldada. Ebaõige on kohtu järeldus, et kaebaja ei saa tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele; 4) vaidlustatud haldusaktis puudub kaalutlusõigusest tulenev motiveeriv osa. M. K. kassatsioonkaebuses (esindaja vandaadvokaadi vanemabi G. Kull) palutakse ringkonnakohtu otsus tühistada. Väited on järgmised: 1) ringkonnakohtu otsuse on teinud ebaseaduslik kohus, otsusele on alla kirjutanud isik, kes ei võtnud asja arutamisest osa. Otsuse sissejuhatavas osas on märgitud kohtunik R. Virkus, aga otsusele on alla kirjutanud kohtunik K. Pikamäe; 2) vaidlustatud haldusakti andmise pädevus ei saa tuleneda KOKS § 33 lõikest 1; 3) kohus on ebaõigesti kaasanud protsessi kolmanda isikuna OÜ Esra Ko; 4) kohus on ekslikult leidnud, et vara säilivuse kindlakstegemisel kuulub hindamisele ka omavoliline ümberehitamine. Puudub ümberehitusprojekt, ehitus- ja kasutusluba. Ei teostatud ehitustööde järelevalvet. Projekti kooskõlastamine ei tähenda selle kinnitamist.

-i mõte ei olnud ka enne

1. juuli
2. a seadusemuudatust (§ 12 lg 10), et seadusliku aluseta ümberehituste tõttu jääks hoone tagastamata. Nõustuda ei saa kohtuga, et kõik põhikonstruktsioonid olid asendatud
3. juuniks 1991 ja edasi tehti viimistlustöid; 5) ekspert on arvutuste tegemisel ja kohus eksperdi arvamust hinnates vääralt kohaldanud

§ 12lg 8 p-i 2.

Ekspert võrdles ehitise põhikonstruktsioonide endist maksumust ja parenduste/ uuenduste väärtust kui kaht erinevat hoonet ja leidis, mitu protsenti on üks hoone teisest kallim. Tulemuseks saadi, et vara ei ole säilinud 108%, mis on ebaõige. Tervik ei saa olla suurem kui 100%. Ekspert oleks pidanud leidma, kui suure osa moodustavad parendused/uuendused ehitise kui terviku jääkväärtusest. Lähtuda tuleb Vabariigi Valitsuse

1. novembri
2. a määruses nr 220 toodud metoodikast. Tuleb liita algvara jääkväärtus 15 016 rbl ja juurdeehitatud/asendatud jääkväärtus 12 460 rbl. Tulemuseks saame ehitise kui terviku jääkväärtuse 27 476 rbl. Ehitise säilivuse leidmiseks tuleb jagada juurdeehitatud/asendatud jääkväärtus ehitise kui terviku jääkväärtusega (12 460x 100):27 476=45,34%<50%. Koos juurdeehitatud katlamaja-töökojaga oleks tulemus (15 521x100): 30 879=50,2%, ümardatult 50%. Asendatud/ juurdeehitatud põhikonstruktsioonide maksumus 12 460 rbl on ebaõige, sellest tuleb maha arvata välispiirete soojustus 133 rbl, TEP-plaat 744 rbl, katuseosa soojustus 387 rbl, auruisolatsioon ja laudis 122 rbl, kokku 1386 rbl (12 460-1386=11 074 rbl; 11 074x100:26 090=42,44%<50%). Katlamaja-töökoja juures tuleb maha arvata katuse soojustus 100 rbl (14 035x100:29 051= 48,31%<50 %). Seega oli hoone säilinud ja kuulus tagastamisele; 6) arusaamatu on kohtu väide, et antud juhul ei kuulu kohaldamisele õiguskindluse põhimõte, sest selle kaalub üles avalik huvi.
3. Tallinna Linnavalitsuse ja OÜ Esra kirjalikes vastustes kassatsioonkaebustele vaieldakse kaebustele vastu, palutakse jätta need rahuldamata ja leitakse, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Ebaõige on kassaatori väide, et ringkonnakohtu otsuse on teinud ebaseaduslik kohus, kuna otsusele on alla kirjutanud kohtunik K. Pikamäe, kes ei võtnud asja arutamisest osa, otsuse sissejuhatavas osas on märgitud kohtunik R. Virkus. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
5. detsembri
6. a istungi protokollist nähtub, et asja läbivaatavasse kohtukoosseisu kuulus kohtunik K. Pikamäe. Tema kirjutas ka otsusele alla. Tallinna Ringkonnakohtu
7. veebruari
8. a kohtumäärusega haldusasjas nr 3-03-35 (endine nr 2-3/272/05) parandati viga vaidlustatud kohtuotsuses TsMS § 447 lg 2 alusel, sest leiti, et tegemist on ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta otsuse sisu. Otsuse sissejuhatavas osas asendati kohtukoosseisus märgitud nimi R. Virkus nimega K. Pikamäe. Nimetatud määrust ei ole vaidlustatud.
9. Õige on kohtute seisukoht, et Tallinna Linnavalitsuse õigus tühistada oma seadusevastane haldusakt tulenes KOKS § 33 lõikest
10. Samuti on kohtud õigesti kaasanud OÜ Esra Ko protsessi kolmanda isikuna.
11. Kassaator väidab, et ekspert ja kohtud on tõlgendanud ning kohaldanud Omandireformi aluste seadust vääralt. Tallinna Linnavalitsuse
12. augusti
13. a korraldusega nr 1830-k tagastati L. K.-le õigusvastaselt võõrandatud hooned Tallinnas Püssirohu 6 ja selle korralduse alusel koostatud aktiga anti sama aasta oktoobris hooned talle üle. Sellel ajal sätestas

ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise järgmised tingimused:

§ 12

lg 3 p-i 2 kohaselt ei kuulu omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisele, kui see vara ei ole säilinud sama paragrahvi 8. lõikes sätestatud endisel individualiseeritaval kujul.

§ 12

lg 8 punkti 1 alusel loetakse ehitised endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui nende põhiotstarbel kasutatav kubatuur pole ümberehituste tõttu suurenenud või vähenenud mitte rohkem kui poole ulatuses võõrandamisaegse kubatuuriga võrreldes. Riigikohtu halduskolleegiumi

1. veebruari
2. a määruses nr 3-3-1-3-97 leiti, et sellest sättest lähtuvalt tuleb ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise tuvastamiseks võrrelda ehitise võõrandamise aegset põhiotstarbel kasutatavat kubatuuri praeguse kubatuuriga.

§ 12

lg 8 punkti 2 alusel ei loeta ehitisi endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kõik põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Ehitise põhikonstruktsioonideks loetakse vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus. Soovitused ekspertidele

§ 12lg 8 p-de 1 ja 2 järgi ekspertarvamuse vormistamiseks anti keskkonnaministri 13.

märtsi 1995. a määrusega nr 16 kinnitatud Metoodilised soovitused ekspertidele ehitiste endisel individualiseeritud kujul säilivuse määra hindamiseks. Nimetatud metoodilised soovitused ei oma tagasiulatuvat jõudu. Ringkonnakohus märkis otsuses, et need soovitused vahetult kohaldamisele ei kuulu, kuid ringkonnakohus kasutas neid soovitusi antud asjas abimaterjalina

§ 12lg 8 p 2 tõlgendamisel ja kohaldamisel.

Riigikohtu halduskolleegium leiab, et Tallinna Linnavalitsuse

1. a korraldusele saab anda õigusliku hinnangu läbi nende üldaktide, mis kehtisid selle korralduse andmise ajal.
2. Vaidlust ei ole selles, et

§ 12

lg 8 p-s 1 sätestatud kubatuuri kriteeriumi kohaselt oli Püssirohu 6 ehitis endisel individualiseeritaval kujul säilinud (esialgne kubatuur 1542 m3 suurenes 583 m3 võrra ehk 37,8% ja koos katlamajaga 751 m3 ehk 48,7%, mis on vähem kui 50%). Kuid sellest ei piisa vara tagastamiseks. Vaidlus käib selle üle, kas vara oli säilinud

§ 12

lg 8 p-s 2 sätestatud kriteeriumi järgi ja kuidas tõlgendada seal kasutatavat väljendit "kõik põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses". Riigikohtu halduskolleegium leiab, et

§ 12

lg 8 p-i 2 tõlgendamisel tuleb ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise tuvastamiseks leida, millised ja kui palju on võõrandamisaegseid põhikonstruktsioone asendatud nii ehitustehniliselt (füüsiliselt) kui ka rahalises väärtuses. Kui saadakse tulemus, et ehitise põhikonstruktsioonid on asendatud kokku üle 50%, siis ei ole ehitis endisel individualiseeritaval kujul säilinud.

1. Ekspert ja kohtud on antud asjas leidnud, et Püssirohu 6 hooned ei ole endisel individualiseeritaval kujul säilinud, sest põhikonstruktsioone on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses, s.o 83% ilma katlamaja-töökojata ja 103,4% koos sellega. Kassaator leiab, et siin on tegemist vastuoluga, sest kui võõrandamisaegne põhiotstarbel kasutatav kubatuur on säilinud, siis ei saa võõrandamisaegsed põhikonstruktsioonid, mis kubatuuri moodustavad, olla mittesäilinud ehk asendatud 103,4%. Riigikohtu halduskolleegium möönab, et eksperdi arvamuses ja kohtute otsustes on teatud vastuolu. Vastuolu on tekkinud sellest, et võõrandamiseaegne ühekorruseline pesuköök-kuur lammutati ja samale kohale ehitati kahekorruseline töökoda-katlamaja. Pesuköök-kuuri põhikonstruktsioonide asendamist ei ole toimunud ja töökoda-katlamaja pole õigusvastaselt võõrandatud vara.
2. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et Püssirohu 6 hoone (elamu-kontorihoone) endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamisel põhikonstruktsioonide asendamise kriteeriumist lähtudes tuleb leida, millised ja kui palju hoone võõrandamisaegseid põhikonstruktsioone on kapitaalremondi käigus asendatud. Asjas on tuvastatud, et
3. a toimunud kahes põlengus hävisid või said kahjustusi põhikonstruktsioonidest katus, seinad, vahelaed, aknad, uksed ja hoone muutus elamiskõlbmatuks.
4. a koostas PI Kommunaalprojekt hoone ehitustehnilise seisukorra akti, milles märgiti lisaks põlengukahjustustele ka puitseintes olev majaseen ja puukoi, mistõttu soovitati hoone osaliselt lammutada, lammutatava osa seinad ehitada väikeplokkidest.
5. a koostas Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo akti, kus hinnati tulekahjus säilinud välisseinte amortisatsiooniks 85% ja pesuköök-kuuri kulumiks 60%. Kapitaalremondi käigus asendati järgmised põhikonstruktsioonid: täielikult lammutati Võistluse tänava äärne tulemüüriga külgnev hooneosa ja ehitati keldrist pööninguni uuena plokkidest; osaliselt säilis 3/4 vundamendist, kuid 1/4 ehitati uuena; kõik vahelaed ehitati uuena raudbetoonpaneelidest või monoliitbetoonist; uued on kõik aknad, välisuksed ja välisvooderdus; sisekandeseinad ehitati suures osas uuena plokkidest; pandi uus katus koos katusekonstruktsioonidega. Riigikohtu halduskolleegium leiab kohtute poolt tuvastatule tuginedes, et põhikonstruktsioonide asendamine on toimunud ilmselgelt üle 50%, mistõttu hoone ei ole säilinud endisel individualiseeritud kujul. Kohtud on jõudnud lõppjäreldusena õigele tulemusele.
6. Kassaator leiab, et ekspert ja kohtud on põhikonstruktsioonide asendamisel arvanud ebaõigesti põhikonstruktsioonide hulka ka sellised elemendid, mis põhikonstruktsioonide mõistesse ei kuulu, nagu hoone välispiirete soojustus ja TEP-plaat, katuseosa soojustus, auruisolatsioon ja laudis. Ringkonnakohus leidis, et need väited on põhjendamatud ega tulene õigusnormidest, et need põhikonstruktsioonide üksikud elemendid tuleks põhikonstruktsioonide väärtusest maha arvata. Riigikohtu halduskolleegium nõustub selle järeldusega.
7. Kassaator on vaidlustanud Püssirohu 6 põhikonstruktsioonide osas tehtud tööde lõputähtaja ja leidnud, et remonditööd ei olnud lõpetatud

jõustumise ajaks

1. juuniks
2. Riigikohtu halduskolleegium leiab, et kohtud on õigesti tuvastanud, et nimetatud tööd olid lõpetatud
3. juuniks
5. Riigikohtu halduskolleegium nõustub ringkonnakohtuga ka selles, et vaidlustatud korralduse andmise ajal
6. a kehtinud ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse õiguslik regulatsioon ei seadnud ehitise õigusvastase võõrandamise järgsete parenduste/uuenduste arvestamist ehitise säilivuse hindamisel sõltuvusse nende ehitustööde seaduslikkusest.
7. Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta M. K. kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Kautsjon tuleb arvata riigituludesse. Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann